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JB22
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 Posté - 13 juin 2015 : 17:06:53
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L' ordre du jour de la prochaine A.G., proposé par un Syndic professionnel, comporte la question suivante:
"-APPROBATION DES COMPTES ARRETES AU 31-12-14
Majorité 24:
Projet de résolution:
L' assemblée Générale, après avoir pris connaissance des documents obligatoires fournis par le syndic et entendu les explications, décide d' approuver les comptes de l' exercice courant du 01_01-14 au 31-12-14.
L'assemblée se prononce également sur la création d' une dépense provisionnelle proposée par le Syndic et le Conseil Syndical."
L' exercice 2014 dégage un excédent.
L' exercice 2013 avait fait l' objet d' un excédent et d' une résolution similaire à l' ordre du jour.
L'excédent 2013 n' a pas été réparti, le compte de provisions a été débité et le compte avance travaux crédité de l' excédent.
En 2014, les travaux réalisés ont été imputés directement au débit du compte avance travaux, sans passer par un compte de charges.
L' annexe 4 est vierge.
Cette façon de faire ne me semble pas régulière.
La répartition doit se faire suivant les différentes clés de charges et produits tandis qu'une seule clé est affectée à la provision travaux.
Les travaux doivent passer par un compte de charges 671 et apparaitre dans l' annexe 4.
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JPM
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Posté - 13 juin 2015 : 19:11:01
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Cet arrêt récent confirme que toutes les dépenses doivent apparaître dans les relevé général des charges et produits ou dans les comptes travaux. En particulier toutes les factures des prestations exceptionnelles du syndic doivent apparaître même quand il s'agit de prestations individualisées comme les frais et honoraires pour assemblée convoquée à la demande d'un copropriétaire dans son seul intérêt.
Donc idem pour des travaux. Les trop appelés doivent tpujours être recrédités. avec un appel de fonds connexe s'ils sont alloués à l'abondement d'une provision.
http://www.jpm-copro.com/Cass%2015-04-2015-1.htm
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JB22
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Posté - 13 juin 2015 : 20:37:10
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JPM, merci de votre réponse
Suite à votre réponse dans le sujet initié par rochat, j' ai posé une question complémentaire:
"-de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien "
Doit-on en conclure que lors de la mise à l'ordre du jour de la désignation d' un nouveau syndic, la question de la constitution des provisions spéciales doit être mise à l' ordre du jour ou peut-on voter sur cette question si celle-ci n' est pas mise à l' ordre du jour, par le syndic en place."
Quel est votre point de vue sur la question ?
Je précise que dans mes diverses questions il s' agit du même syndic professionnel qui a reporté l' A.G. du 29 mai au 29 juin 2015. |
Édité par - JB22 le 13 juin 2015 20:37:59 |
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JPM
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Posté - 14 juin 2015 : 11:17:38
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citation: de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien "
Il faudrait admettre ce qui est concevable : un syndic consulté pour la reprise d'une copropriété établit lui même la partie nécessaire de l'ordre du jour comprenant les provisions spéciales !!!!!!!
Mais en fait ces provisions peuvent exiger déjà dans le syndicat concerné.
Autre interprétation : il ne s'agirait que de la première désignation d'un syndic après achèvement de la construction de l'immeuble.
En fait, sans doute une bourde dans la rédaction.
On passe outre mais il ne faut pas négliger ce genre d'opération qui facilité grandement les travaux0
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JB22
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Posté - 14 juin 2015 : 11:51:20
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" un syndic consulté pour la reprise d'une copropriété établit lui même la partie nécessaire de l'ordre du jour comprenant les provisions spéciales"
Mais ce n' est pas lui qui établit la convocation.
"il ne s'agirait que de la première désignation d'un syndic après achèvement de la construction de l'immeuble."
Le texte de la loi ne fait pas cette restriction.
"sans doute une bourde dans la rédaction."
et ce n' est pas la première que vous dénoncez, et je suis de votre avis.
Merci de votre participation.
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JPM
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Posté - 14 juin 2015 : 17:24:23
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Un syndic consulté pour reprendre un syndicat peut parfaitement accepter de se porter candidat à condition de rédiger lui même la partie d'ordre du jour et les résolutions concernant cette opération.
Cela évite que le syndic en place, menacé, ne lui glisse une première peau de banane.
Le projet est remis au conseil syndical, - en principe le consultant -, qui le transmet au syndic pour exécution.
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JB22
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Posté - 14 juin 2015 : 19:26:07
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"Le projet est remis au conseil syndical, ..., qui le transmet au syndic pour exécution."
Cela a été fait: demande d' inscription, contrat de syndic et projet de résolution.
D' autre part il y a à l' ordre du jour, le projet de constitution d' une avance travaux (Affectation de l' excédent de l' exercice ).
Mais c' est après sa désignation que le syndic "doit soumettre " à l' A.G. dans les trois mois (!) de son élection et les sanctions sont disproportionnées, nullité du mandat , pour n' avoir pas décider de ne rien faire ! puisqu'il n' y a pas d' obligation de constituer un fonds. |
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Posté - 15 juin 2015 : 09:15:17
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dans le sujet dont il est fait débat, le délai des 3 mois n'est pas prévu dans l'article 18 :
"-de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;"
Ce délai de 3 mois est inscrit pour l'ouverture du compte bancaire séparé...
Il n'en reste pas moins que subsiste l'incompréhension de la portion de phrase "première désignation", portion de phrase dont je fais la même lecture que JPM, à savoir "le syndic de démarrage"... sinon ensuite, c'est la vie du syndicat, tous les 3 ans, indépendamment de la désignation ou non d'un nouveau syndic...
Par contre, ce qui m'interpelle dans le projet de résolution, c'est de mettre deux questions différentes dans la même résolution : approbation des comptes et création d'une dépense prévisionnelle. |
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JB22
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Posté - 15 juin 2015 : 09:46:11
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De Rambouillet:
"Ce délai de 3 mois est inscrit pour l'ouverture du compte bancaire séparé..."
Exact, grosse confusion de ma part.
"Par contre, ce qui m'interpelle dans le projet de résolution, c'est de mettre deux questions différentes dans la même résolution : approbation des comptes et création d'une dépense prévisionnelle."
Ce syndic est spécialiste des questions multiples.
En fait la "dépenses prévisionnelle" c'est l' affectation de l' excédent à la constitution d' une avance travaux. |
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Posté - 15 juin 2015 : 13:23:20
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l'excédent ne peut être transformé en avances travaux, comme vous l'avez dit puisque cet excédent n'est pas constitué par tous des mêmes sommes, alors, qu'en général, les avances travaux sont faites aux tantièmes généraux.
ce qui doit être fait c'est :
* une résolution approbation des comptes avec redistribution des excédents à la date de l'AG
* décision de faire "une avance pour travaux" qui peut être d'un même montant global, mais dont chacun paiera suivant les tantièmes généraux à la date de xx/xx/XXXX. |
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kinepolice
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Posté - 18 juin 2015 : 18:40:36
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Rambouillet:
Si excèdent il y a c'est bien du budget annuel qu'il est question!! Les charges annuelles ne sont elles pas faite par rapport au tantième généraux???? Est-ce bien la lecture qu'il doit être faite de vos lignes?
Il me semblait le contraire auquel cas la clef de répartition pour avance travaux serait la même....
Merci de m'éclaircir. |
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Posté - 18 juin 2015 : 19:36:53
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dans un syndicat tout simple qui n'a pas de clés spéciales, oui le budget annuel s'approvisionne avec des fonds calculés sur les tantièmes généraux.
Mais dès que vous avez un syndicat un tout petit peu complexe, comme avec un ascenseur, rien que cela, vous avez au moins 2 clés : les charges communes générales calculées avec les tantièmes généraux et les charges ascenseurs calculés avec une clé spéciale ascenseur.
En fin d'exercice, il peut y avoir un solde négatif en charges communes générales et un solde positif en ascenseur donc avec la clé spéciale. Vous comprenez ainsi que ce solde global résultant, qui serait peut-être positif, ne peut être transformé en avance qui (en général) est proportionnel aux tantièmes généraux. On ne mélange pas des torchons et des serviettes. |
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JB22
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Posté - 18 juin 2015 : 20:44:43
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Comme au moment de la constitution de la provision pour travaux futurs il n' est pas possible de savoir sur quelles clés les travaux seront affectés, la provision est calculée sur la clé charges générales.
Les travaux effectués seront répartis suivant les différentes clés et l' avance travaux utilisée remboursée suivant la clé générale.
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Répartition et Fonds travaux 
