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kinepolice
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 Posté - 17 juin 2015 : 19:13:25
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Certains posts répondent mais qu'en partie à mon interrogation.... que voici:
Certains copros n'ont pas payé leurs charges, ils sont en contentieux et le syndic à déclencher les formalitées habituelles....
Il semblerait que celui-ci dans l'attente de la fin des procédures, veuille afin de bien avoir la totalité du budget voté répartir le manque sur tous les autres copro....
Est-ce quelque chose de normal?
Peut il le faire et si OUI, sans résolution?
(même pas d'idée sur la manière dont cela serait réparti!!!)
OU
Si il manque une partie des charges et bien, elle manque dans l'attente de les récupérer et puis on s'arrête à ça, sans que le syndic puisse faire autre chose surtout sans accord de l'AG....
Evidemment j'ai mon idée.....
Mais certains seront plus pointu que moi sans doute voire auront connaissance de cas déjà traité voire trancher par la justice...
Merci de vos retour
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Posté - 17 juin 2015 : 19:23:24
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Il n'y a pas de solidarité obligatoire et systématique entre copros, ce qui signifie que le syndic ne peut de sa propre initiative, demander des fonds aux copros payeurs pour pallier les copros débiteurs.
C'est l'AG qui décide ou non d'une "avance de solidarité" ou "emprunt auprès des copros" pour pallier, espérons temporairement, ce déficit.
Cette avance ou emprunt est voté dans une AG, les débiteurs ne prenant pas part aux votes. Seulement ensuite, le syndic peut appeler les fonds. |
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kinepolice
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Posté - 17 juin 2015 : 21:14:33
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Merci Rambouillet pour cette 1ère info....
bon je pensais bien que si démarche possible il y avait elle devait passer par Réso... mais bon mieux vaut confirmer...
J'apprend donc qu'elle existe et qu'elle a un nom: ''avance de solidarité'' ...
Sauriez-vous maintenant, comment elle est appelée cà d avec quelle clef de répartition ou est a ajouter à la réso, mais quelle règle?
De plus comment elle est récupéré par les copro qui ont avancés si par hasards l'AG accepte cette ''avance'', puisque sa vocation est comme vous dites...provisoire et dans l'attente que les copro impliqués remboursent...
Merci
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Édité par - kinepolice le 17 juin 2015 21:18:53 |
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JPM
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Posté - 17 juin 2015 : 23:02:13
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Encore un respectable profane qui va sortir du forum avec des indications fausses !
Primo : il n'y a pas d'avance de solidarité  mais un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires
Secundo : rien ne permet d'indiquer que le ou les débiteurs ne sont pas convoqués à l'assemblée et pas plus qu'ils ne participent pas au vote. Leur présence peut en contraire présenter un intérêt pour connaître un peu mieux l'état des procédures.
On peut ajouter que dans un certain nombre de cas il n'y a pas d'autre issue pour les copropriétaires, même lorsque le syndic a fait très correctement son travail.
Il est vrai par contre que les débiteurs sont exclus de l'appel de fonds.
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Posté - 18 juin 2015 : 06:56:26
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JPM, ne montez pas sur vos grands chevaux : les deux appellations sont possibles on en a suffisamment discutés dans un autre post.
Ensuite, je n'ai jamais écrit que les débiteurs n'étaient pas convoqués, j'ai seulement écrit qu'ils ne participaient pas aux votes, puisqu'ils n'étaient pas appelés au titre de "l'avance" ou de "l'emprunt" devant pallier à leur défaut de paiement.
PS : personnellement, je préfère parler d'"avances" (que je complète du mot solidarité pour le différencier d'autres avances) comme le dit d'ailleurs le décret : "- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.", car les avances s'imposent à tous (hormis les débiteurs), alors que l'emprunt est surtout lié à des travaux, achats, etc... (article 26 et suivants) et ne s'impose pas à tous, seulement à ceux qui le demandent.
Mais je ne vais pas me "chamailler" d'autant que vous avez du le remarquer j'ai utilisé les deux termes pour essayer de ne pas vous "froisser" .... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 juin 2015 : 08:30:18
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Une seule appellation est possible : celle du texte.
Elle n'est pas satisfaisante : emprunt du syndicat auprès de ses membres Mais il faut utiliser le jargon de la matière.
Mais avance de solidarité est exécrable puisqu'il n'y a pas de solidarité juridique en copropriété. Alors il faut parler de la solidarité Croix Rouge ? On subventionne le débiteur.
Je vous renvoie aux dispositions de la loi de 1938 qui étaient beaucoup plus judicieuses : privilège de l'article 11 attaché au procès verbal de l'assemblée décidant l'avance, constatation de l'avance par acte notarié et inscription du privilège.
Une des rares bourdes de la loi de 1965 a été de supprimer cela. On a fini par rétablir un privilège beaucoup moins satisfaisant.
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kinepolice
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Posté - 18 juin 2015 : 12:36:52
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N'étant pas expert je ne rentrerais pas dans l'appellation du terme...
Mais vous semblez d'accord que cette procédure existe et fait appel aux autres copropriétaires lors d'une résolution qui en fait la demande à l'AG (Art 25 je suppose...)
Très bien... hypothèse:
Cette demande est faite.... mais revenant à mes questions initiales:
1) une idée sur la manière de l'appeler (quelle clef de répartition)
2) Comment les copro qui vont faire l'avance recupère leur apport?
3) Quid du cas ou l'AG refuse cet ''emprunt'' quelles suites..?
Merci à vous |
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Posté - 18 juin 2015 : 13:31:07
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Pour moi :
Cette avance/emprunt se vote à la majorité 24 (il n'y a rien qui justifie l'article 25, voir la liste de celui-ci).
Personnellement, je l’appellerai "autre avance" et l’inscrirai au compte 1033
Il faudra créer une clé spéciale en utilisant les tantièmes généraux et sur la somme des tantièmes moins ceux des débiteurs.
Cette avance sera bien sur inscrite en répartition sur les copros concernés (fiche copropriétaire).
Cette avance sera récupérée soit lors de la vente par un vendeur ayant participé et reconstitué par le vendeur.
Cette avance sera récupérée lorsque la dette sera épurée. Si cette dette est considérée définitivement perdue, l'avance sera rendue et transformée par uen provision pour créance perdue
Si l'AG ne vote pas cette avance/emprunt, la vie continue au risque de devoir déclarer le syndicat en difficulté |
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kinepolice
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Posté - 18 juin 2015 : 16:14:39
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OK, on va alors devoir voir avec le syndic pour la formulation de la réso......
Merci |
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Contentieux, charge manquante.Qui paye et procédur 
