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milio64
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 Posté - 02 juin 2015 : 17:28:13
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Bonjour
Dans notre copropriété paloise , nous devons repeindre plusieurs cages d'escalier et changer les moquettes du sol
1)Le conseil syndical, a fait tout le travail de recherche de devis , de choix d'entreprise reçu les fournisseurs.Il reste au syndic a faire l'ordre de mission , faire les appels de fonds
Peut-on économiser les 2% que le syndic est autorisé à percevoir sur les travaux?
2)Le total des travaux approche les 100 000e
-la peinture des murs se répartit en tantième ?
- le réfection de la moquette en fonction de l'usage ( ce n'est pas précisé dans le RdC) ?
Merci
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Posté - 02 juin 2015 : 17:44:32
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citation: Peut-on économiser les 2% que le syndic est autorisé à percevoir sur les travaux?
Il n'y a aucune obligation pour le syndic à percevoir des honoraires, c'est une négociation entre le syndic et le syndicat ( en général, via le CS...).
Par contre la gestion administrative d'un dossier travaux (appels de fonds, ordre de service, vérification et paiement des factures) génèrent du travail qu'il est normal de rémunérer : à l'AG d'en fixer le % avec le syndic.... En général 1,5-2% est un chiffre, à mon avis, assez courant...
Pour ce qui est de la répartition du coût des travaux la question se pose ainsi : que dit votre RdC sur l'entretien des bâtiments ? existe t il des clés spéciales par bâtiment, ou par escalier ? Si le RdC est muet, la répartition du coût de la dépense se fait aux tantièmes généraux.
Alors que dit votre RdC ? existe t il des clés spéciales de répartition ? |
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Louis92
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Posté - 02 juin 2015 : 17:58:30
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milio64 citation: Le total des travaux approche les 100 000e 2% de 100.000 font 2.000 €, il est bien clair que la gestion des appels de fonds et la comptabilité associée ne va pas coûter 2.000 € au syndic (soit 40 heures de main d'oeuvre environ).
Je fais partie de ceux qui défendent sur UI le vote d'honoraires en absolu (en €) et non pas en relatif (%). Votre syndic n'aurait pas plus de travail pour 150.000 € avec les mêmes lots ni moins avec 50.000 €.
Le CS a du grain à moudre : qu'il demande au syndic ce qu'il a à faire combien de temps cela va lui demander ! A négocier avant l'AG et faire mettre le montant négocié dans la convocation.
Cdlt. Louis92. |
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milio64
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Posté - 02 juin 2015 : 21:47:39
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Pour la réparttion rien n'est prévu dans le RdC
-la peinture des murs se répartirait en tantième ?(Entrtien des partie communes)
- le réfection de la moquette en fonction de l'usage (Entretien d'un element d'équipement
Peut-on trouver un justificatif? |
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GĂ©dehem
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Posté - 02 juin 2015 : 22:08:47
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Loi de 65 art. 10
Les équipements communs selon l'utilité (al.1)
le reste entre tous selon tantièmes (al.2)
Pour la moquette (pour elle seule : élément d'équipement commun), vous devez sans doute avoir une grille "escalier" dans votre RDC, évolutive selon l'étage.
Pour la cage d'escalier et l'escalier lui même, tantièmes généraux. |
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Posté - 03 juin 2015 : 06:51:28
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Pour la moquette, perso, j'aurai un autre avis : celle ci étant vraisemblablement collée (à confirmer), elle n'est pas dans ce cas un équipement, donc frais de remplacement aux tantièmes généraux. Il en serait différemment si vous aviez un tapis posé sur cette moquette pour la protéger, comme on le voit parfois, surtout dans les immeubles de standing ou les immeubles de stations de sports d'hiver (moins chers à remplacer  ) ....
Mais on est à la frontière de la nuance.... |
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Louis92
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Posté - 03 juin 2015 : 08:28:22
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J'ai entendu l'avis de rambouillet au sujet du collé ou pas lors de la modification du RCP d'une copropriété par un avocat.
Le tapis est même l'exemple archétypique de la nuance en question. Gédehem peut faire quelques vérifications ...
Cdlt. Louis92. |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 juin 2015 : 10:52:43
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Faut bien donner du grain Ă moudre Ă certains en cherchant la petite bĂŞte ......
Le revêtement "de confort" est distinct du gros œuvre constitutif de l'escalier. Collé (c'est mieux) ou pas.
Il s'agit donc d'un élément d'équipement commun : répartition suivant l'utilité.
NB : la réfection de la cage d'escalier relève des travaux d'entretien des parties communes. Tous les lots y participent selon les tantièmes généraux.
Pour les éléments d'équipement commun, ici le revêtement de confort 'moquette', répartis selon le critère "utilité", donc selon une grille évolutive selon l'étage, les lots du RdeChaussée en sont exclus, n'en ayant aucune utilité objective. |
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Louis92
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Posté - 03 juin 2015 : 11:06:43
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Le RCP de la copropriété de milio64 n'a pas de clé de répartition suivant l'usage (les RCP en général n'en ont pas sauf pour l'ascenseur).
Le ravalement intérieur de la copropriété de milio64 ne peut pas être réparti selon une clé de répartition suivant l'usage à moins de modifier le RCP (d'après, ce que j'ai appris sur UI).
Le ravalement intérieur de la copropriété de milio64 ne peut être réparti que suivant les tantièmes (RdeCh compris) me semble-t-il, même si il n'y a pas de moquette au RdeCh (comme c'est le cas le plus souvent).
Cdlt. Louis92.
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milio64
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Posté - 03 juin 2015 : 11:47:00
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Bonjour,
C’est bien le problème Chacun interprète pour lui.
Le syndic défend la répartition au tantième. Je suis pour le degré d’utilité puisque je suis dans le bas de l’immeuble
1) Les tapis et les revêtements des escaliers sont à ranger dans la catégorie des équipements communs et services collectifs, dont les frais sont à répartir en fonction de l'utilité de ces services pour chaque lot.
La moquette, est collée, mais il est possible de l’enlever sans abimer la structure .Ce n’est pas un élément du gros œuvre.
2)Deuxième point qui me font pencher pour. Si l’on change la moquette par un revêtement plastic on peut considérer qu’il y a amélioration
3) J’avais vu une décision en cassation, mais je n’ai pas les moyens de vérifier
Les frais relatifs aux éléments d'équipement de l'escalier (Tapis, revêtement) doivent en principe être répartis conformément aux critères d'utilité (Cass.3° civ., 23 Nov.1977
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GĂ©dehem
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Posté - 03 juin 2015 : 12:04:35
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Le syndic défend la répartition aux tantièmes parce qu'il n'a qu'une clé entrée dans son ordinateur ..
Le remplacement d'un revêtement hors d'usage, vétuste, par un autre de conception récente relève de l'entretien courant.
L'amélioration s'entend de l'ajout d'un élément. Ici de la mise en place d'une moquette où il n'y en avait pas.
L'absence dans le RDC d'une grille spécifique pour cet élément commun n'empêche pas sa répartition dans le respect de L.art.10, seul admissible :
La résolution prévoyant l'adoption des travaux proposera le mode de répartition, avec pour la moquette une grille particulière à définir dès maintenant. C'est là un grand classique, qui n'entraine pas modification du RDC.
Qui pourrait être envisagée dans l'avenir, mais ce n'est pas une nécessité.
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Louis92
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Posté - 08 juin 2015 : 11:21:02
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citation: L'absence dans le RDC d'une grille spécifique pour cet élément commun n'empêche pas sa répartition dans le respect de L.art.10, seul admissible :
La résolution prévoyant l'adoption des travaux proposera le mode de répartition, avec pour la moquette une grille particulière à définir dès maintenant. C'est là un grand classique, qui n'entraine pas modification du RDC. J'entre dans cette logique.
J'y comprends une modification de la répartition des charges par rapport à la situation antérieure consignée dans le RCP.
Le RCP n'étant pas modifié par la création de cette nouvelle clé, quand il s'agira de réaliser des travaux de même nature et même (nouvelle) clé, 6 ou 8 ans plus tard, les membres du CS et le syndic auront pu changer. Les nouveaux pourront proposer de répartir suivant le RCP d'origine et une AG pourra valider.
Cela m'étonne beaucoup que la réglementation autorise l'ouverture d'une telle boîte de Pandore. En effet, les copropriétaires ont beaucoup d'imagination dans ce domaine :
- contester de payer l'éclairage extérieur ou l'entretien des haies dans le jardin pour les appartements qui n'ont de vue que sur la rue,
- contester l'exemption de charges d'ascenseur pour les appartements de rez-de-chaussée alors que l'ascenseur donne accès au sous-sol (garages, caves, local poubelles).
Cela peut faire beaucoup de modification dans la répartition des charges au fil du temps.
Je ne voudrais pas ĂŞtre au CS ni ĂŞtre syndic et assumer une telle situation.
Qui suit la position de GĂ©dehem sur cette question ?
Cdlt. Louis92.
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