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ROBUR
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 Posté - 17 août 2015 : 15:52:45
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Bonjour
Notre copropriété a voté à l'unanimité en mai des travaux et le principe de 2 appels de fonds. Le 1er appel de fonds a été versé par tous. Les travaux ont été planifiés.
Le 2nd appel de fonds a été versé par tous sauf 1 copropriétaire.
Sans qu'il fournisse aucune explication.
J'ai donc envoyé une lettre de relance.
Pas d'information.
J'ai ensuite envoyé une mise en demeure.
Tous les courriers sont avec AR.
J'ai donc du replanifier un lot des travaux par manque d'argent.
Suite à la mise en demeure, j'ai reçu cette fois des informations du copropriétaire.
Il a mis en vente son lot et à trouvé un acquéreur.
Ce serait maintenant selon lui chez le notaire et il considère qu'il n'a pas à verser le second appel de fonds.
La copropriété devra attendre que le notaire verse l'argent.
Quelle serait selon vous la bonne marche à suivre pour récupérer ce 2nd appel de fonds dont nous avons besoin pour terminer les travaux ?
Est il possible de bloquer la vente tant que le copropriétaire n'a pas versé le 2nd appel de fonds ?
Merci d'avance pour vos réponses.
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Édité par - ROBUR le 17 août 2015 15:54:30 |
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Posté - 17 août 2015 : 16:33:35
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Robur : etes vous le syndic de cette copropriété ? pro ou non-pro ?
L'aG a décidé des dates des appels de fonds des travaux hors budget de fonctionnement. C'est aux copropriétaires à la date des appels de fonds qui payent ces travaux.
En cas de plusieurs appels, et de vente du lot, si ce copro. a vendu son lot, que le syndic en a été notifié par le notaire, et si ce 2ème appel de fond arrive après cette notification de vente du lot, le syndic envoie cet appel au nouveau.
Le vendeur a payé le 1er appel, et l'acheteur le 2ème appel.
Si la vente a eu lieu après la date du 2ème appel de fonds. C'est donc au vendeur de payer cet appel. Ce copro devait donc payer.
Le syndic est obligatoirement averti de la vente d'un lot de copropriété; il doit fournir au notaire sur sa demande un état daté. cela signifie que le syndic indiquera que le vendeur est débiteur, et DOIT payer un 2ème appel de fonds travaux,.......
Tout syndic connait cette procédure qui n'a rien d'exceptionnelle. Un classique pour un syndic.
la réponse est simple : avez vous reçu la demande de l'état daté ? si c'est le cas avez vous indiqué que ce copro. doit le 2ème appel de fonds ces travaux ?
Si vous n'avez pas reçu cette demande du notaire, c'est que ce copro. n'a signé aucune promesse de vente, et qu'il gagne du temps.
Un syndic ne peut pas bloquer une vente sans aucune info !!!!!!
Sans aucune info d'un quelconque notaire, vous devez assigner ce copro. au TGI. voire même prendre une hypothèque légale sur ce lot.
Demandez donc le nom du notaire à ce copro. et pourquoi vous, le syndic, n'avez jamais reçu la demande de l'état daté !!!!  
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Édité par - philippe388 le 17 août 2015 16:37:18 |
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nefer
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 Posté - 17 août 2015 : 17:16:35
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et le syndic n'aurait pas du passer d'ordre de service sans avoir la trésorerie nécessaire! |
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Posté - 17 août 2015 : 18:27:37
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Robur, je confirme les propos de nefer et on suppose que vous êtes le syndic au vu de vos propos.
Quand vous allez faire l'état daté, vous devrez indiquer cette dette. Et lorsque vous recevrez la notification de la mutation vous avez un délai pour faire bloquer l'argent de la vente :
"article 20 :
...
Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
..."
Lorsque vous avez décidé ces travaux vous avez décidé des appels de fonds et des DATES D'EXIGIBILITE : qu'en est-il ? |
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Posté - 17 août 2015 : 18:47:19
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citation: Initialement posté par nefer
et le syndic n'aurait pas du passer d'ordre de service sans avoir la trésorerie nécessaire!
Ca, ça n'existe que dans les livres ! La plupart du temps, les copropriétaires ne payent jamais le 2ème appel si les travaux n'ont pas commencé... |
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Posté - 17 août 2015 : 18:58:50
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ah, bon.....  |
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Posté - 17 août 2015 : 19:10:09
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redaction Universimmo :" Ca, ça n'existe que dans les livres ! La plupart du temps, les copropriétaires ne payent jamais le 2ème appel si les travaux n'ont pas commencé..."
?????????????????????????
De quels livres parlez vous ?  de la loi de la copropriété ?
Un sondage précis la dessus !! Il me semble plutot que RU est assez loin de la réalité.
Le syndic qui gère ses syndicats de cette façon prend beaucoup de risques. En cas d'impayés, que fait il ? Quelle responsabilité ?
Vous semblez ignorer qu'il n'existe pas de solidarité entre les copropriétaires, et que l'AG peut rejeter un " fond de solidarité".
Quid de l'assurance du syndic. Suivra t'elle une telle faute de gestion ?
Robur n'a pas l'air de bien connaitre le fonctionnement d'un SDC : appels de fonds, état daté, OS sans avoir reçu la totalité des fonds, .....
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Posté - 19 août 2015 : 11:40:42
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Jamais un syndic ne peut attendre d'avoir encaissé 100% des provisions pour passer la commande des travaux ! C'est le quotidien des syndics et vous n'y pouvez rien ! Dans quel monde vivez-vous ? Les copropriétés où ça se passe comme vous dites devraient être citées à l'ordre du Mérite !
Le métier de syndic et c'est toute sa noblesse et sa servitude, c'est de calculer ses risques et de gérer sa trésorerie sans se faire piéger ! Encore une fois, les copropriétaires payent le 1er appel et attendent le démarrage des travaux pour payer le second... Si le syndic ne commande pas et relance, il se prend le ciel sur la tête !... |
Édité par - rédaction Universimmo le 19 août 2015 11:41:42 |
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Posté - 19 août 2015 : 13:03:36
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Je confirme que le copropriétaire qui paye rubis sur l'ongle le second appel alors qu'aucun ouvrier ne s'est pointé l'immeuble mérite la flamme du soldat inconnu avec palmes agricoles |
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Posté - 19 août 2015 : 13:19:32
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perso, je peux vous en citer plusieurs.... merci de m'envoyer les palmes par voie maritime... |
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Posté - 19 août 2015 : 13:29:56
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Ce sont des copropriétés qui ont la flamme;.. |
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Posté - 19 août 2015 : 15:12:19
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Redaction Universimmo : "jamais un syndic ne peut attendre d'avoir encaissé 100% des provisions pour passer la commande des travaux !"
JAMAIS !!!! ceci est totalement faux ! Donnez nous un sondage la dessus.
Comme rambouillet, je connais des syndics qui ne commande pas sans la totalité des fonds, et pour le bien du SDC!
ET dans ces syndics, 2 cabinets L..y !!!
Une serie de palmes à ajouter à celles de rambouillet.
Cette pratique concerne le passé, comme celle de payer des travaux d'un SDC avec les fonds des autres SDC !!
Les syndics agissant ainsi dans une telle période de crise prennent de grand risque.
Ou habite " Rédaction Universimmo" ???
RU : Combien de copropriété sont à l'abandon faute de fonds, et avec de nombreux mauvais payeurs ?
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Luc Standon
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Posté - 19 août 2015 : 20:00:32
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmocitation: Initialement posté par nefer
et le syndic n'aurait pas du passer d'ordre de service sans avoir la trésorerie nécessaire! Ca, ça n'existe que dans les livres ! La plupart du temps, les copropriétaires ne payent jamais le 2ème appel si les travaux n'ont pas commencé...
Je confirme et approuve la vision de la rédac d'UI.com. Mais il faut y apposer quelques explications nécessaires pour la compréhension, car en théorie nefer est aussi dans le vrai.
En théorie comme le syndic ne peut faire l'avance de fonds pour le syndicat, il doit théoriquement être certain d'avoir le montant global des travaux votés en AG avant d'envoyer l'ordre de service de début de chantier. Mais cela est de la théorie, car les sociétés ont aussi un calendrier de plusieurs chantiers qui ne convient pas spécialement au calendrier de financement établi par l'AG pour les travaux du syndicat.
D'autant plus, qu'en théorie un bon syndic qui tient la compta du syndicat devrait avoir:
a) 3 mois de trésorerie d'avance en fonds courant, puisque les charges générales sont payées d'avance chaque trimestre.
b) 2 mois d'avance de trésorerie, tant soit peu que le fonds d'avance de trésorerie eut été voté par l'AG conformément aux dispositions de l'art. 35 du D.67
Avec une bonne gestion, un syndicat devrait donc théoriquement avoir 5 mois d'avance de trésorerie chaque début de trimestre.
A cela beaucoup de syndic payent les sociétés de travaux sur 60 / 90 ou même 120 jours de délai, donc avec 2, 3 ou 4 mois de retard alors que les fonds du syndicat sont déjà disponibles puisque les travaux doivent être payés d'avance par les copropriétaires.
Considérant qu'une société ou un syndic pouvaient aussi mettre la clé sous la porte avec les fonds de syndicats qui n'avaient pas de comptes séparés ou croyaient en avoir un alors qu'il ne s'agissait que d'un compte miroir, maintes fois dénoncé avant l'obligation du compte séparé obligatoire.
Bref... Par sécurité, beaucoup de copropriétaires attendait le début des travaux pour payer effectivement les appels suivants. Considérant d'autant plus que le syndicat se doit de garder une réserve de 10% du montant des travaux jusqu'à la prise de fin de chantier effective et sans réserve.
Donc le mieux pour un syndicat qui vote des travaux est :
1 - Le vote des travaux par la société YMCA pour un montant de X €uros.
2 - Le vote des appels de fonds desdits travaux 30% à la commande / 60% en solde intermédiaires / et les derniers 10% lors de la bonne réception de fin de chantier sans réserve.
3 - Le vote des dates de début, de soldes intermédiaires et de fin de travaux doit correspondre au montant des appels de fonds par le syndic à verser à la société YMCA.
Ainsi avec cette méthode les travaux votés par les copropriétaires sont financés adéquatement en fonction de l'avancement des travaux votés pour le syndicat.
Si l'avancement des travaux ne correspond pas aux délais fixés, les avances travaux ne suivent plus. Inversement, si les fonds disponibles sont insuffisant versés, la société YMCA stop sont ouvrage en cours faute de paiements intermédiaires.
A lire à titre informatif : ARC > Le quatre-quarts ou comment financer les travaux en copropriété ?
- http://arc-copro.fr/librairie/le-qu...-copropriete
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Posté - 20 août 2015 : 08:49:08
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drôle de conception de la copropriété :
* utilisation de l'avance de trésorerie pour payer des travaux
* utiliser les fonds appelés pour la gestion courante en paiement de stravaux
* lancer des travaux au risque de ne pas avoir l'argent après pour payer les entreprises
et ainsi on se prend le risque en fin d'exercice d'être classé en difficultés (articles 29) et d'être soumis à un administrateur par un copro "grincheux". Surtout si on a des impayés chroniques et permanents...
Perso je n'abonde pas du tout dans votre sens.... on est à la limite de la "magouille"..... mais chaque syndicat fait comme il l'entend. Pour ma part, cela ne se passe pas ainsi dans les syndicats que je fréquente et heureusement.
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nefer
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Posté - 20 août 2015 : 09:21:13
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Posté - 20 août 2015 : 10:16:29
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Luc Standon :" En théorie comme le syndic ne peut faire l'avance de fonds pour le syndicat, il doit théoriquement être certain d'avoir le montant global des travaux votés en AG avant d'envoyer l'ordre de service de début de chantier. Mais cela est de la théorie, car les sociétés ont aussi un calendrier de plusieurs chantiers qui ne convient pas spécialement au calendrier de financement établi par l'AG pour les travaux du syndicat."
Luc Standon remplace l'obligation de respecter les lois de la copro et de la République par " En théorie" !!!!!
Luc Standon :" Considérant qu'une société ou un syndic pouvaient aussi mettre la clé sous la porte avec les fonds de syndicats qui n'avaient pas de comptes séparés ou croyaient en avoir un alors qu'il ne s'agissait que d'un compte miroir, maintes fois dénoncé avant l'obligation du compte séparé obligatoire."
Bla Bla incompréhensible ! Le compte séparé fut est est obligatoire. L'obligation a toujours été la norme. le vote d'une dérogation a détourné cette obligation.
Luc Standon : "Avec une bonne gestion, un syndicat devrait donc théoriquement avoir 5 mois d'avance de trésorerie chaque début de trimestre."
????? cela n'a rien à faire a voir avec les appels de fonds travaux hors budget.
ON ne paie pas les travaux hors budget avec la trésorerie courante . Ce n'est pas légal, ni très sérieux.
Luc Standon : votre vision de la copropriété est toujours surprenante.
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Luc Standon
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Posté - 20 août 2015 : 10:30:43
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citation: Initialement posté par rambouillet
drôle de conception de la copropriété :
* utilisation de l'avance de trésorerie pour payer des travaux
* utiliser les fonds appelés pour la gestion courante en paiement des travaux
Ce n'est pas ce que j'ai dit ! Vous m'avez mal lu.
Je dis simplement qu'en temps normal, un bon syndic qui tient correctement la comptabilité du syndicat se doit d'avoir 5 mois d'avance de trésorerie chaque début de trimestre dans la mesure où :
1 - Les charges courantes sont appelés d'avance chaque début trimestre, lequel budget est prévisionnel, et peu aussi être réajusté en cours d'année, le cas échéant, par un vote décisionnaire de l'AG.
2 - Le syndicat dispose aussi de l'avance de trésorerie tel que prévu à l'art. 35 D.67.
3 - Il peut aussi en prévision de gros travaux de la copropriété créer un fonds travaux, lequel sera obligatoire en janvier 2017, encore faut il pour cela que le syndicat approuve un plan pluriannuel de programmation de travaux.
4 - Évidement, le syndic appelle les fonds du syndicat pour lesquels ils ont été voté par l'AG.
Donc théoriquement, si le syndic fait correctement son travail de gestion (comptable et financière) et assure efficacement son travail d'administration de la copropriété, il ne devrait pas y avoir de problème de financement des travaux, tant soit peu que les résolutions votées soient correctement exécutées.
citation: Initialement posté par rambouillet
* lancer des travaux au risque de ne pas avoir l'argent après pour payer les entreprises
Payer des travaux au risque de voir le syndic se barrer avec la caisse et les fonds du syndicat, évidement cela n'existe pas, peut être ? Est-ce que la conception de la copropriété est mieux respecté dans ce cas là ? J'en doute.
Quels copropriétaires n'a pas réalisé après coût et après réalisation qu'il avait approuvé, qu'il s'était fait berné, car le coût des travaux ne correspond pas au montant versé par le syndicat, mais qu'une procédure judiciaire serait trop coûteuse, trop longue et incertaine, surtout si entre temps, l'entreprise sélectionnée par le syndicat dépose le bilan. Les exemple ne manque pas dans l'immobilier, un secteur digne de confiance, et totalement irréprochable, et blanc comme neige, comme chacun le sait.
Qui n'a déjà fait l'amer expérience.... La preuve est dans le sujet même de ce fil de discussion.
citation: Initialement posté par rambouillet
et ainsi on se prend le risque en fin d'exercice d'être classé en difficultés (articles 29) et d'être soumis à un administrateur par un copro "grincheux". Surtout si on a des impayés chroniques et permanents...
Grand débat... Car je connais des copropriétés surendettées largement au dessus des seuils définit par les art. 29.1.A de la L.1965.
J'en suis moi-même écœuré, considérant que le syndic défaillant dans la gestion du syndicat préfère lancer des appels de fonds de solidarité ou des avances de trésoreries exceptionnelles (évidement voté par l'AG) plutôt que d'appliquer les art. 29 et suivants.
Alors que si cela se trouve le fait de passer par un administrateur judiciaire sous la tutelle d'un juge de fonds permettrait possiblement de redresser la situation en plusieurs années.
Là , j'ai du mal à comprendre la conception de l'administration d'un syndicat déficitaire par un syndic, si cela ne lui génère pas un revenu.
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Édité par - Luc Standon le 20 août 2015 12:17:28 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 20 août 2015 : 12:55:37
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citation: Initialement posté par philippe388
Le compte séparé fut est est obligatoire. L'obligation a toujours été la norme. le vote d'une dérogation a détourné cette obligation.
Et cette fameuse dérogation, elle n'avait pas été demandé par les chambres syndicales professionnelles (dont la FNAIM) lors de la Loi SRU qui instituait l'obligation du compte séparé, par hasard ?
Évidemment, qu'après les syndics ont abusé de cette dérogation, en la mettant à toute les sauces pour garder la main mise sur les trésorerie des syndicats dont ils assuraient eux-mêmes la gestion comptable et financière. Mais là n'est pas le débat.
citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon : "Avec une bonne gestion, un syndicat devrait donc théoriquement avoir 5 mois d'avance de trésorerie chaque début de trimestre."
????? cela n'a rien à faire a voir avec les appels de fonds travaux hors budget.
Évidement un bon syndic qui gère correctement la copropriété devrait aussi se retrouver en fin de chaque trimestre avec 2 mois d'avance de trésorerie correspondant à l'avance prévue par l'art. 35 du D.67 (si cette avance est votée dans les règles).
Si déjà un syndic n'arrive pas à gérer la gestion courante du syndicat hors travaux, comment lui faire confiance pour la gestion des travaux hors budget, considérant que le syndic profitera des travaux voté hors budget par l'AG pour se prendre une commission de X% sur le suivit technique, administratif et comptable desdits travaux du syndicat votés par l'AG. D'autant plus lorsqu'il appartient au :
1. SYNDIC d'entretenir l'immeuble dans le cadre des dépenses comprises dans le budget prévisionnel (cf. art. 18 de la L.65 et art.45 du D.67) correctement préparé en amont par le conseil syndical et le syndic, dans la mesure où ce dernier n'a qu'une responsabilité de moyens et non de résultat. Donc, il faut un budget provisionnel suffisant pour permettre au syndic d'exercer ses fonctions adéquatement.
2. SYNDICAT de voter les travaux nécessaires dans le cadre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (cf. dernier alinéa de l'article 14 de la L.65 et article 44 du D.67).
citation: Initialement posté par philippe388
ON ne paie pas les travaux hors budget avec la trésorerie courante . Ce n'est pas légal, ni très sérieux.
Comme à votre habitude, vous inversez les propos d'autrui pour mieux les détourner. Mais bon... Ce n'est donc pas à vous que je réponds, mais aux autres...
Sans revenir sur le Décret et l'arrêté comptable du 14 mars 2005, bien évidemment, que les fonds du syndicat ne peuvent être utilisés que pour l'objet pour lequel ils ont été votés par l'AG et appelés par le syndic.
Sans autorisation du syndicat en AG, le syndic ne peut chercher à imputer des fonds à une autre destinée que celle à laquelle l'assemblée des copropriétaires les a destinés. Il n'y a rien de surprenant ici.
D'où l'intérêt pour un syndicat qui vote des gros travaux de faire coïncider les appels de fonds au paiement de la société qui fera les travaux, en fonction de l'avancement des travaux votés par le syndicat.
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Posté - 20 août 2015 : 13:10:12
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citation: Initialement posté par nefer
et Robur a disparu...
Pas grave, sur unversimmo on peut très bien continuer tous seuls (au pluriel) |
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Posté - 20 août 2015 : 15:43:08
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Luc Standon, je ne parle pas de syndic véreux, c'st un autre débat. A priori, je considère les syndics comme honnête....
Je dis que si le syndic lance l'ordre de service et les travaux sans avoir reçu le second fonds de travaux, il peut se retrouver sans argent pour payer, si les dits copros ne paient pas ce second appels de fonds.
Quant aux soucis de trésorerie, j'avais bien lu : vous avez considéré que même si l'argent des travaux ne rentrent pas assez vite, le syndicat aurait de la trésorerie pour payer. Peut-être mais pas avec l'avance de trésorerie, ni avec les fonds en caisse prévus pour la gestion courante. Ce n'est pas légal. D'autre part ces 5 mois dont vous parlez peuvent eux aussi être insuffisants au vu des montants des travaux et des factures de gestion courante devant arriver.... Pour ma part, je n'accepterai pas que les syndics que je côtoie fasse ainsi...
Quant au syndicat surendetté, la nouvelle procédure (copro, maire, etc...) permet à un tiers qui serait au courant de ce surendettement de saisir le juge. Je pense que le législateur, veut éviter que des copros se retrouvent dans l'état dont on beaucoup parler les médias (je ne les recite pas, ces copros, pas de raison d'en faire encore de la mauvaise publicité...) |
Édité par - rambouillet le 20 août 2015 15:44:05 |
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Posté - 20 août 2015 : 16:42:19
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Luc Standon : Là , j'ai du mal à comprendre la conception de l'administration d'un syndicat déficitaire par un syndic, si cela ne lui génère pas un revenu.
????? que du blabla incompréhensible.
Vous mélangez budget prévisionnel, avance de trésorerie, fonds travaux hors budget, syndic véreux,......
Pour info : un syndicat bien géré ne peut pas être déficitaire !!! mais un syndic qui lance des travaux sans les fonds commet une faute grave de gestion et met le syndicat dans des difficultés.
Luc Standon "Comme à votre habitude, vous inversez les propos d'autrui pour mieux les détourner. Mais bon... Ce n'est donc pas à vous que je réponds, mais aux autres...
"
Lorsque l'on rappelle la loi, vous vous débinez.
Mais continuez dans vos délires sur la gestion d'une copropriété. Mais ils portent tous sur un non-respect des lois de la copro. Exposez des théories ayant comme base ce non-respect des lois n'est pas recevable.
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Sujet |
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2nd appel de fonds impayés 
