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MIBA
Contributeur actif
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 Posté - 30 oct. 2015 : 13:33:02
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Bonjour,
Que penser de la proposition de notre syndic de donner, pour le prochain contrat de syndic conforme à la loi ALUR), accès aux relevés de compte bancaire du syndicat ( compte séparé) aux conseils syndicaux à une fréquence mensuelle via l'extranet de la copropriété ?
Cela me paraît une fréquence faible à une époque où chacun peut consulter son compte bancaire personnel à tout instant via internet?. Par contre, il est vrai que les banques envoient généralement un relevé papier à fréquence mensuelle.
Quelles sont vos expériences à ce sujet ?
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Posté - 30 oct. 2015 : 14:28:20
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MIBA : Vous avez un accès direct à votre compte bancaire personnel.
Mais l'extranet n'offre pas cette possibilité pour le compte d'un SDC.
Recevoir le relevé mensuel du compte bancaire du SDC est suffisant pour une vérification; car le CS est chargé de vérifier les comptes, pas de gérer au jour le jour la copropriété. |
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Jean13
Contributeur senior
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 2
Posté - 30 oct. 2015 : 16:01:56
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L'ARC vient justement de sortir un article sur le sujet et que je reproduis :
QUOTE...
Réponse :
La loi du 10 juillet 1965 dispose dans son article 18-II :
« II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : (…)
d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix (…). Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. »
Le syndic n’a pas l’obligation de vous donner accès au site de la banque qui détient votre compte. Il a simplement l’obligation de mettre à la disposition du conseil syndical la copie des relevés dès qu’il les reçoit.
Il faudra ainsi vérifier à quelle date le syndic reçoit vos relevés de compte bancaire séparé et faire en sorte qu’un membre du conseil syndical passe au cabinet les chercher, si vous ne trouvez pas un autre arrangement (envoi régulier par email par exemple).
Afin de d’étudier les relevés de comptes communiqués par le syndic (ou mis à votre disposition à son cabinet), vous pouvez aussi lui demander la communication des bordereaux de remise de chèques ainsi que les ordres de virements.
UNQUOTE...
En général les EXTRANET sont des coquilles vides.
En ce qui nous concerne nous avons exigé et obtenu une " délégation de consultation du compte bancaire " et là les syndics sont plus que réticents à l'accepter....mais on y arrive
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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Posté - 30 oct. 2015 : 16:50:08
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"En général les EXTRANET sont des coquilles vides."
Pour l' instant le décret d' application n' étant pas paru, il n' y a pas d' obligation de contenu, c' est donc une question de négociation syndic/syndicat.
L' Extranet n' est pas un accès direct aux comptes bancaires, à la comptabilité, aux factures,..., mais un simple accès aux documents publiés par le Syndic.
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 oct. 2015 : 16:52:40
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C'est quoi, présentement, une délégation de consultation du compte bancaire ?
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 30 oct. 2015 : 16:55:22
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Justement pour pas que l'extranet du SDC soit une coquille vide....
Pourquoi ne pas intégrer dans l'extranet du syndicat les relevés périodiques du comptes bancaire séparé du SDC ? Par exemple.
C'est évidement une suggestion à proposer en AG, faute de Décret, l'AG étant souveraine.
Ainsi, il sera encore plus facile de faire le rapprochement bancaire au moins 1 fois par semestre par les membres du CS sensé vérifier la comptabilité du SDC tenue par le syndic.
Généralement, les banques délivrent le relevé bancaire mensuel par pdf : il ne reste donc plus qu'au syndic de bien vouloir le retourner au membres du CS et de le mettre à disposition dans l'extranet du SDC (au moins la partie réservée au CS - ce serait un bon début et une preuve de bonne foi).
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 30 oct. 2015 16:56:14 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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6
Posté - 30 oct. 2015 : 17:03:23
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JPM
Modérateur
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7
Posté - 30 oct. 2015 : 17:23:45
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Les syndics malins ouvrent un large accès aux relevés bancaires.
Au bout de quelques mois cela n'intéressera plus personne sauf le conseiller syndicat sérieux et compétent qui continuera à faire son boulot comme par le passé en plein accord avec la comptable.
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Posté - 30 oct. 2015 : 17:44:44
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Luc Standon :" Ainsi, il sera encore plus facile de faire le rapprochement bancaire au moins 1 fois par semestre par les membres du CS sensé vérifier la comptabilité du SDC tenue par le syndic."
????? le syndic peut envoyer par mail TOUS LES MOIS le relevé du compte du syndicat.
Si vous parlez de semestre, cela démontre un CS mou du genou. Un controle trimestreil est suffisant. Plus facile que ? expliquez vous.
Luc Standon : pour faire un rapprochement bancaire, il faut aussi d'autres docs comptables  
Luc Standon :" Je suis d'avis qu'il faille laisser la seul comptable du syndic."
???? avec l'intranet c'est plus facile pour elle ?
Attention : la question posée pa MIBA n'est pas sur la consultation des relevés bancaires MAIS sur l'ACCES au compte du SDC comme pour son compte privé.
Cela n'est pas possible. Un accès au compte du SDC signifierait aussi un accès au virements, prélèvements, ..... seul le syndic et ses préposés mandatés peuvent le faire. Un accès au compte bancaire n'est pas possible.
Nous ne sommes plus dans l'extranet. |
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MIBA
Contributeur actif
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Posté - 30 oct. 2015 : 17:53:55
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Mon idée était bien entendu un accès en consultation seulement. Le reste, c'est le boulot du syndic. |
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Posté - 30 oct. 2015 : 18:04:35
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MIBA : quel est donc l'intérêt de consulter un compte de banques sans les documents comptables : factures, balances, GL, ...... ?
Un SDC ne peut pas fonctionner à découvert.
Les copropriétaires sont au courant du budget adopté par l'AG que le syndic ne peut pas dépasser. Ils connaissent également le montant des travaux votés et appelés. Ils connaissent aussi le montant du fond de roulement et de fonds travaux placés si ils ont été votés.
Le CS est élu pour effectuer cette mission de contrôle. |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 30 oct. 2015 : 18:26:41
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citation: Initialement posté par JPM
C'est quoi, présentement, une délégation de consultation du compte bancaire ?
Tout simplement un accès direct à la banque où est le cpte séparé du SDC.
On y accède avec un identifiant et un mot de passe que communique la banque . Pour celà nous avons signé avec le syndic et la banque un document.
Un peu comme nous avons tous un un accès internet à nos comptes personnels mais là c'est uniquement de la " CONSULTATION "
Le syndic n'a donc plus à se soucier de mettre les relevés sur l'extranet et a ainsi du travail en moins. |
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Jean13
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12
Posté - 30 oct. 2015 : 18:28:53
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citation: Initialement posté par Luc StandonJustement pour pas que l'extranet du SDC soit une coquille vide.... Pourquoi ne pas intégrer dans l'extranet du syndicat les relevés périodiques du comptes bancaire séparé du SDC ? Par exemple. C'est évidement une suggestion à proposer en AG, faute de Décret, l'AG étant souveraine. Ainsi, il sera encore plus facile de faire le rapprochement bancaire au moins 1 fois par semestre par les membres du CS sensé vérifier la comptabilité du SDC tenue par le syndic. Généralement, les banques délivrent le relevé bancaire mensuel par pdf : il ne reste donc plus qu'au syndic de bien vouloir le retourner au membres du CS et de le mettre à disposition dans l'extranet du SDC ( au moins la partie réservée au CS - ce serait un bon début et une preuve de bonne foi).
Là se serait merveilleux mais les syndics rechignent même s'ils prétendent jouer la transparence.....celà éviterait d'avoir à exiger l" " DÉLÉGATION DE CONSULTATION " |
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Jean13
Contributeur senior
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13
Posté - 30 oct. 2015 : 18:33:01
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citation: Initialement posté par Luc Standoncitation: Initialement posté par JPM
C'est quoi, présentement, une délégation de consultation du compte bancaire ? Une convention désignant la/les personne(s) autorisée(s) à avoir accès aux comptes. Généralement c'est la comptable du syndic, mais on peut désigner d'autres personne supplémentaire. Attention + de personne désigné = + de risque et - de sécurité (classique) Je suis d'avis qu'il faille laisser la seul comptable du syndic. Mais que cela n'empêche pas le syndic de communiquer les relevés mensuels en pdf aux membre du CS soit par eM@il soit via l'extranet.
Non Luc ! La ou le comptable du syndic l'a automatiquement avec en plus la possibilité de payer/virer à condition que le big boss du syndic n'ait pas confiance en son comptable.
Chez nous une seule personne a été autorisée (MOI) à consulter. Et comme le mot consulter le dit il n'y a pas le moindre risque car aucune autorisation de payer ou de virer n'est accordée. |
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 30 oct. 2015 : 18:39:53
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citation: Initialement posté par philippe388
MIBA :
Un SDC ne peut pas fonctionner à découvert.
Ça c'est la théorie et même la LOI .
Mais les faits sont là pour nous prouver le contraire...de grands noms qui jonglent avec la trésorerie de divers SDC ....C'est bien pour celà que la LOI exige maintenant un compte séparé , véritablement séparé et non pas un sous compte individualisé.
Exemple notre ancien syndic voyou a dû supporter tous les agios si je pouvais IcI je donnerai même son nom.....en MP à ceux qui le souhaitent.
Pour être bien certains que nous avons un véritable compte séparé, nous avons exigé que la BANQUE DE FRANCE nous attribue un n° ICS / SEPA
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 oct. 2015 : 18:58:02
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OK C'est bien comme cela que je vois la délégation.
Cela fonctionnait très bien il y a vingt ans avec les CCP. Mais il n'est pas certain que les banques y soient désormais très ouvertes d'autant qu'il n'y a aucune assurance concernant la confidentialité et même la sécurité informatique.
Par ailleurs vous avez demandé le n° ICS. L'avez vous maintenant ?
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Posté - 30 oct. 2015 : 20:00:18
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Jean 13 : "de grands noms qui jonglent avec la trésorerie de divers SDC ....C'est bien pour celà que la LOI exige maintenant un compte séparé , véritablement séparé et non pas un sous compte individualisé."
NON, le compte séparé a TOUJOURS été obligatoire. Les syndics avaient réussi à faire voter une dérogation de cette ouverture!
Ce qui ne change rien à la totale illégalité de piocher dans les fonds d'un SDC pour payer les factures d'un autre syndicat.
Illégalité à laquelle on peut ajouter de l'incompétence, car c'est oublier que le syndic propose un budget de fonctionnement. Etudier un budget sérieux ce n'est pas ajouter 2 ou 3 % sur celui de l'année passée. Un budget sérieux comprend des imprévus ( avocat, fuites, ...) et également un changement de chaudière si celle-ci fonctionne depuis de très nombreuses années.
Ne pas oublier le fonds de roulement !! pour d'autres imprévus pas prévus.
Le CS est aussi fautif si il ne se penche pas sérieusement sur le budget.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 31 oct. 2015 : 10:29:26
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citation: Initialement posté par philippe388
????? le syndic peut envoyer par mail TOUS LES MOIS le relevé du compte du syndicat.
Oui il peut effectivement le faire, surtout si le syndic reçoit mensuellement ledit relevé en version pdf par la banque. Encore faut il après que le syndic transmettre les documents nécessaires.
citation: Initialement posté par philippe388
Si vous parlez de semestre, cela démontre un CS mou du genou. Un controle trimestreil est suffisant. Plus facile que ? expliquez vous.
M'expliquer de quoi, vous inversez trimestre et semestre.
En quoi un CS serait il mou du genoux en faisant un contrôle des comptes du SDC à mi mandat ?
Pourquoi les membres du CS devraient t'ils obligatoirement faire un contrôle trimestriel, si cela n'est pas justifié depuis la dernière approbation des comptes du SDC par les copropriétaires ?
Et oui, je pense aussi qu'un contrôle des comptes à mi mandat est plus facile que de revenir sur un contrôle annuel (même si le CS à l'opportunité de se faire assister pour le contrôle annuel - article 27 du D.1967).
En fait vous cherchez la petite bête dans les commentaires des autres membres du forum, rien que pour créer des polémiques sans objet, et là où il n'y en a pas. C'est votre passe-temps.
Il va faire beau aujourd'hui, et il y a une belle final en fin d'après midi : profitez-en !...
citation: Initialement posté par philippe388Luc Standon : pour faire un rapprochement bancaire, il faut aussi d'autres docs comptables
C'est une évidence mon cher Watson !
Pour faire le rapprochement bancaire, il faut au moins le grand livre avec les écritures comptables enregistrés sur le compte 512 et les comparer à minima avec celles du relevé bancaire, pour retrouver la correspondance de date à date et de ligne à ligne.
Sans les relevés bancaires du SDC, les opérations du compte 512 ne sont pas justifiés.
C'est d'ailleurs ce qui amène certains syndicat à payer des factures 2 à 5 ans après les avoir approuvées en AG, et en pensant les avoir payées lors de l’exercice qui a comptabilisé lesdites factures restées impayées... jusqu'au jour où....
L'ARC avait d'ailleurs rédigé un article à ce sujet en début octobre :
- La réponse de l’expert (02/10/2015) : Que faire concernant une facture vieille de 5 ans qui ne serait pas réglée ?
- http://arc-copro.fr/documentation/l...ui-ne-serait
citation: Initialement posté par philippe388Luc Standon :" Je suis d'avis qu'il faille laisser la seul comptable du syndic." ???? avec l'intranet c'est plus facile pour elle ?
Quel est le rapport ? Vous voulez supprimer la comptable du syndic au motif que le syndic doit légalement mettre en place l'extranet du SDC ? C'est nouveau ça ?!
citation: Initialement posté par MIBA
Mon idée était bien entendu un accès en consultation seulement. Le reste, c'est le boulot du syndic.
100% OK, c'est d'ailleurs aussi la position préconisé par Jean13.
citation: Initialement posté par philippe388
MIBA : quel est donc l'intérêt de consulter un compte de banques sans les documents comptables : factures, balances, GL, ...... ?
Quel est donc l'intérêt de consulter les factures d'un exercice comptable si il n'y a pas la garantie qu'elles ont bien été payée, et pas seulement comptabilisé en compte dépense (classe 6) et contre-balancer via le compte 512, juste pour équilibrer la simple tenue de la comptabilité d'engagement du SDC par le syndic.
citation: Initialement posté par philippe388
Un SDC ne peut pas fonctionner à découvert.
Impossible n'est pas Français.
Si un SDC peu fonctionner avec une comptabilité négative et garder une trésorerie stable sur le compte bancaire. Cela peut fonctionner pendant plusieurs années de suite même.
Jusqu'au jour où évidement le château de cartes s'écroule car la situation ne sera plus tenable.
Il y a eu assez d'affaire qui ont évidement démontré que cela était possible, même si c'est illégale : cela s'apparente à faire de la cavalerie financière : et comme c'est le syndic qui assure la gestion comptable et financière du syndicat.... bref on ne reviendra pas sur URBANIA....
Si il y a un loup dans la compta du SDC, et que les explications du syndic sont évasives ou même insatisfaisantes pour un copropriétaire lambda (accessoirement membres du CS), cela peut effectivement être l'arbre qui cache la forêt.
D'ailleurs si c'était si impossible que l'affirme php388 pourquoi existerait il les article 29-1A et suivants ou toutes les références sur les syndicats en difficulté ? Pour php388, c'est sans nul doute, simplement, pour combler le vide juridique puisque la situation serait selon lui, impossible ?!...
citation: Initialement posté par philippe388
Les copropriétaires sont au courant du budget adopté par l'AG que le syndic ne peut pas dépasser. Ils connaissent également le montant des travaux votés et appelés. Ils connaissent aussi le montant du fond de roulement et de fonds travaux placés si ils ont été votés.
Bien sur, mais rien n'empêche un dépassement de budget en cours d'année, ou la révision du budget provisionnel de l'année N, lors de l'AG de l'année en cours.
Puis tout le monde le sait : beaucoup de dépassements de l'année N seront régularisés (et même justifiés par le CS parfois) lors de l'AG N+1 votant sur l'approbation des comptes N-1, alors que plus personne ne se souviendra du budget voté en N-2.
citation: Initialement posté par philippe388
Le CS est élu pour effectuer cette mission de contrôle.
Si j'avais votre style d'argumentation, je vous dirais que le CS n'est pas élu, mais que ce sont ses membres bénévoles qui sont élus par les copropriétaires. Ces membres (eux-mêmes copropriétaires) sont élus pour intégrer ledit conseil syndical.
Lequel conseil syndical à une mission de contrôle dont ses membres ne sont pas nécessairement, ni obligatoirement, compétents (puisque ce sont des simples copropriétaires).
C'est donc pour cela qu'il est permis que : "Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité." (cf. art. 27 du D.1967).
citation: Initialement posté par philippe388
NON, le compte séparé a TOUJOURS été obligatoire. Les syndics avaient réussi à faire voter une dérogation de cette ouverture!
Exacte ! Et à force de voter les délégation du compte séparé, ils s'étaient convaincu eux-mêmes ainsi que de nombreux copropriétaires que le compte séparé n'était pas obligatoire dans la mesure où il était possible d'obtenir une délégation.
Nous revivons ici la même argumentation avec l'extranet du syndicat qui doit être obligatoirement mis en place par le syndic, sauf décision autre de l'AG.
Au prétexte que l'AG a la possibilité de voter (à la majorité 25) sur le fonctionnement de cet extranet du syndicat, certains considèrent à tort que l'extranet n'est plus une obligation légale.
citation: Initialement posté par philippe388
Ce qui ne change rien à la totale illégalité de piocher dans les fonds d'un SDC pour payer les factures d'un autre syndicat.
La magie de la loi HOGUET possiblement, même si imparfaite et incomplète.
Le maniement des fonds du syndicat par le syndic est strictement encadré. D'autant plus encadré, que le syndic doit rendre compte de sa gestion au moins une fois par an, conformément aux dispositions de l'article 66 du Décret 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la Loi 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.
Enfin moi je dis cela au passage, lorsque les syndics sortants se barrent sans présenter les comptes du syndicat....  Car oui, cela arrive parfois à certains syndicats.
citation: Initialement posté par philippe388
Illégalité à laquelle on peut ajouter de l'incompétence, car c'est oublier que le syndic propose un budget de fonctionnement. Etudier un budget sérieux ce n'est pas ajouter 2 ou 3 % sur celui de l'année passée.
Parfois, j'ai l'impression que l'on parle des mêmes syndicats que je surveille, c'est étrange ?!...
Qui sait, on est même voisin sans le savoir...
citation: Initialement posté par philippe388
Un budget sérieux comprend des imprévus ( avocat, fuites, ...) et également un changement de chaudière si celle-ci fonctionne depuis de très nombreuses années.
En fait, vous venez simplement de nous démontrer vous-même l'inverse de vos commentaires antérieures en affirmant que l'imprévu peut être prévu et donc budgétisé ?!
C'est un non sens de votre part, ce n'est pas le premier et ce ne sera pas le dernier.
Par nature, un imprévu ne peut pas être budgétisé puisqu'il est imprévu....
Par contre, un risque peut être prévu, c'est d'ailleurs contre ces risques que le syndicat s'assure auprès de l'assureur de l'immeuble (fuites, assistance juridique, responsabilité civile du SDC, application de la garantie défense-recours du SDC concernant les frais d'avocat, etc...). Sinon à quoi bon payer une prime d'assurance en constante augmentation exponentielle d'année après année ?
Reste le risque d'impayé des copropriétaires, et dans ce cas, il y a évidement les dispositions de l'article 55 du D.1967, comme vous la savez fort bien.
Et là pour le coup, vous constaterez que l'on peut effectivement se retrouver avec un dépassement de budget en cours d'année, qu'il faudra régulariser lors de la prochaine approbation des comptes du SDC (CQFD).
citation: Initialement posté par philippe388
Ne pas oublier le fonds de roulement !! pour d'autres imprévus pas prévus.
Attention : les fonds ne peuvent servir que ce pourquoi ils ont été appelé.
De plus, le fonds de roulement doit être prévu au règlement de copropriété pour être voté par l'AG. Et son montant ne peut dépasser 1/6° du budget prévisionnel annuel (=2 mois d'avance)
lire le 1° de l'article 35 du D.1967 :
citation: Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
Si cette disposition n'est pas prévu dans le RDC, peut importe le montant voté par l'AG (dans la limite des 1/6°) l'appel de ce fonds ne sera pas exigible.
Au final vous voilà "blinder" pour passer votre W-E et il y a suffisamment d’éléments qui je suppose vous permettront de soulever des polémiques habituelles qui reste sans fondement de votre part.
Sur ce.... Bon W-E
***moderation : suppression video hors sujet***
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - nefer le 31 oct. 2015 10:48:55 |
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Posté - 31 oct. 2015 : 12:49:55
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Luc Standon : je confirme !! on se demande si vous futes copropriétairte, membres d'un CS voire président.
Luc Standon :"en fait vous cherchez la petite bête dans les commentaires des autres membres du forum, rien que pour créer des polémiques sans objet, et là où il n'y en a pas. C'est votre passe-temps."
Mais votre dernier loooooooooong post fait la même chose !! D'ailleurs avec quelques erreurs juridiques,e t de la mauvaise foi, et une lecture trop rpise de mes propos.
par exemple, pouvoir consulter les relevés bancaires sans aucun autre doc comptable ne sert strictement à rien. ET combien de copros sont capables d elire un GL et de faire un rapprochement bancaire ?
Luc : l'intranet, c'est une " joke" !!!
Un autre exemple juridiquement faux :" Bien sur, mais rien n'empêche un dépassement de budget en cours d'année,"
Luc Standon : avez vous un jour préparé un budget d'un SDC. Les imprévus DOIVENT être porté au budget ; contentieux,avocats, plomberie, hausse du foul, et remplacement d'éléments commun !!! Pas de non sens mais que du bon sens.
"Par nature, un imprévu ne peut pas être budgétisé puisqu'il est imprévu...."
AIE !!! vous ne savez pas ce qu'est un budget !! Gérer c'est prévoir !!
Faire un budget c'est prévoir les dépenses de l'année. Pour un SDC il y a les dépenses de focntionnement dont on connait le montant à quelques euros : honoraires du syndic , assurances, contrats divers entretien, salaires et charges des employés, eau, électricité, .... et les imprévus comme une vielle chaudière qui peut lacher, un ou des contentieux avec les frais d'avocats, des interventions diverses de plomberie et électricité, les ampoules grillées, ..... il faut donc ajouter aux dépenses fixes des lignes budgétaires pour ces imprévus divers et variés. Sans ces lignes portées au budget le syndic n'a aucun moyen de payer, car ile ne peut engager un euro de plus que le budget; c'est la loi de la copropriété.
"Si j'avais votre style d'argumentation, je vous dirais que le CS n'est pas élu, mais que ce sont ses membres bénévoles qui sont élus par les copropriétaires. Ces membres (eux-mêmes copropriétaires) sont élus pour intégrer ledit conseil syndical"
????????????????????
Luc Standon :" les fonds ne peuvent servir que ce pourquoi ils ont été appelé." Ceci est FAUX en ce qui concerne le fonds de roulements ou avance de trésorerie. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 01 nov. 2015 : 20:16:59
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citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon : je confirme !! on se demande si vous futes copropriétairte, membres d'un CS voire président.
Vous confirmez votre demande ?! La bonne affaire, et alors, vous attendez une réponse ?
C'est aussi la preuve d'une nouvelle polémique stérile de votre part.
citation: Initialement posté par philippe388
par exemple, pouvoir consulter les relevés bancaires sans aucun autre doc comptable ne sert strictement à rien. ET combien de copros sont capables d elire un GL et de faire un rapprochement bancaire ?
Merci de relire ce que j'ai écrit, plutôt que de l’interpréter de manière erronée, comme à votre habitude.
D'autre part : C'est un droit que celui de pouvoir consulter les relevés bancaires du SDC par les membres du CS.
Ce droit est défini, entre autre dans l'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 : "Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci."
Seriez-vous donc contre ce simple droit de consultation au simple motif qu'il ne sert à rien pour vous-même ?
citation:
C'est votre point, pourtant vous n'arrêtez pas de vous vanter à qui veut l'entendre que votre copropriété bénéficie d'un tel service intranet (extranet ?) mise à disposition par le syndic bien avant la promulgation de la loi portant sur cet extranet :
citation: Initialement posté par philippe388Luc Standon : savez vous que de nombreux syndics propose déjà un extranet depuis plusieurs années bien avant ALUR ? Le notre depuis plus de 5 ans, sans aucun frais ou honos supplémentaires. Source : http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=194410
Regrettablement tous les copropriétaires de ce forum n'ont pas votre chance, ni votre syndic (sponsor). Pouvez-vous admettre cette simple vérité.
citation: Initialement posté par philippe388
Un autre exemple juridiquement faux :" Bien sur, mais rien n'empêche un dépassement de budget en cours d'année,"
juridiquement faux vous dites ?!.... Je laisse donc le soins aux copropriétaires, et autres lecteurs de ce forum, de vérifier eux-mêmes les comptes approuvés d'un exercice N par rapport au budget provisionnel de ce même exercice N.
Surtout lorsque le syndic appel un supplément suite à la régularisation des comptes de l'année N approuvés par l'assemblée.
Pour information :
- http://www.jpm-copro.com/Etude%207-...Toc262462615
Évidement les copropriétaires préfèrent une régularisation en leur faveur (appels provisionnels trop perçus = remboursement), plutôt que d'appendre que le budget a été dépassé et que la régularisation implique qu'ils devront payer un supplément suite à l'approbation des comptes de l'année concernée, car le budget provisionnel était trop court.
citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon : avez vous un jour préparé un budget d'un SDC.
En fait, selon l'article 18 de la L.1965, c'est le syndic qui est en charge d'établir le budget provisionnel en concertation avec le CS.
Mais le syndic n’est pas tenu par l’avis du conseil syndical (lequel conseil ne rend pas d'avis décisionnaire, puisque ce budget est, au final, voté par l'AG qui l'approuve ou pas).
L'article 14-3 de la L.1965 précise entre autre que : "les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé". Ce qui s’applique aussi au budget prévisionnel, comme le souligne aussi justement JPM sur son site, que je vous incite vivement à étudier (à lire serait déjà un bon début de votre part).
citation: Initialement posté par philippe388
Les imprévus DOIVENT être porté au budget ; contentieux,avocats, plomberie, hausse du foul, et remplacement d'éléments commun !!! Pas de non sens mais que du bon sens.
"Par nature, un imprévu ne peut pas être budgétisé puisqu'il est imprévu...."
AIE !!! vous ne savez pas ce qu'est un budget !! Gérer c'est prévoir !!
Dans vos prévisions budgétaires, vous confondez deux notions :
- D'une part, le budget provisionnel du syndicat qui est par essence le budget des frais de fonctionnement,constituant à la fois le fondement des opérations de préfinancement et des engagements de dépenses courantes.
- D'autre part, le vote d'un fonds de réserve pour faire face justement aux dits imprévus qui n'entrent pas dans le budget provisionnel. Ce qui constitue les "provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun" (cf. art.18 de la L.1965).
Ce qui juridiquement correspond dans l'article 18 de la L.1965, Ã Â :
citation: II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
- d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
-de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
Le second point est souvent rédigé comme suit en AG :
citation: Résolution portant sur la décision de constituer / de ne pas constituer des provisions spéciales pour travaux d'entretien ou de conservation des parties communes
L'assemblée décide de constituer / de ne pas constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir et non encore décidés par l'assemblée générale.
Ces provisions seront appelées par fractions de XXX euros, exigibles aux dates suivantes :
-
-
Résolution portant sur le mode de placement des provisions spéciales pour travaux (en cas d'approbation de la résolution sus mentionnée) :
L'assemblée, ayant décidé de la constitution des provisions spéciales définies par l'article 18- alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, décide que les fonds versés seront déposés sur un compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires (bien souvent un compte de livret A en annexe au compte courant du syndicat)
Comme je le disais , vous confondez prévoyance (budget prévisionnel) et anticipation des risques (provisions spéciales = fonds de prévoyance des travaux imprévus dans le budget provisionnel de fonctionnement normal du syndicat).
Pour plus de compréhension, merci de prendre connaissance du sujet Fond de prevoyance :
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=19852
citation: Initialement posté par philippe388
... les imprévus comme une vielle chaudière qui peut lâcher,
Cet exemple relève typiquement de l'incompétence à anticiper la vétusté normale des équipements d'usage commun du syndicat (= inorganisation des provisions spéciales).
Ce qui génère un risque prévisible, et non pas un accident imprévu.
C'est de là d'où vient votre confusion. Les assureurs ne font pas cette confusion.
Il est évident que si la copropriété est vieillissante et mal entretenu, le risque augmente, mais pas nécessairement les charges courantes.
Il y a une distinction subtil à faire.
citation: Initialement posté par philippe388
Sans ces lignes portées au budget le syndic n'a aucun moyen de payer, car ile ne peut engager un euro de plus que le budget; c'est la loi de la copropriété.
Le top de la crème étant de vous lire par la suite :
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=20535
Comme quoi... Il y a la loi et la pratique de la loi pour de nombreux syndics.
citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon :" les fonds ne peuvent servir que ce pourquoi ils ont été appelé." Ceci est FAUX en ce qui concerne le fonds de roulements ou avance de trésorerie.
Malgré les modifications des règles de comptabilité applicables aux immeubles bâtis, intervenues aux termes d'un Décret et d'un Arrêté du 14 mars 2005, php388 n'en a pas tiré toutes les conséquences légales et comptables.
Des confusions persistent toujours entre les "provisions" et les "avances" ainsi qu'en matière de fonds de roulement (avance de trésorerie) et fonds de réserve (avance sur travaux).
Mais bon... Ainsi vont les convictions et les certitudes de php388.
Moi je recommande vivement la lecture attentive :
- http://www.jpm-copro.com/IndComptaFin.htm
Désolé d'avoir dévié du sujet initial (relevé bancaire et extranet), mais je ne pouvais laisser les élucubrations erronées et fantaisistes de php388 sans réponses.
Si ce débat parallèle sur le budget prévisionnel devait continuer, il serait mieux placé dans la rubrique comptabilité. Cela serait d'ailleurs plus pertinent et ça correspondrait mieux.
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Édité par - Luc Standon le 01 nov. 2015 20:24:50 |
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MIBA
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Posté - 20 mars 2016 : 14:32:38
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Bonjour,
Notre syndic vient de mettre sur l'extranet de la copropriété le premier relevé de compte séparé ( ou du moins présenté comme tel...). Cela fait suite à la dernier AG en janvier 2016 qui a conduit à adopter un contrat type ALUR avec ouverture de compte séparé (auparavant, l'AG votait systématiquement une dispense compte tenu du surcout très dissuasif avancé par le syndic).
Bien entendu, il mentionne le solde en fin de mois ( février 2016 en l’occurrence) qui est un solde positif, proche de celui figurant dans la balance (" fonds disponible sur le compte du syndicat") également disponible sur l'extranet. J'ai compris qu'un écart entre les deux pouvait être lié à un chèque non encaissé par exemple.
Par contre, et c'est la raison de mon message, le relevé de compte, en dehors du solde de début et de fin, est totalement incompréhensible pour un profane, les quelques lignes figurant tant en débit qu'en crédit étant totalement "codées" ( série de chiffres et d'abréviations). Le faible nombre de lignes semble indiquer des regroupements, car les opérations sur un mois sont certainement supérieures en nombre.
Mes deux questions :
-1) Un relevé de compte tel que décrit ci-dessus est-il licite ?
-2) Que doit contrôler le conseil syndical à réception des relevés de compte pour s'assurer que la gestion des comptes de la copropriété par le syndic est sans reproche ?
Merci par avance de vos lumières. |
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