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 Posté - 29 oct. 2015 : 14:42:53
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Bonjour à tous,
Ce sujet nous revient en pleine figure car les réserves et les rejets sur les comptes 2014 sont en cours de traitement par le CS et le syndic.
Si des réserves vont être levées sur certaines dépenses et des factures définitivement rejetées par le CS, nous butons encore sur une dizaines de tâches fictives créées par le syndic pour maintenir le niveau de salaire des employés en catégorie B (en retraites depuis janvier 2015) pour l'année 2014.
Tâches fictives, qui par définition, n'étaient pas effectuées mais bien rémunérées.
Bien sûr, les indemnités de départ à la retraite ont été calculées sur la base de ces salaires.
Avons-nous le droit de contester les montants versés aux employés liés aux UV, au motif que nous pensons avoir été trompés par le syndic ? Cette "anomalie" dans sa gestion peut-elle être considérée comme une dissimulation ?
Ceux d'entre nous qui voulaient contester cette "dissimulation" devant le tribunal et qui étaient opposants sur l'approbation des comptes 2014, ne le peuvent pas à cause de l'absence du PV d'AG.
Merci.
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Gédehem
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Posté - 29 oct. 2015 : 15:21:18
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Avant de parler "taches fictives", il faut analyser le niveau de la rémunération selon le contrat de travail.
Des Taches/UV ont été définies, dont le total détermine le salaire.
Que prévoyait le contrat initial ?
Voir ensuite si des taches/UV ont été affectées par le syndic, dans le cadre d'un avenant, taches effectivement fictives, de complaisance. Et à quelle date.
Sauf que l'affaire ne date certainement pas d'hier, les salaires et charges étant mentionnées dans les comptes annuels. A moins que cela ne soit apparu qu'en 2014, d'où réserves et rejet.
Si des "erreurs" sont constatées, l'employés n'en est pas responsable. C'est la responsabilité du syndic qui doit être rechechée.
Sur le fond de ce type d'affaire, on voit bien l'occultation d'un poste important : celui des employés du syndicat, le contrat de travail, ou plus précisément le décompte des UV déterminant les salaires, échappent au contrôle et à la décision des copropriétaires.
Pourtant, aucun des contrats passés par le syndicat, contrats qui l'engage, ne peut échapper à une décision de son assemblée.
Si on y ajoute l'absence de suivi par les CS, dont aucun ne dispose d'une copie du contrat de travail u des fiches de taches, on a les dérives constatées ici et là .
Dérives qui incitent bien des syndicats à se priver d'employés, remplacés par des prestataires extérieurs.
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Posté - 29 oct. 2015 : 15:34:06
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Calendrier : "Avons-nous le droit de contester les montants versés aux employés liés aux UV, au motif que nous pensons avoir été trompés par le syndic ? Cette "anomalie" dans sa gestion peut-elle être considérée comme une dissimulation ?"
Le CS ne peut rien contester, juste relever ces " anomalies" et encore faut il que cela soit prouvés dans les faits !
C'est l'AG qui approuve les comptes, pas le CS. Le CS devait informer les copros et l'AG de ses " doutes" dans son rapport annuel joint à l'OdJ. L'avez vous fait ? le CR du CS n'est pas perdu lui aussi ?  
Les employés sont gérés par le syndic, pas par le CS. Le CSl peut relever des taches non effectuées en en faire part au syndic. Rien de plus.
Le syndic devra mettre en demeure les employés si IL constate des manquements au contrat de travail; et engager une procédure de licenciement.
Le syndic n'a pas mis en demeure ces employés pour non respect du contrat de travail, et le CS se réveille devant des chiffres, après le départ à la retraite depuis 10 mois !!! tout cela n'est pas sérieux; votre copro marche sur la tête.
Des doutes ne sont pas des preuves.
Pour info, l'employeur peut modifier le contrat de travail avec l'accord de l'employé. Mais attention, une modification de ce contrat n'entrainera PAS une baise de salaire.
Ces sommes ont été payées, les salariés à la retraite, expliquez nous comment vous allez contester et surtout prouver des emplois " fictifs".
Quels sont les documents que les opposants qui ont rejeté les comptes ont en main pour assigner le syndicat ( pas le syndic ) Des doutes, du fictif, .... Ce dossier est vide, comme le PV fantome.
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Calendrier
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3
Posté - 31 oct. 2015 : 23:00:54
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Bonjour à tous,
Les preuves ne manquent pas.
Des courriers LRAR du CS ont été adressés au syndic pour lui signaler ces anomalies en 2009 (sans réponse). Des copies de bulletins de salaire mentionnant clairement les irrégularités y étaient joints.
En 2011 enfin, le syndic établit des avenants. Sauf qu'il a compensé les prestations (irrégulières) supprimées par des tâches fictives afin de garder le même nombre d'UV pour les employés. Il est très facile de démontrer que ces tâches n'ont jamais été effectuées.
Exemple, le nettoyage du parc communal devant la copropriété qui est à la charge de la mairie 2 fois par semaine. Quel est le rapport avec notre copropriété ? L'employé ne l'a jamais entretenu !
Autre exemple, une tâches de niveau 4 (contrôle et coordination des employés du SDC et contrôle des préposés entreprises extérieures) alors qu'il était au niveau 2. Cet employé a toujours dit qu'il ne s'occupait pas des autres employés car c'est le travail du syndic. Témoignages à l'appui.
Quant aux entreprises, nous avons fréquemment constaté les dégâts laissés. Les gravats eux, étaient stockés dans de grands sacs dans les caves et restaient des semaines sans aucune intervention de la part de cet employé. Il nous demandait de téléphoner au syndic pour tout signalement.
Donc depuis 2011, ces tâches fictives sont bien prouvées puisqu'elles sont clairement détaillées "noir sur blanc" dans les avenants ainsi que sur les bulletins de salaire. Et ce sont toutes les rémunérations liées à ces tâches que nous (quelques copropriétaires) voulions contester devant le tribunal en prétextant la dissimulation de la part du syndic. Dissimulation car les avenants n'ont pas été approuvés par l'AG mais soumis directement aux employés.
La responsabilité du syndic est bien avérée. Nous n'en doutons pas et ce dossier n'est pas vide du tout !
Le CS n'a jamais parlé de ces anomalies dans son rapport d'activité parce qu'il ne voulait pas risquer un procès aux Prud'hommes si près de leur départ en retraite.
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 01 nov. 2015 : 00:34:12
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N'étant pas au fait du dossier, difficile de prendre position.
Vous touchez néanmoins le point névralgique de ce dossier qui est , à mon sens, la protection voire l'impunité dont bénéficient souvent les employés A ou B.
Vous évoquez les prud'hommes comme source de crainte pour vous.
Je comprends.
Il est plus simple de s'attaquer au syndic dont vous avez régulièrement approuvé les comptes.
Qu'auriez-vous décidé si le syndic, que je ne cherche pas encore une fois à exonérer de toute responsabilité, vous avait proposé d'aller au clash et d'engager une hasardeuse procédure contre des employés proches de la retraite et ultra protégés.
RIEN.
Vous auriez en plus trouvé dans votre copro un bon paquet de copropriétaires prêts à jurer la main sur le coeur que ce concierge était exemplaire.
Aillez doncune discussion franche avec votre syndic et fichez lui ensuite la paix ou changez. |
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 Posté - 01 nov. 2015 : 07:28:10
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citation: Le CS n'a jamais parlé de ces anomalies dans son rapport d'activité parce qu'il ne voulait pas risquer un procès aux Prud'hommes si près de leur départ en retraite. Je confirme ce point et les propos de Sparte.
Évaluez les risques est difficile et peu crédible, ou se rend ou pas aux arguments du syndic, du coup, mais ces arguments sont souvent réalistes, la justice prudhommale n'étant pas la justice du tribunal d'instance (le taux d'appel en prud'hommes est particulièrement élevé, preuve que les juges y sont peu professionnels et que les parties sont peu souvent contentes de leurs décisions).
La question se résume souvent en: Ne risque t'on pas en se séparant de l'employé de payer un avocat à sa place? |
Édité par - ribouldingue le 01 nov. 2015 07:29:53 |
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Calendrier
Contributeur actif
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Posté - 01 nov. 2015 : 15:08:31
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Simple question,
au regard des éléments que je détaille,
y a-t-il dissimulation ou non de la part du syndic ?
Autre question simple,
Existe-t-il un texte qui se rattache à la dissimulation d'éléments comptables ou autres par le syndic ?
Merci de m'aider à percevoir objectivement la nuance entre l'erreur (humaine) de gestion et la tricherie.
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Posté - 01 nov. 2015 : 15:26:35
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Peut-etre calendrier, mais allez jusqu'au bout de votre 'raisonnement car il mène à une impasse à mon avis.
Ce que vous reprocher a ce syndic n'est-il pas de ne pas avoir saisi l'opportunité de baisser le salaire?
D'avoir maquillé le maintient sous d'autres UV factices?
Le syndicat (donc le syndic) Ne peut baisser le salaire qu'AVEC l'ACCORD du salarié, on l'a dit.
Si votre salarié refuse la baisse de salaire (je connais sa réponse....) Il n'y a aucune alternative!
Du coup, oui, il y a des UV factice, mais non, il n'y a aucun préjudice en terme de salaire donc de nature comptable pour le syndicat |
Édité par - ribouldingue le 01 nov. 2015 15:28:17 |
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Posté - 01 nov. 2015 : 17:08:08
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calendrier : Donc depuis 2011, ces tâches fictives sont bien prouvées puisqu'elles sont clairement détaillées "noir sur blanc" dans les avenants ainsi que sur les bulletins de salaire. Et ce sont toutes les rémunérations liées à ces tâches que nous (quelques copropriétaires) voulions contester devant le tribunal en prétextant la dissimulation de la part du syndic. Dissimulation car les avenants n'ont pas été approuvés par l'AG mais soumis directement aux employés.
La responsabilité du syndic est bien avérée. Nous n'en doutons pas et ce dossier n'est pas vide du tout !
Le CS n'a jamais parlé de ces anomalies dans son rapport d'activité parce qu'il ne voulait pas risquer un procès aux Prud'hommes si près de leur départ en retraite.
Calendrier : que de contradictions dans ces propos.
Si le CS connait parfaitement ces taches " fictives " depuis 2009/2011- ce que seul le tribunal pourra en juger - car elles figurent dans des avenants et dans ses fiches de paie, il ne peut y avoir de dissimulation. !!!
Le CS devait infomer l'AG dans es rapports annules de cet état de fait !! hors le CS fut totalement muet ! L'AG adopté les comptes précédénts sans aucune contestation, comment ces copros peuvent prétendre assigner le syndicat ?
ET si l'AG a donné quitus, c'est " circulez il n'y a rien à voir ni à contester"
Calendrier : ce dossier est bien vide !!! Dans le seul but de baisse le salaire de cet employé vous refusez de voir la réalité de ce dossier. Il ne peut y avoir une baisse de salaire.
Oublez la contestation car ces copros vont droit dans le mur; le juge demandera les PV pour constater que les comptes furent approuvés et jamais contestés, et le quitus donné au syndic.
TOUT doit avoir copie des contrats. Il ne pouvait ignorer les avenants; et parler de risque des prudhommes fut totalement absurde. Le CS devait donner comme avis de rejeter le quitus et poser des réserves à l'OdJ.
Calendrier : pas de tricherie, et de dissimulation . les avenants et les fiches de paies sont réelles et adoptées par les AG.
SI le CS ne demande rien, le syndic ne dissimule pas les docs comptables!
Le CS en place doit s'occuper de ce dossier AVEC le syndic. Revoir le con,trat de travail, les avenants, ... mais l'employé est fort dans ce dossier, pas le syndicat.
ET comme le dit ribouldingue, TOUT le monde connait et a adopté le salaire de cet employé bien avant les avenants; il n'y a aucun préjudice financier
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Calendrier
Contributeur actif
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Posté - 01 nov. 2015 : 21:38:09
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Des contradictions, oui peut-être. Je ne suis pas une super rédactrice j'en conviens. Et il y a une foule de détails qui doivent commencer à fatiguer nos collègues UI.
Voici d'autres détails pour tenter d'en finir avec ce sujet.
Cette année après l'AG, grâce notamment aux conseils reçus sur ce forum, nous (une dizaine de copropriétaires hors CS) avions décider d'assigner le syndic pour plusieurs motifs (gestion syndic hors mandat, non nomination d'un AJ -copro endettée, non ouverture compte séparé -décision AG 2010, résolutions illicites,...).
(mais pas de PV)
Le CS n'a jamais voulu étudier les dossiers que nous lui avons soumis.
S'agissant de ce dossier-ci sur les tâches fictives, je me souviens qu'il a fallu batailler auprès du CS pour envoyer les courriers LRAR au syndic. La majorité des conseillers brandissaient déjà la bannière de la menace prudhommale.
Cette menace a été entretenue et par ces conseillers, et par le syndic jusqu'au départ des employés. Menace qui nous (copropriétaires hors CS) a empêchés d'avancer sur ce dossier à cause de notre ignorance.
C'est en début d'année 2012, que nous avons découvert les avenants mais aussi quel était le travail réel des gardiens (beaucoup de services privés).
Une réunion CS officielle de plus de 2 heures avec nous et en présence du syndic a eu lieu en octobre 2012. Les mensonges du syndic nous ont fait passer un bon moment. Malheureusement, le président du CS d'alors a décidé en accord avec le CS de ne pas établir de compte rendu (Philippe, je vous vois sourire).
Ce compte rendu nous aurait bien servi. Le CS complaisant à l'égard des gardiens le savait mais il a freiné des quatre fers pour ne pas le fournir et protéger ainsi les gardiens.
citation: Philippe388
Oublez la contestation car ces copros vont droit dans le mur; le juge demandera les PV pour constater que les comptes furent approuvés et jamais contestés, et le quitus donné au syndic.
C'est faux ! je ne vous ai jamais dit cela.
Le quitus n'est plus donné au syndic depuis plusieurs années (mais pas de PV pour cette année)
Je suis revenue au CS et il y avait des opposants CS Ã ma candidature (mais pas de PV).
L'AG a adopté les comptes. D'accord, mais il y avait des opposants (mais pas de PV)
Le CS n'a rien voulu traiter. Il n'a rien relaté dans son rapport d'activité. Il a été complètement à côté de sa fonction de contrôleur. Ce n'est tout de même pas la faute des copropriétaires hors CS qui eux, n'ont pas besoin d'attendre l'avis favorable ou non du CS pour assigner le syndic !
Un CS complaisant et inactif ne gêne en rien l'action d'un copropriétaire défaillant ou opposant devant un tribunal quitte à être débouté. Je me trompe ?
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Posté - 02 nov. 2015 : 07:58:23
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Je ne vous comprends pas, quoique ce soit qu'on vous réponde vous continuez a foncer pour porufendre ce syndic, quitte a rajouter d'autres motifs.... Ca n'a pas de sens. |
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Posté - 02 nov. 2015 : 08:43:56
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Calendrier : le président du CS d'alors a décidé en accord avec le CS de ne pas établir de compte rendu
ce sont les copros qui élisent les membres du CS et le syndic
En ce qui concerne ce PV, ce n'est pas le syndic le responsable MAIS le président de cette AG.
Vous ne parlez jamais de lui ?
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Tâches fictives employés B, dissimula° syndic ? 
