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 Sujet  |
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zaroc
Contributeur senior
610 message(s)
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 Posté - 03 déc. 2015 : 10:21:40
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Bonjour
Dans ma copro pour l'AG, en dehors des annexes 2 et 3 (comptes de gestion...)peu lisibles si l'on n'est pas allé contrôler les comptes et récupérer le relevé des dépenses ( doc sans légalité mais plus explicite ), il n'est joint aucun document permettant de savoir ce qu'on approuve. Je pense à l'état individuel de répartition des comptes ( obligatoire selon moi ) ou le relevé des dépenses cité plus haut. Est ce un motif d'annulation de l'approbation des comptes? Dit autrement, quel est le minimum obligatoire pour ne pas courir le risque de voir les comptes annulés à la demande d'un opposant ou défaillant?
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Posté - 03 déc. 2015 : 12:04:23
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« Article 11 du dĂ©cret
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;
10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;
11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ;
12° Le projet de convention et l'avis du conseil syndical mentionnés au second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ou la teneur de la délégation prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de ce même article ;
13° La situation financière du ou des services dont la suppression est envisagée en application de l'article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965.
II.-Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;
6° L'état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblĂ©e des copropriĂ©taires. » |
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Posté - 03 déc. 2015 : 12:10:55
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zaroc : le CS est chargé de vérifier les comptes et pour cela le syndic a obligation de fournir tous les documents : liste de dépenses, GL, relevés de comptes bancaires, balances, annexes, factures, contrats, compte de travaux 14.2 hors budget.
Difficile de faire un controle sérieux sans ces documents.
La TRES grande majorité des syndics joignent à la convocatio le relevé des dépenses, et les relevés des comptes travaux. Ce sont des documents que les copros doivent avoir.
La répartition des comptes perso. avant approbation est une obligation, elle est jointe à la convocation.
Les annexes sont obligatoires, et il est vrai qu'il est toujours difficile pour les copros de comprendre ces docs, sans la liste de dépenses.
Le CS doit exiger du syndic que cette liste de dépenses soit jointe à la convocation. C'est un doc. que tous les programmes comptables mettent 2 second à produire.
le minimum obligatoire est fixé par le décret de 1967 :
Article 11
Modifié par Décret n°2013-205 du 11 mars 2013 - art. 4
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes
............................. |
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JB22
Pilier de forums
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4457 message(s)
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3
Posté - 03 déc. 2015 : 12:49:05
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Le relevé détaillé des comptes de charges n' est pas obligatoire.
Les copropriétaires ont la possibilité de vérifier les factures et les pièces justificatives des charges entre la date de convocation et l' assemblée générale suivant les modalités définies en A.G.
L'approbation des comptes ne vaut pas approbation des répartitions individuelles, dans ces conditions un copropriétaire opposant a peu de chance de voir annulée l' A.G. pour le seul motif de l' absence de son décompte annuel. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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2096 message(s)
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Posté - 03 déc. 2015 : 14:06:34
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tout à fait d'accord avec JB22, sur la convoc figurent les postes, mais pas chaque facture y afférant.
Mais si le CS a fait son job de contrĂ´le des comptes, mĂŞme si, au pire, le syndic avait omis de le joindre Ă la convoc, les comptes devraient quand mĂŞme ĂŞtre bons.
Mais je n'ai jamais vu une convoc sans les comptes de charges.
Par contre concernant le copropriétaires, seuls les soldes des comptes sont indiqués, à date de valeur de fin d'exercice. |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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5
Posté - 03 déc. 2015 : 16:33:10
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"Par contre concernant le copropriétaires, seuls les soldes des comptes sont indiqués, à date de valeur de fin d'exercice."
C'est normal, c' est la situation à la fin de l' exercice qui doit être présenté à l' approbation des copropriétaires, telle qu' elle figure dans l' annexe 1 (Après répartition). |
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zaroc
Contributeur senior
610 message(s)
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6
Posté - 04 déc. 2015 : 08:49:01
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Merci pour toutes vos infos. J’en déduis que les comptes sont à approuver par les copros( avec peu de chance de faire annuler cette approbation ) même s’ils ne disposent de rien ou seulement de l’état financier + compte de gestion général ( annexe 2 illisible) qui sont les seuls docs obligatoires. Pourtant ce même art 11 du décret de 67 dit en II : à joindre à l’OdJ pour l’info des copros en vue de l’approbation des comptes, le projet d’état individuel de répartition de chaque copro. Alors obligatoire ou pas ce document? obligatoire mais si pas fourni, pas de sanction? |
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Posté - 04 déc. 2015 : 09:26:33
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citation: ou seulement de l’état financier + compte de gestion général ( annexe 2 illisible)
NON, il doit y avoir l'annexe 3, plus lisible et détaillé et les annexes 4 et 5, même s'il n'y a pas de travaux.
Quant au projet individuel de répartition, il est obligatoire, mais le législateur n'a prévu aucune sanction.
La seule sanction réside dans le maintien ou non de ce syndic qui ne respecte pas les textes, ici mais aussi dans d'autres domaines, peut-être... |
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annulation de l'approbation des comptes 
