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uncopro
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 Posté - 21 mai 2015 : 18:29:41
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Bonjour,
A une première AG, des travaux d'entretien (hors budget), une enveloppe prévisionnelle idoine (enfin presque) et un échéancier d'appels furent votés à l'unanimité.
Les dits appels lancés pendant la chasse aux devis ne trouvèrent point écho auprès d'un copropriétaire X pourtant d'accord.
A la seconde AG pour choisir le devis gagnant et décider du montant de l'appel complémentaire éventuellement nécessaire, X qui ne voulait plus faire les travaux a voté contre toutes les entreprise et clamé haut et fort qu'il ne paierait pas.
La résolution est passée mais il a tenu parole.
Les travaux se feront finalement grâce à un appel de carence.
Reste à récupérer les sous.
Mais comment?
Question complémentaire:
Que X se soit prononcé une première fois pour les travaux et une seconde fois contre a il une incidence pratique sur l'exigibilité des appels?
Merci.
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JB22
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Posté - 21 mai 2015 : 19:25:12
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Ce qu' a décidé une A.G. une autre peut le défaire ou le modifier, si les travaux ne sont pas commencés ou ne remet pas en cause les droits acquis, par exemple l' accord donné à un copropriétaire de faire des travaux.
Peut importe que le copropriétaire X est voté d'un façon ou une autre, ce qui compte c' est que la résolution soit adoptée.
X ne fait pas la loi à lui tout seul.
Le syndic doit poursuivre X en recouvrement des appels de fonds exigibles sur travaux. |
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Posté - 21 mai 2015 : 19:55:21
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si la résolution a été votée, c'est que la majorité était d'accord... Dans ce cas, la minorité ne peut que se plier et payer.
Le syndic doit mettre en oeuvre le recouvrement de ces impayés.
PS : vous parlez d'un "appel de carence", expliquez vous ? |
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uncopro
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3
 Posté - 22 mai 2015 : 09:42:21
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L'exigibilité et/ou (rayer la mention inutile) les modalité de recouvrement des impayés d'appels sur travaux hors budget (art 14-2 de la loi de 65) est elle la même que celle des impayés des charges du budget de fonctionnement?
La personne qui a refusé les travaux ne peut elle pas étaler ses paiements différemment?
Pendant la procédure de recouvrement, les autres copropriétaires vont décider en AG d'avancer l'argent manquant pour réaliser rapidement les travaux.
OK corral in fine. |
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Posté - 22 mai 2015 : 09:54:05
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citation: La personne qui a refusé les travaux ne peut elle pas étaler ses paiements différemment?
Vous avez parlé de travaux d'entretien. or la possibilité d'échelonner le paiement sur 10 ans est conditionné par :
* les travaux doivent être des travaux "Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation"
* être opposant à la résolution votée
* notifiée dans les 2 mois au syndic sa volonté de payer en 10 fois.
"Article 33
La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires." |
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Posté - 22 mai 2015 : 11:03:18
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citation: X qui ne voulait plus faire les travaux a voté contre toutes les entreprise et clamé haut et fort qu'il ne paierait pas. Peu importe, le syndicat a voté, au syndic de mettre en oeuvre les voix de droit, peut-etre deja une injonction de payer qui ne coutera rien au syndicat dans un premier temps, puis les frais de dignification (mins de 100 euros) dans un second. |
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uncopro
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6
Posté - 22 mai 2015 : 11:35:41
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Merci pour ces précisions; j'ai mes réponses.
Une injonction de payer a déjà été envoyée.
Mais cette personne obstinée ne répond plus à rien.
Et craignant les délais de la procédure nous préférons faire un repli stratégique et avancer l'argent. |
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Posté - 22 mai 2015 : 12:21:39
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citation: Merci pour ces précisions; j'ai mes réponses.
Une injonction de payer a déjà été envoyée. On n'envoie pas une injonction de payer, je pense que vous confondez avec une mise en demeure.
citation: Et craignant les délais de la procédure Etes vous certain de parler de la même procédure? Je crains que vous ne fassiez erreur.
citation: nous préférons faire un repli stratégique et avancer l'argent. Si je peux me permettre, c'est SURTOUT ce qu'il ne faut pas faire. Il faut peut etre couvrir a court-terme le besoin de trésorerie s'il y en a un, mais il faut agir vite et au besoin mettre une hypothèque sur le bien de ce copro. |
Édité par - ribouldingue le 22 mai 2015 12:23:31 |
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uncopro
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Posté - 22 mai 2015 : 12:55:36
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Merci.
Effectivement il s'agissait d'une mise en demeure.
Cette personne possède des appartements loués nus dans l'immeuble.
Le syndic n'a pas été très clair sur la suite des opérations c'est pourquoi j'ai parlé de procédure.
L'autoriser à faire un appel de carence ne revient il pas à couvrir momentanément un manque de trésorerie? |
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Posté - 22 mai 2015 : 12:58:47
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Je ne connais pas l’expression 'appel de carence', mais ca ressemble a ca. Sauf que la trésorerie existante par ailleurs peut permettre de ne pas appeler ce qui manque en appel de travaux.
Le syndic ne peut pas lancer les travaux sans avoir l'assurance de son financement.
Le devoir du sydnic est cependant de recouvrer, et si la mise en demeure ne porte pas effet, il faut passer a autre chose de sérieux. D'ou la requete en injonction, voire l'hypothèque. |
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Posté - 22 mai 2015 : 14:26:59
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ce que vous appelez "appel de carence" doit être précédée d'une question mise à l'ordre du jour d'une AG sous les termes : Autres avances en vue de couvrir une créance douteuse", appelée aussi "avances de solidarité".
Cette question se vote par tous à l’exclusion des débiteurs concernés .
Participent au financement, tous les copros à l'exclusion des débiteurs.
Ces avances sont comptabilisés en 1033 et doivent être différenciées suivant chacune de ces opérations. Si ces créances sont déclarées plus tard irrécouvrables, ces avances sont transformées ensuite en provisions... |
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uncopro
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Posté - 22 mai 2015 : 16:34:46
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OK.
Je crois y voir plus clair.
Première étape:
Le débiteur ayant été mis en demeure on peut envoyer la lettre d'injonction.
La justification de la créance résulte de la décision d'AG et des appels de fonds.
C'est long entre l'envoi de la lettre et la décision du juge?
Deuxième étape:
la prise d'hypothèque et la mise en vente.
LÃ c'est la saint Glin Glin.
Question: est il possible d'être autorisé à récupérer ses loyers pour éponger sa dette? |
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Posté - 22 mai 2015 : 17:32:28
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citation: Le débiteur ayant été mis en demeure on peut envoyer la lettre d'injonction. Ca n'existe pas la lettre d'injonction.
Il s'agit d'une requête au juge par le syndicat, regardez ici par exemple: http://vosdroits.service-public.fr/.../F1746.xhtml
citation: C'est long entre l'envoi de la lettre et la décision du juge? En règle général le tribunla se réunit une fois par mois pour examiner les requetes en injonction de payer, et selon les tribunaux ca passe tout de suite ou bien le mois suivnat. Ca peut donc durer de 3 jours à 2 mois.
Le juge fait rédiger par le greffier, et envoie, ca dure entre 3 semaines et 2 mois on dira
Quand vous recevez, vous signifiez par huissier. Vous attendez un mois
Sans réactoiin, vous renvoyer au tribunla le PV de signification de l'huisiser en demandant la forme exécutoire.
Ca prend entre un et trois mois, la il faut souvent relancer.
citation: est il possible d'être autorisé à récupérer ses loyers pour éponger sa dette? Oui, c'est une excellente solution. Ca se fait quand le tribunal renvoie la forme exécutoire pour que l’huissier saisisse, et a ce moment la, le syndic peut orienter l’huissier vers cette saisie sur tiers plutot qu'une saisie sur compte bancaire. |
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uncopro
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Posté - 22 mai 2015 : 17:35:46
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Parfait.
Je vais pouvoir coacher le syndic. |
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uncopro
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Posté - 22 mai 2015 : 17:41:54
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Au fait, la lettre c'est au syndic de l'envoyer je pense? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 mai 2015 : 18:53:31
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citation: ce que vous appelez "appel de carence" doit être précédée d'une question mise à l'ordre du jour d'une AG sous les termes : Autres avances en vue de couvrir une créance douteuse", appelée aussi "avances de solidarité".
Cette question se vote par tous à l’exclusion des débiteurs concernés .
Le statut de la copropriété parle à ce sujet d'un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires.
Rien ne permet d'exclure le ou les débiteurs du scrutin nécessaire.
Il est par contre exact qu'il ne faut répartir l'emprunt qu'entre les copropriétaires présumés solvables.
Il est hautement souhaitable que le syndic joigne à la convocation un rapport sur les recouvrements judiciaires en cours.
En ce qui concerne la saisie attribution des loyers revenant au débiteur, il n'y a pas d'autorisation à demander. L'huissier chargé d'exécuter la décision judiciaire peut effectuer la saisie .
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Recouvrement appels travaux non honorés 
