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jaso
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 Posté - 30 sept. 2015 : 12:51:53
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Bonjour,
Lorsqu'un copropriétaire (ou un groupe de copros) attaque en justice un syndic qui commet régulièrement des fautes professionnelles, peut-il faire état de fautes liées à des résolutions d'AG qui, à l'époque, n'ont pas été contestés par LRAR dans les deux mois ?
Cordialement,
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JB22
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Posté - 30 sept. 2015 : 13:44:02
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Les copropriétaires ne peuvent plus contester les décisions qui n' ont pas fait l' objet de contestation dans le délai de deux mois de la réception du P.V. d' A.G.
Par contre il peuvent, mĂŞme en cas de quitus, faire Ă©tat des fautes dont il n' auraient pas eu connaissance, Ă eux d' en apporter la preuve. |
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GĂ©dehem
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Posté - 30 sept. 2015 : 15:42:14
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Il faut distinguer le vice lors d'une prise de décision d'AG, non contestée, décision produisant alors un effet opposable, d'une faute portant préjudice dans la mise en oeuvre de cette décision.
Le syndic est responsable durant 10 ans de ses actes, en particulier pour la mise en œuvre des décisions d'AG. |
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JPM
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3
Posté - 30 sept. 2015 : 18:17:17
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Si je comprends bien l'assemblée a pris certaines décisions qui vous paraissent contestables. Il agit en fonction de ces décisions.
Il est vrai qu'en l'absence de contestations ces décisions sont valables. Le syndic doit les respecter et vous aussi d'ailleurs.
Encore faut-il ne pas dépasser certaines limites 
Il faut alors citer l'exemple le plus probant pour qu'on vous réponde.
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jaso
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Posté - 30 sept. 2015 : 18:55:10
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citation: Initialement posté par JPM
Il faut alors citer l'exemple le plus probant pour qu'on vous réponde.
Voilà un exemple : le syndic nous impose en AG une résolution qui vise à lui permettre d'attaquer en justice un copropriétaire. Je conteste cette résolution qui ne devrait concerner que le syndicat de l'entrée directement concernée ; c'est la première erreur le RdC ne précise pas que ce type de pb doit être réglé par le syndicat principal (nous avons 8 entrées dans notre résidence et le RdC nous structure en 8 syndicats + un syndicat dit général - vocabulaire ancien notre RdC date de 1962 - merci de ne pas revenir sur ce point analysé dans un autre sujet en 2014) ; le seconde erreur, il ne porte pas au PV ma vive protestation alors que je demande de faire figurer mes réserves. Je n'ai pas réagi dans les 2 mois de la réception du PV. Mais si jamais un jour je veux mettre en cause le professionnalisme du syndic je peux rappeler au tribunal ces faits. |
Édité par - jaso le 30 sept. 2015 18:58:12 |
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nefer
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Posté - 30 sept. 2015 : 19:24:35
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citation: Initialement posté par jasocitation: Initialement posté par JPM
Il faut alors citer l'exemple le plus probant pour qu'on vous réponde.
Voilà un exemple : le syndic nous impose en AG une résolution qui vise à lui permettre d'attaquer en justice un copropriétaire.
le syndic n'impose pas : il propose
ensuite ce sont les copropriétaires qui décident |
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JPM
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6
Posté - 30 sept. 2015 : 19:58:55
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Il y a donc un syndicat principal et huit syndicats secondaires.
Le syndic est syndic du principal et aussi des huit secondaires ?
Vous avez neuf assemblées chaque année ?
L'assemblée en question était celle du syndicat principal ?
Vous affirmez que cette question ne relevait pas du syndicat principal, mais vous ne dîtes pas quel était l'objet de la procédure envisagée ?
Avec des réponses à tout cela on y verra plus clair
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jaso
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Posté - 30 sept. 2015 : 20:32:27
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citation: Initialement posté par nefer
le syndic n'impose pas : il propose
ensuite ce sont les copropriétaires qui décident
[/quote]
Mais le syndic a déjà envoyé sa convocation et si nous ne réagissons pas en qualité de copro il va bien dans les faits nous imposer son AG ;-) |
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jaso
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Posté - 30 sept. 2015 : 20:54:25
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Ă l'attention de JPM :
Il y a donc un syndicat principal et huit syndicats secondaires.
non le RdC est ancien il évoque un syndicat général et 8 syndicats (non qualifiés, en 62 la notion de secondaire n'existait pas)
Le syndic est syndic du principal et aussi des huit secondaires ?
oui il est syndic des 9 syndicats. Pourquoi 8 syndicats parce que le RdC prétend qu nous sommes structurés en 8 bâtiments (alors que la résidence forme un ensemble les bâtiments se jouxtent - il y a effectivement 8 entrées. Nous réclamons une maj du rdC mais les AG ont tjs refusé la maj ;
Vous avez neuf assemblées chaque année ? non une seule assemblée avec pour certaines résolutions des décisions prises au niveau d'un seul bâtiment ou syndicat. Le RdC appliqué à la lettre imposerait des AG distinctes.
L'assemblée en question était celle du syndicat principal ?
cdans mon exemple, le syndic a voulu faire voter par le syndicat général son droit d'attaquer un copro en justice. Pour moi seul le bâtiment 7 étant concerné et connaissant bien les faits reprochés devait effectuer le vote. Ma position relève d'une analyse précise du RdC.
Vous affirmez que cette question ne relevait pas du syndicat principal, mais vous ne dîtes pas quel était l'objet de la procédure envisagée ? pourquoi attaquer ce copro ? Parce qu'il fait de la location saisonnière et que ses locataires n'agiraient pas en "bons bourgeois". Dans le RdC les règles d'occupation figurent dans la partie réservée aux 8 syndicats et pas au syndicat général (général est le terme utilisé par notre RdC)
Vous savez presque tout ;-)
Sur l'évolution de notre structure de copro en Une seule. Ce qui est logique puisqu'il n'y a qu'un seul bâtiment notre situation est bloquée les copros dans une large majorité ne veulent pas la faire évoluer. Pouquoi cette position ? Car ils devraient supporter les impyés de l'un des copro de mon bâtiment (plus exactement e mon entrée) ; nous sommes les seuls à vouloir cette évolution. |
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JPM
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Posté - 30 sept. 2015 : 22:51:25
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La situation est claire :
Il n'y a qu'un syndicat " en huit escaliers " pour reprendre une expression courante mais sans incidence juridique.
Pas de syndicats secondaires possibles dans ce cas. Simplement certaines grilles de répartition spécifique des charges et la possibilité de scrutins distincts pour les questions liées au cours d'une assemblée générale groupant tous les copropriétaires, par application de l'article 24.
Avec citation: Je conteste cette résolution qui ne devrait concerner que le syndicat de l'entrée directement concernée
c'est vous qui commettez l'erreur puisqu'il n'existe pas de syndicat d'escalier.
Votre syndicat est en faute parce qu'il n'a pas procédé à l'adaptation du règlement de copropriété prévue à l'origine par l'article 49 de la loi et maintenant par l'article 24.
De toute manière les copropriétaires ne peuvent pas contester l'unicité du syndicat qui résulte de l'article 27 de la loi : il n'y a de syndicat secondaire que pour un bâtiment séparé et distinct.
S'il y a un copropriétaire débiteur, tous les autres en pâtissent. Il n'y a qu'une seule trésorerie et les frais de recouvrement doivent être répartis entre tous les copropriétaires comme toutes les charges communes générales d'administration du syndicat.
Le bailleur en saisonnier est-il en faute ? Il y a certainement une clause de destination commune à tous les " escaliers ", même s'il y a par ailleurs des clauses complémentaires.
Il faut pinailler le RC et tenir compte aussi de la localisation. Il y a beaucoup de remue ménage actuellement à propos de ces locations saisonnières.
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JB22
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Posté - 01 oct. 2015 : 00:26:18
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"Vous avez neuf assemblées chaque année ? " non une seule assemblée avec pour certaines résolutions des décisions prises au niveau d'un seul bâtiment ou syndicat. Le RdC appliqué à la lettre imposerait des AG distinctes."
Donc vous fonctionnez comme un syndicat unique, ce qui est normal, comme le dit JPM, ( article 27 de la loi ) il ne peut y avoir de syndicat secondaire que s' il y a au moins deux bâtiments, ce qui n' est pas le cas.
Cela n' a rien à voir avec les votes en A.G. quand le règlement met à la charge de certains copropriétaires des dépenses.
En cas de pluralité de bâtiments, un ou plusieurs bâtiments peuvent constituer un syndicat secondaire. |
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jaso
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Posté - 01 oct. 2015 : 02:13:30
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citation: Donc vous fonctionnez comme un syndicat unique, ce qui est normal, comme le dit JPM, ( article 27 de la loi ) il ne peut y avoir de syndicat secondaire que s' il y a au moins deux bâtiments, ce qui n' est pas le cas.
Nous fonctionnons effectivement comme un syndicat unique, mais notre RdC évoque 9 AG (8 pour les syndicats et une pour le syndicat dit général). Nous ne respectons donc pas le RdC. Notre syndicat (de l'escalier 4 selon la proposition de vocabulaire de JPM) voudrait que nous mettions de l'ordre dans notre RdC, mais les autres copropriétaires des autres escaliers résistent et ne veulent pas de cette maj (maj vivement conseillée par le législateur). Faut-il accuser les autres syndicats (appelés syndicats de bâtiment dans notre RdC, alors que physiquement on ne constate qu'un seul bâtiment ; voir les images du blog que j'ai développé pour faciliter la vie de la résidence http://www.coproarcades.fr/photos/) ; il y a en fait deux autres bâtiments constitués par les garages, ils sont construits dans la cour. Le cadastre et nos impôts locaux évoquant 3 bâtiments A, B et C. Ces garages sont "gérés" par le syndicat général tout comme l'ensemble de la terrasse des soi-disant 8 bâtiments.
JPM écrit citation: c'est vous qui commettez l'erreur puisqu'il n'existe pas de syndicat d'escalier. J'ai dû mal m'expliquer puisqu'il existe 8 syndicats : un syndicat par entrée dans le langage actuel, appelé syndicat de bâtiment dans notre RdC.
Un article de la section III du chapitre X Organisation des syndicats définit les attributions des syndicats de bâtiment et du syndicat général. L'interprétation de son contenu montre que seul le syndicat de bâtiment peut donner pouvoir au syndic pour ester en justice. S'il y a mauvaise occupation d'un appartement du bâtiment 7, seuls les occupants de ce bâtiment subissent les troubles.
JPM écrit citation: De toute manière les copropriétaires ne peuvent pas contester l'unicité du syndicat qui résulte de l'article 27 de la loi : il n'y a de syndicat secondaire que pour un bâtiment séparé et distinct. Sur ce point j'ai consulté pas mal de spécialistes. Nous tournons en rond. La structure choisie en 1962 par les rédacteurs du RdC ne pourrait pas être contestée car elle doit prendre appui sur la propriété du sol. Nous sommes sur un grand nombre de parcelles bien que le nouveau cadastre n'en prévoie plus qu'une pour les 8 bâtiments qui se jouxtent. Il faudrait donc que chaque ancienne parcelle soit vendue au syndicat de la résidence. Pour pouvoir ensuite modifier le RdC en le simplifiant.
Nous ne sortirons de cet imbroglio qu'après qu'un juge nous impose une structure logique de résidence avec un seul syndicat, une seule AG... Le syndic nous conseille très mal, il préfère la rédaction actuelle du RdC qui lui permet de faire à sa guise. Il faudrait donc porter cette demande devant le TGI ; est-ce possible ? |
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JPM
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Posté - 01 oct. 2015 : 07:15:13
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Édition pour rectification d'une phrase incomplète
La loi de 1965 est d'ordre public.
Elle prime sur les clauses devenues illégales du règlement de copropriété. Il sera possible de vous communiquer des arrêts de la Cour de cassation qui ont annulé une organisation en syndicats secondaires alors que la condition de pluralité des bâtiments n'était pas remplie.
Donc la solution est claire : pas de syndicats secondaires.
Vous pouvez conserver les clauses de répartition des charges et même peut-être des clauses qui constitueraient des parties communes spéciales comme les escaliers.
Il faut une lecture complète de votre RC pour pointer ce qui doit être supprimé et ce qui peut être conservé . Mais en bout de compte vous demeurez en syndicat unique. Ne vous leurrez pas sur ce point.
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Édité par - JPM le 01 oct. 2015 10:51:32 |
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 Posté - 01 oct. 2015 : 09:36:52
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citation: Nous réclamons une maj du rdC mais les AG ont tjs refusé la maj ; C'est la qu'il y a du boulot a faire au niveau du conseil syndical.... |
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JB22
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Posté - 01 oct. 2015 : 13:22:56
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En général je ne suis pas favorable à la mise à jour des R.C., mais dans votre cas particulier je suis persuadé que cela est nécessaire pour lever tous problèmes dans le fonctionnement de votre copropriété.
Vous dites que la mise à jour du R.C. a toujours été refusée.
Il est certain que seul vous n' aurez pas la majorité.
Il vous donc contacter les copropriétaires favorables à la modification et les informer de vos intentions.
Informer les réticents des avantages de cette simplification administrative qui ne change rien à la répartition des charges.
L' information doit ĂŞtre neutre, pas d' attaque personnelle.
Ensuite vous demandez l' inscription Ă l' ordre du jour de la prochaine A.G. de la question de la mise Ă jour du R.C.
Ne pas oublier des devis pour les frais de cette opération: honoraires du syndic, honoraires du rédacteur du nouveau R.C., frais de publicité foncière... |
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jaso
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Posté - 01 oct. 2015 : 13:26:40
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Nous réclamons une maj du rdC mais les AG ont tjs refusé la maj ; C'est la qu'il y a du boulot a faire au niveau du conseil syndical....
Effectivement mais le président du cS du syndicat général et la plupart des membres du CSGénéral sont d'accord pour ne rien changer au niveau du RdC et veulent maintenir des syndicats séparés pour chaque entrée de la résidence de façon à ne pas avoir à supporter les impayés chroniques de l'un de nos copropriétaires de l'entrée 4. Il y a 3 ans l'AG du syndicat général avait voté la mise en vente du bien, mais la procédure n'avance pas - un jugement est prévu en TGI en novembre 2015 ; mais ce n'est pas pour décider la vente. |
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jaso
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Posté - 01 oct. 2015 : 13:49:42
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merci à tous pour vos réponses, je pense que nous pouvons clore cette discussion
Ă l'attention de JB22
merci pour votre dernière intervention. J'ai déjà pratiqué comme vous le conseillez : en 2014 j'avais demandé de mettre à l'ODJ de l'AG les points suivants :
1 Agrément d’un protocole de recouvrement des charges impayées
2 Approbation de la mise en place d’un système d’avances solidaires
3 Acceptation de la mise en place de la mensualisation des appels de charges
4 Approbation des règles de fonctionnement du conseil syndical
5 Accord pour un système d’information directe du président du conseil syndical vers les copropriétaires
6 Autorisation de la mise à jour de notre règlement de copropriété
7 Accord pour l’adhésion de notre conseil syndical à l’Association des Responsables de Copropriété
Pour chaque projet de résolution j'avais repris une formulation très précise allant bien au-delà de la pauvreté des résolution du syndic. Pour le point 6 j'avais rédigé la résolution de la façon suivante :
Autorisation de la mise à jour de notre règlement de copropriété :
Note introductive :
L’assemblée générale constate que le règlement de copropriété n’est pas mis à jour depuis sa première écriture en 1962, qu’il ne respecte pas la législation en vigueur. L’assemblée générale souhaiterait y intégrer certains aspects comme le règlement de fonctionnement du conseil syndical et le protocole de recouvrement des impayés.
Projet de résolution :
En conséquence, après en avoir délibéré, l’assemblée générale, décide la mise à jour de son règlement de copropriété en passant par l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) pour un coût compris entre 2500 € et 4000 €, voir estimation ci-dessous :
Estimation du coût de la mise à jour du règlement de copropriété
en passant par les services de l’ARC (source : Le Particulier N°1050b page 31).
– Adhésion à l’ARC : 99 € + 4 € par lot, nous avons 182 appartements répertoriés au règlement de copropriété, cela fait 827 € ; les prix ont été mis à jour, le numéro 1050b datant de 2010 ;
– Frais de numérisation 3 € par page et 4,50 € par page de tableau 67X3+25X4,5 = 313,50 € ;
– Rédaction de la nouvelle mouture : environ 1 250 € ;
– Publication au bureau des hypothèques : droits fixes 125 € + salaire du conservateur 15 € = 140 € ;
– Frais de notaire pour la publication : 480 € ;
COUT TOTAL : environ 2 700 € avec une adhésion annuelle à l’ARC.
Le syndic n'ayant pas repris ma formulation précise du projet de résolution. J'avais apporté tous ces éléments dans un blog que j'avais ouvert et j'ajoutais sur le blog la phrase suivante :
FAITES VOS REMARQUES ET SUGGESTIONS ICI PLUTÔT QU’EN AG
NOUS GAGNERONS DU TEMPS !
Vous pouvez joindre ce blog Ă l'adresse : http://www.coproarcades.fr/resolution/
L'ancien président du CSGénéral et le syndic s'étaient mis d'accord pour que mes résolutions n'aboutissent pas. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 oct. 2015 : 14:40:46
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Je ne connais pas votre syndic, bien ou pas bien , mais il est vrai que la formulation de votre ordre du jour laissait à désirer :
1 Agrément d’un protocole de recouvrement des charges impayées
2 Approbation de la mise en place d’un système d’avances solidaires
3 Acceptation de la mise en place de la mensualisation des appels de charges
4 Approbation des règles de fonctionnement du conseil syndical
5 Accord pour un système d’information directe du président du conseil syndical vers les copropriétaires
6 Autorisation de la mise à jour de notre règlement de copropriété
7 Accord pour l’adhésion de notre conseil syndical à l’Association des Responsables de Copropriété
1 Un protocole de recouvrement des charges ? C'est du charabia associatif ! Il suffit de suivre la procédure normale : une mise en demeure, demande d'injonction de payer, et le suivi de la procédure. Si le débiteur a des difficultés respectables, c'est au moment de l'exécution de la décision qu'on se concerte.
2 Approbation de la mise en place d’un système d’avances solidaires : même observation. Ce qu'il faut toujours, c'est un fonds de roulement pour parer aux impayés. Si le syndicat est embarqué dans une saisie immobilière, il faut alors songer à ce que le statut appelle un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires, c'est à dire le financement de l'insuffisance de trésorerie par une avance en principe provisoire.
3 Acceptation de la mise en place de la mensualisation des appels de charges : Cela est possible en cas d'absolue nécessité. Il faut alors envisager aussi le paiement par prélèvement. Il est plus facile d'accepter le paiement par mensualité au profit de tel ou tel.
4 Approbation des règles de fonctionnement du conseil syndical : Plus exactement c'est l'établissement d'un règlement de fonctionnement du CS. Tout dépend de savoir si le projet est prêt, ou si le travail est à faire.
5 Accord pour un système d’information directe du président du conseil syndical vers les copropriétaires : Cela relève éventuellement du règlement de fonctionnement. Si, déjà , le CS établit un rapport écrit de son activité joint à la convocation pour l'assemblée annuelle, un grand pas est fait.
6 Autorisation de la mise à jour de notre règlement de copropriété : il s'agit bel et bien de l'adaptation du règlement de copropriété prévue par l'article 24 (désormais) de la loi du 10 juillet 1965 qui est d'ordre public. Il ne s'agit pas d'une autorisation mais de la décision d'exécuter une formalité légalement obligatoire.
7 Accord pour l’adhésion de notre conseil syndical à l’Association des Responsables de Copropriété : il s'agit de la décision de faire adhérer le syndicat des copropriétaires, et non pas le conseil syndical, à une association. Dans le même temps il faut donner délégation au président du CS de représenter le syndicat aux assemblées de l'association. Il faut également ouvrir un crédit pour cette adhésion et les autres frais du CS
Pour l'adaptation de votre RC : l'ancienneté de votre RC exige un travail bien fait. Il n'y a pas grande difficulté à insérer un RC ancien dans le cadre de la loi de 1965. Mais il y faut une compétence. La meilleure solution est de passer par le notaire dépositaire du RC, à défaut un autre notaire.
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jaso
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Posté - 01 oct. 2015 : 16:01:42
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Merci pour toutes vos interventions ; je pense que nous pouvons clore ce sujet. Encore merci, |
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Sujet |
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Mise en cause d'un syndic 
