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sigebert
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 Posté - 08 juin 2015 : 13:47:51
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Bonjour,
Récemment, le conseil syndical de notre copropriété a été consulté par la copropriété voisine afin de solliciter une servitude de surplomb sur notre copropriété.
Je m'explique : l'un de leurs pignons longe notre copropriété, côté espaces verts.
En raison de travaux d'isolation, cette copropriété aurait besoin d'empiéter sur notre copropriété de 120 mm sans aucune contrepartie.
Le projet nous a été soumis verbalement lors de l'assemblée générale du 13 avril dernier et le projet de convention de servitude de surplomb a été annexé au procès-verbal d'AG accompagné d'un coupon-réponse pour les observations des copropriétaires de notre résidence relatif à ce projet.
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sigebert
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Posté - 08 juin 2015 : 13:56:53
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Projet de convention de servitude de surplomb définit en ces termes : "Il est entendu que la mise en place d'une isolation thermique par l'extérieur présente de nombreux avantages, pour le fonds dominant liés, entre autres, aux économies d'énergie, à l'amélioration du confort intérieur des appartements et à la préservation du bâti.
Pour le fonds servant (nous), ces travaux présentent un avantage lié à l'amélioration du visuel relativement au pignon concerné.
C'est une manière très enjolivée de présenter le projet...
Cependant, et ce point me préoccupe :
* Isolant d'une épaisseur maximum de 120 mm.
* Isolant s'arrêtant au plus à 50 centimètres du sol.
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sigebert
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 2
Posté - 08 juin 2015 : 14:12:18
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En son article 3 de leur convention :
"Sur la base d'un accord de bon voisinage, et entendu que la présente convention ne confère pas de propriété de la bande surplombée (cf. article 552 du Code Civil : " la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous"), il est convenu entre les Parties qu'aucune contrepartie financière n'est demandée dans le cadre de cette convention.
La situation s'annonce bâtarde !!
Quelles sont vos impressions ?
Merci par avance. |
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 Posté - 08 juin 2015 : 14:15:01
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rien ne vous impose d'accepter.
ça se vend même assez cher et la vente du terrain surplombé vaudrait sans doute mieux qu'une servitude... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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4
Posté - 08 juin 2015 : 15:57:46
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.......si tant est qu'une servitude de surplomb, même conventionnelle, soit une vérité juridique ! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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JPM
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Posté - 08 juin 2015 : 16:54:37
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Sunbird
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Posté - 08 juin 2015 : 17:40:01
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Convention type que l'on trouve de plus en plus lors de la mise en oeuvre d'une isolation thermique par l'extérieur.
Maintenant la copropriété peut toujours demander à vendre la bande.
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Posté - 08 juin 2015 : 17:41:30
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Posté - 08 juin 2015 : 20:31:35
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Vous avez ,JPM, certain (sans S) de mes amis et fervent passionné de ce sujet qui défend votre point de vue, mais la bagarre est rude, entre deux pastis,surtout que nous sommes plus nombreux à ....ne pas vouloir payer la tournée!
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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JPM
Modérateur
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Posté - 08 juin 2015 : 22:17:59
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On lit dans Cass 05 mars 2013 12-12377 :
Mais attendu qu'ayant constaté que la toiture, édifiée il y a plus de trente ans avec l'immeuble dépassait de toutes parts sur le fonds X... et souverainement retenu que, la servitude étant continue, M. Y... pouvait se prévaloir d'une possession utile pour l'acquisition d'une servitude de surplomb sur le fonds voisin, la cour d'appel, qui a relevé que le débord actuel n'étant pas plus important que l'ancien débord sur la même façade Est, aucune preuve d'une aggravation de la servitude de surplomb acquise par prescription n'était rapportée, a exactement déduit de ces seuls motifs qu'il n'y avait pas lieu de condamner M. Y... à mettre un terme à l'empiétement allégué ;
Que vous faut-il de plus pour admettre que la servitude de surplomb existe ?
Elle existe aussi avec d'autres originalités dans la servitude du père famille, expression qui a échappé à la faucille des rénovateurs du droit français. Il est vrai que bon père famille c'était vraiment choquant 
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Posté - 08 juin 2015 : 22:21:36
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les fondamentalistes contestent le terme de servitude... en raison des particularisme de la servitude qui n'est pas un droit de jouissance...
mais bon, on va pas en faire un fromage et je ne bataillerai pas avec vous sur la toile..
un pastis seul... comme le dit JML. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Gédehem
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Posté - 08 juin 2015 : 22:28:16
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Non, c'est "discriminant" : un "père de famille" dans le sens des textes est obligatoirement "bon", faute de quoi le modèle ne serait pas retenu comme élément juridique.
Que fait on des "mauvais père de famille" ?
Tenez, c'est comme le "Verre de pastis", base de discussion dans bien des cas, du moins à partir du 4 ou 5ème. JML en sait quelque chose d'expérience.
Mais que dire s'il n'y a pas de glaçon, ou au moins 1, 2 relevant déjà de la noyade, ce qui ne peut alors valoir référence sur le présent sujet ?
Quant à la servitude de surplomb, elle n'est vérifiable que lors des dernières gouttes du 'Verre de pastis', lorsqu'on a le nez en l'air, du moins pour le 1er, car dès le second, le surplomb est déjà plus incertain..... |
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JPM
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Posté - 08 juin 2015 : 22:33:19
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L'arrêt de 12 mars 2008 est aussi péremptoire :
Mais attendu qu'ayant relevé que la corniche avait été édifiée il y a plus de trente ans avec l'immeuble, lequel, de type "chartreuse", ancien et de caractère, formait un tout sur le plan architectural dans lequel elle s'intégrait pour être surmontée d'une balustrade en pierre dans laquelle était intégré un fronton et souverainement retenu qu'elle présentait un avantage pour l'usage et l'utilité du fonds des époux X..., en ce qu'elle faisait partie de l'architecture même de leur immeuble, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'agrément, en a exactement déduit que le fonds des époux X..., qui pouvaient se prévaloir d'une possession utile, bénéficiait d'une servitude de surplomb sur le fonds voisin acquise par prescription ;
Dans cette affaire, à ce stade de la procédure, le débat portait sur l'intérêt que pouvait présenter la corniche en chartreuse pour les propriétaires du fonds dominant.
C'est presque sur ce point que l'arrêt est audacieux : elle présente un avantage pour l'usage et l'utilité du fonds des époux X..., en ce qu'elle faisait partie de l'architecture même de leur immeuble
Faire juger cela, c'est un fort joli coup
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Posté - 08 juin 2015 : 22:37:18
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certes, JPM, mais elle dépossède d'un volume la propriété du servant... et ça, ce n'est pas de la servitude. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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JPM
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Posté - 08 juin 2015 : 22:50:31
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Pour être plus précis encore et montrer qu'il y a bien eu revicrement en 2008 voici Cass 12 juin 2003 01-14371
Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande de démolition d'une partie de la toiture de l'immeuble voisin appartenant à M. Y..., l'arrêt attaqué (Grenoble, 23 avril 2001), retient que plusieurs témoins attestent de l'existence d'un dépassement de la toiture antérieurement à la réfection du toit de la grange par M. Y..., que ce dépassement existait depuis plus de trente ans et que la preuve d'une acquisition de la servitude par prescription trentenaire est rapportée ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
La servitude de surplomb était reconnue par les juridictions du fond, plus proches de la terre . La formule des Hauts Conseillers : " une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui " était assez faiblarde.
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JPM
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Posté - 08 juin 2015 : 22:56:42
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Certes ! On pourrait dire qu'il y a prescription acquisitive du bout de volume ! |
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Posté - 09 juin 2015 : 05:59:26
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À l'heure des croissants, c'est plus sobre...0)))
Et oui "volume" paraît être plus vrai juridiquement que servitude....
Mais allez convaincre nos amis notaires de créer des volumes pour ces "empiètements" ou surplombs.....alors que la case fourretout "servitudes" est si facile à utiliser.....
Et les débords sur le domaine public.....un vrai régal comme discussion....mais à n'aborder qu'à l'heure de l'apéro..... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 09 juin 2015 : 07:27:00
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a signaler que la future loi énergétique qui obligera des isolations (suivant certaines conditions fixées par décret), comporte cette autorisation systématique de "surplomb". Cette loi n'a pas encore fait le second tour des chambres de nos représentants (sénat et assemblée)... |
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Posté - 09 juin 2015 : 08:04:30
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Si tel est le cas, avec les "Civilistes" , ça risque de faire 3 petits tours et puis s'en va .....à la QPC! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 09 juin 2015 : 08:07:02
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Rambouillet, uniquement pour le domaine public... et sous certaines conditions quant à l'atteinte portée à l'utilisation dudit domaine... et encore, on ne sait pas ce qui sortira finalement
aucune loi ne pourrait prévoir ça sur les domaines privés..
l'article 3 de la loi prévoit que
citation: Article 3
Après l’article L. 123-5-1 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 123-5-2 ainsi rédigé :
« Art. L. 123-5-2. – L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou le permis d’aménager et prendre la décision sur une déclaration préalable peut, par décision motivée, déroger aux règles des plans locaux d’urbanisme, des plans d’occupation des sols et des plans d’aménagement de zone, dans les conditions et selon les modalités définies au présent article.
« Il peut ainsi être dérogé, dans des limites fixées par un décret en Conseil d’État, aux règles relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur des constructions afin d’autoriser :
« 1° La mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; cet article ouvre seulement la possibilité de déroger aux règles de prospects du PLU et n'a aucun effet sur le droit d'empiéter chez autrui
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 09 juin 2015 : 11:03:00
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vous pensez que ce projet d'article fait le distinguo entre terrains privés et emprise publique... ne pensez vous pas que le PLU régit aussi le voisinage des terrains privés...
et de toute façon attendons cette loi.... et ce qu'il en sortira.... |
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Servitude de surplomb : détails 
