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Jean13
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 Posté - 03 déc. 2015 : 09:44:03
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Bonjour,
J'ai besoin de vos conseils ex-professo car je ne suis pas comptable.
Nous avons appelé en charges communes générales les 165.000€ pour la réfection à neuf de notre toiture.
Grâce au sérieux de l'entreprise et au suivi des travaux par le CS nous avons obtenu un AVOIR de 4500,==€.
Lors de ces travaux le CS. a constaté que le tubage INOX de la cheminée vieux de 25 ans été complètement percé percé (une véritable passoire) et qu'il était absolument impératif de le changer pour des questions de sécurité car certains copropriétaires se plaignaient déjà d'émanations d'odeur de gaz de combustion.
L'hiver approchant, le CS. syndical à pris la décision de ne pas rallumer le chauffage si cet INOX n'était pas remplacé dégageant ainsi sa responsabilité en cas d'intoxication.
Tout en informant les copropriétaires le CS syndical dont je suis membre très impliqué a décidé dans l'urgence de procéder au remplacement de l'inox. Nous avons demandé 4 devis et avons opté pour l'entreprise Techni***o pour un coût de 6000,== TTC et avons demandé au Syndic d'utiliser les 4500,==€ économisés sur la toiture.
Ayant de la trésorerie et devant l'urgence, le solde de 1.500,==€ n'a pas encore été appelé.
Les clés de répartitions CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES et CHARGES CHAUFFAGE n'ont pas les mêmes tantièmes.
J'ai demandé au Syndic de débiter le compte travaux 67143 des 4500,== € et de créditer le compte travaux urgent 678000 INOX de la contrepartie.
Il me répond: "NON" les copropriétaires seront crédité des 4500,==€ en passant par la reddition des comptes et l'annexe 4 et je vais éditer un appel pour le solde des 1500,== en charges chauffage.
Mais voilà en appelant ces 1500,== en charge chauffage et tenant compte que les 4500,== ont été appelés en Chrges. Gles. il résulte que certains copropriétaires pour payer plus et certains autres moins.
Voici un exemple pour Monsieur "X"
+ 255,89€ = Ce qui lui incombe réellement sur répartition des 6000,== clé chauffage.
- 205,87€ = Ce qui lui revient sur les 4500€ économisés en CCG
-------------
= 50,02€ = Solde final dû par M. "X"
Mais en appelant le solde 1500€ comme veut le faire le syndic aujourd'hui en charges chauffage il sera demandé à M "X" de payer 69,44€ c'est à dire 19,42€ de plus.
Ok les sommes ne sont pas importantes mais Ă mes yeux celĂ n'est pas Ă©quitable et logique.
Vous serait-il possible ne m'aider à trouver une régularisation sérieuse et transparente.
Car comme je l'ai dit au Syndic son appel régularisateur de 1500,== € n'est pas légitime et donc pas exigible (tout comme les 6500,= du coût de l'inox) car n'ayant pas reçu l'approbation d'une A.G.
Pour les juristes de ce forum, je les rassure....Une résolution sera portée à l' ODJ de la prochaine AG fin avril pour entériner et ratifier la décision du remplacement de l'Inox.
SVP restons uniquement sur la question comptable.
Merci pour votre aide.
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Posté - 03 déc. 2015 : 12:16:50
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la réponse est simple (au delà de la non légalité de la décision de faire).
1- faire un appel exceptionnel correspondant à la dépense du tubage (6000 €).
2- lors de l'AG, ratifier la décision du tubage au risque qu'elle ne le soit pas ratifiée 
3- lors de l'AG, prendre la décision de clôturer et approuver le compte travaux de ravalement
4- après seulement, le trop perçu du ravalement (4500 €) est versé aux comptes des personnes...
vous ne pouvez rajouter illégalité sur illégalité .... 
Si vous voulez rester totalement dans l’illégalité ou plus précisément, si vous demandez au syndic de travailler totalement dans l'illégalité  :
* le syndic inscrit au crédit du compte de chaque copro 4500 € à répartir suivant la clé charges communes générales
* le syndic inscrit au débit compte de chaque copro 6000 € à répartir suivant la clé spéciale
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JB22
Pilier de forums
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 2
Posté - 03 déc. 2015 : 13:03:52
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Je suis d' accord avec la réponse de rambouillet et les réserves émises.
Vous devez absolument traiter distinctement ces deux opérations qui n' ont aucun lien entre elles.
En dehors de la nécessité juridique il y a une nécessité pratique du fait que les opérations n'ont pas la même clé de répartition. |
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Posté - 03 déc. 2015 : 13:08:27
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jean13 : "Ok les sommes ne sont pas importantes mais Ă mes yeux celĂ n'est pas Ă©quitable et logique."
Nous voyons dans votre exemple, un CS dictateur qui impose sa propoe loi au syndic!!
1.Le CS n'a aucun droit de décider des travaux d'inox, seule l'AG peut le faire.
2. le CS n'a pas à bricoler la comptabilité de la sorte en n'apurant pas un compte de travaux. les 4500 € doivent obligatoirement être recrédité aux copros suivant leur quote-part de charges communes, APRES approbation de ce compte travaux par l'AG.
Le syndic commet une faute grave de gestion en suivant le CS.
3. Le CS a constaté que le tubage inox est percé, c'est un vieux tuyau, c'est parfait; Considérons cela comme une urgenc  , le syndic DOIT convoquer sous huit jours une AG pour approuver le devis et appeler
4. faire un appel de fonds BIDON en charges de chauffage pour le solde des 1500 e de travaux d'inox est illégal également.
5. ne pas appliquer la bonne répartiion des charges sur ces 1500 € est illégale, absurde,...
6. l'appel exceptionnel de 6000 e que propose JB22 n'est pas possible; cela n'existe pas en copro. L'AG n'a pas adopté ses travaux d'inox. le syndic n'a aucun droit d'appeler ces fonds sans cet accord.
Votre SDC marche sur la tête ! le CS ne gère pas la copropriété, c'est ici une grave dérive. Quant au syndic qui fait un appel de fonds bidon !!! dehors.
Comme écrit notre ancien JB22 illégalités sur illégalités !
je se'rai copro. dans votre résidence, je rejetterai cet appel de fonds de 1500 €, je rejetterai les travaux d'inox, et je mettrai en demeure le syndic de rembourser ma quote-part des 4500 € après approbation de ces comptes.
Le syndicat n'aura aucun moyen de me poursuivre pour cela, c'est le SDC qui paiera des DI.
ET vous nous affirmez que votre SDC marche parfaitement !!!
jena13 : Pour les juristes de ce forum, je les rassure....Une résolution sera portée à l' ODJ de la prochaine AG fin avril pour entériner et ratifier la décision du remplacement de l'Inox.
LOL ! illégalité totale. pas d'autre réponse juridique possible sur ce dossier.
Le problème exposé n'a rien comptable; Le couple CS/Syndic ne respecte pas la loi de la copropriété, c'est condamnable. |
Édité par - philippe388 le 03 déc. 2015 13:11:15 |
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 Posté - 03 déc. 2015 : 13:29:52
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citation: L'hiver approchant, le CS. syndical à pris la décision de ne pas rallumer le chauffage si cet INOX n'était pas remplacé dégageant ainsi sa responsabilité en cas d'intoxication. Le conseil syndical n'endosse jamais aucune responsabilité .... pas plus comptable que d'asphyxie |
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nefer
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Posté - 03 déc. 2015 : 13:59:30
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citation: Initialement posté par Jean13
L'hiver approchant, le CS. syndical à pris la décision de ne pas rallumer le chauffage si cet INOX n'était pas remplacé dégageant ainsi sa responsabilité en cas d'intoxication.
le CS n'a aucun pouvoir pour imposer sa décision au chauffagiste
seul le syndic peut passer un OS Ă un prestataire
voici un exemple de CS qui veut diriger Ă la place du syndic! |
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Posté - 03 déc. 2015 : 14:00:18
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ribouldingue : C'est bien le seul syndicat qui est le responsable de l'entretien de ce tubage inox.
Mais attention c'est au syndic de gérer cela, et de ne pas se servir d'un solde de fonds travaux non apurés , de ne pas faire un appel bidon en charges chauffage pour ces 1500 €, de régler rapidement ce dossier Inox en convoquant une AG en urgence, si rien n'avait été prévu pour de tels travaux "imprévus" au budget !
165 000 € de budget annuel, on peut prévoir une ligne budgétaire de 7 ou 8000 € pour ce genre d'imprévu au lieu de bricoler de la sorte en toute illégalité.
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nefer
Modérateur
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7
Posté - 03 déc. 2015 : 14:02:53
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jean13 :le syndic doit appliquer les règles de fonctionnement des copropriétés dans le domaine comptable
encore une fois, le CS ne peut pas imposer au syndic de passer des écritures comptables en dehors de la légalité!
Il serait nécessaire de lire...et relire, les textes réglementaires sur la copropriété |
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Jean13
Contributeur senior
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916 message(s)
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Posté - 03 déc. 2015 : 15:20:17
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Merci à Rambouillet et à JB22 pour leur explications comptables claires et précises.
Quant aux autres j'ai demandé de rester sur le plan comptable et non divaguer sur le juridique.
Je vous apporte quand mĂŞme une explication:
- Les travaux toiture se sont terminés fin août
- Nous avons essayé d'avoir des devis d'urgence mais vous savez très bien qu'en août et septembre la France est paralysée par les congés.
- Mi Octobre nous avons reçu les devis ......
- Fin octobre 50% des copropriétaires demandaient la remise en chauffe refusée pour des questions de sécurité.
- Oui le CS et le syndic peuvent ĂŞtre tenus pour responsable en cas d'accident
- Rien n'a été imposé au Syndic tout a été fait en accord avec lui
- Je précise que le CS à régulièrement tenu informé l'ensemble des copropriétaires qui ont tous été d'accords avec le CS/Syndic
- Notre copro est constituée de personnes intelligentes qui apprécient les efforts du CS.
- Vous vous voyez convoquer une AG en Août pour un problème urgent ? Coût totalement inutile de 1800,==€ en sus dès lors que l'ensemble des copropriétaires et d'accord ?
- Ne sommes nous pas lĂ pour trouver des solutions ? Qu'aurions nous fait fin Octobre , Novembre avec le froid ?
Respecter et appliquer les lois stricto sensus vous avez certes raison, mais çà c'est pour les copropriétés à problèmes pas pour la notre. Laissez nous donc nous gérer et interpréter les textes , tous CS et copropriétaires comme nous l'entendons dès lors que nous nous entendons plus que bien entre-nous surtout dans des cas d'urgence comme ce fut le cas.
Autre précision : Rien n'a été imposé au Syndic avec qui nous travaillons également en parfaite harmonie et avec qui nous avons choisi de résoudre le problème dans l'urgence avant de penser à la comptabilité qui sera régularisée dans les règles de l'art.
Je réitère mes remerciements à Rambouillet et JB22 pour être resté dans le cadre comptable car je connaissais déjà la question juridique et m'attendais aux réponses d'un certain qui se reconnaîtra.
Bye and thanks
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Posté - 03 déc. 2015 : 15:43:04
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Jean13 :" Respecter et appliquer les lois stricto sensus vous avez certes raison, mais çà c'est pour les copropriétés à problèmes pas pour la notre. Laissez nous donc nous gérer et interpréter les textes , tous CS et copropriétaires comme nous l'entendons dès lors que nous nous entendons plus que bien entre-nous surtout dans des cas d'urgence comme ce fut le cas."
Bien sur, tout le monde il est content !!!
J'ai connu ce genre de dérive avec un CS dictateur qui fait sa propre loi, un syndic aux ordres, et des copros moutons ! Etes vous sur que cette copro fonctionne correctement.
La loi c'est pour tout le monde, c'est la base même d'une bonne démocratie, ce n'est pas le cas de votre SDC.
Jean13 : "Quant aux autres j'ai demandé de rester sur le plan comptable et non divaguer sur le juridique."
C'est oublier que le copropriété c'est 90% de juridique.
Un rappel à la loi n'est pas de la divagation. ET chacun répond aux questions comme il l'entend.
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 03 déc. 2015 : 16:22:11
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citation: Initialement posté par philippe388Jean13 :" Respecter et appliquer les lois stricto sensus vous avez certes raison, mais çà c'est pour les copropriétés à problèmes pas pour la notre. Laissez nous donc nous gérer et interpréter les textes , tous CS et copropriétaires comme nous l'entendons dès lors que nous nous entendons plus que bien entre-nous surtout dans des cas d'urgence comme ce fut le cas." Bien sur, tout le monde il est content !!! J'ai connu ce genre de dérive avec un CS dictateur qui fait sa propre loi, un syndic aux ordres, et des copros moutons ! Etes vous sur que cette copro fonctionne correctement. La loi c'est pour tout le monde, c'est la base même d'une bonne démocratie, ce n'est pas le cas de votre SDC. Jean13 : " Quant aux autres j'ai demandé de rester sur le plan comptable et non divaguer sur le juridique." C'est oublier que le copropriété c'est 90% de juridique. Un rappel à la loi n'est pas de la divagation. ET chacun répond aux questions comme il l'entend. SVP arrêtez avec vos "tous pourris", dictateur, etc etc.... attention vous montez en puissance à quand allez-vous me traiter de "nazi " ?
Oui notre copro fonctionne à merveille ne vous en déplaise.
Seriez vous jaloux ?
SVP évitez vos attaques systématiques et gratuites, pour faire étalage de votre savoir, Un peu de modestie SVP.
ici sur ce forum le dictateur c'est vous lisez donc vos messages aux autres intervenants...ce n'est pas la 1° que vous êtes rappelé à l'ordre.
J'ai demandé de rester sur le comptable veuillez donc respecter ma demande.....Si j'avais eu besoin de juridique je vous aurais "sifflé"
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Édité par - Jean13 le 03 déc. 2015 16:25:15 |
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Posté - 03 déc. 2015 : 16:57:17
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jean13 : dès que l'on rappelle la loi et son respect, cela énerve des énergumènes comme vous !
Respecter la loi, ce n'est pas la dictature !
On ne fait pas sa propre loi en copropriété. Les visiteurs recherchent des conseils sérieux sur la vie en copropriété, pas des conseils de zapper la loi, de bidouiller les comptes, ......
Il n'y a pas de règlement comptable possible pour masquer les irrégularités et l'incompétence dans la gestion de votre dossier.
Attendez donc le jour ou vous aurez un copropriétaire avocat ou juriste !
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Jean13
Contributeur senior
France
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Posté - 03 déc. 2015 : 17:21:05
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@ Phill388
Vos termes de 'dictateurs' vos 'énergumènes' 'magouilles' et j'en passe sont blessants voire humiliants.
Nous avons œuvré avec le syndic au mieux que nous pouvions dans l'urgence pour remettre le chauffage en marche car réclamé par de nombreux copropriétaires.
Si nous voulions "bidouiller, magouiller, trafiquer, bidonner, tricher, comme vous l'affirmer péremptoirement, je ne serais pas venu demander de conseils sur ce forum.
Je remercie ceux qui ont répondu avec courtoise et qui m'ont apporté des explications sérieuses.
Je ne vous permets donc pas de m'attribuer ces qualificatifs et vous réclame un peu plus de respect.
Grâce à vous et comme à votre habitude conflictuelle, ce topic dégénère et je demande à la modération de bien vouloir le clôturer tout ayant été dit sur le plan comptable.
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 03 déc. 2015 : 17:33:32
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Le droit guide la comptabilité. Il tient compte de la pratique.
citation: Ok les sommes ne sont pas importantes mais Ă mes yeux celĂ n'est pas Ă©quitable et logique.
Vous serait-il possible ne m'aider à trouver une régularisation sérieuse et transparente.
Car comme je l'ai dit au Syndic son appel régularisateur de 1500,== € n'est pas légitime et donc pas exigible (tout comme les 6500,= du coût de l'inox) car n'ayant pas reçu l'approbation d'une A.G.
Les observations du syndic sont pertinentes et doivent être respectées.
Il importe peu que les sommes appelées diffèrent d'un copropriétaire à l'autre dès lors que les écritures comptables sont correctes.
Compte tenu de ce que vous dîtes de l'ambiance interne il suffit que le syndic joigne à son appel une note explicative validée par le CS.
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Posté - 03 déc. 2015 : 17:39:38
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citation: Respecter et appliquer les lois stricto sensus .../... c'est pour les copropriétés à problèmes pas pour la notre. On est sur un forum juridique, vous pouvez toujours crier mais le lecteur doit ne pas se persuader qu'il est possible de faire comme vous, ne vous en déplaise. |
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Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
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Posté - 03 déc. 2015 : 18:11:12
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citation: Initialement posté par JPM
Le droit guide la comptabilité. Il tient compte de la pratique.
Merci Oui on est en plein dans la pratique mais certains ne le voient pas ainsi.
citation:
Les observations du syndic sont pertinentes et doivent être respectées.
Il importe peu que les sommes appelées diffèrent d'un copropriétaire à l'autre dès lors que les écritures comptables sont correctes.
Compte tenu de ce que vous dîtes de l'ambiance interne il suffit que le syndic joigne à son appel une note explicative validée par le CS.
Je ne suis pas inquiet, les relations SYNDIC/ C.S. / COPROPRIÉTAIRES sont excellentes tout sera réglé dans la plus parfaite transparence et équité.
Une résolution sera portée à l' ODJ de la prochaine AG et tout rentrera dans l'ordre sans bidouiller, trafiquer comme certains se plaisent à dire.
Comme vous l'avez dit il y a la loi , l'urgence et la pratique mais surtout pas de dictateurs ni de pratique délictueuse.
Merci encore
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Franck1966
Contributeur vétéran
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16
Posté - 03 déc. 2015 : 19:04:57
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Jean13, j'aurai fait la mĂŞme chose que vous (et donc la mĂŞme erreur).
Par contre, une question :
si la réception des travaux de toiture a été faite, ne pouvez-vous pas dire au syndic de mettre l'argent restant sur un compte travaux, s'en servir ensuite pour d'autres travaux et donc votre tubage inox ??? surtout que vous avez certainement eu la clairvoyance de dire lors de la décision de refaire la toiture en AG, si une ristourne était accordée (travaux effectués plus rapidement que prévu), cette somme serait mise sur un compte travaux.
Qu'en pense nos spécialistes en droit ? (aie, je sens la guillotine ...) |
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Posté - 03 déc. 2015 : 20:20:59
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franck1996 :" si la réception des travaux de toiture a été faite, ne pouvez-vous pas dire au syndic de mettre l'argent restant sur un compte travaux, s'en servir ensuite pour d'autres travaux et donc votre tubage inox ??? s"
ET non, c'est illégal !! ne suivez pas l'exemple du SDC de jean13 .
Le solde positif d'un compte travaux DOIT être rendu aux copropriétaires APRES l'apurement de ce compte travaux.
Le syndic ne peut pas se servir de ce solde positif pour d'autres travaux. SEULE l'AG décide en copropriété. Le CS n' aucun pouvoir de décision la dessus.
EN copropriété c'est simple, le syndic ne peut pas appeler un seul Euros dans décision de l'AG.
Le budget ne peut pas être dépassé. Un ajustement du budget doit être voté par l'AG.
Les fonds de travaux hors budget article 14.2 ne sont destinés qu'aux travaux adoptés par l'AG.
D'ou l'importance de faire un bon budget an prévoyant des imprévus comme ces travaux d'inox. 10 000 e d'imprévus pour le budget de jean13 de 165 000 €c c'est normal.
Une question à laquelle jean13 pourrait répondre: quid de l'avance de trésorerie ( fond de roulement ) ? avec un tel budget elle pourrait être au maximum de 27 500 € ( 1/6 du budget), a t'elle déjà été "mangée" avec d'autres imprévus ?
Cette avance pouvait payé ces travaux d'INOX, en respectant la loi !
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Posté - 03 déc. 2015 : 20:46:12
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citation: si la réception des travaux de toiture a été faite, ne pouvez-vous pas dire au syndic de mettre l'argent restant sur un compte travaux, s'en servir ensuite pour d'autres travaux et donc votre tubage inox ??? Pendant un temps on a parlé d'un compte ouvert pour une décision de travaux exceptionnel. IL me semble que c'est encore dans l'air même si ca risque de se calmer.
Inutile de dire que le mélange des travaux avec les remboursements de A qui vont a B n'a rien de légal. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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19
Posté - 03 déc. 2015 : 20:57:03
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Philippe388, s'il a été évoqué en AG qu'il pourrait rester une "soulte", elle pourrait être rendue aux copropriétaires sous forme de réserve en compte de travaux ???
Cette soulte exemple bel et bien: nous venons de changer une chaudière 54000€, après avoir appelé 10000€ par an depuis 5 ans.
Pendant le chantier, le commercial me dit que le chantier avance plus vite que prévu, et que le cuvelage du conduit de cheminée n'a pas finalement à être augmenté, gain pour la copro de 4500€. Et vous croyez qu'il faut les rendre aux copropriétaires ????????
Je vais me faire certainement huer (sauf par Jean13, peut-être) mais j'ai demandé au syndic de les mettre sur le compte de travaux futurs( ).
Pourquoi rendre, pour rappeler dans quelques jours ?
J'entends et comprends la rigueur des lois et des syndics, mais personne n'est lésé ... |
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Jean13
Contributeur senior
France
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Posté - 03 déc. 2015 : 21:13:21
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Eh oui Francky
votre cas est similaire voire identique au mien .
Que vous a répondu le syndic suite à votre demande ?
Oui c'est stupide pour ne pas dire idiot de rembourser pour appeler ensuite en fin de compte c'est toujours des travaux .....bref faut respecter la loi, que la loi, rien que la loi , toujours la loi dixit Phill388, pondue par nos illustres législateurs qui avec leurs lois ne font que compliquer inutilement les choses.
Faites attention vous risquez d'ĂŞtre taxe de magouilleur, de bidouilleur, de trafiquer les comptes, de dictateur et peut ĂŞtre de fasciste ou de nazi.
Mon cas au moins vous servira à ne pas faire les mêmes erreurs que moi qui croyais bien faire et que la compta d'une copropriété était aussi simple que celles de mes 4 sociétés.
veillez à ne pas vous faire lyncher ou guillotiner par les cerbères de ce forum qui au lieu de vous dire les choses gentiment vous agressent avec force et haine au lieu de vous conseiller
Bonne chance.
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