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JPM
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 Posté - 27 mai 2015 : 07:40:19
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limitez vous à ce qui vous concerne.
Demandez à votre gestionnaire la présentation d'une attestation d'emploi prévue par le décret Hoguet.
S'il ne peut vous la présenter, voyez directement avec le syndic.
Certains diront : " Pourquoi pinailler puisque le gestionnaire est bien et que les copropriétaires sont satisfaits " ? C'est vrai mais le souci n'est pas de " casser " le gestionnaire. Il s'agit de rester sur les bons rails et dans un cadre réglementaire régulier. Les garanties offertes aux copropriétaires par le régime Hoguet disparaissent dans le cas d'un exercice irrégulier de la fonction de syndic.
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Posté - 27 mai 2015 : 08:02:22
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là on est en totale illégalité.... tant du point de vue "copropriété" (carte professionnelle, substitution interdite (art 18), etc...), que du point de vue "droit du travail".
Le syndicat ayant signé un tel contrat peut aussi être déclaré responsable, surtout avec "vos rapports cordiaux". A votre place, par une AG je mettrai fin à cette configuration si celle ci était connue de l'AG ou au moins demanderai au syndic officielle de remédier à cet état illégal, si le syndicat n'était pas au courant au moment du vote. |
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Posté - 27 mai 2015 : 09:25:49
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micorne : "Le gestionnaire auto-entrepreneur passe les ordres de services, signe des courriers et des mails sur papier entête du cabinet syndic, est secrétaire des AG etc, assiste aux conseils syndicaux, mets des bons à payer sur les factures, donne des instructions au gardien bref c'est un gestionnaire complet.
C'est notre seul interlocuteur chez le syndic."
Nous sommes ici dans une totale ILLEGALITE !!!!
A arrêter rapidement.
Le CS devait soulever ce problème depuis longtemps. Au minimum demander l'attestation de la préfecture à ce gestionnaire autoentrepreneur.
Substitution TOTALE de la fonction de syndic de copropriété !
Un autoentrepreneur embauché par le syndic qui signe des OS !!! Signe t'il aussi les virements et les chèques ?  
Avez vous vérifié que cette personne est réellement inscrit comme auto entrepreneur ?
micorne : changer au plus vite de syndic, de CS, ....
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Posté - 27 mai 2015 : 10:41:22
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citation: Certains diront : " Pourquoi pinailler puisque le gestionnaire est bien et que les copropriétaires sont satisfaits " ? C'est vrai mais le souci n'est pas de " casser " le gestionnaire. Il s'agit de rester sur les bons rails et dans un cadre réglementaire régulier. Les garanties offertes aux copropriétaires par le régime Hoguet disparaissent dans le cas d'un exercice irrégulier de la fonction de syndic.
Je rajouterai un exemple aux propos de JPM : en cas d'injonction de payer lancée contre un débiteur, ce dernier aura beau jeu de "démonter" le mandat du syndic... et donc ne pas payer. |
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Posté - 27 mai 2015 : 11:27:56
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micorne : il n'existe pas de substitution partielle !! |
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micorne
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 Posté - 27 mai 2015 : 16:31:31
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Merci pour toutes vos contributions. Ainsi on serait dans " l'illégalité " ce qui signifie qu'il existerait une réglementation, loi, décret ou autre
qui s'opposerait à de telles pratiques. Mais moi je n'en vois aucune, et aucune jurisprudence sur le sujet. Donc peut-être
que le syndic a raison d'utiliser les services d'un auto-entrepreneur pour gérer ses copro.
Il va y avoir une vraie révolution dans la profession si le système se propage. Il faudra alors demander au syndic de baisser
ses honoraires car payer un salarié + charges sociales c'est pas la même chose que payer de simples honoraires
à un auto-entrepreneur. Je me demande cependant ce que vont en penser les caisses de garantie et assurance RCP
des syndics.
À suivre.
Merci à tous pour vos contributions. |
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Posté - 27 mai 2015 : 16:46:57
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micorne :" Donc peut-être
que le syndic a raison d'utiliser les services d'un auto-entrepreneur pour gérer ses copro.
Il va y avoir une vraie révolution dans la profession si le système se propage
"
Vous n'avez pas bien lu les interventions : c'est ILLEGAL.
Pas de risques que ce système se propage.
Vous semblez aussi ignorer la loi de la copropriété de 1965 qui dit ceci :
" Article 18 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)
IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. "
Le syndic est le SEUL responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer !! 
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JPM
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Posté - 27 mai 2015 : 17:29:56
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Micorne ! vous ne lisez pas les réponses
On vous cite l'article 18 de la loi de 1965, lisez le.
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Posté - 27 mai 2015 : 18:34:20
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Cette autoentrepreneur qui passe des ordre de service au nom du SDC, sans être le syndic, ni employé gestionnaire, est très mal parti.
Je ne paierai aucune charges de copropriété sans réponse du syndic sur la position juridique de cet autoentrepreneur qui se substitue au syndic élu.
Un petit coup de fil à sa caisse de garantie sur cette affaire. |
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Posté - 27 mai 2015 : 21:26:19
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Il n'y a pas a tortiller, vu ce que vous indiquer, ce sydnic est totalement dans l'illégalité en violant l'article 18, acuun argument de cordialité de vaut.
citation: Il va y avoir une vraie révolution dans la profession si le système se propage. Il faudra alors demander au syndic de baisser
ses honoraires car payer un salarié + charges sociales c'est pas la même chose que payer de simples honoraires La vous n'êtes plus demandeur, vous brodez.
L'essentiel était bien de savoir ce que FAISAIT cette personne. Il peut y avoir ue révolution dans la profession, mais ce ne sera pas celle la, car il faut que la révolution low-cost si révolution low-cost il y a reste légale.
On pourrait aussi imaginer sous-traiter un un syndic roumain parlant francais avec les mains et venant sur place une fois tous les deux ans :-) |
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Posté - 28 mai 2015 : 11:13:50
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Au risque d'être dissonants, nous ne partageons pas l'analyse sur l'illégalité : un syndic peut très bien ne pas se faire substituer et sous-traiter une partie de sa prestation à un tiers prestataire de service ; cela se fait à grande échelle dans le monde HLM entre organismes, surtout lorsqu'il s'agit d'être "syndic de droit" (contexte de la vente HLM). La légalité de ces contrats de sous-traitance a été analysée. Pourquoi pas à un auto-entrepreneur, qui est une entreprise comme une autre...
Nous sommes d'accord sur le fait que toute personne au contact d'un client doit pouvoir produire une attestation article 9, mais où avez-vous vu qu'elle n'est pas délivrée à un non salarié ? Elle est bien délivrée sans problème aux négociateurs agents commerciaux !
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JPM
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Posté - 28 mai 2015 : 14:21:10
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Sur l'attestation d'emploi de l'art. 9 ? Comme l'ensemble du régime Hoguet à l'origine elle n'a été conçue que pour les négociateurs immobiliers. Pendant longtemps les préposés des syndics de copropriété n'ont pas été dotés de l'attestation d'emploi. Dans son ouvrage sur les professions immobilières, M Capoulade n'en traite qu'à propos des agents immobiliers.
Le régime de la copropriété HLM est totalement autonome. On le voit bien avec l'arrêt récent relatif au copropriétaire majoritaire.
De toute manière le syndic HLM des copropriétés nées par cession du patrimoine HLM n'est pas assujetti à l'ensemble des règles applicables aux syndics de copropriété classiques.
On ne peut pas poser en principe général que le syndic peut sous-traiter une partie de sa prestation à un tiers prestataire de service Il peut sous-traiter des tâches matérielles comme l'expédition du courrier mais il ne peut pas sous-traiter la tenue des assemblées générales ni, mieux encore, l'obligation de conseil.
On ne parle plus beaucoup des visiteurs d'immeubles ! Un visiteur intervenait souvent pour plusieurs syndics. Les commis d'entreprises de bonne qualité signalaient fréquemment des anomalies constatées dans un immeuble à l'occasion d'interventions totalement étrangères à l'anomalie signalée.
Sur la question traitée on pourrait poser la question en haut lieu. Cela ne serait pas forcément du goût des intéressés.
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Posté - 28 mai 2015 : 16:36:40
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citation: Initialement posté par JPM
Le régime de la copropriété HLM est totalement autonome. On le voit bien avec l'arrêt récent relatif au copropriétaire majoritaire.
De toute manière le syndic HLM des copropriétés nées par cession du patrimoine HLM n'est pas assujetti à l'ensemble des règles applicables aux syndics de copropriété classiques.
Ils ne sont pas assujettis à la loi Hoguet dans certaines circonstances mais le principe selon lequel le syndic ne peut se faire substituer s'applique à tous les syndics, indépendamment de leur statut ou leur nature : non pro, pro, HLM, notaire, géomètre, etc.
Par ailleurs, les organismes HLM ne sont pas seulement syndics d'immeubles issus de la vente HLM. Et ils pratiquent la sous-traitance à grande échelle, y compris pour la gestion, l'organisation des AGs, etc.
citation:
On ne peut pas poser en principe général que le syndic peut sous-traiter une partie de sa prestation à un tiers prestataire de service Il peut sous-traiter des tâches matérielles comme l'expédition du courrier mais il ne peut pas sous-traiter la tenue des assemblées générales ni, mieux encore, l'obligation de conseil.
Il peut sous-traiter l'informatique, la comptabilité, l'inspection technique, la gestion des contrats, etc. Il n'y a pas de limite légale...
Par contre, il reste toujours pleinement responsable de ce qui est fait par les sous-traitants, et y compris bien entendu dans son devoir de conseil qu'il est seul à pouvoir exercer. Mais enfin il faut reconnaître que ce dernier aspect dans les faits est celui qui est le moins bien exercé par les syndics professionnels, quand on voit ce qu'ils sont amenés à faire sans broncher au motif que le conseil syndical le leur demande... |
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JPM
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Posté - 28 mai 2015 : 18:25:06
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Je ne suis pas d'accord sur citation: Il peut sous-traiter l'informatique, la comptabilité, l'inspection technique, la gestion des contrats, etc. Il n'y a pas de limite légale...
Je ne suis pas le seul ! Monsieur Capoulade dans La copropriété 2012-2013 n° 1054 rappelle que le syndic ne peut pas tout faire. L'article 30 du décret lui permet de se faire représenter par l'un de ses préposés.
Il en déduit logiquement : " Il ne peut donc sous-traiter tout ou partie de sa mission, si ce n'est que pour des actes purement matériels n'impliquant aucune délégation de pouvoir "
Le syndic ne peut donc pas sous-traiter la comptabilité ni la gestion des contrats. Pour l'inspection technique il y a un arrêt très précis relatif à l'exploitation des chaufferies. Il est facile de l'étendre au contrôle des robinetteries et autres prestations de ce genre.
Il ne s'agit pas de sous-traitance mais de contrats d'entretien ou d'exploitation passés par le syndicat lui-même et non par le syndic.
La règle incontestable est " Pas de sous-traitance des prestations dues par un syndic de copropriété ".
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Posté - 28 mai 2015 : 19:53:58
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Redaction Universimmo : micorne a précisé ceci : " Le gestionnaire auto-entrepreneur passe les ordres de services, signe des courriers et des mails sur papier entête du cabinet syndic, est secrétaire des AG etc, assiste aux conseils syndicaux, mets des bons à payer sur les factures, donne des instructions au gardien bref c'est un gestionnaire complet.
C'est notre seul interlocuteur chez le syndic."
Il effectue ici la TOTALITE des actes de gestion du syndic. C'est ILLEGAL
Le syndic a même obligation de recevoir l'accord de l'AG pour externaliser des archives.
On peut aussi se poser la questions sur la gestion des HLM. Ce n'est pas le fait que la sous traitance se fait à grande échelle qu'elle est légale.
La sous -traitance pour les photocopies , peut-être mais âtre présent aux AGs, signer des OS, participer aux réunions du CS, signer les courrier à entête du syndic, .... ce n'est pas de la sous traitance, mais une substitution à grande échelle.
Dans d'autre société, le fisc appelle cela la gestion de fait; cela a des conséquences juridiques.
Cet autoentrepreneur est dans ce cas, il GERE " de fait" le SDC. Donnez un texte qui autoriserait ce genre de pratique.
Redaction Universimmo : "Mais enfin il faut reconnaître que ce dernier aspect dans les faits est celui qui est le moins bien exercé par les syndics professionnels, quand on voit ce qu'ils sont amenés à faire sans broncher au motif que le conseil syndical le leur demande...
"
Ce n'est pas une réponse juridique ! Ce genre de syndic est à changer !
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JPM
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Posté - 28 mai 2015 : 22:05:20
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Ce n'est pas une réponse juridique est une observation à méditer
Depuis 1972 le syndic ne peut recevoir aucune rémunération d'une personne autre que le syndicat.
Or, pour les états datés, des dizaines de milliers de chèques ont été établis par des vendeurs ou des notaires au profit du syndic.
Il n'empêche que la règle demeure l'interdiction pour le syndic de recevoir ces chèques
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Posté - 29 mai 2015 : 00:07:18
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citation: Initialement posté par JPM
La règle incontestable est " Pas de sous-traitance des prestations dues par un syndic de copropriété ".
Pas de fondement juridique de cette règle autre que l'avis de Monsieur Capoulade ? C'est un peu maigre, quelque soit le respect que nous pouvons avoir pour cet éminent juriste ! Les maîtres doivent être écoutés mais ils ne sont pas infaillibles, et nous avons récemment entendu avec stupeur une autre sommité universellement reconnue dans le secteur, dans un forum organisé par une des 3 grandes fédérations, suggérer que les syndics devraient, si les conseils syndicaux ne les mettent pas en concurrence, demander eux-mêmes à des confrères des propositions, évidemment à un prix plus élevé, à charge de revanche...
Concernant la sous-traitance, il s'agit en l'occurrence d'une position maximaliste se fondant sur une interprétation étroite non incontestable. Il y a aujourd'hui des milliers de lots qui sont gérés sous cette forme avec validation de la part de services juridiques qui n'ont pas forcément fumé la moquette. Il y a bien longtemps que le métier de syndic n'est plus un métier individuel d'un professionnel avec une secrétaire et une comptable, JPM ! Vous avez le droit de le regretter mais ce qui compte, c'est que le travail soit fait et que la responsabilité des intervenants soit clairement identifiée.
Ceci étant, nous sommes loin d'être en faveur de ces formes nouvelles d'exercice professionnel que sont les agents commerciaux pour la transaction ou l'auto-entrepreneur pour la gestion. Mais ne nous trompons pas de fondement pour les critiquer...
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JPM
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Posté - 29 mai 2015 : 11:29:01
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Mon principal soutien est mon propre avis. Je ne me prive pas de relever ensuite un avis identique. C'est le cas ici avec le Conseiller Capoulade.
Mais à la vérité le vrai soutien est le texte de l'article 18. Il est éclairé par le rapport de M Voyant au Sénat.
Vous parlez de milliers de lots qui sont gérés en sous-traitance. où sont-ils ces lots extraordinaires ? Moi je n'en connais pas et je ne connais que des syndics travaillant normalement avec parfois des mécanismes qui me déplaisent mais qui ne posent comme problèmes que la mauvaise qualité du travail fourni. Sic pour les PV générés par l'ordinateur qui font un travail infâme.
Les agents commerciaux pour les ventes de lots ? Rien de nouveau sous le soleil.
Je maintiens : La règle incontestable est " Pas de sous-traitance des prestations dues par un syndic de copropriété ".
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Posté - 29 mai 2015 : 15:19:21
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redaction universimmo : "Pas de fondement juridique de cette règle autre que l'avis de Monsieur Capoulade ?"
Je ne suis pas juriste, mais il me semble que vous n'avez strictement rien apporté pour nous prouver que votre position est la bonne.
L'article 18 de la loi de 1965 est le seul argument juridique apporté sur cette substitution.
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Gédehem
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Posté - 30 mai 2015 : 14:05:35
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Je partage la position de JPM ...et m'étonne de celle d'UI .....
Le syndic ne pouvant se faire substituer dans la délégation de pouvoirS (délégation générale) reçue de l'AG (L.art.18), il ne peut sous traiter les actes qui en relèvent.
Si ce n'est pour ceux essentiellement matériels, comme faire des copies ou expédier du courrier. Sous la pleine responsabilité du syndic.
Que celui-ci soit en nom personnel ou une société commerciale.
Envisager de sous traiter pour des actes de gestion, dans le cadre du 'mandat', comme participer à une AG, qui plus est à y être en tant que "secrétaire de séance", c'est accepter la substitution.
Syndic d'hier, comme d'aujourd'hui ou de demain, aussi longtemps que le mandat personnel (intuitu personae) sans substitution existera.
"que le syndic peut être représenté dans sa gestion par un préposé, ce qui est vrai, et que préposé ne signifie pas salarié,"
"Préposé" suppose un lien de dépendance, de subordination entre le donneur d'ordre (Commettant) et son 'préposé".
S'il n'est pas salarié du syndic mais dans le cadre d'une prestation de services, il n'est en rien "préposé", le lien juridique "contrat de services" excluant toute lien hiérarchique de subordination. Il n'y a ici ni commettant ni préposé.
A la différence du contrat de travail, qui induit un lien de subordination de l'employé (le préposé) à son employeur (le commettant).
Autrement dit, tout est faux.
FUYEZ !
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Édité par - Gédehem le 30 mai 2015 16:57:36 |
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gestionnaire de copropriété 
