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zaroc
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 Posté - 04 nov. 2015 : 16:39:53
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Bonjour
La loi ALUR modifiée Macron prévoit une mise en concurrence des syndics dans des termes encore « vaseux » dans l’attente d’une jurisprudence. Pour ma part, j’ai proposé un syndic concurrent à celui en place et nous en débattrons courant décembre lors de l’AG mais comme l’objectif des pouvoirs publics est de tenter de freiner la hausse des tarifs, j’ai envoyé pour inscription à l’OJ le projet du concurrent en « gommant » le prix des honoraires de gestion courante, le gros morceau qui va augmenter sérieusement avec ALUR ( AGO + compte séparé, + extranet + photocopies + etc ). Mon syndic me fait un scandale en me disant qu’on ne pourra pas voter pour l’autre syndic puisque les copropriétaires n’auront connaissance du prix du challenger qu’en séance par moi! Ma question toute bête : peut il déclarer que le vote pour le concurrent ne sera pas valide ( sans passer par un juge )? Comment peut on parler de mise en concurrence si l’un a connaissance des prix de l’autre!!!
Merci pour vos avis éclairés
Zaroc
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Posté - 04 nov. 2015 : 17:36:58
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zaroc :mettre en concurrence des devis ou des contrats c'est faire une comparaison des prix, des honoraires, ... entre tous ces documents, entre toutes les prestations, .............sur un mĂŞme cahier des charges.
Ce n'est pas les syndics concurrents qui devront comparer ces contrats MAIS les copropriétaires.
Le loi exige que TOUS les documents ET les conditions essentielles concernant les contrats, ... soient joint à l'OdJ afin que tous les copros - et pas les seuls syndics  - puisse se faire une opinion et décider en toute connaissance de ces éléments.
Les honoraires font Ă©videmment partie des conditions essentielles du contrat concurrent et de celui du syndic sortant.
Il est donc assez idiot de proposer un contrat dont vous seul connaissez tous les éléments essentiels. sans ses honoraires ce contrat concurrent ne sert pas à grand chose; mais l'AG pourrait voter sur celui-ci. MAIS le non respect de l'article de loi entrainerait la possibilité d'une contestation devant le TGI et une annulation de cette résolution. C'est à dire pas de syndic élu !! 
Le copropriétaire qui notifie de porter une résolution à l'OdJ doit aussi fournir les devis, les contrats, tous les docs necessaires à la décision, sinon ce dossier n'éatnt pas complet, le syndic pourrait refuser de la porter à l'OdJ. Sans honoraires inscrit dans ce contrat, il n'est pas complet.
Le juge suivra certainement la décision de ce syndic !!
Le syndic devait vous rappeler la loi, et vous informer que sans la condition essentielle des honoraires, votre demande de résolution n'est pas respectueuse de la loi.
Une dispute assez bête. C'est aux copros de connaitre les honoraires de ces 2 contrats. Article 11 du décret de 1967 :
Article 11 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2013-205 du 11 mars 2013 - art. 4
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
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Édité par - philippe388 le 04 nov. 2015 17:37:35 |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 nov. 2015 : 17:49:35
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Il est évident que les copropriétaires ne peuvent valablement décider s'ils n'ont pas entre les mains les conditions essentielles du contrat proposé, dont les prix !
Choisir entre 2 boites de sardines s'est avant tout comparer leur prix. Cela tombe dans le même sens s'agissant d'un contrat, sans avoir à se référer à un texte !
Sur cette histoire de "mise en concurrence du syndic", il ne faut le dire haut et fort : l'imposer est une bĂŞtise.
Non seulement l'affaire doit être préparée si on veut réellement avoir une chance de succès, mais elle est inutile, idiote si on est en gros satisfait du syndic sans intention réelle d'en changer, même s'il faut parfois lui botter les fesses, totalement ridicule, et même débile, s'il s'agit uniquement de satisfaire à un texte ...! 
Ceci étant, il y a une très bonne question, s'agissant spécifiquement du syndic :
"Comment peut on parler de mise en concurrence si l’un a connaissance des prix de l’autre !!! "
Lorsqu'il s'agit de réaliser des travaux, le syndic n'est pas réellement concernés par la proposition répondant à un descriptif/cahier des charges. Il l'est "à la marge", pour ses honoraires.
Mais s'agissant de propositions concurrentes qui concernernt le mandataire du syndicat, il y a une grave anomalie à ce que l'un des candidats dispose de l'ensemble des propositions détaillées avant même d'établir sa proposition.
Ce qui renforce l'idiotie de cette mise en concurrence systématique du syndic ....
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Édité par - Gédehem le 04 nov. 2015 17:59:57 |
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Jean13
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Posté - 04 nov. 2015 : 18:52:23
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citation: Initialement posté par Gédehem
"Comment peut on parler de mise en concurrence si l’un a connaissance des prix de l’autre !!! "
Mais s'agissant de propositions concurrentes qui concernent le mandataire du syndicat, il y a une grave anomalie à ce que l'un des candidats dispose de l'ensemble des propositions détaillées avant même d'établir sa proposition.
Ce qui renforce l'idiotie de cette mise en concurrence systématique du syndic ....
Il est en effet anomal voire immoral Ă©thiquement envers le syndic qui soumissionne que le syndic en place ait connaissance de l'offre concurrente.
Le seul moyen de contourner cette idiotie est que le CS syndical fasse son travail correctement et qu'il soit celui qui reçoit les diverses propositions dont celle du syndic en place.
Charge ensuite au CS de transmettre au syndic en place les offres à mettre à l' ODJ de l'A.G. tout en ayant fait une étude comparative et fait un choix qu'il appartiendra à l' AG d’entériner ou pas .
Il est injuste et inadmissible que le syndic en place puisse modifier son offre et s'aligner sur le mieux disant et être de facto en position dominante et bafouer ainsi les règles élémentaires de la concurrence.
Les législateurs sont des ânes pour n'avoir pas pensé à ce cas de figure. |
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zaroc
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Posté - 04 nov. 2015 : 19:15:46
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Tout à fait d'accord avec Jean 13 et sur la forme que devrait prendre cette mise en concurrence avec intervention du CS mais ce n'est pas ainsi dans ma copropriété et sur le fonds en disant qu'il est immoral et scandaleux que le syndic en place ait connaissance des offres des concurrents. Alors, on fait quoi? on dit amen?D'ailleurs, combien de fois ai je vu des résolutions pour des travaux dont les devis arrivent le jour de l'AG ou même après et sur lesquels on vote..en donnant des délégations au CS ( pas seulement pour de l'art 24 d'ailleurs )Ce n'est sans doute pas seulement vrai dans ma copro...
Alors, bien sûr, on peut aller devant le TGI avec un avocat...Tout cela est un peu révoltant |
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Posté - 04 nov. 2015 : 19:24:48
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jean13 :Les législateurs sont des ânes pour n'avoir pas pensé à ce cas de figure.:
Mais jean 13, la mise en concurrence existait déjà avant la loi ALUR ! le syndic sortant connaissant le contrat des concurrents.
Ce qui est idiot c'est la mise en concurrence obligatoire.
jean13 : TOUT copro peut proposer un contrat de syndic.Sans en avertir le CS. ET le syndic, et le CS n'ont aucun droit de refuser ce contrat si celui-ci fut notifier en RAR ( avec ses honos)
Attention à cet exemple : ce sont les copros qui décident; on ne peut pas leur retirer de proposer des travaux, des syndics, et de décider.
Le syndic gère, le CS controle et l'AG décide. La bonne marche d'une copropriété.
zaroc : donner des devis à l'AG voire après ? ( comment vous faites ) et mandater le CS n'est pas respecter la loi. Dans ce cas il faut être ferme : pas de devis=pas de vote !
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zaroc
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6
Posté - 04 nov. 2015 : 19:48:45
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Philippe : "donner des devis à l'AG voire après ? ( comment vous faites ) et mandater le CS n'est pas respecter la loi. Dans ce cas il faut être ferme : pas de devis=pas de vote !"
Oui Philippe pas de devis, donc pas de vote mais qui décide? le Pt de l'AG s'il veut bien...Sinon, on va devant le TGI avec un avocat...mais bref, je sors du sujet qui m'intéresse! |
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Posté - 04 nov. 2015 : 20:16:01
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zaroc :" le Pt de l'AG s'il veut bien.."
Le SEUL responsable de la tenue de l'AG ET du PV c'est le président de séance.
Il doit connaitre l'article 11 du décret et expliquer que cette résolution ne respecte pas la loi de 1965. Il demande au syndic de confirmer cela.
Le syndic est secrataire de séance, il n'a pas à proposer des devis, c'est trop tard. On peut aussi se poser beaucoup de questions sur un CS qui distribue des devis lors de l'AG, et demander un mandat pour choisir devis et entreprises. C'est zapper le syndic et l'AG.
Aux copros aussi de raler, de demander des explications au syndic eu au CS ET de ne pas accepter cela. pas de devis=pas de vote.
Les responsables de l'OdJ sont le syndic et le CS. ne pas proposer des devis est une faute, et surtout un non respect de leur mission.
C'est ce moquer de l'AG et des copros. Ils sont une année pour préparer cette AG annuelle. Il faut s'y prendre à l'avance pour obtenir des devis, tout le monde connait cela. |
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Jean13
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Posté - 04 nov. 2015 : 21:09:04
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citation: Initialement posté par philippe388
jean13 :[blue]
Mais jean 13, la mise en concurrence existait déjà avant la loi ALUR ! le syndic sortant connaissant le contrat des concurrents.
C'est tout simplement scandaleux !!!
Ce qui est idiot c'est la mise en concurrence obligatoire.
Oui c'est idiot surtout si l'on est satisfaits du syndic en place mais celà a également l'avantage de lui faire savoir qu'il est toujours sur un siège éjectable
jean13 : TOUT copro peut proposer un contrat de syndic.Sans en avertir le CS. ET le syndic, et le CS n'ont aucun droit de refuser ce contrat si celui-ci fut notifier en RAR ( avec ses honos)
Exact !! mais le syndic en place en a forcément connaissance et peut modifier et se placer en mieux disant...c'est là tout le problème
Attention à cet exemple : ce sont les copros qui décident; on ne peut pas leur retirer de proposer des travaux, des syndics, et de décider.
Quand je dis que le CS étudie les devis et informe les copropriétaires de son éventuel choix celà ne veut pas dire qu'il bafoue les règles et la liberté
des copro de prendre et voter une décision
Un CS digne de ce nom doit faire correctement son travail et conseiller et informer les copropriétaires qui n'ont pas toujours suivi les dossiers.
Le syndic gère, le CS controle et l'AG décide. La bonne marche d'une copropriété.
zaroc : donner des devis à l'AG voire après ? ( comment vous faites ) et mandater le CS n'est pas respecter la loi. Dans ce cas il faut être ferme : pas de devis=pas de vote !
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GĂ©dehem
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9
Posté - 04 nov. 2015 : 22:06:09
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L'idiotie de la mise en concurrence "alur" et l'anonymisation d'une nouvelle candidature sont 2 choses distinctes.
Ne revenons pas sur le point 1.
Sur le second point, une solution très simple, conforme aux règles, mais qui impose quelques moyens (€€ et matériels) !
Le demandeur (CS, copropriétaire) ayant procédé aux recherches, 'recrutement' et dépouillement des candidatures nouvelles, en fait un extrait "des données essentielles", qu'il reproduit en autant d'exemplaires qu'il y a de copropriétaires, les met sous enveloppe avec la mention "CANDIDATURE SYNDIC", et fait parvenir le tout au syndic avec sa demande d'inscription de la question.
Non seulement le sortant n'aura pas le détail des rémunérations, mais la candidature sera anonyme. Il en est ainsi de tous les appels d'offres en matière de travaux. Pourquoi pas ici aussi !
Certes, 150 copropriétaires feront 150 enveloppes .....
Restera au syndic sortant Ă notifier l'enveloppe de candidature en PJ de la convocation (1 candidature concurrente suffit).
NB : LA question Ă inscrire est : "DĂ©signation du syndic ", avec la mention " propositions de contrat jointes" (2, s'il y en a 2)"
Aucune précision nominative n'est nécessaire. |
Édité par - Gédehem le 04 nov. 2015 22:11:33 |
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Gemar59
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Posté - 04 nov. 2015 : 22:17:50
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citation: Initialement posté par philippe388zaroc :" le Pt de l'AG s'il veut bien.." Le SEUL responsable de la tenue de l'AG ET du PV c'est le président de séance. Il doit connaitre l'article 11 du décret et expliquer que cette résolution ne respecte pas la loi de 1965. Il demande au syndic de confirmer cela. Le syndic est secrataire de séance, il n'a pas à proposer des devis, c'est trop tard. On peut aussi se poser beaucoup de questions sur un CS qui distribue des devis lors de l'AG, et demander un mandat pour choisir devis et entreprises. C'est zapper le syndic et l'AG. Aux copros aussi de raler, de demander des explications au syndic eu au CS ET de ne pas accepter cela. pas de devis=pas de vote. Les responsables de l'OdJ sont le syndic et le CS. ne pas proposer des devis est une faute, et surtout un non respect de leur mission. C'est ce moquer de l'AG et des copros. Ils sont une année pour préparer cette AG annuelle. Il faut s'y prendre à l'avance pour obtenir des devis, tout le monde connait cela.
Bonsoir a tous
mon dieu ,en vous lisant je me dis " heureux que vous etes de pouvoir vous exprimer tous ainsi .
Chez moi ,dans une copro,qui se délite a grande vitesse ,qui n'a plus de President ,plus de CS a configuration légale ,avec une majorité de proprietaire bailleurs qui s'en f****t du momernt qu'ils perçoivent encore des loyers (mais de+ en + difficilement , ) avec des propriétaires habitants agés qui planent en attendant sans le savoir ou l'esperer d'etre evacués en milieu hospitalier et un syndic femelle charmante mais pas a la hauteur .
Moi qui lit vos mesages ,je vous envie de pouvoir encore influencer un peu votre vie de coprprietaires heureux ou a moitié heureux .
Demain j'ai rendez vous avec un avocat spécialisé en droit des copropriétés pour savoir ,en comptant sur moi et personne d'autre hormis éventuellement la justice ,(c'est vous dire au point ou j'en suis ) comment limiter les dégâts d'une copropriete qui s'enfonce dans la crise et également sauver si c'est possible un copropriétaire qui ne l'est plus du tout (heureux) sans vous dire qui mai vous l'avez deja deviné.
Ne pensez pas au syndic ,c'est rapé ,mais si j'en parle on me dira encore que je charge une personne qui ne peut se defendre etc etc donc vous ne saurez rien de sa gouvernance difficile a comprendre.
C'est peut etre totalement HS me dira certainement un censeur qui arrive (il y en a toujours un et particulièrement ici ) mais figurez vous que ça soulage beaucoup .
Sur ce ,bonsoir a tous et mes hommages à vos epouses et/ou compagnes que ,rassurez vous ,(les jaloux) je n'ai pas l'honneur de connaître mais vous vous la connaisez ,j'espére .
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Édité par - Gemar59 le 04 nov. 2015 22:37:58 |
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zaroc
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Posté - 04 nov. 2015 : 23:41:00
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Merci Gemar pour cette envolée lyrique mais dans la réalité je vous plains de vivre , plutôt survivre dans la copropriété que vous décrivez. Moi aussi, voyez vous, je fais partie des copropriétaires agés comme les copros de votre immeuble mais j’essaie de ne pas planer comme eux et c’est ce qui me conduit à soulever des questions qui m’interpellent en espérant trouver sur ce forum des réponses. Pour en venir à ma question du jour, je trouve la solution de Gedehem élégante mais un peu lourde et rien n’empêchera le sortant avant d’envoyer ces enveloppes d’en décacheter une pour voir ce qui s’y cache…A la limite, moi aussi je peux envoyer ces enveloppes en dehors du sortant mais respecté- je la loi dans ce cas? non, allez vous me dire, car c’est au syndic à en envoyer les convocations…Nous n’en sortirons pas! |
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pepa
Contributeur senior
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12
Posté - 05 nov. 2015 : 00:37:49
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citation: Initialement posté par zaroc
Bonjour
.... mais comme l’objectif des pouvoirs publics est de tenter de freiner la hausse des tarifs, j’ai envoyé pour inscription à l’OJ le projet du concurrent en « gommant » le prix des honoraires de gestion courante
Sans doute n'était-ce pas pour vous le seul but ? Si l'on est satisfait de son syndic () on n'en présente pas un autre forcément ?
Votre motivation devait être certainement plus complexe et pas uniquement pour suivre un texte. Donc, vous préparerez cela mieux la prochaine fois.
Gemar59 : Je compatis et j'espère que l'avocat que vous allez rencontrer sera efficace et de bon conseil.
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zaroc
Contributeur senior
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13
Posté - 05 nov. 2015 : 07:35:45
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Bonjour Pepa
Je n'ai jamais dit que par cette présentation d'un challenger, le but de ma démarche était de me conformer à l'objectif de baisse de prix des syndics, cet objectif n'étant pas uniquement celui des pouvoirs publics mais le mien et de beaucoup de copros, surtout en cette période de "refonte" du montant des honoraires de gestion courante.. Mon but est bien de changer de syndic , n'étant pas satisfait de celui en place. Je l'ai déjà atteint en partie en montrant que la place n'est pas éternelle mais je dis et je répète que je trouve anormal que le sortant ait connaissance des conditions de prix du challenger et je cherche à savoir comment l'éviter tout en respectant la loi. |
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Posté - 05 nov. 2015 : 08:00:55
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C'est très bien de votre part de vouloir limiter les dépenses vis a vis du syndic, mais la raison essentielle d'un changement de syndic a mon avis a moi doit être la qualité du travail.
Le gouvernement et le législateur pensent syndic comme des ''commodities'' (des matières premières), si on achète du blé ou du pétrole oud l'acier, on fait remettre des enveloppes d'enchère et on choisit.
Honnêtement, ce qu'on est prêt a mettre et a ADmettre du syndic dépend de la concurrence certes, du cout du travail certes, mais aussi de ce qu'il fait et de sa disponibilité.
S'il faut perdre 100 heures de conseillers syndicaux pour tenter de faire baisser de 100 euros annules la note du syndicat sur une année, on peut dire qu'on se bat pour des queues de cerise, et que le temps du conseil syndical serait bien mieux employé a
* prévoir les futurs chantiers,
* vérifier les comptes
* et analyser les assurances du syndicat et autres dégats des eaux réguliers.
Non?
Le jour ou le législateur aura trouvé la solution pour que nos présidents de conseils régionaux évitent les châteaux-hotels régionaux à 150 millions d'euros au frais du bon peuple par une méthode législative histoire de donner l'exmple on pourra suivre leurs préceptes....
Mais j'ai peur que pour certains il s n'y connaissent rien mais aient de fortes capacités persuasives, malheureusement. |
Édité par - ribouldingue le 05 nov. 2015 08:03:35 |
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Jean13
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Posté - 05 nov. 2015 : 08:39:56
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Bonjour Ribouldingue,
100% d'accord avec vous.
Le bon marché revient toujours plus cher !!
Il vaut effectivement mieux d'avoir un bon syndic disponible et sérieux, même s'il est raisonnablement plus cher.....il faut voir cela comme un "investissement qualité/service"
Toujours vouloir tirer les prix vers le bas cela affecte indéniablement la qualité des prestations.
On sait très bien que pour enlever certains contrats les syndics se positionnent " a minima " et se rattrapent autrement à l'insu du plein gré des copropriétaires (comme dirait Virenck le cycliste )
Si l'on a un bon syndic autant le garder mais comment faire quand la Loi nous oblige à le mettre en concurrence ? A nous CS. de manœuvrer et de faire en sorte de garder le syndic tout en respectant la Loi.
Un beau merdier tout çà ...merci Allur, Macron etc.....qui pondent des textes sans réfléchir un instant.
Comme disent les españols " Mieux un mauvais connu qu'un bon à connaître "
Bonne journée |
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pepa
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Posté - 05 nov. 2015 : 09:15:47
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citation: Initialement posté par Jean13
Si l'on a un bon syndic autant le garder mais comment faire quand la Loi nous oblige à le mettre en concurrence ? A nous CS. de manœuvrer et de faire en sorte de garder le syndic tout en respectant la Loi.
Que prévoit la loi MACRON ?
Le nouvel alinéa 3 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 sera ainsi rédigé :
« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. »
citation: Comme disent les españols " Mieux un mauvais connu qu'un bon à connaître " Et en espagnol ça donne quoi ? |
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Jean13
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17
Posté - 05 nov. 2015 : 09:47:29
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citation: Initialement posté par pepacitation: Comme disent les españols " Mieux un mauvais connu qu'un bon à connaître " Et en espagnol ça donne quoi ? "Mejor un malo conocido que un bueno por conocer " |
Édité par - Jean13 le 05 nov. 2015 09:48:59 |
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pepa
Contributeur senior
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18
Posté - 05 nov. 2015 : 10:02:04
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Pues no la conocia gracias, aunque me parece muy limitativa
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 05 nov. 2015 : 10:09:55
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citation: Initialement posté par pepa
Que prévoit la loi MACRON ?
Le nouvel alinéa 3 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 sera ainsi rédigé :
« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. »
http://arc-copro.fr/documentation/l...ts-de-syndic
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 05 nov. 2015 : 10:11:09
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citation: Initialement posté par pepaPues no la conocia gracias, aunque me parece muy limitativa
Quien no llora no mama !! |
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mise en concurrence syndics 
