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Nighthawk
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 Posté - 25 juin 2015 : 15:09:55
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Bonjour à toutes et tous,
Je suis copropriétaire dans une petite résidence, en fait une grosse maison ancienne divisée en 6 lots distincts. Au sous sol existe une cave transformée en appartement donnant sur un jardin dont le propriétaire en a la jouissance exclusive.
Dernièrement ce copropritaire a du faire déboucher une canalisation dont les frais on été réglé par la copro car elle se situe dans les partie commune.
Or en consultant le réglement de copropriété quelle ne fut pas ma stupeur de constater que ce lot n'existe pas... Il est toujours référencé en tant que cave sur le plan, aucun changement de destination n'a été effectué à l'époque (+ de 30 ans), aucune modification de l'état descriptif de division non plus. La situation présentée sur le reglement de copro est donc actuellement contraire à cet état descriptif puisque ce lot privatif à usage de cave aménagée est devenu un lot principal d'habitation du 7 ème copropriétaire sans que personne ne s'en soit rendu compte et surtout pas le syndic!
Depuis la transformation de cette cave il y a plus de 30 années, elle a été vendue plusieurs fois et visiblement personne ne s'en est rendu compte aussi incroyable que cela puisse paraitre.
Dans ces conditions que puis je faire pour que mon syndic assainisse la situation? Mettre à jour le reglement de copro pour intégrer ce lot? Oui mais il s'agit d'une cave! Est ce que la préfecture donnera son accord pour ce changement en appartement?
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Gédehem
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Posté - 25 juin 2015 : 15:34:38
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Ne pas mélanger règles administratives et règles privées.
Ce que pense le Sce urbanisme de la commune, les services fiscaux, n'est pas l'affaire du syndicat.
La question qui se pose à lui concerne laconformité de l'EDD/RDC avec l'existant, en particulier d'un 7ème lot (???) à usage d'habitation.
Pour lequel on peut se demander comment des notaires ont pu passer des actes s'agissant d'un lot défini comme "cave".
Il faut se référer au RDC enregistré au fichier immobilier. A une éventuelle fiche hypothécaire concernant ce lot, si un lot pour cette cave existe réellement.
L'opération relève de la "mise en conformité", par ratification compte tenu de l'ancienneté du changement d'usage. |
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Nighthawk
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 2
 Posté - 25 juin 2015 : 16:19:56
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Merci,
En effet cela peut paraitre incroyable!
Le RDC date de 1957. Il n'a jamais été mis à jour depuis. En réalité cette cave était "historiquement" rattachée à un des 6 lots. Lorsque ce lot fut vendu en 1980, le vendeur a souhaité conserver cette cave qu'il avait déjà transformée en habitation 2 ans auparavant pour y loger un de ses enfants, sans d'ailleurs aucune démarche d'autorisation ou d'enregistrement. Une autre cave fut alors attribuée au lot vendu.
Depuis lors, cette "cave appartement" fut vendue 2 fois sans aucun problème et sans que quiconque ne se pose de question?? Quel fut le role du notaire dans cette vente? Mystère.
Le fait est que nous avons un syndic qui n'a visiblement toujours pas capté qu'un 7 ème lot était apparu comme par magie (comme si on venait de rajouter un étage à un immeuble sans le déclarer) et qu'il l'intègre dans la répartition sans se poser de question... Vu qu'il n'y a eu aucune modification de l'EDD depuis 1957, sur quoi se base t'il pour ventiler les tentièmes? |
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nefer
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3
Posté - 25 juin 2015 : 16:27:03
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ce lot n'est pas apparu par magie
a t il un numéro de lot dans votre EDD?
si oui, ce lot existe bien...sauf qu'il est désigné comme une cave dans l'EDD
et que pensez des copropriétaires qui habitent à l'immeuble et ne ce sont jamais inquiétés de la situation ? |
Édité par - nefer le 25 juin 2015 16:27:50 |
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Nighthawk
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4
Posté - 25 juin 2015 : 16:29:16
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Lorsque vous indiquez:
"L'opération relève de la "mise en conformité", par ratification compte tenu de l'ancienneté du changement d'usage."
Qui doit en effectuer la démarche? |
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Nighthawk
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5
Posté - 25 juin 2015 : 16:40:58
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Bonjour Nefer,
Cette cave était à l'origine attribuée au lot n°1. Sur le plan elle porte la designation de "cave" sans aucune autre mention.
Concernant la non réactivité des autres copro? C'est bien simple, la plupart sont agés, certains sont partis ou sont décédés depuis et compte tenu que c'est une maison divisée en appartement, j'ai l'impression que tout se faisait à l'amiable sans trop se poser de question. Le syndic s'en est aussi rendu compte je pense... |
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nefer
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6
Posté - 25 juin 2015 : 18:10:38
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citation: Initialement posté par Nighthawk
Cette cave était à l'origine attribuée au lot n°1.
cela ne répond pas à ma question:
cette cave a t elle un numéro de lot dans l'EDD? |
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Gédehem
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Posté - 26 juin 2015 : 14:13:35
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Dit autrement : la cave était-elle indivisible du lot "apparte" dans sa définition EDD/RDC :
"Lot n° XXX : un apparte de 4 pièces ..blabla ET une cave portant le n° Y ... et les XXX tantièmes des parties communes y compris le sol"
ou :
"Lot n°Z : un local à usage de cave ... et les XXX tantièmes des parties communes y compris le sol." |
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Nighthawk
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8
Posté - 26 juin 2015 : 16:50:18
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Désolé pour ma réponse tardive, mais j'ai reçu un retour de mon syndic entre temps...
Il me fait parvenir des pièces notariée que je n'avais pas en possession. En l'occurence un acte complémentaire datant de début 1980, deux modifications de l'etat descriptif datant des années 70.
A première vue, dorénavant tout semble cohérent. Il est vrai que sans ces pièces la répartition ne tenait pas debout... Toutefois, le reglement de copropriété date de la fin des années 50, il n'est plus du tout en phase aujourd'hui avec les évolutions de cette résidence. Des mises à jour existent, elles ont été déclaré dans les règles il est vrai, mais elles sont à part et sans elles impossible de comprendre la situation. La preuve, j'en ignorais l'existence ainsi que le propriétaire concerné...
Donc pour résumé, cette cave porte bien un numéro dans l'EDD, sa tranformation en appartement a bien été accepté et enregistré!
Merci pour votre aide Gédehem et nefer |
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juvaxe
Contributeur débutant
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Posté - 04 juil. 2015 : 16:58:52
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Gédehem
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Posté - 05 juil. 2015 : 14:39:59
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Attention à l'interprétation des lectures ....
Chaque copropriétaire peut librement modifier l'usage (la destination) de ses locaux privatifs, sous réserve de respecter la destination générale de l'immeuble (et donc des lots privatifs) prévue au RDC.
Ce qui ne veut pas dire qu'il peut le faire "en douce", sans passage par l'AG. Il doit monter son projet, au besoin en y ajoutant les travaux qui affecteraient les parties communes.
L'AG délivre l'autorisation, ayant contrôlé que la destination prévue pour le lot est conforme à la destination prévue pour l'immeuble.
Le pouvoir de l'AG, sa compétence, est limitée au contrôle de la conformité. Elle ne peut refuser un changement de destination conforme (ou des travaux conforment) sans le motiver, et très sérieusement. A défaut, "abus de droit".
C'est la 1ère des règles à respecter, la seconde étant la modif de l'EDD/RDC s'agissant du descriptif du lot.
La 3ème étant peut être la modification des tantièmes de charges (*) affectées à ce lot : raccordement au chauffage et ECS collectifs, etc ...). Avec modif correspondante du RDC.
Restent les déclarations administratives, qui, si elles ne concernent pas le syndicat, obligent le propriétaire du lot privatif modifié, intéressent les Administrations, en particulier le fisc, qui n'est jamais très loin. 
(*) La quote-part (tantièmes) de parties communes affectée aux lots est immuable, peu importe l'usage (destination) des lots, de la modification de cet usage.
La modification de cette quote-part de parties communes impose un vote unanime. |
Édité par - Gédehem le 05 juil. 2015 14:45:02 |
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Posté - 05 juil. 2015 : 17:25:51
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Bonsoir Gedehem
J'ai un peu de mal avec le côté immuable des tantièmes généraux qui ne changeraient pas si l'usage change.
En règles générales les coefficients originaux de pondération sont différents lirsqu'on met en copro
Appartement 1 par exemple et caves 0, 20 Ã 0, 40
Des lors qu'une cave se transforme en appartement, il me semble nécessaire de recalculer les tantiemes généraux en pondérant à la hausse cette ex-cave au travers du meme cool pour tous les appartements.... ( avec accroissement également du dénominateur pour tous les autres lots)
Quelque chose m'échappe
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Gédehem
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Posté - 05 juil. 2015 : 19:02:08
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L.art.5 : "Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Concernant la cave en sous sol de 9 m² avec vue sur les mollets des jolies filles et les chaussettes des jolis garçons, j'ose espérer qu'elle n'a pas le même coefficient que la pièce de 12 m² au 5ème avec vue sur les toits et au fond le Sacré cœur .....
Coefficient fonction de la surface, de la consistance, du volume, de la situation, de l'exposition (= "valeur"), de la "valeur" de cette partie privative par rapport à la "valeur" des autres, dans leur différence .... "sans égard à leur utilisation".
La quote-part des parties communes (qui représente aussi une "valeur") est en proportion de la "valeur" du lot privatif, peu importe l'usage qu'en fait son propriétaire.
Pourquoi voulez vous que le propriétaire de la cave qui la transforme en habitation ait une plus grande part de propriété des choses communes ?
Il n'a rien de plus, rien de moins.
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nefer
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Posté - 05 juil. 2015 : 19:02:31
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le problème, c'est que pour modifier les tantièmes généraux, il faut un vote à l'unanimité de tous les copropriétaires... |
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Gédehem
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Posté - 05 juil. 2015 : 19:16:11
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Ce n'est pas un "problème" ! C'est une nécessité.
La fraction de parties communes attachée au lot est la propriété, en indivision forcée, du propriétaire de la partie privative. Pour modifier cette propriété "des choses communes" encore faut-il qu'il en soit d'accord ....
Que ce soit pour lui en enlever un bout, ou lui ajouter un morceau !
Que diriez-vous si on vous prenez 3 m² de votre partie privative, qu'on vous oblige à en payer les 3m² qui seraient ajoutés ?
Les fractions de parties communes indivisiblement attachées aux lots privatifs étant immuables, seule l'unanimité des copropriétaires pourraient les modifier.
A rapprocher des modalités de jouissance des lots privatifs.
Ou de tel équipement commun nécessaire à la destination de l'immeuble. Unanimité pour les modifier ou les supprimer.
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Édité par - Gédehem le 05 juil. 2015 19:20:25 |
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Posté - 06 juil. 2015 : 06:43:22
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Le fait est que nombre de pièces ( caves, etc) qui n'ont pas été dès la mise en copro considérées comme appartements ont rçu dans la grande majorité des cas un coefficient minoré!
D'où une anomalie évidente si l'usage change |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 06 juil. 2015 : 09:47:07
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C'est curieux que lorsqu'on pense tantièmes, on pense quote-part des charges et pas quote-part de propriété des parties communes et pouvoir dans les assemblées de copropriétaires ... Un changement dans la consistance d'un lot doit-il donner droit à l'acquisition gratuite d'une quote-part supérieure par exemple de la propriété du terrain ? C'est cela qui serait absurde !
Le législateur n'a visiblement pas voulu qu'on joue avec les quotes-parts d'indivision forcée, ce qui aurait ouvert dans beaucoup de copropriétés une véritable boîte de Pandore ! Il n'a entrouvert qu'une petite porte avec l'article anciennement 25f devenu 25 e avec la loi ALUR, mais uniquement pour les charges du 1er alinéa de l'article 10, qui n'ont rien à voir avec la propriété des parties communes...
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Gédehem
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Posté - 06 juil. 2015 : 15:00:41
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Un petit bémol au post de Rédac UI :
"Un changement dans la consistance d'un lot ...."
Le changement d'usage, de destination d'un lot n'entraine aucune modification à la "consistance" de ce lot, que l'on peut résumer à son "volume", la surface comme sa situation géographique, dans l'espace n'étant en rien modifiée.
Pour faire simple, j'ai une brouette prévue pour transporter du sable, Est-ce que je peux transporter du gravier. Ce qui n'entraine aucune modification d'aucune sorte à ma brouette. 
"ont reçu dans la grande majorité des cas un coefficient minoré !"
Peut-être est ce là l'erreur : retenir un usage, une destination du local pour déterminer un coefficient, alors que la destination du lot est étrangère à la détermination des différentes "valeurs" dont il s'agit L.art.5, dont la quote-part de propriété des parties communes..
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Posté - 06 juil. 2015 : 18:30:35
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Je crois avoir compris ....que nous ne sommes pas d'accord sur la définition de consistance et de ll'utilisation.....termes employés dans le L.5et donc pour moi:
- l'utilisation.....j'ai une cave en terre avec araignés et j'en fait une garçonnière avec marbre au sol et cuisine équipée.....cela reste une cave....si je la vend
- consistance : c'est justement le choix opèré des la mise en copro.....cave -parking - appartement...etc affecté chacun de coefficients différents
Des lors que je sollicite que la cave devienne une garçonnière que je puisse vendre en appartement....je me dois d'equilibrer les tantiemes généraux au regard de ceux existants
Accessoirement, JPM sur son site .....donne à la "consistance" la même definition que moi...... Et non celle proposée ici
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 06 juil. 2015 18:32:21 |
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Posté - 06 juil. 2015 : 23:25:49
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Nous nous sommes mal compris : nous parlons de consistance au sens où l'entendent les géomètres qui calculent les tantièmes généraux : pour respecter l'article 5, ils pondèrent les m2 par un coeff. de consistance et un coeff. de situation. Ainsi, une cave l'a pas le même coeff. de consistance qu'un appartement. Il n'en reste pas moins que si on transforme une cave en appartement, il ne peut être question pour autant d'acquérir gratuitement une quote-part supplémentaire du terrain...
Ce point de vue illustre l'aveuglement commun à l'égard des tantièmes, qui consiste à ne voir que la quote-part de charges ! On peut gagner beaucoup plus de valeur en augmentant ses tantièmes de propriété qu'on peut perdre en augmentant ses charges, si par exemple l'immeuble est sur les Champs Elysées... |
Édité par - rédaction Universimmo le 06 juil. 2015 23:28:14 |
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BBH
Contributeur actif
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Posté - 18 juil. 2015 : 18:34:09
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citation: Initialement posté par nefer
le problème, c'est que pour modifier les tantièmes généraux, il faut un vote à l'unanimité de tous les copropriétaires...
En réalité il s'agit d'un rajout de tantièmes généraux pour inclure la cave et à ma connaissance c'est l'article 26 et non pas l'unanimité qui s'applique... |
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Cave transformée en habitation sans autorisation 
