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BIBI
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 Posté - 31 oct. 2015 : 14:02:55
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J'aborde à nouveau les résidences seniors services.
Je constate que ce sujet ne préoccupe que peu de personnes ..
Néanmoins :
Pour celle qui me préoccupe: les impayés dépassent depuis des mois , 25% du budget prévisionnel ( 230 000€ / 790 000 € )
les copropriétaires ont déjà fait des appels de fonds ( de solidarité : comme ils les
désignent )à hauteur de 140 000 €
* 2 récents décés .. indivisions.. vont encore aggraver la situation, pour le dernier trimestre /2015 .
Des clans se forment :
** les uns non résidents songent à faire supprimer les services .. ou les faire supporter qu'à ceux qui les utilisent ..
** d'autres veulent provoquer la transformation de la résidence en copropriété normale sans services , de façon à ce que les 20 appartements non occupée
( certains à vendre , d'autres à louer ) se vendent plus facilement ou idem pour les locations .
** Les appartements en vente sont "bradés" ..
Mes questions concernent la mise sous administration judiciaire ..
que le syndic n'évoque pas ( ?)
que fera l'administrateur ?
Peut il décider qu'au regard de la masse salariale (10 sur 18) , en dépit de la restructuration : eu égard au nombre de résidents .. : de réduire le personnel
* peut il décider de supprimer les services ?
* Sort du syndic actuel ?sachant qu'il a prévu un appel ( mars 2016) pour créances douteuses..mais que pour bcp la limite de leurs moyens est dépassée et que 20 /70 ( déjà créanciers), ne paieront pas cet ADF ..
Dans le cadre d'un syndic redresseur :
* quid du syndic actuel
* quelles sont les décisions autorisées ?
Merci pour votre contribution
BIBI
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Posté - 31 oct. 2015 : 15:21:52
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BIBI : étudier la situation de cette résidence sénior ne peut se faire sans les documents comptables, et sur quelques petites infos.
230 000 € d'impayés, 20 appartements vides, des employés à payer, ... Cette copropriété est en faillite ou en passe de le devenir dans les semaines qui viennent.
La loi ALUR prévoir ceci :
La loi ALUR a mis en place des mesures afin d’améliorer la procédure de désignation d'un mandataire spécial (mandataire dit ad hoc) nommé par voie judiciaire, dans les copropriétés dont le budget souffre d’importants impayés. L’objectif est de redresser la situation financière des copropriétés, assurer la conservation des immeubles et la protection des occupants.
A partir de quand procède-t-on à la désignation d’un mandataire ad hoc ?
La procédure de désignation du mandataire ad hoc peut être engagée lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles ou 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots. Le syndic doit alors saisir le juge du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble .
Qui peut agir si le syndic reste inactif ?
En cas d’inertie de syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi en référé d'une même demande :
- par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat,
- par un créancier sous certaines conditions,
- par le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le Tribunal de Grande Instance,
- par le maire de la commune ou le président de l'organe délibérant de l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat.
Quel est le rôle du mandataire ad hoc ?
Le mandataire est chargé d’établir un rapport sur la situation financière et l’état de l’immeuble et de proposer des solutions pour rétablir l’équilibre financier à partir des documents fournis par le syndic.
Qui doit supporter les frais de la procédure ?
Les frais afférents à cette procédure sont repartis par le juge entre le syndicat et les autres parties à l’instance. Le syndic doit supporter les frais si l’endettement de la copropriété lui est dû. De même, les créanciers en sont débiteurs si cet endettement résulte d’un litige entre créanciers et copropriétaires.
Quand et comment placer la copropriété sous administration provisoire renforcée ?
Si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires pour la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble , la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier, le juge pourra placer l’immeuble sous administration provisoire renforcée
En conclusion ce syndic a obligation de demander ce mandataire ad hoc. Il commet ici un grave faute de gestion en continuant de la sorte; responsable de cette situation et de ne pas prendre cette mesure, il joue très gros dans cette affaire.
le CS est également nul et irresponsable.
La faute aussi aux copropriétaires qui ne bougent et qui paieront ma note finale, avec le syndic.
La loi est claire, le syndic doit courir dès demain au TGI.
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BIBI
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 Posté - 31 oct. 2015 : 16:34:29
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MERCI Philippe 388 de prendre en considération ce post ..comme celui de la semaine dernière d'ailleurs (m^me copro)
Le syndic a repris la copro il y a 18 mois,
* le préceédent n'avait entrepris aucune mesure = 3 ans perdus et des créances qui augmentent inéxorablement
* le syndic et le CS ont su mener à bien le basculement du une partie du personnel .. Baisse des charges .. mais du coté des impayés .. pas de rentrée..
Les CS actuels ont eux aussi repris la main et ont bcp oeuvré.. en depit de la poyenne d'âge (88 ans)
j'ai abordé le sujet d'une mise sous administration : ils ont été choqués et affolés .. par peur de perdre les services ..
Pour FIN 2015 : (sauf imprévus ) ils va manquer 10 000 € en trésorerie ..
La copro est en bon état ( pour 2016 = seulement 20 000 € de travaux)
Si le syndic ne dit rien .. ne fait rien .. il fait prendre des risques et engage sa responsabilité .. alors qu'il a vraiment oeuvré jusqu'à présent ..
Peu de syndics savent gérer ce genre de résidences et de celle ci ;; personne n 'en voulait !!
Que faire ? Faut il "forcer" le syndic a déclarer la situation au TGI ?
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Posté - 31 oct. 2015 : 17:09:38
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BIBI :"Que faire ? Faut il "forcer" le syndic a déclarer la situation au TGI ?
"
Peu importe le passé ! le premier responsable EST le syndic en plac, avec 25% d'impayés.
je vous rappelle la LOI ALUR : la procédure de désignation du mandataire ad hoc peut être engagée lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles ou 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots. Le syndic doit alors saisir le juge du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble .
En cas d’inertie de syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi en référé d'une même demande :
- par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat,
- par un créancier sous certaines conditions,
- par le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le Tribunal de Grande Instance,
- par le maire de la commune ou le président de l'organe délibérant de l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat.
Le syndic a l'OBLIGATION de saisir le TGI et demander cet administrateur.
BIBI : "FIN 2015 : (sauf imprévus ) ils va manquer 10 000 € en trésorerie .. "
Naturellement avec 230 000 € de fonds de solidarité, plus un nouvel appel de fonds pour créances douteuses !!!! la trésorerie est bonne.
mais la bonne question à se poser,: est ce que syndic a pris toutes les mesures pour récupérer les impayés ? prise d'hypothèques légales sur ces 20 lots, mise en demeures, saisie, ... et mise ne vente des lots votés apr l'AG ?
Car ce fonds de solidarité DOIT être remboursé; c'est un emprunt du SDC auprès des copropriétaires.
Cette copro. est en faillite !! c'est la direction Administrateur ad hoc !
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Édité par - philippe388 le 31 oct. 2015 17:13:39 |
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BIBI
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Posté - 31 oct. 2015 : 18:14:51
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Oui le syndic a actionné tous les moyens .. procèdures ..
Certes la trésorerie n'est pas catastrophique( mais uniquement , grâce aux prêts faits auprès des copropriétaires .. comme vs le dites, et devront être remboursés..
Pourriez vs me dire si le CS sera consulté par l'AP ?
L'AP peut il supprimer du personnel ?
L'AG garde t'elle un pouvoir ?
Qui sait ce que font les syndics redresseurs pa?
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Posté - 31 oct. 2015 : 20:32:02
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BIBI : CS et syndic ne sont plus les acteurs d'une copro. sous administrateur.
L'administrateur gère la copro.
il faut aussi lire les réponses :
Quel est le rôle du mandataire ad hoc ?
Le mandataire est chargé d’établir un rapport sur la situation financière et l’état de l’immeuble et de proposer des solutions pour rétablir l’équilibre financier à partir des documents fournis par le syndic.
Quand et comment placer la copropriété sous administration provisoire renforcée ?
Si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires pour la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble , la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier, le juge pourra placer l’immeuble sous administration provisoire renforcée
BIBI : laissez cette copropriété dans les mains d'un tel syndic est irresponsable!
Vous n'avez pas répondu à cette histoire de créances douteuses !! attention à ces termes qui peuvent cacher une grosse manipulatio de ce "dévoué" syndic qui n'a pas respecté la loi sur à propos de son obligation de saisir le tribunal 1 mois après la cloture des comptes.
Ces créances douteuses concernent elles les copros débiteurs ou des tiers au SDC ?
Pour info : Article 4 En savoir plus sur cet article...
Créé par Décret 2005-240 2005-03-14 JORF 18 mars 2005 rectificatif JORF 16 avril 2005
Les charges comprennent aussi les dépréciations sur créances douteuses à l'encontre des personnes autres que les copropriétaires ; leur estimation est présentée par le syndic et soumise au vote de l'assemblée générale. Les dépréciations de créances douteuses à l'encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière.
BIBI : IL ne faut pas vous préoccuper de l'avenir du CS et de ce syndic !!! Ce qui compet ce sont les copropriétaires et de leurs fonds.
Quand on parle de créances douteuses, cela cache plutot des "sommes estimées définitivement perdues", en clair que les copros ne récupéreront jamais, comme ces 230 00 € ! à lire article 11 du décret de 1967.
Pour confirmer la manip prévue en 2016 - manip qui marche puisque ovus pensez qu'avec moins de travaux votés et un trou de 10 000 € fin 2015 votre syndic fut parfait dans ce problème _ l'ARC a publié un abus en 2013 :
Comment certains syndics font illégalement de la trésorerie à leur profit en utilisant les saisies immobilières : le cas du cabinet x (1)
I. Retour sur une disposition du décret du 17 mars 1967
Lorsqu’une assemblée générale est appelée à voter la saisie immobilière d’un lot, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic doit proposer une résolution l’autorisant à appeler (sur tous les copropriétaires) le « montant des sommes estimées définitivement perdues ».
La loi a été faite pour tenir compte du fait que la copropriété bénéficiait d’un privilège spécial (deux ans plus l’année en cours à 100 % plus - encore - deux ans supplémentaires en concours avec le prêteur de denier).
Les sommes estimées comme « définitivement perdues » sont donc, en principe, faibles (en moyenne à peine 25 % de la dette, mais souvent 0 % si la porcédure est bien menée !) ce qui fait que le syndic n’a pas à appeler la totalité de la dette, mais uniquement la part qui ne sera pas recouvrée après saisie, ceci pour combler le « trou de trésorerie » éventuel.
II. La pratique illégale de certains syndics
Beaucoup de syndics ne respectent pas la loi et font voter une résolution où ils s’autorisent non pas à appeler la somme estimée irrécouvrable après la vente judiciaire du logement, mais la TOTALITÉ de la somme.
Ainsi ces syndics se constituent-ils un confortable matelas de trésorerie en toute illégalité, ceci au détriment de TOUS les copropriétaires.
III. Le cas du cabinet X (1)
Dans une situation qui vient de nous être signalée, le cabinet X non seulement a décidé de ne pas respecter la loi, mais a induit la copropriété en erreur et, de ce fait, aurait créé (sans l’intervention de l’ARC) un préjudice important aux copropriétaires dans leur ensemble. Voyons l’exemple.
Dans cette grosse copropriété de 220 lots, le cabinet X voulait faire voter six saisies immobilières pour une dette globale de 62.558 €. Puis il voulait faire voter un appel de charges exactement équivalent à cette dette cumulée.
La résolution est ainsi libellée dans les six cas :
« SAISIE IMMOBILIÈRE : DETTE IRRÉCOUVRABLE (ARTICLE 24)
« Les copropriétaires décident que le montant de la créance considérée comme douteuse et détenue à l’encontre de Mme.... soit fixé à la somme de 7.785,56 euros (Note de l’ARC : exactement la dette). Cette somme est donc répartie en charges communes générales entre tous les copropriétaires.
(...) ».
La tromperie.
Le syndic parle de créance « considérée comme douteuse », ce qui est très différent de la loi qui, de son côté, parle de « sommes estimées définitivement perdues » (article 11 du décret du 17 mars 1967).
Ce faisant le syndic a d’une part trompé les copropriétaires, d’autre part n’a pas respecté la loi.
Or - on l’a vu - ces sommes représentent souvent moins de 25 % de la dette.
Le préjudice.
Dans notre cas le syndic voulait appeler illégalement 62.558 € alors qu’il aurait pu se contenter de 15.000 euros, voire de rien du tout, car - a priori - le syndicat pourra récupérer la totalité des sommes après la vente des lots (d’ailleurs pour au moins trois cas les copropriétaires vont solder leur dette avant la saisie) !
47.558 € (au minimum) appelés en trop uniquement pour permettre au syndic de toucher des produits financiers supplémentaires (même à 2 %, ça fait 951,16 € d’« honoraires » illégaux perçus en plus, soit plus que la cotisation annuelle à l’ARC grâce à cette seule et unique illégalité en apparence anodine).
Conclusion :
Copropriétaires ayez l’œil et ne laissez pas votre syndic vous parler de « créances douteuses » lorsque la loi parle - elle - de « sommes estimées définitivement perdues ».
À noter : comme indiqué, suite à nos informations, le syndic a dû renoncer à faire voter ces sommes...
Merci qui ?
(1) Lors de la parution de cet abus nous avions indiqué le nom du gros cabinet concernés.
Pour des raisons que nous expliquons dans notre abus numéro 3442 (« Saisie immobilière : le vote concernant les sommes estimées définitivement perdues (suite)) » et suite au « repentir » et changement de pratique de ce syndic, nous avons décidé de gommer son nom.
Cela dit, d’autres syndics continuent à procéder ainsi, d’où le maintien du texte de cet abus.
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BIBI
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Posté - 01 nov. 2015 : 06:41:42
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MERCI infiniment, pour ce temps passé à me répondre;
Le 6 , je vais accompagner les CS qui ont RDV chez le syndic pour le placer face à ses responsabilités.
J'ai pris bonne note de vos réponses et je vais les mettre en application.
J'avais également connaissance des dangers des ADF pour créances douteuses..
Je pense que le syndic allait suggéré cette résolution , afin de retarder la désignation d'un administrateur.
Par contre pas d'expérience dans le domaine des copros en difficultés .. avec des syndics redresseurs ..
Mais dans le cas qui me préoccupe on va vers l'administrateur judiciaire ..
Je donnerai la suite qui a été donnée au RDV du 6.
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BIBI
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Posté - 01 nov. 2015 : 07:02:44
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Il n'y a que les créances pour impayés, pas de tiers.. ( mais quid des salaires et des charges salariales .. à ce rythme ?)
d''autant que le syndic vient de signer un CDI au responsable des services à temps plein, alors que le CS avait voté pour CDI temps partiel ..
Le syndic n'en fait qu'à sa tête .. Ou est son devoir de conseil ?
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JPM
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Posté - 01 nov. 2015 : 07:36:09
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Bibi, je m'intéresse à nouveau aux copropriété en résidences services parce que c'est un aspect intéressant de la copropriété et qu'il y a pas mal de cas identiques au vôtre.
Dans tous les cas la même découverte que dans les autres copropriétés en difficulté : pas de recouvrement des charges depuis des années.
Il ne s'agit pas seulement du changement de la jurisprudence puis de la loi, mais rien de fait pratiquement sauf des lettres de relance inutile.
Donc il faut faire le bilan très précis de la situation : combien avez vous d'affaires engagés ? ou en sont-elles ? avez vous un avocat qui centralise tous les dossiers ?
A partir d'un certain état de délabrement il faut contacter un des groupes qui reprennent des copropriétés de ce type soit pour les redresser en résidences avec services si la situation géographique est convenable, soit pour les faire revenir en copropriété ordinaires.
Il est désagréable de donner ce conseil car on sait qu'il y a perte financière. Mais mieux vaut perdre 30 % QUE 70
L'ennui est que la liste des repreneurs n'est pas encore claire entre les efficaces et les charcutiers découpeurs.
Merci de dire l'emplacement en MP
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BIBI
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Posté - 01 nov. 2015 : 09:18:24
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Merci JPM pour votre intervention .
L'emplacement = dans le 06 (entre NICE ET CANNES)
Le syndic précédent spécialisé ds ce genre de résidence , se situait sur PARIS ( le même durant 20 ans) ne s'est jamais préoccupé des impayés .
Lorsqu'il y a eu un nouveau C S en 2013 , le président (nouveau copropriétaire) m'a fait part de ses inquiétudes et 6 mois après le syndic dégageait mais le mal était fait.
Les impayés ont été pris en main, un avocat a été choisi par le C S, et centralise tous les dossiers ( il vient aux réunions informatives et fait le point ..)
* 12 (procédures sont en cours) .. référé .. Prise d'hypothèques, puis résolution AG/2014 : mise en vente de 6 d'entre eux .. mais toutes les procèdures ont seulement commencé en JUIN 2014
ETAT DES PROCEDURES :
Pour 2= pas d'héritiers connus = dossier aux domaines
Pour une autre : la résidente vient d'être protégée pour 18 mois (suite dossier / dossier /banque de France ) Rien que pour la copro = 59 000 € ..
Elle vit encore sur place .. et a m^me fait une ardoise de 3000 e pour la restauration.. depuis 2014 = plus d'accès ..
Pour l'une le copropriétaire joue les filles de l'air ( iles ou ??)
Les 8 autres en sont à la fixation d'audience à plaider.
Une seule a permis d'obtenir des paiements mensuels échelonnés
Des complications s'en mêlent : Pour la moitié les héritiers se "battent" .. 2 notaires ont mm refusé de donner les coordonnées des indivis; il a fallu faire un référé ..
Mais 3 ans perdus + des décés (2014) viennent encore aggraver la situation ..
Ils ont fait 2 ADF x 70 000 € .. et le syndic en envisageait un autre de 90 000 € (début 2016)
Voici le bilan ..
Le syndic actuel ( groupe B....N) gère une autre résidence sur NICE depuis 6 ans et elle fonctionne très bien .
Je ne connais pas de groupes qui reprennent des copropriétés de ce genre ( à part celui de paris .. qui a planté cette résidence !)
PLusieurs résidents qui cherchent à vendre souhaitent faire supprimer les services .. pour avoir plus de chance de vendre ..
Les appartements sont proposées à 50% des prix pratiqués pour des appartements identiques en copro normale.
Mais c/tenu des prix proposés pour ceux qui sont frappés de saisies.. les mateurs attendent la bonne affaire !!
Les charges de 1200 € /mois sont passées à 900 € pour un F3 en 2014 + le prix des repas ..
Les services sont indispensables (16 résidents ont plus de 90 ans .. )
La copro est en trés bon état au milieu d'un parc de 7 ha .. bien entretenu ( mais ils vont devoir revoir tous les contrats .. )
Actuellement seuls 40 lots sont occupés. Il y a qques locataires ;
Comme vs le dites JP M , ils risquent de voir arriver des prédateurs ..
j'avais aussi déjà ici : abordé le sujet des syndics redresseurs.. mais je suis comme vous : QUID ?
la mairie s'est rapprochée du président du C S (?) l'ex directeur est à présent au C C A S .. et comme il est en procédure c/le syndicat .. il risque de ne pas chercher à ménager ses ex employeurs ..
Merci aux contributeurs .
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Posté - 01 nov. 2015 : 10:54:06
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BIBI : "ils risquent de voir arriver des prédateurs .."
Les copropriétaires vont TOUS perdre, repreneurs ou gestion par ce syndic.
Le passage par cet AP va bloquer les dettes, et il va falloir trouver la solution la plus fiable et la moins pire.
le syndic a payé les factures mais ce syndicat DOIT cet argent aux copropriétaires. En passant par des "créances douteuses" ce syndic ne fait que réduire la dette des copros. Au final ils vont se retrouver dans 2 ou 3 ans sans espoir de récupérer 1 seul euro.
Le syndic a appelé déjà 140 000 € plus les 90 000 € à venir. Quel est le texte de ces résolutions que le syndic a porté à l'OdJ ?
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Posté - 01 nov. 2015 : 12:10:03
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La question est évidemment de savoir si un syndic suivant ou un AJ pourrait faire mieux. A vous lire, il semble que le CS et l'avocat font ce qu'ils doivent, mais que un certain nombre essayent de se faire oublier, et que ca pourrait empirer.
La perte de valeur étant continue, on comprends que des prédateurs puissent arriver, mais ne faut-il pas écrie que 'seuls des prédateurs pourraient s'intéresser à l'affaire', ce qui évidemment ne peut pas faire l'affaire des copropriétaires qui s'impliquent et remettent au pot.
Le souci réel est que 1 problème unique, on en est venu a 12 et potentiellement plus. |
Édité par - ribouldingue le 01 nov. 2015 12:10:32 |
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BIBI
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Posté - 01 nov. 2015 : 12:54:12
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OUI, vous avez tous très bien analysé la situation.
Je vs en remercie.
Le syndic a annoncé la couleur , pour je pense tester le CS .
Comme j'ai mis en garde les conseillers en leur expliquant que sur les 230 000 € d'impayés , il y a de fortes chances de récupérer au moins la moitié ( plus ou moins 120 000 € ) avec les 140 000 e déjà versé .. ils ont couverts les créances douteuses;
Ne pas verser plus .. ce serait reculer pour mieux sauter ..
Nous ne sommes pas à lourdes, mais dans le 06 ..
L'annonce d'une administration judiciaire les tétanise .. mais un peu à la fois ils commencent à l'accepter .
Depuis quelques jours , ils me posent les bonnes questions .. et grâce à vous tous, je peux leur répondre.
Merci encore.
OUI Ribouldingue : ceux qui ont mis au pot et peuvent encore le faire , tentent de faire de la résistance .. Certains ont payé durant 20 ans .. pour sauvegarder ces services ..
De 12 procèdures .. : depuis l'analyse de la balance à fin 09 = 2 nouveaux mauvais payeurs ( dont un fils de copropriétaire décédé que j 'appelle "le coucou" qui est venu squatter l'appartement de sa mère : mais ne peut assumer les charges..
On est passé à + 16000 e (8000 e x 2 ) y inclus les ADF du 4e trimestre : pour ces 2 nouveaux cas /2015 qui viennent grossir les créances ..
MED .. INJONCTION .. et l'avocate passe devant le TI .. prochainement ..
Le 2ème cas = une dame (89 ans) qui se retrouve veuve et sans retraite .. un fils adoptif qui est déjà venu vider les tiroirs .. en son absence ..
Il faut savoir que cela n'arrive pas que chez les autres.. triste réalité.
BIBI
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Posté - 01 nov. 2015 : 17:29:05
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BIBI : vous vous trompez de démarche.
Les causes de ce désastre, c'est le passé. Il faut s'occuper de la situation au 1er novembre, peu importe les causes, le fils adoptif, l'age de sa mère, et les souhaits des résidents,....
La loi oblige à cet AP ! Peu importe la peur des copros ! Laissez passe rles trimestres enfoncent le SDC inéxorablement. C'est au CS de lancer très rapidement la procédure.
L'AP va faire un audit de la situation au 1er novembre; c'est à dire constater les créances, fournisseurs et copropriétaires pour 230 000 € . Constater les ressources disponibles à court et moyen terme , c'est à dire O car 10 000 € de découvert, et le montant des charges de fonctionnement de la copro.
IL existe toujours de mauvais payeurs, et le SDC ne pourra jamais récupérer la totalité des dettes car il ne peut réclamer que 100% des 3 années précédentes et 50% des 4 et 5èmes années.
Vous parlez de dettes avant 2009 !!!
BIBI : Certains ont payé durant 20 ans .. pour sauvegarder ces services ..
Et ils hésitent à changer !!  
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BIBI
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Posté - 01 nov. 2015 : 17:53:17
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Je suis sans doute sensibilisée par leur cas, étant moi même sénior..
Mais vous avez raison , les différentes interventions ici, me confortent et je vais les aider à passer le cap..
Merci pour le rappel des sommes à récupérer .. ( 100 % des 3 années précédentes et 50% des 4 et 5 années.. )
La balle est dans leur camp, et à moi de les assister.. dans cette expérience qui est une première pour moi ..
MERCI à TOUS, je vous ferai part de la suite des événements. |
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BIBI
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Posté - 22 nov. 2015 : 17:06:11
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Les conseillers ont adresse un courrier au syndic, lui demandant quelles étaient les mesures qu'elle comptait prendre
compte tenu que les impayés dépassaient 25% et que l'équilibre financier était en péril dans les semaines à venir.
Ils ont fait un rappel à propos de l'impossibilité de faire des appels pour créances douteuses en utilisant vos réponses .
Nous avons travaille sur le principe de recours pour désignation d'un mandataire ad hoc .. Période d'observation .. préconisations qui seront faites et transcrites dans un rapport ( a remettre au juge ds les 3 mois ) .. puis soumises en AG ( les instances de la copropriété gardant leurs prérogatives)
Un texte à diffuser est en cours, avant une réunion informative (QUESTIONS /REPONSES)
Ayant pu couvrir toutes les dépenses , jusqu'à présent , cette résidence peut encore être sauvée.. mais au prix de sacrifices et très certainement
de réduction de services .. et sans doute suppression de postes ..
A suivre .
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Posté - 22 nov. 2015 : 19:12:59
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BIBI :"Nous avons travaille sur le principe de recours pour désignation d'un mandataire ad hoc"
Ce n'est pas un principe MAIS une OBLIGATION !!! Il faut courrir au TGI pour cette nomination.
Un courrier du CS au syndic !! ce n'est plus le débat, il faut dégager ce syndic qui ne controle plus rien. D'ailleurs le syndic commet une faute grave, car il a obligation de demander lui-même ce mandataire AdHoc dans les 3 mois après la cloture des comptes.
C'est ce qu'il fallait écrire en RAR au syndic et ne pas lui demander ce qu'il compte faire. Tout le monde sait ce qu'il fait, il demande et redemande des fonds aux copros,.....
Les dépenses sont couvertes mais à quel prix pour les copros. Ce sont eux qui perdent de l'argent chaque jour en ne bougeant pas. Ils ne seront jamais remboursés de leur prêt de solidarité.
Quand on a la gangrène, on se coupe le bras pour stopper le mal.
Votre SDC est gravement gangréné, couper un bras ne suffit plus. |
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Posté - 22 nov. 2015 : 20:47:34
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Vous avez raison, je pense comme vous .
j'ai donné des directives aux CS , mais comme la fin de l'exercice est au 31..12 : ils veulent avoir connaissance du bilan.
Comme St Thomas ...
( je leur ai dit qu'ils n'étaient pas à lourdes ..) et que les directives de la loi ne sont pas en option ..
En 3 semaines, ils ont quand même évolué, (STEP BY STEP)
Si pas de réponse du syndic sous huitaine, ils ont prévu la mise en demeure .. l'un des CS a dit pourquoi pas une sommation interpellative ..
Je leur ai donné des articles de presse d'une résidence de MONTRICHARD ( même cas.. hélas la résidence se vide, la mairie a dû organiser un service de repas etc.. ils ont été assez ébranlés .. car ils n'y croyaient pas ..
Merci philippe 388 |
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Posté - 23 nov. 2015 : 09:44:00
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BIBI :" ils ont prévu la mise en demeure"
Une mise en demeure ? Sur quoi ?
La seule recevable est la nomination d'un mandataire Ad Hoc.
Il faut dire à ce CS qu'ils ont déjà engagé leur propre responsabilité en ne demandant pas ce mandataire. Le président du CS aurait du le faire depuis très longtemps.
Ils connaissent la situation exacte des comptes, des dettes accumulées, et de la gestion catastrophique de ce syndic.
Aucun n'est capable de redresser cette situation. Ce mandataire va faire le point sur cette situation, bloquer les dettes, et proposer un redressement. |
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BIBI
Contributeur vétéran
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19
Posté - 03 déc. 2015 : 14:25:53
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Je reviens sur le sujet :
Les cs de cette résidence sénior services ont adressé une LR / AR afin de connaître la position, les intentions et préconisations du syndic.
Lui demandant de répondre avant le 8 /12 ( réunion du C S a laquelle le syndic sera convié) ..
( après 2 relances, la réponse est tombée ce matin )
"Actuellement le montant des cop débiteurs est trés élevé. mais la résidence n'est pas en situation de cessation de paiement ..
Mais il faut prendre des mesures afin d'assurer la sécurité financière sur 2016.
Un point précis des procédures a été effectué afin de déterminer pour chacune d'entres elles les sommes qualifiées d'irrécouvrables
selon la terminologie de la loi afin de définir les montants des ^provisions pour créance douteuse à mettre en oeuvre.
Il conviendra de prévoir une A G spéciale chargée de votre ces provisions pour créances douteuses;
Ces dernières viennent en déduction du montant des imapyés et cela permettra de rentrer ds le % autorisé d'impayés par la loi ALUR.
Elle prévoit une A G uniquement sur ce montant à voter .. courant janvier .. et A G O en mars.
Je choisi de revenir vers vous, car je suppose que cette stratégie permet
1 ) d'éviter le recours au juge pour une mise sous observation par un mandataire ad hoc..
etc..
2 )de recommencer 2016 , avec un montant qu'elle a estimé ( pas encore le détail) et de n'évoquer que des appels selon le prévisionnel )..
Si les résidents sont OK , je présume que cela se votera comme "augmentation de l'avance de trésorerie permanente ( qui est déjà supérieure à 1/6 )"
Les créances passeraient de 230 000 à 175 000 ( je suppose ) donc sous la barre des 25 %
Dans l'hypothèse opu les résidents ne veulent plus ou ne le peuvent plus .. il restera la solution du recours.. mandataire ad hoc..
Merci pour vos critiques, remarques.
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ADMINISTRATION JUDICIAIRE - SYNDICS REDRESSEURS 
