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coyote28
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 Posté - 13 oct. 2015 : 16:18:25
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Bonjour à tous,
voilà mon deuxième dossier chaud en tant que président du CS et j'ai besoin de vos lumières.
Je suis propriétaire d'un appartement vendu dans le cadre de vente d'appartement HLM.
Un gardien était présent depuis le départ et lors de la constitution de la copropriété, il est resté en place (en tant que mise à disposition avec signature d'une convention par le SDC).
Ce gardien va partir à la retraite et nous souhaiterions le remplacer, mais quelle ne fut pas ma surprise de constater que si la loge fait bien partie des parties communes, le logement de fonction est resté propriété de la société HLM !!!
Nous avons eu une réunion en début de mois et apparemment, il est impossible pour la société HLM de nous louer ce logement de fonction ou de le vendre à la copropriété (selon eux cela leur est interdit par le Code de la Construction et de l’Habitation).
Je me pose la question de la légalité d'un réglement de copropriété avec gardien, sans logement de fonction. Pensez-vous que devant un tribunal, on puisse faire intégrer ce logement de fonction dans les parties communes ?
Merci d'avance.
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nefer
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 Posté - 13 oct. 2015 : 16:22:21
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avez vous lu votre réglement de copropriété à ce sujet ? |
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coyote28
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 Posté - 13 oct. 2015 : 16:23:30
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Dans le réglement de copropriété, seul la loge est notifiée dans les parties communes. |
Édité par - coyote28 le 13 oct. 2015 16:25:26 |
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nefer
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Posté - 13 oct. 2015 : 17:16:45
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et qu'est il écrit concernant le poste de gardien ? |
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Posté - 13 oct. 2015 : 18:04:49
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citation: Nous avons eu une réunion en début de mois et apparemment, il est impossible pour la société HLM de nous louer ce logement de fonction ou de le vendre à la copropriété (selon eux cela leur est interdit par le Code de la Construction et de l’Habitation).
Vous ont-ils fourni quel est l'article du code qui le spécifie ? c'est peut-être la première chose à demander ? |
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coyote28
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Posté - 15 oct. 2015 : 07:29:54
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J'ai regardé le réglement de copropriété et il apparait :
- que le poste de gardien apparait dedans uniquement dans le cadre des clés de répartition des charges communes
- que la loge est bien indiqué comme partie commune
- que le lot qui sert d'appartement de fonction au gardien est bien indiqué comme lot privatif
Les soucis que j'ai avec ça :
- comment un acheteur peut-il savoir que la "loge" ne contient que la partie loge puisqu'elle communique avec l'appartement et que cette porte (donnant sur la cuisine est toujours ouverte)
- comment peut-on se rendre compte que le lot en question (l'appartement) est celui du gardien puisque lors de la signature, n'est remis avec le RDC que le plan de l'étage et non celui du rez de chaussée de l'immeuble du gardien (il y a 7 immeubles en tout)
Bref je cherche une façon de récupérer l'appartement car au départ à la retraite du gardien, je vois très mal une copro de 117 logements tourner sans gardien .... |
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JB22
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Posté - 15 oct. 2015 : 08:40:32
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"-que le lot qui sert d'appartement de fonction au gardien est bien indiqué comme lot privatif "
Vérifier auprès du syndic que ce lot privatif paye des charges de copropriété.
Vous pouvez également faire cette vérification à partir de vos avis d' appels de fonds: Le total des tantièmes de charges générales pris en compte doit être celui indiqué dans le R.C. y compris le lot loge/appartement.
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Louis92
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Posté - 15 oct. 2015 : 08:48:11
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Autre moyen de vérifier que ce lot privatif paye des charges : prenez la dernière convocation AG, après l'annexe 1, vous trouverez deux listes des copropriétaires et même tous ceux qui payent des charges : liste de débiteurs et liste des créditeurs.
Cdlt. Louis92. |
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JB22
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Posté - 15 oct. 2015 : 08:57:21
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" prenez la dernière convocation AG, après l'annexe 1, vous trouverez deux listes des copropriétaires et même tous ceux qui payent des charges : liste de débiteurs et liste des créditeurs."
A l' annexe 1 doit être joint un état des copropriétaires débiteurs et créditeurs, mais pas la liste de "tous ceux qui payent des charges".
Si la société d' HLM ne paye pas de charges vous ne la trouverez pas dans la liste, et, si elle a payé ses charges vous ne la trouverez pas non plus. |
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Louis92
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Posté - 15 oct. 2015 : 09:25:03
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A JB22.
Cette liste est censé être produite avec le même logiciel que l'annexe 1. Les charges dues ou les "trop payés" apparaissent dans cette liste sans exception car sinon le solde de ces listes ne serait pas cohérent avec l'annexe 1.
J'ai pensé à ce moyen de vérification car, suite à un changement de syndic, le nouveau syndic avait oublié d'associer un lot "box" à son copropriétaire. Il y avait donc ce lot qui devait des charges dans la liste des copropriétaires débiteurs même s'il n'y avait pas de nom de copropriétaire associé. Il y avait de la charge à répartir pour ce lot : cela a suffit pour qu'une ligne apparaisse dans la liste des copropriétaires débiteurs.
Cdlt. Louis92. |
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coyote28
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Posté - 15 oct. 2015 : 09:43:10
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La société HLM est dans les débiteurs, mais étant donné qu'elle paie des charges pour 77 logements sur les 117, dur de savoir pourquoi ....
Je pense qu'ils paient bien les charges pour le logement attenant à la loge, j'ai assez peu de doutes à ce sujet.
Ma réelle interrogation vient du fait qu'au départ, en 2009, pourquoi ce logement de fonction du gardien HLM n'a t'il pas été intégré dans les parties communes, et surtout s'ils avaient le droit de créer une copropriété avec gardien sans logement de fonction appartenant à la copropriété. |
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Posté - 15 oct. 2015 : 10:41:21
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pour savoir à qui appartient ce lot privatif, on regarde sur la feuille de présence en début de séance d'AG. |
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coyote28
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Posté - 15 oct. 2015 : 11:06:19
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Le lot privatif appartient bien à la société HLM.
J'achète un appartement dans une copropriété avec gardien, et à partir du moment où il part à la retraite, je ne peux pas le remplacer car le logement de fonction n'a pas été mis dans les parties communes lors de la création de la copropriété mais est resté un lot privatif appartenant à la société HLM.
Je trouve ça un peu fort .... |
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JB22
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Posté - 15 oct. 2015 : 13:05:26
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A Louis92
"Cette liste est censé être produite avec le même logiciel que l'annexe 1. Les charges dues ou les "trop payés" apparaissent dans cette liste sans exception car sinon le solde de ces listes ne serait pas cohérent avec l'annexe 1."
Vous avez donc dans cette liste que les débiteurs et créditeurs et pas la liste de ceux qui ne doivent rien.
De coyote28
"s'ils avaient le droit de créer une copropriété avec gardien sans logement de fonction appartenant à la copropriété"
Hélas, OUI, rien dans la loi ne dit que le syndicat doit être propriétaire d' une loge.
C' est le "vilain coup" que font certains promoteurs.
"Nous avons eu une réunion en début de mois et apparemment, il est impossible pour la société HLM de nous louer ce logement de fonction ou de le vendre à la copropriété (selon eux cela leur est interdit par le Code de la Construction et de l’Habitation). "
Vis à vis du syndicat la société d' HLM est un copropriétaire comme un autre.
Lors de la constitution du syndicat elle a bien vendu des lots créés;
Vous vous trouvez certainement face à un copropriétaire majoritaire, qui peut faire "la pluie et le beau temps", car même si ces voix sont réduites à celles des autres copropriétaires, il suffit de l' absence d' un copropriétaire à l' A.G. pour que la société d' HLM soit majoritaire.
Le moyen que je vous ait donné, pour savoir si la Sté d' HLM paye des charges pour le "lot appartement du gardien" reste valable.
A son départ à la retraite le gardien actuel devra libérer le logement, que vous pourrez mettre à la disposition d' un nouveau gardien.
Ceci dit, vue l' évolution des conditions de travail des gardiens ,catégorie B, n' ayant plus d' astreinte, l' emploi d' un gardien logé ne se justifie plus.
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coyote28
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Posté - 15 oct. 2015 : 14:29:22
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C'est là que le bât blesse, en tant que propriétaire du logement de fonction, la société HLM compte vendre le logement du gardien lors de son départ à la retraite et nous nous retrouverons donc avec une loge (environ 5-6 m² à vue d'oeil) et pas de logement de fonction (même si celui-ci est attenant et qu'il y a une porte entre les deux).
En allant plus loin, comment voyez-vous une copropriété de 117 logements, avec 7 immeubles, donc 7 locaux poubelles sans gardien ? Que des sociétés de service, mais qui encadre tout ça ? |
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nefer
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Posté - 15 oct. 2015 : 15:21:31
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la copropriété peut tout à fait employé un gardien non logé (relisez la convention collective)
la copropriété peut aussi, si une AG le décide, se porter acquéreur de cette appartement |
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JB22
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Posté - 15 oct. 2015 : 15:25:21
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"comment voyez-vous une copropriété de 117 logements, avec 7 immeubles, donc 7 locaux poubelles sans gardien ? "
Simplement avec un gardien de catégorie A, non logé.
Vous aurez les mêmes prestations, avec les mêmes contraintes d' encadrement par le syndic.
Vous distillez les informations au compte goutes, vous nous dites maintenant que la sté HLM veut vendre. |
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coyote28
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Posté - 15 oct. 2015 : 15:52:01
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Je ne donne pas les informations au compte goutte (en tout cas je ne le pense pas).
Depuis 2009, tout locataire peut acheter son logement.
Tout appartement vacant est vendu :
- en priorité aux locataires de la société HLM (préemption pendant 3 mois)
- ensuite aux acheteurs extérieurs (mon cas)
La société HLM souhaite au fil des années se désengager totalement, à l'heure actuelle 40 appartements sur les 117 ont été "libérés" ou achetés par les locataires.
Le réglement de copropriété stipule :
- que le salaire et les avantages du gardien font partie des charges communes (pour la clé de répartition)
- que la loge fait partie des parties commune
- que le lot n°xxx qui correspond au logement de fonction est privatif (au même titre que tous les autres appartements)
Lorsque la copropriété a été constitué, la société HLM a "forcé" le SDC à accepter une convention de mise à disposition du gardien jusqu'à son départ à la retraite. Cette retraite doit avoir lieu logiquement en octobre 2016.
Me rendant compte à l'occasion de l'organisation de ce départ que la loge ne comprenait pas le logement de fonction, nous avons fait une réunion en début de mois avec les représentants de la SA d'HLM pour essayer de voir avec eux s'ils pouvaient nous louer ce logement ou au pire le vendre au SDC.
Nous venons de recevoir un mail avec une fin de non recevoir, comme quoi cela leur était interdit par le code de la Construction et de l'Habitation.
Je me demande simplement si dans le cadre de la constitution de cette copropriété, la SA d'HLM avait le droit de ne pas mettre en partie commune l'appartement de fonction du gardien alors que c'est une obligation légale vu que son temps de travail est calculé en UV.
Quant à avoir un employé d'immeuble, je ne pense pas qu'en 35h, un employé d'immeuble peut sortir les poubelles le soir, les rentrer le matin sans avoir une trop grande amplitude horaire. |
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nefer
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Posté - 15 oct. 2015 : 16:27:34
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"Je me demande simplement si dans le cadre de la constitution de cette copropriété, la SA d'HLM avait le droit de ne pas mettre en partie commune l'appartement de fonction du gardien alors que c'est une obligation légale vu que son temps de travail est calculé en UV.
Quant à avoir un employé d'immeuble, je ne pense pas qu'en 35h, un employé d'immeuble peut sortir les poubelles le soir, les rentrer le matin sans avoir une trop grande amplitude horaire."
Coyotte : vous ne lisez pas les réponses!
qui vous a parlé d'un employé d'immeuble ???
on vous parle d'un gardien non logé!
quant au logement de fonction : rien dans les textes n'interdit à un propriétaire d'immeuble de conserver la propriété du logement |
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coyote28
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Posté - 15 oct. 2015 : 16:31:04
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Nefer, en fait je pensais qu'un gardien était obligatoirement logé. |
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Gédehem
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Posté - 15 oct. 2015 : 16:56:46
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la société HLM a "forcé" le SDC à accepter une convention de mise à disposition du gardien jusqu'à son départ à la retraite
L'employeur reste donc la SA HLM, ou l'Office HLM, selon le cas.
Que dit cette convention ?
Mise à disposition avec contre partie ?
NB : à priori, ces employés "hlm" ne relèvent pas de la CCN des employés d'immeubles.
Concernant la "loge", il faut le comprendre comme "bureau/lieu de travail" de l'employé.
Concernant le "logement de fonction", qui est lot de copropriété privatif, il ne peut être exclu des charges de copropriété.
Sur le fond de cette affaire de "logement de fonction", récurrente, il faut relever, pour la dénoncer, l'incohérence du Code du travail, et donc de la CCN, avec les principes du droits applicables ici.
Principe rappelé par la CEDH : chacun est libre de se loger où il veut, nul ne peut imposer un logement.
Or l'art; L.771-1 du Code du travail, qui sert de référence à la CCN, en particulier en son art.18 définissant la catégorie B, précise la définition du "gardien concierge" :
Sont considérés comme concierges (...) toutes personnes salariés par le propriétaire (...) et qui, logeant DANS l'immeuble, au titre accessoire du contrat de travail ...(...) sont chargés d'assurer ..;son entretien ..;"
Ce qui suppose que le "propriétaire" employeur (ici il s'agit du syndicat) dispose d'un logement DANS l'immeuble afin de le mettre à disposition.
S'il n'en dispose pas en propre, ou s'il l'employé n'y loge pas pour raisons personnelles, nous ne sommes plus dans le cadre du Code du travail et de la CCN qui en découle.
Ce devrait être une constante : un syndicat ne disposant pas en propre d'un logement susceptible d'être affecté à un employé au titre "logement de fonction" doit EXCLURE l'embauche d'un employé relevant du régime dérogatoire de la catégorie B.
Il faut donc regarder de très près cette "convention de mise à disposition" de l'employé de la société hlm, et préparer en conséquence l'embauche du futur employé.
Qui sera "de droit commun", c'est à dire rémunéré en volume horaire travaillé, employé qui se logera où il veut, comme il en est 95% des employés de France, Navarre et autres lieux ...
Non sans oublier de faire payer ses charges à la société hlm pour les logement qui lui sot propres.
PS : vivement qu'on réforme ce 'foutu' Code du travail ....
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Réglement de copropriété - Légal ou non ? 
