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Henri2
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21
 Posté - 14 juil. 2015 : 13:44:34
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Pour exemple, nous avons signalé l'année dernière que TEOM du gardien/concierge était payée par la copropriété et mis en charge récupérable et donc indue, facile pour les copropriétaires bailleurs qui la faisait payer par leurs locataires, mais pour les autres ils ne s'en sont pas aperçu, plus que bizarre !!!! Du point de vue comptable, le syndic doit inscrire cette somme dans le relevé de dépenses et la payer, puis il doit inscrire en recettes la somme qu'il aura récupérée auprès de qui de droit.
Tout à fait, mais pour l'instant toujours aucune "recette" en produit divers, tout comme les "Avantages en nature" puisqu'ils partent du Brut avec Avantages en nature pour les charges salariales et patronales dans les comptes de charge. Ce qui ne permet pas de voir le détail de ces Avantages en nature en compta.
Ce qui est heureusement fait en classe 7 pour les Remboursements sinistre et à ce sujet dans le dernier exercice ils avaient passé en charges récupérables locatives à 100% les sinistres bris de glace sur la porte d'entrée de l'immeuble (non récupérable), alors que le même montant étaient aussi en "Recette diverse" avec le remboursement par l'assurance !
Drôle de comptable et de compta...! |
Édité par - Henri2 le 14 juil. 2015 13:49:36 |
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JB22
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 22
Posté - 15 juil. 2015 : 08:57:29
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Je reviens sur le sujet:
"Après contrôle du contrat de notre Gardien/Concierge Cat.B + règlement de la copropriété, je m'aperçois que seuls sont déduits du net à payer en Avantages en nature : la loge/appartement du Gardien/Concierge 43m2 et le chauffage, selon les forfaits légaux de la convention collective des Gardien/Concierge."
Les avantages en nature sont gratuits pour le bénéficiaire.
En règle générale la" valeur" de ceux-ci est ajoutée au salaire en espèce pour le calcul des charges sociales et la taxe sur les salaires, cette valeur est ensuite déduite en fin de bulletin pour déterminer le salaire à payer en espèces.
Le salarié perçoit donc le salaire brut en espèces diminué des cotisations de sécurité sociale.
En copropriété, compte tenu que tous les salariés ne bénéficient pas tous des mêmes avantages, la CCN a prévu de fixer le salaire minimum conventionnel "avantages en nature inclus" : logement, chauffage, eau chaude, électricité, etc, par contre ils doivent être déduits en fin de bulletin pour déterminer le montant à payer en espèces.
La non déduction en fin de bulletin de certains avantage en nature constitue une erreur préjudiciable aux copropriétaires: avantage complémentaire non déclaré.
La part récupérable est bien de 75 % du salaire conventionnel.
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Henri2
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23
Posté - 15 juil. 2015 : 11:49:06
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citation:
Je reviens sur le sujet:
..
La part récupérable est bien de 75 % du salaire conventionnel.
OUI et NON ..
DECRET
Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables
Version consolidée au 15 juillet 2015
Article 2
Modifié par Décret n°2008-1411 du 19 décembre 2008 - art. 2
Pour l'application du présent décret :
...
b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;
c) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.
...
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas :
- le salaire en nature ;
- l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
..
Pour les 75% OK mais déduction du "salaire en nature" ou "Avantages en nature " même sur les cotisations payées par l'employeur pour les charges locatives récupérables !!
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Édité par - Henri2 le 15 juil. 2015 12:16:51 |
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JB22
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24
Posté - 15 juil. 2015 : 12:45:29
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De Henri2
"Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas :
- le salaire en nature ;"
Merci de vos informations, car je me posais des questions, les avantages en nature, chauffage, eau électricité étant déjà inclus dans les charges cela aurait fait double emploi.
En matière de copropriété et de gestion du personnel la législation est particulièrement complexe. |
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Henri2
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25
Posté - 15 juil. 2015 : 12:48:16
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@rambouillet
citation: Du point de vue comptable, le syndic doit inscrire cette somme dans le relevé de dépenses et la payer, puis il doit inscrire en recettes la somme qu'il aura récupérée auprès de qui de droit.
Exact ; d'après le Centre des Impôts Fonciers : « cette taxe concerne un bien qui appartient à la copro, soit la loge/appartement du gardien/concierge »
Ils nous ont même fourni copie de leur Relevé de propriété d'un compte où il est bien indiqué « LOT LOGE » pour notre copropriété.
Et ont précisé :
« Elle n'est pas imputable aux copropriétaires, mais aux occupants de ce bien. »
Et donc bien au gardien/concierge occupant. |
Édité par - Henri2 le 15 juil. 2015 12:51:29 |
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Henri2
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26
Posté - 15 juil. 2015 : 12:59:24
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citation: Initialement posté par JB22
De Henri2
"Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas :
- le salaire en nature ;"
Merci de vos informations, car je me posais des questions, les avantages en nature, chauffage, eau électricité étant déjà inclus dans les charges cela aurait fait double emploi.
En matière de copropriété et de gestion du personnel la législation est particulièrement complexe.
ATTENTION nous sommes bien d'accord, on parle des 75% imputables AUX LOCATAIRES, donc charges récupérables locatives. Le copropriétaire lui, paie les cotisations (salariales pour le concierge et sa part patronale) AVEC Avantages en nature sur le Brut. Ceux-ci étant déduits du Net à payer. |
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JPM
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27
Posté - 15 juil. 2015 : 17:06:15
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Il y a plusieurs points intéressants dans ce sujet qui est rarement traité par les spécialistes, sauf la fameuse controverse sur la " contribution mobilière liée à la loge "
Je tombe sur la TEOM de la loge  
Je reviens sur un problème comptable pas clair : le sort de la déduction de l'indemnité de logement quand la fiche de paye est déversée dans la comptabilité du syndic sous la forme globale du montant du chèque versé c'est à dire en version comptabilité de trésorerie sans le moindre détail.
J'ai obtenu d'un comptable très qualifié l'accord pour dire que la dite indemnité devrait apparaître comme un produit. Nous n'avons pas été plus loin.
Il faut étudier cette question d'une part dans le cas de la gestion par compte unique, d'autre part dans le cas de la gestion par compte séparé.
Quant à la TEOM je vais regarder cela.
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28
 Posté - 15 juil. 2015 : 18:32:39
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citation: J'ai obtenu d'un comptable très qualifié l'accord pour dire que la dite indemnité devrait apparaître comme un produit. Nous n'avons pas été plus loin. Voulez-vous dire un 'revenu' (foncier en l'occurence) pour les copropriétaires? J'avoue n'avoir pas compris |
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Henri2
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29
Posté - 15 juil. 2015 : 18:47:38
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citation: Initialement posté par JPM
Je reviens sur un problème comptable pas clair : le sort de la déduction de l'indemnité de logement quand la fiche de paye est déversée dans la comptabilité du syndic sous la forme globale du montant du chèque versé c'est à dire en version comptabilité de trésorerie sans le moindre détail.
J'ai obtenu d'un comptable très qualifié l'accord pour dire que la dite indemnité devrait apparaître comme un produit. Nous n'avons pas été plus loin.
Il faut étudier cette question d'une part dans le cas de la gestion par compte unique, d'autre part dans le cas de la gestion par compte séparé.
Quant à la TEOM je vais regarder cela.
De faire apparaître le salaire NET est une comptabilité de trésorerie et maintenant prohibée par le régime comptable actuel.
Le syndic doit se plier rigoureusement au traitement comptable avec :
-Une comptabilité d'engagement juridique
-Une comptabilité en partie double (qui n'est pas respectée dans mon cas, par exemple sur cette fameuse TEOM de la loge, sortie maintenant des 100% récupérable sur les locataires et même maintenant "disparue" du Relevé des dépenses, suite à notre remarque l'année dernière en charge locative indue, mais elle devrait rester en charge puisque c'est un logement qui appartient à la copro mais puisque c'est le gardien-concierge qui doit la payer elle devrait être mise en "Produit divers", ce qui n'est pas le cas chez moi et quid des précédents exercices sur la compta puisque cette TEOM nous a été remboursée en tant que locataire et par leur compta on ne sait toujours pas si le gardien/concierge la paie..!!!)
-Une prohibition de la compensation
-Un rattachement à l'exercice
En effet le plus facile pour que les Avantages en nature apparaissent détaillés en compta et en recette qui reviennent au syndicat et répartis entre les copropriétaires,(logement de fonction - Loge/appartement) + Avantages complémentaires (Chauffage, Electricité, Eau chaude S'IL N'Y a PAS DE COMPTEUR INDIVIDUEL),
est un traitement dans la comptabilité de la rémunération et des cotisations en partant en Comptes de Charges
(641xxx) avec le Salaire BRUT (avantages en nature compris) et dans les cotisations
(642xxx) les Cotisations patronales URSSAF et GARP calculées donc d'après le Brut avec Avantages en nature (normal pour les copropriétaires).
Le Net étant payé déductions faites de ces Avantages en nature, ceux-ci doivent apparaître détaillés en compte produits 7xxx
Vous pouvez trouver une explication très bien détaillée avec exemple en compta à l'adresse chez JPM-copro :))
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-6-8.htm
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JB22
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30
Posté - 15 juil. 2015 : 19:05:20
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"Je reviens sur un problème comptable pas clair : le sort de la déduction de l'indemnité de logement quand la fiche de paye est déversée dans la comptabilité du syndic sous la forme globale du montant du chèque versé c'est à dire en version comptabilité de trésorerie sans le moindre détail."
La comptabilité dite de "trésorerie" ne réponds pas aux obligations comptables et ne traduit pas la réalité des faits.
L' enregistrement de la paye doit être faite suivant le schéma suivant:
Charges du syndicat:
Débit...: 641 Salaires............................................X
Débit...: 642 Charges sociales et organ.sociaux........X
Débit...: 643 Taxes sur les salaires..........................X
Débit...: 644 Autres (médecine du travail, mutuelle)..X
Montants récupérés
Crédit..: 7141 Produits divers (Avantages en nature).................X
Montants à Payer:
Crédit..: 421 Rémunérations dues............................................X
Crédit..: 431 Sécurité sociale...................................................X
Crédit..: 432 Autres organismes sociaux....................................X
Crédit..: 4421 Etat- Taxe sur les salaires...................................X
Il est possible de créer des sous comptes et des comptes de charges "récupérables" et "non récupérables".
Lors du paiement des salaires on débite le compte 421 rémunérations dues du montant du paiement (chèque ou virement ).
Les impôts établis au nom du syndicat doivent être comptabilisés au débit du 63... suivant leur nature.
La récupération éventuelle au crédit du compte 7142 Récupération impôts et taxes. |
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Posté - 15 juil. 2015 : 19:12:01
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merci pour le lien.
Votre syndic peut encore utiliser une comptabilité de trésorerie si le syndicat fait moins de 10 lots principaux et que l'AG en a décidé ainsi mais je comprends que votre syndicat excède ces chiffres.
En revanche le syndic n'a aucunement a mettre en exergue ce qui est récupérable et ne l'est pas. |
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andre78fr
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Posté - 15 juil. 2015 : 19:38:09
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C'est du grand n'importe quoi l'exemple et le tableau des écritures comptables présentés sur le site de JPM. Je ne sais pas pourquoi il invente des choses pareilles mais à un moment il faut quand même dénoncer ce type d'affabulations je crois :-(
On trouve de nombreux sites et exemples d'écritures de paye, conformes à ce que présente JB22 ci-dessus :
http://www.actes6.com/compta/c_enre...salaires.htm
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Henri2
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Posté - 15 juil. 2015 : 19:40:41
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citation: Initialement posté par ribouldingue
merci pour le lien.
Votre syndic peut encore utiliser une comptabilité de trésorerie si le syndicat fait moins de 10 lots principaux et que l'AG en a décidé ainsi mais je comprends que votre syndicat excède ces chiffres.
En revanche le syndic n'a aucunement a mettre en exergue ce qui est récupérable et ne l'est pas.
Notre Copropriété comprends 17 lots d'après EDD des années 50...!
Dans le RELEVE GENERAL DES DEPENSES, en fin de chaque poste et n°compte, le syndic met (d'après son "nouveau" logiciel de comptabilité !)
« Dont récupérable : n nnn,nn » et avec une colonne indiquant le % Récupérable sur les locataires, 100% ou 75%, ce qui est donc FAUX pour les locataires sur les Cotisations salariales et patronales puisque le Mt mis est calculé d'après le Brut Avantages en nature inclus d'après leur compta, contrairement à la loi...! |
Édité par - Henri2 le 15 juil. 2015 19:50:19 |
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Henri2
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Posté - 15 juil. 2015 : 19:44:01
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citation: Initialement posté par andre78frC'est du grand n'importe quoi l'exemple et le tableau des écritures comptables présentés sur le site de JPM. Je ne sais pas pourquoi il invente des choses pareilles mais à un moment il faut quand même dénoncer ce type d'affabulations je crois :-( On trouve de nombreux sites et exemples d'écritures de paye, conformes à ce que présente JB22 ci-dessus : http://www.actes6.com/compta/c_enre...salaires.htm
Pouvez-vous dire en quoi c'est du n'importe quoi ? Et qu'invente t-il ?
Votre LIEN et EXEMPLE ne parle absolument pas des AVANTAGES EN NATURE et leur traitement en comptabilité pour un syndicat de copropriété, objet initial de ce sujet, pour le reste en compta c'est EXACTEMENT PAREIL !!
MERCI de nous éclairer, nous sommes tout ouie. |
Édité par - Henri2 le 15 juil. 2015 19:55:03 |
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andre78fr
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Posté - 15 juil. 2015 : 20:22:23
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Henri2
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Posté - 15 juil. 2015 : 21:05:14
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citation: Initialement posté par andre78fr
L'exemple de JB22 avec le compte 714 est la juste application à la copropriété.
Le tableau de JPM n'a rien d'orthodoxe, ni dans la forme, ni dans le fond.
Sur l'exemple de JPM-Copro qui est qu'un exemple que j'ai trouvé très simple et facile d'accès pour "la compréhension", et je précise je n'ai rien à voir avec ce site ni "JPM-Copro" voici ce qui est écrit en dernière page :
« Pour simplifier le tableau nous avons passé ci dessus le profit des avantages en nature sous la forme d'une réduction des charges. La procédure correcte est de passer ce profit dans un compte de produits 7nn. »
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JB22
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Posté - 15 juil. 2015 : 21:09:59
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André votre lien renvoi sur un site non spécialiste des copropriétés, où les "récupérations" de charges sont passées au crédit d' un compte de charges et non d' un compte de produits"
"C'est du grand n'importe quoi l'exemple et le tableau des écritures comptables présentés sur le site de JPM. Je ne sais pas pourquoi il invente des choses pareilles mais à un moment il faut quand même dénoncer ce type d'affabulations"
A titre d' exemple le plan comptable analytique présenté par J.P.M. qui pouvait se justifier avant le décret comptable, mais qui est maintenant complètement obsolète et inadapté à la double présentation des comptes: Par nature et par clés de répartition.
De même la thèse de J.P.M concernant "l 'engagement juridique" où il se garde bien de donner une méthode ou des modèles d' écritures, et encore moins d' en justifier l' intérêt pour les copropriétés.
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andre78fr
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Posté - 15 juil. 2015 : 21:15:41
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Le site propose les deux méthodes ; débit et crédit de deux comptes de charges similaires ou crédit du compte de produit, 708 dans l'exemple.
Ce qui rejoint la citation de JPM mais je maintiens que le tableau c'est n'importe quoi ; on ne passe pas le brut au crédit du salarié pour déduire ensuite les charges salariales !
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JPM
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Posté - 15 juil. 2015 : 21:52:14
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Mon étude sur le traitement de la paie des concierges est conforme pour l'essentiel aux travaux de Gérard Picault (Copropriété Les nouvelles règles de la comptabilité Ed. Maxima) et de Philippe Schnepf (Comptabilité et gestion financière des copropriétés Ed. Administrer avec introduction par Serge Ivars Président de la CNAB).
J'avais réservé l'utilisation d'un compte 7nnn parce qu'à l'époque de la rédaction il y avait controverse sur le passage en produit de l'indemnité de logement , présentée comme une sorte de " loyer " ou indemnité d'occupation.
Finalement M Schnepf m'a confirmé son accord sur ma conception.
Sur cette affaire un président de conseil syndical très connaisseur a prétendu que dans le cas de la gestion par compte unique, la retenue de l'indemnité de logement n'apparaissant pas en produit dans le compte charges laissait penser que le montant retenu demeurait dans le compte unique et profitait au syndic.
Il n'a jamais présenté de tableau justificatif de cette affirmation a priori séduisante. Je n'ai jamais tenté de vérifier ou contredire cette affirmation.
Je n'ai jamais eu connaissance d'observation concernant cette étude qui a fait l'objet de plusieurs mises à jour depuis sa création en 2008.
André 78 indique en dernier lieu : citation: "Ce qui rejoint la citation de JPM mais je maintiens que le tableau c'est n'importe quoi ; on ne passe pas le brut au crédit du salarié pour déduire ensuite les charges salariales"
Il se trompe ! Sur ce point j'ai cité en outre l'ouvrage de l'ARC qui présente la même méthode, seule admissible pour la reddition des comptes et leur approbation.
Je me tue à faire valoir que la reddition des comptes (régie par le droit commun) doit permettre aux copropriétaires de voir l'intégralité des opérations qui aboutissent à la détermination des masses à répartir.
Sur ce point les textes comptables qui se bornent à faire apparaître des soldes à répartir et non pas des charges et des produits avec aussi des provisions à restituer sont illicites (à l'égard du droit commun).
Heureusement la plupart des syndics ont le bon goût de ne pas suivre les textes. L'exemple avait été donné par la Commission relative à la copropriété.
André 78 n'aura sans doute pas de mal à se mettre en conformité.
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JPM
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Posté - 15 juil. 2015 : 22:22:05
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J'ai omis les redites de JB 22 : citation: De même la thèse de J.P.M concernant "l 'engagement juridique" où il se garde bien de donner une méthode ou des modèles d' écritures, et encore moins d' en justifier l' intérêt pour les copropriétés.
Il n 'y a aucune thèse de JPM concernant l'engagement juridique mais le texte de l'article de l'article 14-3 de la loi de 1965
" Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement "
Le professeur Giverdon et Mme Jaffuel ont commenté ce texte en rappelant que l'engagement juridique c'est l'ordre de service "
Je me borne à respecter la loi ;
j'ai fait remarquer que ce mécanisme comptable se rapproche de celui de la comptabilité des communes et nous vient de la loi LOLF. M Capoulade a regretté récemment les reculades du Ministère de la Justice, patron naturel du régime de la copropriété, devant les initiatives souvent maladroites du Ministère du logement.
A noter un arrêt récent de la Cour de cassation se référant à la notion d'engagement juridique.
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Sujet |
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Avantages en nature complémentaires ? 
