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ESTEPHE
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 Posté - 14 déc. 2015 : 09:57:43
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Bonjour 
Notre AG a toujours lieu en mars et je commence à réfléchir à la réunion préparatoire avec le syndic.
En mars 2016, nous voterons le budget 2017.
Le fonds de travaux étant obligatoire en 2017, il faudra sans doute le prévoir au budget 2017 à la prochaine AG de 2016.
Merci de bien vouloir me le confirmer.
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JB22
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1
Posté - 14 déc. 2015 : 13:43:40
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Le décret d' application n' &étant pas encore paru il est prudent de s' abstenir, rien ne presse, d' autant que cela ne fait pas partie des charges courantes. |
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Franck1966
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 2
Posté - 14 déc. 2015 : 18:19:43
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Ce fond ne sera que de 5%, donc selon la copro ce montant pourrait être ridicule par rapport aux travaux que vous pourriez envisager ...
Autant prévoir une simple augmentation dans le poste travaux en attendant le décret ...
Et n'oubliez pas que ce montant serait "perdu" si vous vendez votre appartement car lié à la copro ! |
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Posté - 14 déc. 2015 : 18:28:51
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franck1966 :"Autant prévoir une simple augmentation dans le poste travaux en attendant le décret ..."
Encore une invention sur une question précise !! Une augmentation du poste travaux ???? qu'est ce que c'est que ce poste travaux ? 
Un article de loi la dessus.
Le sujet est le vote d'une avance pour travaux futurs, loi ALUR, qui va remplacer et modifier celle existante. Cette avance ne sera plus remboursable mais attachée au lot. |
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Gédehem
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4
Posté - 14 déc. 2015 : 18:57:41
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Ce fonds de réserve "travaux" est indispensable !
Il l'est depuis toujours, chacun étant à même de constater la difficulté de financement de gros travaux, type ravalement des façades ou réfection/étanchéité toiture.
On l'a vu lors de la mise en conformité des ascenseurs, : beaucoup ont "tiré la langue" .....
5% "du budget" et une indication, un seuil mini : rien n'empeche le syndicat de décider autre chose.
Il est pour le moins curieux de constater que très peu de copropriétaires (aucun ?) ont ce soucis, bien connu pourtant dans le monde de l'entreprise : " Amortissement/investissement", avec chaque année une somme 'mise de coté' destinée à maintenir/renouveler (voire améliorer) tant les matériels que les locaux dont elle est propriétaire.
Confusion sans doute entre travaux "entretien courant" prévus au budget chaque année et "réfection/conservation" décidés ponctuellement, périodiquement ....
Avec une constante, trop souvent occultée dans nos contrées et son sacro-saint "accession à la propriété".
Ëtre propriétaire suppose/impose d'en avoir les moyens !
Que l'on soit en propriété individuelle ou en copropriété.
Plus encore en copropriété, où c'est le groupement qui est chargé de l'entretien et de la réfection, donc y compris contre le choix de quelques uns qui n'en auraient pas les moyens. |
Édité par - Gédehem le 14 déc. 2015 19:03:31 |
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ESTEPHE
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5
Posté - 15 déc. 2015 : 09:20:28
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Merci de vos commentaires et avis.
Bien d'accord avec Gédehem, ce fonds est indispensable mais beaucoup de copropriétaires n'en voient pas la nécessité.
Beaucoup, âgés, se disent que leurs héritiers recevront ce bien et que s'il y a des travaux à faire, ce sera à eux de les financer. D'autres, bailleurs, n'ont pas forcément envie de voir leurs revenus amputés.
Je suis bailleur dans une autre copropriété de 40 ans. A force de retarder d'année en année les travaux indispensables, la résidence ne présentait plus une belle apparence et il était devenu de plus en plus difficile de trouver des locataires "biens".
Finalement, il a fallu prendre le taureau par les cornes et faire ce qui avait été négligé pendant des années.
Si bien qu'en l'espace de 4 ans, on a fait le ravalement, changé le PVC des sols, posé de la toile de verre sur les murs, changé la porte d'entrée, refait l'étanchéité du toit.
Dur, dur pour certains ! Mais on s'en est sorti.
Si le fonds de travaux avait existé, les travaux auraient été étalés dans le temps et décidés en toute sérénité et sans problèmes de financement.
Savez vous si le décret va bientôt sortir ?
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ESTEPHE
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Posté - 15 déc. 2015 : 11:03:07
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JB22 merci de m'avoir répondu mais êtes vous sûr qu'un décret doit être publié sur ce point ?
Je viens d'aller sur le site de l'ARC et j'ai trouvé un document très intéressant "Tableau de synthèse. Nouvelles dispositions de la loi ALUR qui ne sont pas d'application immédiate".
Toutes les dispositions sont indiquées et quand un décret doit intervenir, cela est précisé.
Pour le fonds de travaux, il est écrit "Entrée en vigueur : 1er janvier 2017" sans mention de décret.
Qu'en est il exactement ? Décret ou pas ?
Si pas décret, vote obligatoire AG 2016 pour budget 2017 ou pas ? |
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Posté - 15 déc. 2015 : 12:21:09
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a ma connaissance pas de décret à attendre .... ou j'ai mal lu quelque chose (c'est possible) :
Article 14-2 de la loi (différé au 01/01/2017)
I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.
Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.
IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :
1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ;
2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. |
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JB22
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Posté - 15 déc. 2015 : 13:16:41
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D' accord avec Rambouillet, il n' est pas nécessaire d' attendre un décret d' application, mais le syndicat n' a pas l' obligation de décider de constituer une avance travaux supérieure à 5 % du Budget annuel.
Le syndicat doit voter le pourcentage à consacrer à la constitution du fonds travaux, mais s' il ne prend aucune décision en 2016, il devra consacrer, en 2017, au financement du fonds travaux 5 % minimum, du budget 2017, exigibles aux mêmes dates que les appels de fonds pour charges courantes.
En résumé, le budget des charges courantes est voté dans les conditions habituelles, le syndicat votant, dans un vote distinct, le montant en pourcentage du budget, à consacrer au financement du fonds travaux. |
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Gédehem
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Posté - 15 déc. 2015 : 15:58:37
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La disposition prévue s'applique au 1.01.2017. Pas de décret à attendre.
Un point :
"Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1."
C'est un seuil mini qui a été retenu !
Sur lequel il faut ouvrir les yeux.
Mettons un syndicat lambda de 20 lots dont le budget annuel serait de 50.000 €
Nos 5% = 2500 €, soit pour chacun des 20 copropriétaires entre 80 et 120 € de financement annuel...
Vous parlez d'une somme lorsqu'il s'agira de réaliser le ravalement avec une quote part de 2 ou 3000 € dans les 2 ou 3 ans qui viennent !! 
Il serait donc pertinent de partir de l'age du bâti, de son entretien sérieux ou non (son état), de la proximité ou non de travaux importants à 3 ou 5 ans, le tout déterminant la part qu'il faudrait consacrer à ce fonds travaux.
Peut être que sur les 3 ou 4 ans il faudrait y consacrer 8 ou 10%, constituant un fonds conséquent, ce qui évite d'avoir à sortir tout d'un coup, en 3 mois, ces 2 ou 3000 € nécessaires aux travaux.
Ensuite, les gros travaux ayant été réalisés, on adopte un régime de croisière, avec 5 ou 6%, sachant qu'il n'y aura pas de gros travaux dans les 5 ou 8 années qui suivent.
Ce qui oblige le syndic, mais surtout le CS, à se pencher très sérieusement sur le calendrier d'entretien de l'immeuble (état des travaux passés), sur un calendrier prévisionnel de ces gros travaux périodiques à venir.
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JB22
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Posté - 15 déc. 2015 : 16:37:39
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De Gedehem:
"C'est un seuil mini qui a été retenu !
Sur lequel il faut ouvrir les yeux."
Vous avez raison sur le plan d' une bonne gestion prévisionnelle, mais les dispositions légales ne militent pas pour une augmentation de la dotation du fait que les copropriétaires rechignerons à voter des avances, attachées au lot, à fonds perdus en cas de vente, la "récupération" étant aléatoire,
S' ajoute également que les copropriétaires devront payer d' avance, sans pouvoir bénéficier de prêt copropriété. |
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Gédehem
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Posté - 15 déc. 2015 : 21:44:05
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De quelle "récupération" parlez vous ???
Vendre avec 0 de réserve ou 1500 € n'a pas le même "prix" !
S'agissant de réaliser des travaux, les copropriétaires paient toujours d'avance ! En 3 mois ou sur 5 ans.
Il y a toujours possibilité d'obtenir un prêt, réserve travaux ou pas.
Les fonds versés ne sont pas perdus, puisqu'ils servent au financement de travaux. Si la vente intervient avant leur réalisation, c'est un bonus pour le vendeur. (*)
(*) tous les syndicats étant soumis aux mêmes règles, une éventuelle majoration du prix de vente tenant compte du fonds travaux n'aura aucun impact global sur le marché.
Si l'état daté mentionne un ravalement dans les 2 ou 3 ans, l'absence d'une réserve travaux fera partir les candidats ou baisser le prix.
Le même bien avec des travaux envisagés et une réserve de 1500 ou 2000 € ne fera plus fuir .....
NB : restera l'aspect fiscal, ce fonds de réserve ne devant pas être soumis aux taxes et impôts liés à la vente : il n'est pas "vendu". Le législateur devrait être saisi !
Certes, pour 1500 ou 2000 € on est à la marge. |
Édité par - Gédehem le 15 déc. 2015 21:48:48 |
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ESTEPHE
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Posté - 16 déc. 2015 : 10:08:56
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Merci de vos explications très claires.
Bien que cela soit obligatoire, il faudra convaincre les autres copropriétaires et l'argument de Gédehem me servira quand je rédigerai mon rapport d'activité : travaux à prévoir et fonds de réserve existant ne sont pas un repoussoir pour l'acheteur, au contraire.
Donc, le fonds de travaux est bien à prévoir dans le budget 2017 voté lors de l'AG 2016 ?
Questions :
- si on remarque que le syndic ne l'a pas prévu dans les documents qu'il envoie avant la réunion préparatoire de l'AG 2016, on peut (doit) l'exiger ou en attend l'AG de 2017 et on rectifie le budget ?
Si ce n'est pas voté en 2016, l'appel de fonds de janvier 2017 n'en tiendra pas compte et son montant sera intégré dans les autres appels de fonds de l'année ?
- quelles sanctions pour le syndicat qui ne le prévoit pas, au plus tard en 2017 ?
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Édité par - ESTEPHE le 16 déc. 2015 10:21:41 |
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Gédehem
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13
Posté - 16 déc. 2015 : 13:06:39
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... le syndic ne l'a pas prévu dans les documents qu'il envoie avant la réunion préparatoire de l'AG 2016, on peut (doit) l'exiger ou en attend l'AG de ...
Pardon, mais c'est là une curieuse question !!
La réunion préparatoire à l'AG n'est pas à sens unique, tout devant venir du syndic, le CS réduit au rôle de "caisse enregistreuse".
C'est au contraire un lieu de concertation/coordinnation, au cours de laquelle chacun vient avec ses propositions d'ODJ.
Il y a les questions classiques, habituelles (comptes, BP, syndic, CS) et toutes celles apportées par les uns et les autres.
Comme les travaux, pour lesquels le CS aura élaboré un descriptif, sollicité des propositions, les devis étant mis sur la table lors de cette réunion.
Si le CS souhaite qu'un fonds travaux soit mis en place en 2016, à lui de faire une proposition, avec rédaction de la question à inscrire.
Il est pertinent d'informer les copropriétaires de cette réunion prépa (note du CS), afin qu'il puisse faire connaitre les questions dont ils demandent l'inscription. Questions portées par le CS lors de la réunion.
L'ODJ défini en commun à la fin de la réunion sera notifié au syndic, "pour confirmation", dès le lendemain de la réunion.
On ne sait jamais ....
Au travail !! |
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Franck1966
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14
Posté - 16 déc. 2015 : 23:19:19
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Sans vouloir dire de bêtises, la somme versée dans ce fond de travaux ne pourra être récupérée en cas de vente du bien.
Vous dites qu'il faut mettre de l'argent en adéquation avec la grosseur de la copro , je dis oui, MAIS si vous placez 1000€ dans ce fond, vous les donnez si vous vendez
Alors que si vous le répartissez sur les postes de travaux dans l'année, ils ne seront pas perdus !
Ai-je raison ? |
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Posté - 17 déc. 2015 : 07:23:07
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citation: Alors que si vous le répartissez sur les postes de travaux dans l'année, ils ne seront pas perdus !
ON ne parle pas de la même chose : les fonds travaux sont prévus à l'origine pour préparer de gros travaux d'entretien (ascenseur, chaudières, façades, etc...), voir des travaux d'amélioration, mais pas des travaux de gestion courante : remplacement d'une poignée cassée.
Pour ma part, je reste persuadé, sauf à ce qu'un juge dise le contraire (saisi par qui ?) :
une AG peut :
* voter des fonds travaux tels que prévus par la loi, non remboursable à la vente
* voter (par une décision volontaire) des "avances" travaux remboursables en cas de vente
certes, il faudra gérer deux fonds....
car comme vous le dites, des fonds non remboursables se négocieront difficilement à la vente, surtout si le secteur n'est pas "tendu"...
vaut-il mieux des copros qui votent le mini (5%) pour ne pas perdre d'argent en cas de vente, ou des copros qui économiseront un peu plus sur un autre compte sachant qu'ils le récupéreront (au risque d'un clash à la signature de l'acte ... ).
dernière question : au 01/01/2017 : quid des avances actuelles, restent-elles avances, deviennent-elles des fonds attachés au lot ?.... ne risquons nous pas d'avoir des décisions de rendre ces avances avant qu'elles ne soient attachés au lot. |
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ESTEPHE
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Posté - 17 déc. 2015 : 08:50:05
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Bonjour
Gédehem. Rassurez vous, notre conseil syndical prépare toujours avec soin la réunion préparatoire avec le syndic en apportant ses propres mises à l'ordre du jour et on discute très librement. Nous avons déjà à plusieurs reprises fait faire quelques modifications au budget présenté.
En ce qui concerne ma question sur le fonds de travaux, je me suis sans doute fait mal comprendre. Je voulais savoir si dès 2016 pour le budget 2017, on pouvait demander, lors de la réunion préparatoire, au syndic d'ajouter le fonds de travaux s'il ne l'avait pas prévu. Ou doit on attendre 2017 ? Je suppose que oui (possible en 2016) mais, néanmoins, j'aimerais bien avoir une confirmation.
Il est vrai que des copropriétaires sont réticents car ils ne récupèreront pas leur mise en cas de vente.
Ce que dit Rambouillet est vrai, ils seront plus favorables à faire des avances remboursables.
Mais cela sera t il encore possible ? LÃ est la question.
Il est peut être urgent d'attendre, sous peine de se faire mal voir par certains copropriétaires
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Gédehem
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17
Posté - 17 déc. 2015 : 08:51:28
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MAIS si vous placez 1000€ dans ce fond, vous les donnez si vous vendez
On ne "donne" rien du tout !!!
Si vous vendez votre Mercedes toute nue elle n'aura pas le même prix que la même avec attache remorque, galerie sur le toit et 4 pneus neige !
Que l'acheteur sera bien content d'avoir en plus de la Mercedes toute nue !
TOUS les syndicats devant disposer de ce fonds travaux, 2 appartes similaires disposant l'un d'une réserve de 1500 € pour travaux et l'autre de 300 € avec ravalement à suivre n'auront pas le même attrait, le même prix. |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2015 08:52:10 |
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JB22
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18
Posté - 17 déc. 2015 : 09:28:50
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"Si vous vendez votre Mercedes toute nue elle n'aura pas le même prix que la même avec attache remorque, galerie sur le toit et 4 pneus neige !"
Cela fait partie de l' aspect extérieur, critère d' appréciation de la valeur vénale du bien.
", 2 appartes similaires disposant l'un d'une réserve de 1500 € pour travaux et l'autre de 300 € avec ravalement à suivre n'auront pas le même attrait, le même prix."
Ce n'est pas une certitude d' où l' inquiétude des copropriétaires en cas de vente.
D' autre part dans l' acte, il faudra déclarer à part le "remboursement" intégré dans le prix (?) pour éviter de payer des taxes sur le prix global.
En résumé, pour ma part:
Oui, pour la constitution obligatoire d' un fonds travaux minimum de 5 % du budget annuel.
Non, à un fonds attaché au lot. |
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ESTEPHE
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Posté - 17 déc. 2015 : 09:37:16
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Plutôt d'accord avec vous JB22 mais on n'a pas le choix et on ne nous demande pas notre avis.
La LOI, c'est la LOI !
Que faire ? Prendre le maquis, avec notre immeuble ?
Y a t il des sanctions de prévues si les syndicats ne votent pas de fonds de travaux ? |
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Gédehem
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20
Posté - 17 déc. 2015 : 11:45:03
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Ce n'est pas une certitude d' où l' inquiétude des copropriétaires en cas de vente.
Vous rigolez ???
Ce sera noir sur blanc dans l'état daté, dans le 'pré état daté"
Aussi bien les 1500 € de réserve que le ravalement dans 2 ans .
Réserve qui, comme les 4 pneus neige ou l'attache remorque, n'a rien de subjective. |
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Fonds de travaux à voter lors de l'AG 2016 ? 
