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micorne
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 Posté - 25 mai 2015 : 23:27:19
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Bonjour,
Dans une copropriété parisienne le gestionnaire avec lequel j'entretiens des rapports cordiaux ( c'est un type sérieux et compétent ) m'a dit ne pas être salarié du syndic mais avoir le statut d'auto entrepreneur. Il est à la retraite et compléte ses revenus par des honoraires que lui verse le syndic pour chaque copropriété qu'il gère.
Devant ma surprise il me dit que le syndic peut être représenté dans sa gestion par un préposé, ce qui est vrai, et que préposé ne signifie pas salarié,
Mais alors en cas de pépin qui est responsable ? De plus si le syndic peut faire intervenir un indépendant pour la gestion, cet indépendant ne devrait-il pas avoir une carte professionnelle ? Et si le syndic fait intervenir un indépendant il y a substitution ce qui est interdit.
J'y perd mon latin !
En clair le gestionnaire de copropriete ne doit-il pas être nécessairement un salarié du syndic ? Jusqu'à maintenant c'est ce que je croyais.
Merci pour ceux qui pourraient m'éclairer car moi je connais un peu les textes sur la copropriété et la jurisprudence mais je n'y trouve pas de réponse.
Cordialement
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JPM
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Posté - 25 mai 2015 : 23:59:52
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C'est un cas manifeste de substitution !
Et donc une irrégularité majeure.
D'autant qu'on admet, - à tort sans doute -, que le gestionnaire doit être doté d'une attestation d'emploi qui ne serait certainement pas remise à un non-salarié.
Ajoutons l'assurance de responsabilité civile du syndic qui n'apprécierait pas non plus la situation.
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Posté - 26 mai 2015 : 07:53:59
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ce qu'il faudrait savoir c'est qui donne les ordres de service ? qui fait les appels de fonds (avis à payer, etc...) ? Si ce gestionnaire ne fait que de la "préparation", on pourrait le concevoir.
Je connais un syndic qui gère à 400 km de l'immeuble et utilise un "partenaire" local (spécifié dans son contrat) pour résoudre les problèmes court terme sur place : trouver un plombier, ouvrir une porte, recherche de devis, etc... |
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 Posté - 26 mai 2015 : 08:44:42
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Micorne parle d'un gestionnaire.
Rambouillet dit que si le gestionnaire ne gère pas, alors c'est OK.
Micorne, que 'gestionne' votre 'homme'?
Qui décide de quoi, qui centralise, qui prend les décisions? |
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Posté - 26 mai 2015 : 10:07:59
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citation: Rambouillet dit que si le gestionnaire ne gère pas, alors c'est OK.
je n'ai pas dit OK, j'ai dit que l'on pourrait le concevoir ; on retrouve un dispositif similaire avec les nouveaux syndics low-cost essentiellement par internet : le CS fait les premières "approches" la signature revenant au syndic "internet". |
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Posté - 26 mai 2015 : 11:02:53
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Ma rédaction est trompeuse, je vous présente mes excuses.
EN fait contrairement a JPM je serais comme vous rpe^t à examiner, et le OK est le mien, en ce sens que ce n'est pas illégal. Est-ce souhaitable, c'est une autre discussion en revanche. |
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JPM
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Posté - 26 mai 2015 : 12:59:10
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Je n'ai pas dit que ce n'est pas souhaitable 
J'ai dit que c'est illégal dès lors qu'il s'agit de faire le travail d'un gestionnaire. L'article 18 fixe les tâches du syndic, énonce qu'il peut être représenté par ses préposés et interdit la substitution.
Si le personnage en cause fait un travail de gestionnaire, il y a substitution prohibée. Point c'est tout
Pour ce qui est du syndic virtuel itou pareil : un syndic à 400 km qui laisse les copropriétaires faire les assemblées et bien d'autres choses, c'est illégal et mauvais.
Mais à 400 km on peut beaucoup aider les syndicats et assister les copropriétaires. Cela est bien 
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Posté - 26 mai 2015 : 13:03:30
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Ma questionnement sur le souhaitable, remarquez, ne faisait pas référence votre intervention, mais sous-entendait qu'il ya des copropriétés munies d'un conseil syndical efficace pour lesquelles ca peut fonctionner, mais la plupart des syndicats n'y trouveraient (à mon avis) pas leur service.
Donc on est d’accord en fait . Bonne journée, JPM |
Édité par - ribouldingue le 26 mai 2015 13:04:08 |
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Posté - 26 mai 2015 : 13:10:18
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Ribouldingue : le CS ne peut pas se substituer au syndic. Ce genre de pratique n'entraine que des dérives. Chacun à sa place, chacun son role fixé par la loi.
Un syndic ne peut pas se faire substituer, c'est un mandataire social, cela a son importance. Un autoentrepreneur est une autre société qui ne peut avoir un lien contractuel comme syndic ou gestionnaire avec le SDC.
Ma concierge est sur place, connait la copropriété et les copropriétaires, elle peut donc remplacer au mieux syndic. elle est déjà payé, donc moins cher que cet autoentrepreneur !!
Tout cela est du "grand n'importe quoi " sans aucune reflexion sur le respect des lois, du mandat de syndic, des garanties des fonds, .....
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FBO
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Posté - 26 mai 2015 : 13:19:58
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citation: Initialement posté par JPM
Pour ce qui est du syndic virtuel itou pareil : un syndic à 400 km qui laisse les copropriétaires faire les assemblées et bien d'autres choses, c'est illégal et mauvais.
Ce qui m'étonne est que des syndics "en ligne" aient pu faire de la pub à la TV, dans la presse écrite... qu'on puisse parler d'eux dans des émissions et reportages, les interviewer...
Hallucinant quand même ! |
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JPM
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Posté - 26 mai 2015 : 14:17:32
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Il y a effectivement un étonnant mouvement autour du syndic en ligne 
Le pavé d'un vingtaine de lignes placé dans la page d'accueil de mon site a provoqué des réactions inattendues, venant même du milieu de la formation professionnelle
Il y a beaucoup de réactions fondées sur les aspects pratiques, bons ou mauvais mais personne n'a songé au problème de la légalité de l'opération. Pour tout dire les tenants du mécanisme semblent s'en contremoquer. Il n'y a pas si longtemps que certains songeaient à remplacer les syndicats de copropriétaires par des sociétés de jouissance d'un coup de baguette magique.
Dans le même genre il y a actuellement à Vigneux des difficultés dans un prétendu syndicat de copropriétaires groupant en fait des propriétaires de bateaux de plaisance disposant sur la Seine d'anneaux d'amarrage. La Cour d'appel de Paris a jugé en 2012 qu'il ne pouvait y avoir en ce cas de syndicat de copropriétaires ! Pas de bâtiments !
Il semble que tout le monde a négligé jusqu'à présent cette décision judiciaire (bof ! c'est du juridisme exacerbé !!!) . Bien sur aujourd'hui le mécanisme explose dans les mains du "syndic" (un grand !), des copropriétaires, du maire, etc...
Le conseil syndical songe à consulter l'ARC !
Jusqu'à présent personne n'a évoqué l'institution très ancienne qu'est la copropriété des navires
Bref ! je le dis avec la prudence opportune dans tous les domaines, on se retrouve au 11 janvier, et pour certains pas loin de la Pentecôte
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Posté - 26 mai 2015 : 14:28:42
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citation: Ribouldingue : le CS ne peut pas se substituer au syndic. Ce genre de pratique n'entraine que des dérives. Chacun à sa place, chacun son role fixé par la loi. Philippe388, on va peut etre attendre la réponse aux questions que j'ai posées avant d'en conclure que Ribbouldingue dit que c'est très bien, que le gars se substitue au syndic, ce que je n'ai NULLEMENT écrit.
Si c'est bien le sydnic, c'est illégal.
Si c'est un sous-traitant et qu'on sait ce qui est sous-traité ca peut etre légal
Poru l'instant on attend de savoir... |
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JPM
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Posté - 26 mai 2015 : 15:35:53
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Ribouldingue : Si c'est un sous-traitant et qu'on sait ce qui est sous-traité ca peut être légal
Comment pouvez vous écrire une pareille énormité ?
Qu'est ce qu'une sous-traitance, sinon une substitution ?
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Posté - 26 mai 2015 : 15:45:39
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Si ce n'est pas le travail de gestionnaire qui est sous-traité....
Attendons la réponse de micorne... |
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Posté - 26 mai 2015 : 16:17:00
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Ce qui serait intéressant de connaitre, c'est la nature du lien entre ce gestionnaire et le syndic ; en effet, si le syndic lui donne des ordres, il y a lien de subordination donc irrégularités...
Ou bien est ce un travail en "régie" de cet auto entrepreneur ?
S'il y a lien entre le syndicat et cet autoentrepreneur, ne serait ce que par une liaison téléphonique pour commander quelque chose ou signaler quelque chose, effectivement, il y a un gros souci.
Si cet autoentrepreneur est transparent pour le syndicat et ne travaille que pour la société du syndic, cela peut se concevoir : le syndic utilise soit un salarié (normal), soit peut utiliser un sous-traitant/autoentrepreneur pour lui "préparer" le travail, pourquoi pas ? Mais dans ce dernier cas il ne peut pas y avoir lien entre le syndicat et ce sous-traitant : cela ne semble pas être la cas de micorne, là il semble qu'il y ait anomalie... |
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micorne
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Posté - 26 mai 2015 : 22:05:01
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Le gestionnaire auto-entrepreneur passe les ordres de services, signe des courriers et des mails sur papier entête du cabinet syndic, est secrétaire des AG etc, assiste aux conseils syndicaux, mets des bons à payer sur les factures, donne des instructions au gardien bref c'est un gestionnaire complet.
C'est notre seul interlocuteur chez le syndic.
Alors ma question reste entière. Si c'est légal les syndics n'ont plus besoin de payer des salariés avec les charges sociales en plus., il n'ont qu'à prendre des auto-entrepreneurs à tous les postes.
merci pour vos réponses
cordialement |
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JPM
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Posté - 26 mai 2015 : 22:16:45
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C'est bien la situation que j'avais prise en considération.
Vous pouvez donc vous reporter à mon message n° 1.
Substitution prohibée par l'article 18 de la loi de 1965.
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jmr91200
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Posté - 26 mai 2015 : 22:21:02
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citation: Initialement posté par micorne
Si c'est légal les syndics n'ont plus besoin de payer des salariés avec les charges sociales en plus., il n'ont qu'à prendre des auto-entrepreneurs à tous les postes.
Pas vraiment, cela pourrait être assimilé à du salariat déguisé si l'auto-entrepreneur n'a qu'un seul client. |
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micorne
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Posté - 27 mai 2015 : 05:02:05
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syndic peut-il se hasarder à se substituer ( ce qui est interdit ) un autoentrepreneur lequel est lui même en infraction ? Et se sont des sanctions pénales qui sont encourues !
Merci de votre aide |
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micorne
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Posté - 27 mai 2015 : 05:03:26
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Comment un
syndic peut-il se hasarder à se substituer ( ce qui est interdit ) un autoentrepreneur lequel est lui même en infraction ? Et se sont des sanctions pénales qui sont encourues !
Merci de votre aide |
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micorne
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Posté - 27 mai 2015 : 05:09:29
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Petit problème avec mon mail précédent.
Je disais que mon gestionnaire ne faisait pas la compta donc il n'y avait qu'une substitution partielle. Et que s'il était un substitué il aurait du avoir une carte professionnelle.
Je crois en définitive que et le syndic et lui jouent un jeu dangereux.
Quant au travail dissimulé s'il n'a qu'un seul employeur alors c'est le comble car c'est l'urssaf qui va demander des comptes au syndic qui emploie un salarié déguisé en autoentrepreneur.
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gestionnaire de copropriété 
