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dwarf87
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 Posté - 08 mai 2015 : 09:03:35
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Bonjour à tous,
pour ne pas mélanger mon post précédent qui concerne mon premier appartement avec la manière de déclarer le deuxième appartement, je fais un second post. Je précise pour ceux qui n'aurait pas lu mon autre post que j'ai passé 3 jours sur le forum à lire de très nombreux posts.
J'ai acheté un appartement (le 2e) le 13/10/2010. Je le louais nu jusqu'au départ de mon locataire fin août 2014. Depuis, je l'ai meublé et je veux le déclarer en meublé. D'où plusieurs questions :
Selon moi, il faut que j'estime la valeur de cet appartement au 29/09/2014 (date du début de la location meublée). Comment la calculer ? les prix sur leboncoin ? En me servant du site des impôts qui donne des estimations par quartier ? Appliquer l'évolution des prix de l'immo à Toulouse sur la période ? Autres ?
Comme j'ai déjà une déclaration LMNP, est-ce que je dois remplir un nouveau P0i ? ou P4 ? ou autre chose pour intégrer ce 2e appartement ?
Voici les données chiffrées :
Achat le 13/10/2010 :
Appartement : 53.000
Frais de notaire : 4.126
Frais d'agence : 4.000
TOTAL : 61.126
pour faire simple, j'ai estimé le prix du terrain à 6.000 soit 11.32% du prix de l'appartement (il y a de nombreux appartements, donc le terrain vaut moins que si c'était une maison(15%) ).
Je note donc sur ma déclaration 2033-C 2015 sur 2015 (la première) :
420: 0 |422: 6.000 |426: 6.000
430: 0 |432: 55.126 |436: 55.126
440: 0 |442: 644 |446: 644 (j'ai changé le chauffe-eau en mars 2014 pour 643.50. je pars donc du principe qu'entre mars et septembre il n'a pas perdu de valeur pour facilité la chose.
450:0 |452: 477 |456: 477 (peintures des murs et sols refaits entièrement)
470: 0 |472: 939 |476: 939 (achat des meubles + micro-ondes + frigo)
490: 0 |492: 63.186 |496: 63.186
520: 0 |522: 357 |526: 357 (prorata-temporis de 1671) (appartement amorti sur 33 ans sans prendre en compte l'amortissement par composants. Je n'en tiens pas compte car mon EC ne l'avait pas fait pour le premier appartement, que c'est un petit appartement (19.50m2) et qu'il y a beaucoup d'appartements dans la résidence). Et dernière chose : je ne vois pas comment je pourrais estimer le montant de chaque composant. Je pense que pour mon prochain achat, je ferais noter le détail dans l'acte de vente. D'un autre côté, si je fais par composant, ça me parait plus simple si je change certaines choses par la suite.
530: 0 |532: 35 |536: 35 (43 en année pleine) (amortissement sur 15 ans du chauffe-eau)
540: 0 |542: 16 |546: 16 (48 en année pleine) (amortissement sur 10 ans du sol parquet et stratifié).
560: 0 |562: 37 |566: 37 (112 en année pleine) (amortissement des meubles sur 8 ans et frigo + micro-ondes sur 10 ans.
570: 0 |572: 445 |576: 445
Pour ma déclaration, je vais faire une déclaration en foncier (2044) du 01/01/2014 au 28/09/2014 et en LMNP à partir du 29/09/2014.
2033-B :
218: 1.680 (loyers chargés). Est-ce que je dois noter la caution ? j'ai gardé la caution de l'ancien locataire avec son accord vu l'état de l'appartement.
232: 1.680
242: 262
244: 460 (TF)
254: 445
264: 1.167
270: 513
294: 646 (intérêt + assur. prêt sur la période de sept à déc)
310: (133)
314: 133
318: 133 (alors là je ne suis pas sûr du tout).
352: 0
370: 0
Où mettre (en annexe 4 ?) les 133 d'amortissement que je n'ai pas utilisé.
En retraitant les charges, j'ai uniquement des charges d'appel de fonds + des vis, chevilles... pour cet appartement. Pas de frais de timbres, annonce...
Que pensez-vous de cette déclaration ?
Merci
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 Posté - 08 mai 2015 : 10:10:12
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citation: j'estime la valeur de cet appartement au 29/09/2014 (date du début de la location meublée). Comment la calculer ? les prix sur leboncoin ? En me servant du site des impôts qui donne des estimations par quartier ? Appliquer l'évolution des prix de l'immo à Toulouse sur la période ? Autres ? Tout ce qui vous donne la valeur vénale, valeur a laquelle vous vendriez ce logement à cette date, oui.
citation: Comme j'ai déjà une déclaration LMNP, est-ce que je dois remplir un nouveau P0i ? ou P4 ? ou autre chose pour intégrer ce 2e appartement ? Si votre 2 eme actif est dans la meme commune que le premier, rien de tout cela côté civil, puisque c'est un établissemeent COMPLEMENTAIRE
Si c'est dans une autre commune vous déclarez un établissement secondaire (entrainant une seconde CFE) par une P2P4 me smeble t'il.
Aux impots il faut dans le premier cas déclarer l'élargissement de votre base de calcul de la CFE par une 1437
Pour les chiffres, désolé, pour moi c'est illisible, il faut que j'aille collationner avec une 2033 et je vais y passer un temsp dingue que je n'ai pas;
citation: Est-ce que je dois noter la caution ? j'ai gardé la caution de l'ancien locataire avec son accord vu l'état de l'appartement. PAs de caution mais un dépot de garantie. Non, le DG c'est un éléments des apports de l'entreprise, mais pas un actif,et pas une recette.
Il apparait en 2033-A mais vous n'avez certainement pas a la rmeplir |
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Posté - 08 mai 2015 : 10:16:34
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citation: appartement amorti sur 33 ans sans prendre en compte l'amortissement par composants. Je n'en tiens pas compte car mon EC ne l'avait pas fait pour le premier appartement, que c'est un petit appartement (19.50m2) et qu'il y a beaucoup d'appartements dans la résidence). Et dernière chose : je ne vois pas comment je pourrais estimer le montant de chaque composant. Personnellement AUCUN de vos arguments me convainc puisque l'amortissement par composant n'est pas une OPTION Mais une OBLGATION COMPTABLE et également une OBLIGATION FISCALE.
reste a savoir si vos arguments convaincraient un contrôleur, et la je n'ai pas d’opinion.
citation: j'ai gardé la caution de l'ancien locataire avec son accord vu l'état de l'appartement. Je reviens sur ce point, j'ai répondu sur les dépôts de garantie EN GENERAL.
Ici je comprends que vous n'avez pas restitué le DG. Il s'est donc transformé en loyer ou en compensation d'une dégradation?
Il est relatif à l'activité du foncier nu?
Selon le cas il est a délcarer en loyer ou ne pas déclarer s'il compense une perte de valeur du bien.
Cette perte de valeur doit se sentir dans l'évaluation vénale que vous faites.
gardez la trace du calcul que vous pouurez montrer au controleur... (Valeur 52 300 euros - 700 de perte de valeur compensée par le locataire, les 700 euros sont dans mon patrimoine, le logement vaut donc vénal 51 600 euros) |
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dwarf87
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Posté - 08 mai 2015 : 14:57:03
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Pour l'amortissement, je vais donc changer et prendre les pourcentages pris sur le post de Fluo : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625
Pour le Dépôt de Garantie, c'est effectivement lié au locataire de la location nue. Je ne vais donc pas le déclarer car il compense la remise en état de l'appartement. J'en tiendrais donc compte dans la valeur du bien à sa valeur vénale quand je vais fixer (dans les tout prochains jours) le prix à passer en immo.
citation: citation:
j'estime la valeur de cet appartement au 29/09/2014 (date du début de la location meublée). Comment la calculer ? les prix sur leboncoin ? En me servant du site des impôts qui donne des estimations par quartier ? Appliquer l'évolution des prix de l'immo à Toulouse sur la période ? Autres ?
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Tout ce qui vous donne la valeur vénale, valeur a laquelle vous vendriez ce logement à cette date, oui.
Merci, je devrais donc m'en sortir. Il faudra que je garde bien une trace de ce que j'avance pour justifier le prix et ne pas trop le gonfler par rapport au prix d'achat.
citation: citation:
Comme j'ai déjà une déclaration LMNP, est-ce que je dois remplir un nouveau P0i ? ou P4 ? ou autre chose pour intégrer ce 2e appartement ?
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Si votre 2 eme actif est dans la meme commune que le premier, rien de tout cela côté civil, puisque c'est un établissement COMPLEMENTAIRE
Si c'est dans une autre commune vous déclarez un établissement secondaire (entrainant une seconde CFE) par une P2P4 me smeble t'il.
Aux impots il faut dans le premier cas déclarer l'élargissement de votre base de calcul de la CFE par une 1437
C'est dans la même commune. Je vais donc faire une déclaration 1447 (et non 1437 comme vous l'avez écrit).
Pour les chiffres, c'est sûr que c'est pas simple avec uniquement les numéros.
J'ai mis en ligne ma 2033-B et 2033-C
[URL=http://www.hostingpics.net/viewer.php?id=509828cerfa2033B.gif] |
Édité par - dwarf87 le 08 mai 2015 14:59:26 |
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Posté - 08 mai 2015 : 15:23:55
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citation: Je vais donc faire une déclaration 1447 (et non 1437 comme vous l'avez écrit). Veuillez m'excuser.
244: 460 (TF) en effet il ne faut en prendre que la part conernant la duée en Bic,
318: 133 (alors là je ne suis pas sûr du tout).
Non en 318 on remets en positif une partie ou tout des 445 euros de dotation aux amortissements
de l'année, en calculant la part de ces dotations qui ne sont pas admises en déduction selon article 39C
Je pense que beaucoup de comptables passent a coté et mettraient 133 sans plus, mais il faut calculer, il y a divers
fils sur le sujet et ce bofip http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4555-PGP.html et celui-ci SURTOUT http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4527-PGP.html
Par ailleurs en ce qui concerne la décomposition en composants http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html
Où mettre (en annexe 4 ?) les 133 d'amortissement que je n'ai pas utilisé les ARD? Sur l'annexe 4.
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Édité par - ribouldingue le 08 mai 2015 15:30:46 |
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dwarf87
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Posté - 08 mai 2015 : 21:05:43
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Justement pour les amortissements en lien avec l'article 39C, je n'ai rien qui correspond. Tout est pour le bien loué.
en chiffres :
loyer acquis - autres charges = 1680 - (262 (appel pour les charges de l'immeuble au prorata de mes millièmes) + 153 (TF proratisée) + 646 (intérêts proratisés)
=> 1680 - 1061 = 619
619 > 445 de dotation aux amortissements de l'exercice.
J'ai repris un post : http://www.universimmo.com/forum_un...12708#116899
je le lirai à nouveau demain mais je ne vois pas exactement ce que je peux faire.
J'ai un déficit de 133€. Comme je ne peux pas faire du déficit avec des amortissements, cela veut dire (selon moi) que j'ai pris en compte 133€ de trop pour mes amortissements.
J'ai donc utilisé 445-133, soit 312€ d'amortissement de mon exercice pour ramener mon bénéfice (ou perte) à 0. Et j'ai 133€ que je dois mettre quelque part.
Je me demande quand même comme je peux faire pour que mon résultat soit à 0 et non pas à -133.
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dlyz
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Posté - 08 mai 2015 : 21:48:50
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Si vos chiffres sont tous bons (et correctement proratisés),
alors, vous n'aurez plus d'amortissements à écarter (ARD=0),
puisque La - Cb > D dans votre cas.
Les 133 (si pas d'erreur de calcul) de perte, vous pouvez les reporter sur votre 2042,
c'est un déficit résultant des charges type Ca,
et vous avez le droit au déficit tout en déduisant les amortissements.
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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dwarf87
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Posté - 08 mai 2015 : 22:06:09
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Merci pour votre intervention dlyz.
citation: Si vos chiffres sont tous bons (et correctement proratisés), alors, vous n'aurez plus d'amortissements à écarter (ARD=0), puisque La - Cb > D dans votre cas.
Les 133 (si pas d'erreur de calcul) de perte, vous pouvez les reporter sur votre 2042, c'est un déficit résultant des charges type Ca, et vous avez le droit au déficit tout en déduisant les amortissements.
Alors là , je ne comprends pas. Je veux bien faire du déficit mais à quoi ça sert ? Ce déficit est reportable sur 10 ans alors que les amortissements le sont indéfiniment.
La 2042, c'est bien la déclaration "du commun des mortel" ? Hors je dois déclaré une 2031 et 2033.
Je veux bien croire ce que vous me dite, mais j'aimerais mieux comprendre. Où mettre ces 133€ sur la 2042 ?
Donc pour vous, c'est 133€, c'est du déficit et pas une part d'amortissement à mettre de côté pour plus tard ? Bizarre, je trouve.
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Édité par - dwarf87 le 08 mai 2015 22:34:52 |
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Posté - 08 mai 2015 : 22:15:16
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La question n'est pas de a quoi ca sert, mais que c'est comme ca qu'on calcule.
Il n'y a pas d'option pour faire des ARD plutot que du déficit.
Les 133 de déficit vont sur la 2042 Pro, pas la 2042 normale case revenus BIC non professionnels sans CGA
Contrairement à ce que tout le monde tente de faire croire, il n'y a aucune interdiction de faire du déficit en LMnP |
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dlyz
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Posté - 08 mai 2015 : 22:56:51
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citation: Initialement posté par dwarf87Merci pour votre intervention dlyz. citation: Si vos chiffres sont tous bons (et correctement proratisés), alors, vous n'aurez plus d'amortissements à écarter (ARD=0), puisque La - Cb > D dans votre cas.
Les 133 (si pas d'erreur de calcul) de perte, vous pouvez les reporter sur votre 2042, c'est un déficit résultant des charges type Ca, et vous avez le droit au déficit tout en déduisant les amortissements. Alors là , je ne comprends pas. Je veux bien faire du déficit mais à quoi ça sert ? Ce déficit est reportable sur 10 ans alors que les amortissements le sont indéfiniment. La 2042, c'est bien la déclaration "du commun des mortel" ? Hors je dois déclaré une 2031 et 2033. Je veux bien croire ce que vous me dite, mais j'aimerais mieux comprendre. Où mettre ces 133€ sur la 2042 ? Donc pour vous, c'est 133€, c'est du déficit et pas une part d'amortissement à mettre de côté pour plus tard ? Bizarre, je trouve.
Si votre résultat comptable est POSITIF, la question du 39C ne se pose même pas;
S'il est négatif, vous devez le "qualifier", soit de ARD, soit du déficit fiscal, soit les deux à la fois.
Dans ce cas, la part de chacun est à déterminer selon le 39C,
et c'est une obligation fiscale, et pas une option ou choix.
Pour être exact, il s'agit de 2042 C Pro,
que vous devez inclure lorsque vous remplissez votre 2042, dite déclaration "du commun des mortel".
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dwarf87
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Posté - 08 mai 2015 : 23:13:03
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Alors je viens d'apprendre (je n'avais certainement pas compris en lisant sur le forum) que les amortissements peuvent créer du déficit. Je pensais que ce n'était pas possible car c'est écrit un peu partout, notamment sur le site des impôts me semble-t-il.
je vais donc mettre mes 133€ en déficit sur ma déclaration 2042 C Pro. |
Édité par - dwarf87 le 09 mai 2015 06:47:44 |
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dlyz
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Posté - 09 mai 2015 : 10:17:45
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dwarf87
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Posté - 10 mai 2015 : 07:40:21
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pas vous. je ne me rappelle plus. Et je l'ai surtout lu sur le net que les amortissements ne pouvaient pas permettre de déficits.
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Posté - 10 mai 2015 : 09:16:35
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Oui, c'est le raccourci que prennent tous les intervenants en particulier en ligne.
Pour les excuser, le calcul selon article 39C est complexe, les raisonnement du fisc tordus
En revanche, et comme d’habitude, je ne suis pas d'accord avec l'interprétation de Dlyz.
Il ne sert à rien d'aller chercher la petite bête dans l'explication d'une obligation légale ou fiscale, en identifiant la somme qui justifie ou pas.
Le calcul fiscal résulte d’application de textes de loi fiscale (le code des impots)
Le 39C appartient au code des impots.
Il dit ce 39C spécifiquement que
1/ DANS VOTRE CAS on ne peut pas utiliser bêtement et immédiatement 133 euros
de charges déductibles au titre des dotations aux amortissements sans un calcul complément fiscal de réintégration.
2/ Que ce calcul doit être fait en séparant le type de charges déductibles autres selon un critère
3/ Que quand vous faites cela vous obtenez une somme à REINTEGRER égale a zero
et que donc vous réintégrez fiscalement zero
4/ Que votre déficit est donc de - 133 + 0 = - 133
Si le calcul donnait une réintégration de 20, votre déficit serait de 113
Il n'y a derrière ce calcul AUCUNE REALITE COMPTABLE ni AUCUNE REALITE PHYSIQUE mais juste une astuce du fisc pour diminuer les déficits potentiels de TOUTES les entreprises en nom personnel de France (pas seulement les LMnP ni même les LMP)
J'indique que outre l'article 39C, sont non réintégrables également toutes les dotations au amortissement venant d'actifs incorporels; par exemple vous avez porté a l'actif 600 euros de frais de premier établissement, que vous amortissez sur 4 ans, ces dotations la ne font pas partie du calcul du 39C
DOnc il est BSOLUEMNT et CONSTAMMENT erroné d'écrire que les dotations aux amortissmeent ne permettent pas de 'faire ' un déficit. |
Édité par - ribouldingue le 10 mai 2015 09:20:26 |
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dwarf87
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 Posté - 10 mai 2015 : 21:58:19
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Arrêtez-moi si je me trompe.
pour moi, d'après ce que j'ai compris :
Limites déduction amortissements = Loyer acquis - Charges (sauf celles qui ne sont pas liées directement aux biens).
pour moi, ça donne :
-- loyer acquis : 1680 (avec les provisions pour charges de mon locataire)
-- charges à prendre en compte : les appels de fonds demandés par le syndic, les intérêts d'emprunt, la TF (là je ne suis pas sûr), quelques achats de petits matériel (vis, joint pour la douche...), assurance PNO, assurance du prêt
-- charges à ne pas prendre en compte : adhésion au CGA et mes frais de l'Expert-Comptable.
Je précise ici que je n'ai pas noté les frais de CGA et d'EC dans la ligne 242 en dessous car je les ai compté pour mon autre appartement. Quand je remplirai définitivement ma 2033, j'additionnerai les deux appartements.
Ici, c'est juste pour que je comprenne le principe.
Je trouve une limite (L39c) qui est bien supérieure à 133€.
Je suis désolé mais je ne comprends pas vos points 3 et 4 :
citation: 3/ Que quand vous faites cela vous obtenez une somme à REINTEGRER égale a zero
et que donc vous réintégrez fiscalement zero
4/ Que votre déficit est donc de - 133 + 0 = - 133
Si le calcul donnait une réintégration de 20, votre déficit serait de 113
citation:
J'indique que outre l'article 39C, sont non réintégrables également toutes les dotations au amortissement venant d'actifs incorporels; par exemple vous avez porté a l'actif 600 euros de frais de premier établissement, que vous amortissez sur 4 ans, ces dotations la ne font pas partie du calcul du 39C
Je ne comprends encore pas (décidément, je ne dois pas être bien malin ;-( )
Les 600€, ce sont les frais liés à l'achat de mobilier (table, chaise, lit et bureau). C'est donc bien des immo corporelles et non incorporelles, non ?
Je ne vous suis donc plus, sniff !
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Posté - 11 mai 2015 : 07:50:10
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A/ J'ai pris 600 euros comme exemple, je n’ai vu nulle part 600 chez vous donc ca ne s'applique pas a vous et je n'ai pas vu de frais de premier établissement chez vous.
B/ Votre résultat de calcul de réintégrations selon 39 C donne: Loyer acquis - charges liées aux immeubles = 444 par exemple (désolé, vous n'avez pas mis le vrai chiffre, et comme vous risquez de prendre le chiffre que je mets pour un poste que je ne connais pas, c'est pas facile pour moi...
DOnc
3/ Vous réintégrez tout ce qui dépasse 444 donc puisque 444 > 133 vous réintégrez Zero
4/ Votre déficit comptable est de - 133
Votre montant à réintégrer ligne #318 est donc de zero
Votre déficit fiscal est donc de -133 + zero = - 133
prenez conscience que jusqu'a la ligne numéro 310 (et 312) vous ne faites qu'exposer votre résultat COMPTABLE
Dans les lignes suivantes, vous arrangez votre résultat à la sauce fiscale en faisant des correctifs
Votre résultat fiscal (donc un des correctfs est le 39C) s'affiche en ligne 354 |
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dwarf87
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Posté - 11 mai 2015 : 22:16:36
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Merci beaucoup pour votre réponse.
cela devient beaucoup plus clair en relisant plusieurs fois nos échanges. |
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dwarf87
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17
Posté - 14 mai 2015 : 16:10:36
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Je viens de terminer de reprendre les données chiffrées pour mes 2 appartements.
Au final, j'ai :
Loyers acquis : 7260
Autres charges : 2017
TF : 597
dot amortissements : 2930
intérêts et ass. prêt : 2669
J'arrive donc à un déficit comptable de 953€.
En retraitant, j'ai 870€ qui ne sont pas des charges déductibles (CGA + frais expert-comptable).
J'ai donc une limite pour l'article 39c de 2847€
Comme vous pouvez le voir ici, j'ai DotAmort2014 > L39c et cela de 83€.
Je suis quasiment sûr mais pour ne pas faire de bêtise, j'aimerai votre validation ;-)
sur la ligne 318 (amortissement excédentaires article 39-4), je note 83€
Je me retrouve donc avec un résultat fiscal = 0 et 83€ à reporter indéfiniment.
Je les note sur l'annexe 4 (que je garde chez moi précieusement car je ne peux pas l'envoyer en ligne).
Comme c'est la première année que je fais une annexe, je note :
A (% de détention) = 100%
B (amortissements non déduits au titre des exercices antérieurs) = 0
C (amortissements non déduits au titre de l'exercice) = 83
D (total avant imputation) = 83
G (imputation sur la quote-part de résultat de l'exercice des amort...) = 0
Est-ce que j'ai bon ?
Merci |
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dlyz
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Posté - 14 mai 2015 : 16:47:57
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Sans avoir lu en détail et vérifié tous vos chiffres,
rien qu'avec un déficit comptable de 953€ et un résultat fiscal = 0 et 83€ à reporter indéfiniment,
vous ne pouvez pas avoir bon, car il faut que vous retrouviez au minimum l'égalité :
déficit comptable = (-) résultat fiscal + ARD.
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dwarf87
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Posté - 14 mai 2015 : 18:09:40
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je ne comprends pas. Si vous pouvez m'indiquer où je me suis trompé, je vous en serait très reconnaissant.
Voilà ce que je trouve :
résultat comptable = -953
Dans ces 953 de déficit, j'ai des charges qui comporte (en autres choses) les frais d'adhésion à un CGA (270€) et les frais d'un expert comptable (600€)
pour moi, j'ai 870€ à inscrire dans la case 330 ("le montant de la réduction d'impôt sur le revenu accordé aux contribuables au titre de tenue de comptabilité...")
j'ai donc bien -953 + 870 = -83€
Ça me fait un déficit de 83€ fiscalement. Merci de me dire si ce calcul ne va pas.
MAIS, car il y a un mais : après retraitement des charges non déductibles, je trouve L39c = 2847€
Comme j'ai 2930€ de dotation aux amortissements, je ne peux pas tout passer en amortissement, d'où la différence entre DotAmort2014 et L39C.
Merci de me dire où ça cloche. |
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Posté - 14 mai 2015 : 19:18:29
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Si je comprends bien:
A - Vous calculez un déficit comptable de 953 euros
B - Vous réintégrez 870 au titre de charges déduites comptablement mais non déductibles fiscalement (Ligne 316)
Vous réintégrez également une partie de vos amortissement, puisque vous n'avez droit qu'à 2847 sur les 2930 constatés/ A ce titre vous réintégrez donc 83 euros (Ligne 318)
Donc au total 870 + 83 = 953
C - Votre résultat fiscal est donc de - 953 + 870 + 83 = zero
D vous accumulez 83 euros d'ARD pour des temps moins cléments
Je ne comprends la formule de Dlyz.
On réintègre parfois des repas pris sur les lieux de déplacement, qui sont déductibles comptablement mais pas fiscalement, ou des amendes pour excès de vitesse/ |
Édité par - ribouldingue le 14 mai 2015 19:24:19 |
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Sujet |
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BIC : étude de cas (2e appartement) 
