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21
 Posté - 13 août 2015 : 16:10:38
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on est d'accord mfld, lors du remplissage du document notaire, c'est vrai que le détail n'est pas précisé  et que peu de vendeurs le lisent... |
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mfld
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 22
 Posté - 13 août 2015 : 16:41:37
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Mais enfin Gedehem, vous avez perdu vos lunettes ou quoi ? Relisez le message initial de Benjamin : "J'ai fait appel à une société Z pour faire des travaux dans mon appartement. En évacuant des morceaux de bois, l'un des employés a endommagé (un petit chtar de 1cm) un mur de la cage d'escalier ainsi qu'une porte d'un des co-propriétaires de l'immeuble. Bref il a endommagé les parties commune de l'immeuble.".
Dans ce cas précis, le copropriétaire reconnait les faits. Pourquoi alors chercher de midi à 14 heures ?
Le syndic ne fait pas comme il l'entend, sur ce point nous sommes bien d'accord. Mais il fait comme le mieux lui semble, en fonctions des éléments objectifs dont il dispose.
Autre cas : si vous passez le jour J-1 dans un escalier, que vous voyez que tout est "nickel", que des résidents vous signalent (par écrit, c'est mieux) que Untel a fait des travaux le jour J sans autre évènement notable, et que vous constatez le jour J+1 que la peinture est écaillée avec de jolies traces de plâtre (en photo, c'est mieux), alors vous avez des éléments objectifs, appelés aussi "éléments de preuve", qui vont orienter votre conduite. Il y a toujours un doute, certes, mais vous n'agissez dans la vie qu'en l'absence totale de doute, vous ? Alors vous ne ferez pas grand chose...
A charge du copropriétaire concerné de faire la démonstration inverse, de façon plus probante que ces éléments, pas au syndic de rechercher une preuve irréfragable. Si le copropriétaire ne fait pas cette démonstration, ou ne conteste pas judiciairement, pourquoi priveriez-vous le syndicat de ce juste dû ? C'est démontrer à tous les autres indélicats que l'impunité est reine, et c'est non responsabilisant en plus d'être irresponsable.
Maintenant, si aucun élément objectif ne permet de justifier raisonnablement une imputation, alors oui, ce sera pour la collectivité, à charge pour elle de faire plus attention à ce que font les souris quand le chat est ailleurs... On ne va tout de même pas faire un constat d'huissier initial à chaque rumeur de travaux ou de déménagement, tout de même !?!
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Gédehem
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23
Posté - 13 août 2015 : 21:45:34
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Question posée :
Le Syndic de l'immeuble veut me faire payer les réparations.
Suis-je vraiment responsable des dégâts commis par cette société Z dans les parties communes ? Mon sentiment est que cela regarde l'assureur de la société Z et l'assureur de la co-propriété
Benjamin semble contester devoir quoi que ce soit, du moins il me semble.
Réponse : face à cette contestation, le syndic doit apporter la preuve que Benjamin (ou un de ses ayants droit) est responsable d'un dégât, qu'il devra supporter seul s'il l'accepte..
Ce qui qui ne semble pas être le cas.
Sinon il ne poserait pas la question ....
"On ne va tout de même pas faire un constat d'huissier initial à chaque rumeur de travaux ou de déménagement, tout de même "
Et pourquoi non ?
A défaut, c'est le syndicat qui supporte les dégradations si le copropriétaire en cause refuse. |
Édité par - Gédehem le 13 août 2015 21:48:07 |
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sellier97
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24
Posté - 14 août 2015 : 11:11:37
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mfld dit "Autre cas : si vous passez le jour J-1 dans un escalier, que vous voyez que tout est "nickel", que des résidents vous signalent (par écrit, c'est mieux) que Untel a fait des travaux le jour J sans autre évènement notable, et que vous constatez le jour J+1 que la peinture est écaillée avec de jolies traces de plâtre (en photo, c'est mieux), alors vous avez des éléments objectifs, appelés aussi "éléments de preuve", qui vont orienter votre conduite. Il y a toujours un doute, certes, mais vous n'agissez dans la vie qu'en l'absence totale de doute, vous ? Alors vous ne ferez pas grand chose...
A charge du copropriétaire concerné de faire la démonstration inverse, de façon plus probante que ces éléments, pas au syndic de rechercher une preuve irréfragable. Si le copropriétaire ne fait pas cette démonstration, ou ne conteste pas judiciairement, pourquoi priveriez-vous le syndicat de ce juste dû ? C'est démontrer à tous les autres indélicats que l'impunité est reine, et c'est non responsabilisant en plus d'être irresponsable".
Je suis parfaitement d'accord avec la dernière phrase! En revanche, je ne suis pas d'accord lorsque mfld dit que c'est au copropriétaire de prouver qu'il n'est pas en tort: pour employer des termes un peu grandiloquents, je dirai que c'est à l'accusateur d'étayer son accusation, et pas au défendeur de prouver son innocence. Sinon, on risque fort de sombrer dans l'arbitraire: comment voulez-vous prouver que vous n'avez pas commis de faute? Transposons la chose dans un autre registre: vous passez la caisse d'un supermarché, et à la sortie un vigile vous interpelle et vous accuse d'avoir mangé un paquet de biscuits dans les rayons. Mais vous ne l'avez pas fait (le vigile vous confond avec quelqu'un d'autre, par exemple). Comment allez-vous prouver votre innocence? N'est-il pas normal que le vigile ait à prouver votre infraction? Est-ce à vous de prouver que vous n'avez rien fait?..
Pose de balises |
Édité par - sellier97 le 14 août 2015 14:43:33 |
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Gédehem
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25
Posté - 14 août 2015 : 12:57:48
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mfld :
A charge du copropriétaire concerné de faire la démonstration inverse, de façon plus probante que ces éléments, pas au syndic de rechercher une preuve irréfragable.
..... Et vlan ! 
"C'est toi le responsable puisque je dis que tu es responsable" ....S'il ne peut pas démontrer le contraire, on le pend puisque l'accusateur l'accuse ! 
On n'est pas dans un système "anglo-saxon" bien connu (ou dans d'autres systèmes plus expéditifs encore), système accusatoire, où c'est à l'accusé de démontrer qu'il ne l'est pas ...
Nous sommes, fort heureusement, dans un système où c'est à l'accusateur (le demandeur) quel qu'il soit, d'apporter les éléments démontrant la culpabilité de l'accusé, la responsabilité du mis en cause, par tout moyen de preuve (certes, il y en a qui en 'fabriquent')
Si le syndicat (par le syndic) demandeur n'est pas en mesure d'apporter d'élément pour étayer sa prétention, le copropriétaire supposé fautif n'a rien à démontrer.
Ce que reprend Sellier, très justement :
"je dirai que c'est à l'accusateur d'étayer son accusation, et pas au défendeur de prouver son innocence. Sinon, on risque fort de sombrer dans l'arbitraire ..."
Le fait qu'untel a fait des travaux chez lui ou qu'un autre a déménagé n'est pas par lui même un élément de preuve démontrant que l'éraflure sur la porte de l'ascenseur ou le "pet' sur le mur de l'escalier, découverts le lendemain, est de leur responsabilité.
Le syndic ne peut rien réclamer sans preuve.
PS qui a à voir : faut pas prendre les séries télé d'outre atlantique comme le reflet de notre système judiciaire .... |
Édité par - Gédehem le 14 août 2015 13:22:18 |
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26
Posté - 14 août 2015 : 16:39:03
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mfld : A charge du copropriétaire concerné de faire la démonstration inverse, de façon plus probante que ces éléments, pas au syndic de rechercher une preuve irréfragable. Si le copropriétaire ne fait pas cette démonstration, ou ne conteste pas judiciairement, pourquoi priveriez-vous le syndicat de ce juste dû ? C'est démontrer à tous les autres indélicats que l'impunité est reine, et c'est non responsabilisant en plus d'être irresponsable.
AIe !!!! ce n'est pas comme cela que fonctionne la justice française.
C'est au syndic d'apporter la preuve, et non au copropriétaire - peu importe la somme et l'importance des dégats.
Accusez sans preuves : drole de conception de la copropriété et de la justice; mais mfld préfère d'autres systèmes, communistes, dictateurs, ......
Une rumeur de déménagement ??? qu'est ce que c'est ??
Pour éviter ce genre de débat, la syndic ou le copropriétaire mandate un huissier. Rien de surprenant, mfld.
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mfld
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27
Posté - 14 août 2015 : 22:43:07
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Je laisse à Philippe388 la responsabilité de tenter d'amener le débat au point Godwin, et je réponds une dernière fois aux autres, car je me rends compte à vous lire de la distance qui nous sépare dans la conception de "responsable". Je pense en effet que vous avez une vision uniquement judiciaire de la résolution des litiges. Faut-il le rappeler ? Le rôle de la justice civile est de trancher ces litiges quand les parties n'arrivent pas à s'entendre. Faut il aussi le rappeler ? Avant qu'un litige arrive devant un juge, il y a de la place pour une phase amiable (d'ailleurs maintenant obligatoire dans la procédure civile depuis cette année).
Dans la phase amiable, et ne vous en déplaise, nous sommes des êtres libres. Et c'est en être libre que ma conscience forge ses convictions : je suis syndic, seul ce voisin a fait des travaux hier, il est raisonnable de penser que ces traces de plâtres, absentes avant-hier, sont de son fait. Je suis agent de sécurité (pas "vigile", c'est réducteur), j'ai vu sur la caméra de surveillance un homme manger des gâteaux dans un rayon, je vois un homme avec les mêmes vêtements et la même couleur de cheveux devant moi, j'ai une bonne raison de penser que c'est lui qui a mangé les gâteaux sans payer.
Dans la phase amiable, et ne vous en déplaise également, nous sommes des êtres égaux. Et c'est en êtres égaux que nous allons confronter nos convictions. Cette confrontation peut prendre de multiples formes, allant du débat public (comme ici) à la discussion épistolaire à coups de LRAR. Notez bien qu'il existe des formes plus contraignantes comme l'inspection visuelle des contenants par un agent de sécurité, la demande de justificatifs par une administration, voire une garde à vue par un officier de police judiciaire, et, nous vous en déplaise encore une fois, ceci avant l'intervention d'un magistrat du siège, et dans des limites fixées par les textes.
Ensuite, et c'est sur ce point quasi politique que nous divergeons le plus, la collectivité m'a désigné comme responsable, et en tant que tel, j'ai le devoir d'agir dans le sens voulu par elle. Si mon action ne correspond pas à la volonté collective, alors celle-ci me retire mes moyens en me révoquant. Et quelle est donc la volonté de cette collectivité des copropriétaires ? Que je défende son intérêt, dans les limites fixées par la loi, les règlements et les conventions.
Qui osera donc soutenir ici que la loi m'interdit de forger ma conviction, de la défendre, et de gérer le litige dans le sens que j'estime voulu par cette collectivité tant qu'elle m'accorde sa confiance, et ceci tant qu'un juge ne viendra pas me donner tord ?
Je reconnais depuis le début que je devrais probablement faire retraite si un copropriétaire, même si j'estime sa mauvaise foi probable, argumentait sa demande sur le défaut de preuve irréfragable (et c'est bien normal en application du principe de présomption d'innocence), ceci pour ne pas faire courir un trop grand risque à la collectivité. Mais je suis convaincu qu'entre ne rien faire, et tenter l'imputation, la seconde stratégie est la plus bénéfique à la longue, car elle démontre à ceux qui ne respectent pas le contrat (ici le respect de la propriété partagée) que la collectivité ne restera pas sans se défendre, et que même s'ils triomphent un jour, la récolte des jours suivants sera à la mesure de ce qu'ils ont semé...
Maintenant, si vous n'êtes pas d'accord avec cette stratégie, c'est votre droit, mais ne venez pas dénier les miens, ni prétendre parler au nom de ceux approuvent mon ministère (au sens premier du terme), et encore moins m'interdire d'avoir comme opinion que la vôtre est dangereuse à terme pour la paix sociale.
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Édité par - mfld le 14 août 2015 23:04:05 |
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Gédehem
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28
Posté - 14 août 2015 : 23:24:01
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Il ne s'agit pas ici d'être d'accord ou pas avec votre argumentation, aimable sans doute, mais pas mal 'folklo', si vous me permettez un commentaire .
Vous dites très justement :
"Le rôle de la justice civile est de trancher ces litiges quand les parties n'arrivent pas à s'entendre."
Cela suffit.
Si vous êtes syndic (ou simple copropriétaire) pour relever des traces et dégâts provenant sans doute des travaux réalisés la veille chez Dupont, cela ne vous donne aucun droit pour "accuser" Dupont sans preuve et/ou pour lui faire supporter des réparations qu'il refuse de supporter.
Peu importe vos convictions personnelles, sans intérêt dans ce type d'affaire.
Le coté "amiable" est réduit à rien si Dupont ne veut rien entendre, ce qui est généralement le cas.
D'où la recherche de preuves et le recours au juge par le demandeur, ici le syndicat. Peu importe le sentiment ou la volonté de la collectivité, sans intérêt ici aussi.
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Posté - 15 août 2015 : 12:18:07
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mfld :je suis syndic, seul ce voisin a fait des travaux hier, il est raisonna ble de penser que ces traces de plâtres, absentes avant-hier, sont de son fait.
VOUS ETES SYNDIC !!!
Mais en aucun cas accusateur public ! Vous dépassez votre role de syndic.
Vous affirmez défendre les intérêts des copros et du syndicats, mais cela ne signifie pas faire sa propre justice. SI vous envoyez cette facture et que ce copro refuse, à juste titre, de ne pas la payer vous mettez le SDC dans des problèmes. SI ce copro. attaque le SDC, il paiera la note car le juge n'ira pas dans votre vision " folklo", comme le dit gedehem, de la justice.
Parlez de règlement amiable quand vous accusez sans preuves est aussi assez consternant. 
Vous n'avez pas à juger non plus de la mauvaise foi des copros. C'est le juge qui le fera. Un syndic n'est pas un juge, mais le mandataire du SDC.
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Posté - 15 août 2015 : 13:14:19
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Votre argumentation, mfld, certes compréhensible, vous amène en effet à imputer en tant que syndic a X de manière 'convaincante' (entre parenthèse: pour vous) les dégâts.
Devant un Juge, sans aucun élément de preuve, la conviction disparait devant l'absence de preuve.
Quand l'amiable sur élément convaincant échoue, le judiciaire sur l'absence de preuve n'a absolument aucun état d’âme: Condamnation + dépens + article 700
La justice ne doit pas être 'sympa et bien lunée' elle doit être équitable et constante dans ses décisions.
PS: Vous avez re-énervé philippe388..... |
Édité par - ribouldingue le 15 août 2015 13:17:27 |
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Sunbird
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Posté - 15 août 2015 : 13:56:30
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Ce qu'expose @mfld est ce que pratique certains syndic et si le vendeur s'oppose à payer cette somme et refuse de fournir l'art 20, et le notaire bloque le prix de la vente. C'est simplement du chantage.
Autant qu'il était difficile pour le vendeur de réagir car il découvrait ce point lors de l'acte authentique. Aujourd'hui avec le pré état daté le vendeur peut contester cette somme dès la promesse, et le SDC sera débouté de sa demande.
Ce chantage est risqué car si jamais la vente s'annulait de la faute du syndic, ou que le vendeur devait emprunter et avoir des frais supplémentaires, le SDC se prendrait des DI. |
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Posté - 15 août 2015 : 15:21:02
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Beaucoup de copropriétaires ont entendu cette phrase : " si vous n'êtes pas content attaquez moi !!"
Mfld : syndic pro ou non-pro ??
mfld :"la collectivité m'a désigné comme responsable, et en tant que tel, j'ai le devoir d'agir dans le sens voulu par elle. Si mon action ne correspond pas à la volonté collective, alors celle-ci me retire mes moyens en me révoquant"
La volonté collective en copropriété est quelque fois contraire à la loi. Un " vrai" syndic a un devoir de conseil et rappeler la loi lorsque l'AG et les copros proposent des demandes contraire à cette loi. Et cela commence par la simple application des bonnes majorités de vote.
Le syndic n'a pas à suivre des demandes " hors la loi" ! Il est responsable de sa gestion, et rein dans son mandat l'oblige à ne pas appliquer la loi, mais les choix de la collectivité ou de quelques copros. ON ne fait pas d'arrangements entre amis en copropriété.
ET comme dit gedehem, avec raison, la copropriété c'est 90% de juridique. |
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sellier97
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Posté - 17 août 2015 : 16:58:49
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"La volonté collective en copropriété est quelque fois contraire à la loi". En effet, majorité ne vaut pas raison, loin s'en faut! Ca se saurait, depuis le temps! Par ailleurs, si monsieur Truc a fait venir un artisan et que dans la foulée on constate un petit dégât dans les communs, on peut en effet présumer que c'est le fait de l'artisan. On peut présumer, et rien d'autre! Il y a d'autres résidents dans la copro et les coïncidences, ça existe! Sans compter les cochons qui profitent de travaux sur la copro pour ajouter aux gravats leurs propres encombrants ou détritus pour s'en débarrasser plus facilement... |
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