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zaroc
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 Posté - 12 oct. 2015 : 22:08:17
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bonsoir
Je ne veux pas aborder le cas général de répartition des charges escaliers largement débattu ici : les escaliers d'un immeuble sont des parties communes , éventuellement spéciales s'il y a plusieurs bâtiments et si le RdC les a classées comme telles , leurs charges étant réparties en fonction des tantièmes de propriété. Dans mon RdC , rien ne permet de dire que les escaliers de A et B (il y a 2 bâtiments A et B ) sont classées parties communes spéciales mais pourtant des charges spéciales escaliers par bâtiment sont prévues, ce que j'admets mais ni les lots en rez de chaussée y participent, ni les locaux commerciaux en rez de chaussée de A (ayant accès à A comme à B )ni 2 studios n'appartenant ni à A ni à B mais situés entre A et B au niveau de l'espace vert séparant A et B. Ma question : les lots en rdc doivent ils participer aux charges escaliers ( ceux de A pour l'escalier A et idem pour B ) et les lots commerciaux en rdc de A de quelle façon? et les studios qui ne sont ni dans A ni dans B?
Je crains qu'on me dise : pas de parties communes spéciales, pas de charges spéciales! Je tiens à garder la répartition A et B même si elle est à la limite de la légalité car je n'obtiendrai pas en AG sa suppression. Reste donc ma question : comment les lots en rdc de A et B, les lots commerciaux et les studios qui ne sont ni A ni B (tous ayant accès aux escaliers de a et de B ) doivent ils participer?
Ultime question : modification RdC art 24 ( se mettre en conformité avec la loi ) ou unanimité ( modif répartition charges )?
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JB22
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France
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1
Posté - 12 oct. 2015 : 23:03:14
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Bonsoir,
La mise en conformité des règlements de copropriété, à l' article 24, ne concerne pas les modifications des clés de répartition qui demandent l' unanimité, sauf application des dispositions de l' article 12 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui demande une action en justice. |
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zaroc
Contributeur senior
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 2
 Posté - 15 oct. 2015 : 10:02:00
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Je constate que mon sujet a soulevé peu d’intérêt pour la communauté…Aussi je simplifie ma question : 2 bâtiments A et B et un espace vert avec 2 lots de studio entre les 2 bâtiments en rez de chaussée. Les rez de chaussée de A et B payent des charges d’escalier comme les étages ( escaliers = parties communes ) mais pas les 2 studios qui ont accès aux 2 bâtiments et donc aux escaliers A et B. Doivent ils payer des charges escaliers et selon quelle répartition entre A et B? Merci pour vos réponses. |
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Posté - 15 oct. 2015 : 10:39:18
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la réponse à cette question se trouve normalement dans votre réglement de copropriété.
Il doit exister un chapitre avec des clés ou répartitions de charges dites spéciales (ou un autre terme).
S'il n'y a rien, tout le monde paie tout, sauf ce qui peut se justifier à l'utilité (ex boites aux lettres, antenne et ampli télés, etc..) |
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Gédehem
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Posté - 15 oct. 2015 : 10:56:12
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Clause RDC qui doivent être conformes au principe énoncé L.art.10 :
- Alinéa 1 : pour les services collectifs et éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage/ECS collectifs, etc ...) selon le critère "Utilité" pour les lots.
- alinéa 2 : pour tout le reste selon les tantièmes.
Dans la mesure où le gros œuvre constituant l'escalier n'est pas classé "partie commune spéciale" à tel et tels lots dument précisés, ou "spécial" à tel bâtiment (ici A ou B), c'est aux tantièmes pour tout le monde.
- Arrêt du 4 juillet 2006, pourvoi 05-11058 (in AJDI 2006, p.747. Voir aussi CA Paris 31.08.2000, Loy&Copro 2001.n°75)
Il est rappelé l’indissociabilité entre charges communes spéciales et parties communes spéciales, les premières ne pouvant exister sans les secondes.
En l’absence dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales, la Cour considère qu’il est impossible de spécialiser les charges, avec pour conséquence de dispenser certains lots de certaines charges afférentes à certaines parties d’immeuble.
Principe repris par divers arrêts portant sur la spécialisation des parties communes/charges, dont  :
- Arrêt du 3 juin 2009, pourvoi 08-16379.
Un article du règlement de copropriété qui classe les « ..parties communes affectées à usage et utilité de tous les copropriétaires de chacun des bâtiments…. » défini des parties communes spéciales, l’expression « ..chacun des bâtiments » primant sur « tous les copropriétaires ».
Ce qui suppose que le règlement de copropriété spécialise expressément les parties communes.
Principe repris encore dans un arrêt du 8 juin 2011, le litige portant cette fois sur l’absence de charges spéciales en présence de parties communes spéciales définies par le règlement de copropriété.
- Arrêt du 8 juin 2011, pourvoi 10-15551 (in Loy et Copro du 09.2001 n°255, note Guy Vigneron)
L’instauration par le règlement de copropriété de parties communes spéciales « entre propriétaires du bloc » entraîne nécessairement l’instauration de charges spéciales y afférentes. (à propos de l’absence de « charges spéciales » alors qu’étaient définies des « parties communes spéciales », ici pour la toiture de tel bâtiment/bloc).
S’agissant de ce qui est appelé « spécialisation des charges », il ressort :
- qu’il ne peut exister de « charges spéciales » à certains copropriétaires/lots en l’absence de définition par le règlement de copropriété de « parties communes spéciales » à ceux-ci.
- que la définition d’une partie commune spéciale entraîne nécessairement et automatiquement des charges spéciales sur celle-ci.
Se replonger dans le RDC..
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 15 oct. 2015 : 10:57:44
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Merci Rambouillet. Dans mon RdC aujourd'hui, seuls les étages paient et en plus non pas selon les quote- parts de propriété mais selon quelquechose qui pourrait ressembler à de l'utilité, ce que je veux contester en faisant payer les rez de chaussée et les lots sur jardin comme les étages selon leurs tantièmes de propriété.Ainsi je paie , habitant un étage élevé 2 fois plus qu'un lot du 1er étage possédant le même nb de tantièmes que moi! |
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zaroc
Contributeur senior
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6
Posté - 15 oct. 2015 : 11:02:59
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Merci également à Gedehem mais comment contester le RdC? devant un juge ou en AG (art 24 mise à jour règlement ) ou unanimité ( modification des charges )??? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 15 oct. 2015 : 11:20:02
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- soit le syndicat, constatant l'irrégularité, réforme lui même le RDC. Il faut donc prévoir la question à proposer, avec projet de modif du RDC (clause, grille). Mise en conformité, art.24.
- soit il s'y refuse, et il faut en passer par le juge.
Ce qui passe nécessairement par une explication, qui commence par une information du CS, qui devrait se saisir de la question, en y associant le syndic (pro qui généralement s'en moque, n'étant pas concerné).
Attention : il ne s'agit pas ici de "partir en guerre", ce qui est le meilleur moyen de passer pour le mauvais élève.
NB : vérifier le classement de l'escalier (commun, commun "spécial". Il se peut que la grille spéciale escalier soit attachée à ses équipements, comme un tapis de marches ou autres. Auquel cas la grille ne peut s'appliquer au gros œuvre lui-même, ou à sa cage. |
Édité par - Gédehem le 15 oct. 2015 11:26:57 |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 15 oct. 2015 : 12:10:48
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Merci Gedehem. L'escalier n'est pas commun spécial, donc commun mais avec 2 grilles de charges spéciales , une par bâtiment |
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Répartition des charges escaliers 
