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coyote28
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 Posté - 22 sept. 2015 : 07:30:47
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Bonjour Ă tous,
depuis maintenant une semaine je me retrouve président du conseil syndical d'une copropriété de 117 lots.
J'ai quelques gros dossiers bien compliqués à gérer, je viendrais donc vous demander conseil régulièrement.
Le premier dossier que j'ai Ă vous soumettre, est un dossier de servitude de cour commune.
En 2012, l'ancien président du conseil syndical a été contacté par un promoteur immobilier projetant de réaliser un ensemble d'immeuble sur les parcelles jouxtant la notre. Etant donné que le PLU impose certaines règles en matière d'urbanisme, le projet ne peut se réaliser qu'avec une servitude de cour commune avec notre copropriété ou alors, le promoteur devrait passer un de ses immeubles de 7 à 5 étages.
Afin de réduire la servitude de cour commune, le promoteur a décidé de réduire un peu la voilure en passant de 7 à 6 étages.
Ce projet prévoit donc une servitude de cour commune d'environ 180 m² (6m de large sur 30m de long), rendant dès lors cette partie de notre parcelle "non aedificandi".
L'ancien président avait négocié une indemnisation sous forme de travaux, et de financement de travaux.
Jusqu'ici pas de souci, le projet de servitude de cour commune était adopté lors d'une AG Exceptionnelle en fin d'année 2012, sous réserve que le projet ait lieu.
Là où ça me pose un souci, c'est que juste après, le président du CS a été débarqué, et que la nouvelle présidente habitant dans un des bâtiments ne subissant pas de nuisances et ne bénéficiant pas des indemnisations a complétement laissé dormir le dossier sans jamais rien officialisé.
Les travaux débutent avant la fin d'année, un premier coup de pelleteuse a été donné la semaine dernière (avec d'ailleurs une erreur par rapport à l'accord), et pour moi il n'y a rien d'officiel.
J'ai donc deux questions Ă poser :
- quelles sont les formalités administratives à accomplir, sachant que le projet et les indemnisations ont été voté en AG ?
- il y a dans l'indemnisation le remplacement de nos barrières donnant sur la rue (une cloture de simples grillages blanc hauteur 50 cm) par une vraie cloture (muret + barreaudage) avec digicode, quelles sont les formalités à faire en mairie pour avoir l'autorisation de le faire ?
Merci d'avance.
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 Posté - 22 sept. 2015 : 07:37:53
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il doit y avoir un syndic dans votre navire ? est ce que cette servitude a été formalisée par lui avec ce promoteur et devant notaire depuis l'AG de 2012 ?.... |
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coyote28
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Posté - 22 sept. 2015 : 08:11:30
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C'est là qu'est le hic, le syndic a été mandaté pour signer avec le promoteur, ce qui n'a pas été fait depuis 2012 car ni la présidente du CS (pas interressée), ni le promoteur (pas encore assez de lots vendus) n'ont insisté pour le faire.
Les travaux vont débuter, et je ne peux pas laisser faire ça (surtout que dès le premier coup de pelleteuse le conducteur des travaux s'est planté et a arraché 7 arbres nous appartenant). |
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 Posté - 22 sept. 2015 : 08:18:24
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le PC a été accordé sans présentation de l'acte de servitude ?
voir R431-32 CUrb... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 22 sept. 2015 : 08:25:05
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 je cherchais dans légi...l'article !
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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coyote28
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Posté - 22 sept. 2015 : 08:30:51
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Il faut que je me renseigne sur le permis de construire, je vais appeler le service urbanisme ce matin pour voir ce qu'il en est. |
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Posté - 22 sept. 2015 : 09:05:23
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coyote28 : L'ancien président avait négocié une indemnisation sous forme de travaux, et de financement de travaux.
Premier souci : un président de CS n' aucun pouvoir de négocier et signer une servitude.
Deuxième souci : que dit le permis de construire ? Que dit l'acte notarié signé pour cette servitude.
"Les travaux vont débuter, et je ne peux pas laisser faire ça (surtout que dès le premier coup de pelleteuse le conducteur des travaux s'est planté et a arraché 7 arbres nous appartenant)."
troisième souci : avez vous un syndic ???  Si aucun document n'a été signé pour cette servitude et déposée avec le PC? elle n'existe pas.
Le syndic doit assigner immédiatement la copropriété voisine et faire cesser ces travaux.
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nefer
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Posté - 22 sept. 2015 : 09:21:37
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citation: Initialement posté par philippe388
c
Premier souci : un président de CS n' aucun pouvoir de négocier et signer une servitude.
Philippe avez vous le le 1er message de coyote 28 ???
Il est indiqué:
"Jusqu'ici pas de souci, le projet de servitude de cour commune était adopté lors d'une AG Exceptionnelle en fin d'année 2012, sous réserve que le projet ait lieu.
"
Donc une résolution d'AG a bien été votée
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Posté - 22 sept. 2015 : 10:12:31
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nefer : OUI j'ai bien lu !! Mais cela ne change rien au rôle du président du CS et à celui ce l'AG.
Le président du CS ne négocie et ne décide de rien.
nefer : avez vous lu que lé décision d'AG n'a jamais été exécutée ! le président du CS et le CS n'a pas non plus joué son role.  |
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coyote28
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Posté - 22 sept. 2015 : 10:38:59
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Justement, si je demande conseil ici, c'est pour mettre la copropriété en ordre et faire appliquer une décision prise en AG.
Par contre quand on dit que le président du CS ne négocie rien, c'est une fumisterie, qui peut négocier un dédommagement alors ?
Ca a été négocié avec le promoteur, accepté par l'AG, je veux juste officialiser tout ça pour après pouvoir surveiller que cet accord soit bien respecté (alors que là je surveille quoi ? ). |
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Posté - 22 sept. 2015 : 10:54:35
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vous nous avez écrit que cet accord avait été validé par une AG.
en tant que président, vous avez raison de vous préoccuper de la bonne application par le syndic de cet accord. Mais avez vous en main cet accord contre signé par le dit promoteur. Car il ne suffit pas d'avoir pris la résolution, il faut que cet accord ait été validé par le tiers, sinon il n'existe pas. Cette validation peut effectivement être inscrite dans le PC qu'il vous faut récupérer. |
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coyote28
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Posté - 22 sept. 2015 : 11:22:03
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J'ai appelé le service urbanisme de la mairie qui a bien accordé un permis de construire.
Ce permis est apparemment lié à l'obtention de la servitude de cour commune uniquement si le constructeur fait son 6éme étage (dont il a vendu des appartements).
Je dois passer à la mairie le consulter, apparemment aucun document numérique n'est disponible.
J'ai un courrier signé par le promoteur, mais j'ai l'impression que c'est en stand by depuis 3 ans. |
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Posté - 22 sept. 2015 : 11:52:20
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et que dit ce courrier signé du promoteur ? il donne son accord aux termes de la résolution votée en AG ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 sept. 2015 : 12:03:03
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Comme relevé par JML et EW (désolé pour les initiales !), il y a un vice dans la délivrance d'un PC sans acte de servitude ....
Ou plus exactement, ce PC a été délivré sous condition, ce qui est une façon de tordre le coup aux règles.
Voyez le sce urbanisme responsable (en fait c'est le maire) pour que soient suspendus les travaux, du moins provisoirement.
L'autre aspect est la carence du syndic dans cette affaire.
Si négociation il devait y avoir au départ, c'est certainement avec la présence du syndic, seul à même de formaliser un accord. Y compris si c'est le pdt du CS qui négocie.
Autre carence du syndic : non exécution d'une décision d'AG, avec ici absence de suivi des travaux du promoteur découlant de cette décision non formalisée.
Votre démarche (celle du syndic à qui il faut sérieusement botter les fesses) : faire suspendre les travaux, puis formalisation de l'acte avec le promoteur.
Et en remettre une couche au syndic, dont ce ne doit pas ĂŞtre le seul manquement.
Philosophie de l'affaire : où il est très dangereux voire irresponsable de consentir une servitude sur son fond sans en avoir mesuré toutes les conséquences à court et long terme.
Ajout :
"L'ancien président avait négocié une indemnisation sous forme de travaux, et de financement de travaux. "
Qu'en est-il de cette contre partie ? A t-elle été réalisée ?
Ici aussi, la validité de cet accord n'est recevable que s'il est passé par le syndic.
Dont vous ne parlez pas du tout.
Dans la mesure où cette contre partie n'existe pas, n'a pas eu un commencement de réalisation, la décision d'AG est réversible.
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Édité par - Gédehem le 22 sept. 2015 12:12:23 |
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nefer
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Posté - 22 sept. 2015 : 12:21:41
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comme le dit GEDEHEM: "Philosophie de l'affaire : où il est très dangereux voire irresponsable de consentir une servitude sur son fond sans en avoir mesuré toutes les conséquences à court et long terme."
je connais une copropriété qui aujourd'hui "se mord les doigts" d'avoir accordé à un promoteur ce qu'il désirait, en échange d'une remise en état de l'entrée....qui s'est avérée être uniquement un coup de barbouille! |
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Posté - 22 sept. 2015 : 12:46:58
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coyote28 : "Par contre quand on dit que le président du CS ne négocie rien, c'est une fumisterie, qui peut négocier un dédommagement alors ? "
Une fumisterie ?? donnez donc un texte de loi la dessus.
Le président du CS ne parle qu'au non du CS dont il est le représentant ! Avez vous un avis écrit de cette négociation signé par tous ses membres ? Cela fut il mentionné dans le rapport annuel du CS joint à l'OdJ ? C'est le CS qui négocie.
D'ailleurs un mandat de l'AG au CS, et non au président seul, aurait été très judicieux la dessus.
Une négociation avec le promoteur sans présence du syndic est une grave erreur.
pas de "fumisterie", mais une grande incompétence et irresponsabilité.
coyote28 : quels sont les documents signés par le syndic ? Que dit ce courrier signé par le promoteur ? une copie de l'acte signée par les parties ??
"Ce permis est apparemment lié à l'obtention de la servitude
"
Aparremment !! celma n'a rien de juridique. Il faut en ĂŞtre sur, et connaitre le texte exact si cette servitude SIGNEE par le syndic apparait au PC.
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GĂ©dehem
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Posté - 22 sept. 2015 : 13:09:59
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qui peut négocier un dédommagement alors ? "
Le syndic, même si le pdt du CS est dans le coin, très actif, syndic qui est seul à même de le formaliser.
Un courrier signé du pdt du CS marque peut être une attention, un souhait.
Mais il n'a aucun effet qui engagerait le syndicat.
Pour votre information : sauf délégation de pouvoir donnée par une AG, délégation dans le cadre de décisions relevant de la maj.art.24, le pdt du CS ne peut passer aucun acte au nom du syndicat.
La concession d'un droit ne relève pas de la maj.art.24, l'acte ne peut être délégué.
"il y a dans l'indemnisation le remplacement de nos barrières donnant sur la rue ...... quelles sont les formalités à faire en mairie pour avoir l'autorisation de le faire ?
Le début des travaux du voisin n'a pas suivi la réalisation d'un éventuel accord formalisé par le syndic et le promoteur, avec "indemnisation" préalable ? (Vieux principe : "tu m'indemnises d'abord et ensuite tu peux construire") (*)
Met avis que vous (le syndicat) êtes "roulé dans la farine" !
(*) idem "Tu travailles d'abord et ensuite, en fin de mois, je te paye"
Ou encore " Tu fais les travaux, et ensuite je les payerais"
L'inverse ne marche pas : c'est un coup fourré !
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Édité par - Gédehem le 22 sept. 2015 13:27:50 |
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coyote28
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Posté - 24 sept. 2015 : 09:08:59
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Pour vous rassurer, tout a été fait plus ou moins dans les règles.
Le président du CS a été approché par le promoteur pour la servitude de cour commune
Passage de géomètre expert (un pour le promoteur, un pour la copro mandaté par le syndic)
Accord sur le dédommagement (différents travaux)
Passage en AG de la résolution (vote positif) avec pouvoir au syndic pour signer l'acte notarié .....
Puis plus rien pendant 2 ans et demi ....
Je suis passé à l'urbanisme et le permis de construire a été accordé grâce à une attestation d'un notaire déclarant être en train de rédiger ce projet de servitude de cour commune .
J'ai appelé l'étude hier, ils doivent me rappeler après avoir fait un point sur le dossier. |
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Posté - 24 sept. 2015 : 09:26:00
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coyote28 :" Pour vous rassurer, tout a été fait plus ou moins dans les règles. "
Plus ? ou Moins ???
Je suis passé à l'urbanisme et le permis de construire a été accordé grâce à une attestation d'un notaire déclarant être en train de rédiger ce projet de servitude de cour commune .
Ce n'est donc pas le contrat de servitude que l'urbanisme a pris en compte
Tout a été fait en dehors des règles, c'est la réalité que dégage vos propos
L'AG a décidé, mais la suite c'est du grand n'importe quoi.
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coyote28
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Posté - 24 sept. 2015 : 09:31:07
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Je suis tout Ă fait d'accord avec vous.
J'ai l'impression que tout a été fait dans les règles jusqu'au passage en AG, et ensuite, c'est devenu du grand n'importe quoi.
J'essaie de mettre tout ça en ordre, et c'est pas évident de recoller les morceaux.
Les travaux à côté vont commencer, il est donc urgent :
-soit de graver dans le marbre l'accord passé
-soit s'opposer au permis de construire
J'avance petit à petit, tout ce que je sais c'est qu'en tant que président du CS, je n'ai aucun pouvoir par rapport à ce qui a été négocié (et voté en AG), par contre je veux simplement que cela soit officiel pour que je puisse avoir des recours en cas de non-respect de cet accord. |
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Posté - 26 sept. 2015 : 20:08:23
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coyote28 : le CS a pour mission de vérifier que les décisions de l'AG soient bien exécutées, ce n'est pas le cas dans ce dossier.
Vous avez l'air de vous débattre tout seul, mais ou est donc passé le syndic ? C'est à lui de vous fournir TOUS les documents concernant de dossier.
Vous n'avez rien en main. La décision de l'AG n'a jamais été exécutée, apparemment !!!
Comme nous vous l'avons suggéré, c'est un rendez vous urgent avec le maire, et faire stopper ces travaux.
Le promoteur va certainement bouger si ces travaux s'arrĂŞtent, cela va commencer Ă lui couter de l'argent.
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