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sonia75
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 Posté - 14 déc. 2015 : 20:53:51
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Bonsoir à tous,
J'aurais aimé recueillir vos avis concernant une problématique à laquelle nous sommes confrontés actuellement ds notre copro : il s'agit de la construction d'une petite studette dans une cour commune à jouissance privative.
Le local a été érigé il y a quelques années de cela déjà (je n'étais pas encore ds l'immeuble), et était utilisé jusqu'alors comme un bureau (sans point d'eau).
je ne sais pas si de quelconques autorisations avaient été données à cet effet.
aujourd'hui la nouvelle copro veut y installer une douche et un WC pour loger sa fille et donc creuser dans la cour pour faire les liaisons aux canalisations.
je me demande si cela est légal et d'autre part si jamais elle demande un vote à l'AG pour ce faire, peut-on demander la création d'un nouveau lot affecté à ce nouveau local d'habitation jusqu'alors non comptabilisé ?
Merci encore de vos précieux éclairages !
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Édité par - sonia75 le 14 déc. 2015 20:57:53 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 déc. 2015 : 22:31:16
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2 choses, s'agissant de construction :
- les règles administratives (dont se fiche le syndicat).
- les règles conventionnelles internes, qui elles concernent le syndicat.
Le syndicat peut autoriser le creusement et le raccordement aux réseaux, ces travaux étant conforment à la destination de l'immeuble.
Le demandeur devra présenter à l'AG un dossier descriptif précis du projet, les garanties des entreprises quant à la bonne réalisation (assurances, etc ..), sans oublier un projet de modification du RDC pour le descriptif de ce lot modifié, donc avec imputation de tantièmes supplémentaires, à calculer.
On comprend que ce projet doit se faire en concertation avec le syndic et le CS.
Tous les frais seront bien entendu à charge du bénéficiaire de cette modification de lot.
L'autorisation de l'AG peut être conditionnée à l'obtention des autorisation administrative, à une déclaration de travaux, si nécessaire. |
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sonia75
Contributeur vétéran
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 2
 Posté - 14 déc. 2015 : 23:06:58
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Merci bp Gédehem !
Concernant l'imputation de tantièmes supplémentaires, auriez vous à tout hasard un texte légal/doc de référence pour savoir dans quel cas cela s'applique ? |
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Posté - 15 déc. 2015 : 09:18:46
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sonia75 :"je ne sais pas si de quelconques autorisations avaient été données à cet effet."
Le préalable avant toutes autorisations administratives, est l'accord de l'AG : autorisation obligatoire de l'AG pour effectuer des travaux affectant les parties communes, article 25
" il s'agit de la construction d'une petite studette dans une cour commune à jouissance privative."
Une courette à jouissance exclusive EST une partie commune. Vous devez vérifier dans les PV d'AG si ce copropriétaire a demandé l'autorisation d'annexer cette partie commune, si le RDC fut modifié, ET si l'autorisation des travaux de construction furent accordée par l'AG.
L’article 25 de la loi n ° 65-557du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique que :
« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
[…] b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
[…] d) les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté […] ».
L’article 26 de ladite loi dispose que :
« Sont prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;
[…]
Elle [l’assemblée générale] ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. […] ».
Il est déduit de ces articles que la vente d’une partie commune non nécessaire au respect de la destination de l’immeuble est soumise à une majorité de deux tiers des voix (majorité de l’article 26).
Tandis que la cession d’une partie commune nécessaire au respect de la destination de l’immeuble est, quant à elle, soumise à l’approbation unanime des copropriétaires.
Majorité à l'article 26 obligatoire pour cette annexion, double majorité, c'est à à dire la majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix du SDC.
Tout copropriétaire peut demander que ces parties communes soient remises en état si aucun accord de l'AG ne fut donné pour cette annexion et cette prescription.
La prescription est de 30 ans.
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sonia75
Contributeur vétéran
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4
Posté - 15 déc. 2015 : 16:29:14
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Ok, merci beaucoup, ca va bien m aider, ce que je me rends compte, si j ai bien compris, c est que non seulement il faudra creer un nouveau lot pr cette studette mais cette copro devrait aussi payer pour l acquisition de cette partie commune ? En gros elle deviendrait proprietaire d une partie de la partie commune constituee par la cour ?
J espere que ma phrase sera suffisamment claire...
Merci encore de vos infos ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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5
Posté - 15 déc. 2015 : 19:06:26
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Il n'y a pas création sur du vide.
Sur l'ensemble immobilier, il y a agrandissement d'un lot privatif par retrait d'une fraction correspondante de parties communes.
Pour créer 17m² de surface/volume privatif, il faut retirer 17m² de surface/volume commun.
Sur cette opération de construction, il y a aliénation d'une surface partie commune, sur laquelle l'AG autorise ou non une construction selon un dossier précis et complet qui lui est présenté.
S'agissant de la modification d'un lot, il y a modification de l'EDD/RDC.
Le lot initial disparait, création d'un nouveau lot (numérotation à la suite du dernier lot), avec son nouveau descriptif, et surtout ses nouveaux tantièmes avec la part supplémentaires convenue.
Mettons le lot initial de 250/10.000°. Lui sont affectés 45/°°° correspondant à surface/volume supplémentaire, d'où ce nouveau lot affectés de 295/°°°, le syndicat comptant maintenant 10.045/10.045°°° . (vieille histoire de dividende/diviseur)
Les autres lots ne changent pas leurs tantièmes.
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Posté - 15 déc. 2015 : 19:17:50
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sonia75 : Vérifier d'abord si elle n'a pas reçu l'accord de l'AG sur cette annexion de parties communes , cette cour à usage exclusif ( ce n'est pas une cour commune à tous) et pour l'édification de cette pièce supplémentaire.
Si rien n'a été demandé à l'AG, le syndic, comme le CS aurait du réagir immédiatement pour faire cesser ces travaux, et demander une remise en état de cette cour.
Dans ce cas vous pouvez exiger du syndic que cette cour, parties communes du syndicat, soit remise en état, et cette construction retirée.
Mais si cette pièce ne gêne personne, et apparemment c'est le cas puisque personne n'a rien dit depuis des années , exiger de cette copropriétaire qu'elle demande cet accord à postériori.
C'est à dire de proposer à la prochaine AG une demande d'annexion de cette surface article 26, l'accord de l'AG pour ces travaux privatifs affectant les parties communes article 25 ( construction, ET ce raccord aux tuyaux communs); tous les frais de modification du RDC ( tantièmes), frais divers seront à sa charge.
Quant à demander un paiement !!!!! difficile après ce laxisme du syndic, du CS, et des copros. 
Cette copropriétaire ne deviendrait pas propriétaire de parties communes, mais de cette pièce privative.
sonia75 : une partie de la partie commune constituee par la cour ?
Que voulez vous dire ? vous parlez de jouissance exclusive, et d'une partie d'une cour commune à tous ?
Des copros ont la jouissance exclusive d'une partie d'une cour ? Que dit le RDC sur cette jouissance exclusive ?
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 14 janv. 2016 : 10:48:44
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citation: Initialement posté par philippe388
sonia75 : Vérifier d'abord si elle n'a pas reçu l'accord de l'AG sur cette annexion de parties communes , cette cour à usage exclusif ( ce n'est pas une cour commune à tous) et pour l'édification de cette pièce supplémentaire.
Bonjour Philippe, je reviens dans le fil avec plus d'infos.
La cour est "à jouissance à titre privatif et particulier" ds le RC.
Une partie commune est définie ds le RC comme " affecté à l'usage exclusif et particulier" et non comprise ds les parties communes (=la totalité du sol, entre autres).
Donc j'en déduis que cette cour est bien une partie commune sauf erreur ?
Aucun PV n'a donné l'accord d'annexion de partie commune et la construction.
citation: C'est à dire de proposer à la prochaine AG une demande d'annexion de cette surface article 26, l'accord de l'AG pour ces travaux privatifs affectant les parties communes article 25 ( construction, ET ce raccord aux tuyaux communs); tous les frais de modification du RDC ( tantièmes), frais divers seront à sa charge.
OK, en effet cela paraît indispensable.
Concernant les tantièmes de charge (a priori différents des tantièmes de propriété), seront-ils aussi affectés par la création de ce lot supplémentaire indépendant du lot principal et du coup on aura un recalcul des tantièmes de charges de ts les copros ? Cela s'apparente un peu à une chambre de bonne je dirai.
citation: Quant à demander un paiement !!!!! difficile après ce laxisme du syndic, du CS, et des copros.
Certes mais le terrain n'est pas gratuit... A partir du moment où personne ne s'en était rendu compte, il me semble qu'on peut tout de même demander un dédommagement (sur un prix négocié) non, d'un point de vue légal ?
citation: "Cette copropriétaire ne deviendrait pas propriétaire de parties communes, mais de cette pièce privative."[/quote]
OK mais quid de la surface sur laquelle elle a construit ? une pièce ne flotte pas ds l'air...
Mille mercis encore de vos conseils ! |
Édité par - sonia75 le 14 janv. 2016 10:53:43 |
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Posté - 14 janv. 2016 : 11:48:24
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sonaia75 :" Donc j'en déduis que cette cour est bien une partie commune sauf erreur ?"
une cour commune à jouissance privative.
Cette cour est une PARTIE commune du syndicat; ce n'est pas une cour commune à tous les copros. Elle est attachée au lot de copropriété, elle ne peut pas être cédée car ce n'est pas un lot de copropriété.
C'est une cour à jouissance exclusif à ce copros.
Cette studette a été construite par une copro précédent; ce nouveau copro est responsable maintenant de cette studette et des problèmes liés à cette construction si cell-ci n'a jamais été autorisé par l'AG.
Forcer ce nouveau copro. a payer le prix du terrain !!! difficile dans ces conditions ou le SDC n'a jamais réagi depuis des années. Le juge ira certainement dans ce sens, laxisme du SDC, car cette copro. va refuser de payer cette annexion. " on ne peut pas se prévaloir de sa propre turpide .... " vieux principe juridique.
Elle désire raccorder cette pièce aux tuyaux communs, elle va donc devoir demander l'autorisation de l'AG. Elle devrait s'informer auprès du syndic.
Sur les tantièmes, gedehem vous a répondu. On ne refait pas tous les tantièmes, on ajoute des tantièmes au total précédent.
Cette copropriétaire devait aussi s'informer sur la légalité de cette pièce qui n'existe pas au RDC, si aucun accord n'a été donné. Elle n'existe pas plus sur son acte d'achat. Elle n'ignore docn pas que cette pièce a été construite illégalement sur des parties communes à jouissance exclusive.
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Franck1966
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France
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Posté - 14 janv. 2016 : 13:34:02
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Philippe, dans une copro, nous avons vendu (la copropriété) un lot de partie commune enclavée suite à l'achat des 2 parties au rez de chaussée de l'immeuble.
Une AG extraordinaire avait été organisée par l'acheteur, qui a pris à sa charge les frais de modification du RDC. La somme a été répartie selon les tantièmes (sauf pour l'acquéreur).
Sonia, si le propriétaire ne veut pas payer, vous lui refusez l'accès à l'eau !!! Ce n'est pas une obligation de la laisser faire.
Et autant il est facile de mettre 4 murs dans une courette, il sera difficile de creuser une tranchée sans autorisation d'AG !!! |
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sonia75
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10
Posté - 14 janv. 2016 : 13:54:05
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citation: Initialement posté par philippe388Cette cour est une PARTIE commune du syndicat; ce n'est pas une cour commune à tous les copros. Elle est attachée au lot de copropriété, elle ne peut pas être cédée car ce n'est pas un lot de copropriété. citation:
Etes vous en train de dire qu'on ne peut pas vendre une partie commune ?
Ca se fait pourtant...
[quote]Sur les tantièmes, gedehem vous a répondu. On ne refait pas tous les tantièmes, on ajoute des tantièmes au total précédent.
Ok merci bien, y compris des tantièmes de charges ? [quote] Cette copropriétaire devait aussi s'informer sur la légalité de cette pièce qui n'existe pas au RDC, si aucun accord n'a été donné. Elle n'existe pas plus sur son acte d'achat. Elle n'ignore docn pas que cette pièce a été construite illégalement sur des parties communes à jouissance exclusive.
Exactement ! Elle le sait. |
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sonia75
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11
Posté - 14 janv. 2016 : 13:55:14
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Merci Franck, ça peut être une option, de tte façon ce n'est pas ds son intérêt de laisser ce local non régularisé en particulier à la revente... |
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Posté - 14 janv. 2016 : 14:34:07
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franck1966 :" si le propriétaire ne veut pas payer, vous lui refusez l'accès à l'eau !!!"
????? sur quel texte vous appuyez vous pour affirmer cela ?? Qui va perdre son procès si on applique votre méthode ? les SDC ou cette copro ??
Nous sommes en copropriété, les méthodes " maffieuses, " ne sont pas dans la loi de 1965. Le SDC n peut se faire justice soi-même !! ridicule comme proposition.
franck1966 : votre exemple ne correspond en rien à la situation de cette copro. L'AG a accordé la vente d'une partie commune, le prix de la vente est réparti entre les autres copros suivant leur tantièmes, y compris les débiteurs !
Ici, c'est une annexion de parties communes ( cour à usage exclif) qui date de plusieurs années, sans aucun accord de l'AG. Le syndicat n'a jamais réclamé une régularisation ou la remise en état de cette partie commune à usage pendant de nombreuses années; la nouvelle copro désire faire des travaux privatifs affectant les parties communes, les tuyaux, et le sol de cette cour, elle doit demander l'autorisation de l'AG? et en même temps la régularisation de cette pièce en accordant cette annexion et la construction de cette pièce.
Le syndicat aura beaucoup de mal à justifier la démolition de cette pièce, et une remise en état de cette cour après de nombreuses années de laxisme; comme demander de payer la nouvelle copropriétaire de cette pièce. Pour quelle raison la nouvelle paierait alors que l'ancienne n'a jamais été assigné pour cette construction!!
sonia75 : est-ce un nouveau procès que vous cherchez à gérer ? 
sonia75 : cette copro vendra son mot, comme le copro précédent avec cette pièce. ET c'est son problème pas le votre ni celui du SDC.
soani75 ,"Ok merci bien, y compris des tantièmes de charges ?"
DE quels autre tantièmes parlez vous ? comme le dit gedehem on ajoute les tantièmes de cette pièce aux tantièmes de charges générales de ce lot. |
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sonia75
Contributeur vétéran
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13
Posté - 14 janv. 2016 : 15:52:10
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OK, merci bien, ça m'est utile pour avancer ds ce dossier.
Je me demandais aussi :
- Cette cour à jouissance privative à titre particulier, doit-elle être entretenue par le copropriétaire ou par la copropriété en cas de soucis divers et variés ?
qui a la responsabilité de son entretien (le syndic me dit que c'est la copropriétaire, je suis dubitative) ?
- Le syndic me dit que dés lors qu'elle a la jouissance privative, elle peut installer ce qu'elle veut ds cette cour, y compris faire un jardin ou un potager, ainsi qu'installer un local "démontable" (exemple donné d'une véranda en comparaison) ?
Je ne sais pas ce que démontable veut dire, peut-être que son local est considéré comme démontable après tout... (ceci dit après l'installation d'une douche et d'un WC, je ne sais pas si le qualificatif tiendra tjs ?...)
Et qu'aucun tantième supplémentaire n'est dc à lui affecter.
Si vous avez des idées ou des infos sur ces questions, je vous en remercie grandement ! :-) |
Édité par - sonia75 le 14 janv. 2016 17:41:14 |
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sellier97
Contributeur actif
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Posté - 14 janv. 2016 : 17:06:50
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Bonjour! Quid des critères de décence dans cette "petite studette"?.. Ca pourrait en précipiter la fin si jamais elle est hors des clous!..  |
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Posté - 14 janv. 2016 : 17:58:22
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sonia75 : Le RDC va vous donner la réponse sur l'entretein de cour à usage exclusif.
Généralement l'entretien des jardins, des cours ,; .. à usage exclusif ou privatif, est à la charge du copropriétaire.
Comme c'est une aprtie commune, le copropriétaire DOIT recevoir l'accord de l'AG pour tous les travaux affectant ces parties communes : terrasse en dur, toute construction sur une bas en dur comme véranda, barbecue, piscine, bloc aire conditionné.cabane de jardins..... pour certaines de ces constructions, il s'agit aussi de l'annexion de ses parties communes, c'est pourquoi le syndic a raison de parler de construction démontable.
Une terrasse peut être démontable avec une pergola dessus ( J'ai un jardin à jouissance exclusive) avec une terrasse en bois sur plot, et une pergola de 9m2 fixés sur cette terrasse).
La pièce en dur de votre voisine n'est pas démontable, même sans douche et électricité !!
Des plantations, des pots de fleurs, une table de jardin et des chaises, un barbecue à roulette, une tente, ..... n'ont pas besoin d'une décision de l'AG.
Dans les jardins de notre résidence, certains ont des grands arbres qui existaient avant la construction de la résidence; l'entretien, l'élagage, voire l'abattage sont à la charge du SDC.
sellier97 : critère de décence ??? qu'entendez vous par là ?
De toute façon cette pièce a été construite en toute illégalité par un copro. précédent; la nouvelle copro. aurait du faire très attention à son acte de vente et à l'EDD, car elle en a maintenant l'entière responsabilité.
Un accord à postériori devra être demandé par cette copro. Tous les copros ont été satisfait de cette construction depuis des années, cet accord devra être donné. |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 14 janv. 2016 : 18:12:00
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Merci à vous.
Après un peu plus d'investigation, le local avait finalement bien reçu une approbation en AG (en tant que "cabane de jardin"). Il s'est grandement sophistiqué au fil des années, sans que sa taille ne s'élargisse toutefois.
Aujourd'hui ce local va devenir une vraie habitation (à usage privatif non locatif toutefois, mais ça ça ne ns regarde pas en tant que copros je pense) selon les souhaits de la nouvelle copro et c'est là où je me demande s'il n 'y a pas un rectificatif à faire au niveau du RC et des tantièmes (du fait du changement de "destination") ?
Peut être pas après tout !
Il est clair qu'aujourd'hui on est loin d'une cabane de jardin !
Je continue mes recherches mais je n'ai pas trouvé de réponse claire.
En général les constructions mentionnées ne sont pas de ce type et se limitent à des "pergolas, abris de jardin, terrasse...", pas à des studettes.
Je ne sais pas s'il y a une liste limitative des constructions autorisées dans ce type de partie commune ?
Je me demande aussi la différence entre "construction en dur" et "construction démontable" ?
Je vais vérifier le RC pr l'entretien de la cour (je remarque que le syndic une fois de plus parle sans vérifier...).
A quel niveau dois je regarder pr avoir cette info svp ??
Mille mercis encore de votre aide tjs pertinente ! :-) |
Édité par - sonia75 le 14 janv. 2016 18:19:08 |
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Franck1966
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17
Posté - 14 janv. 2016 : 18:20:58
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je n'avais pas lu "nouvelle copro". Si vous et le syndic avez laissé la vente se faire, sans remise en état, effectivement, cela peut être considéré comme acquis pour la nouvelle !
Depuis quand la nouvelle copro est arrivée ? pour faire détruire la structure. Car le fait d'avoir laissé faire créé un précédent dans votre copro. Tout le monde peut faire ce qu'il veut, ça passe ......... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 14 janv. 2016 : 18:27:34
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le local n'est pas mentionné à l'acte de vente ni ds le RC, juste une trace de "cabane" approuvée ds une ancienne AG remontant à assez loin... |
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Posté - 14 janv. 2016 : 18:45:52
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sonia75 : Après un peu plus d'investigation, le local avait bien reçu une approbation en AG (en tant que "cabane de jardin")
Toujours relire les pV d'AG ET le RDC avant d'agir.
Une cabane de jardin ? que dit le PV sur cet accord. Y a t'il eu un plan, une photo, ... cette cabane a t'elle été construite sur un dalle en béton, et dans ce cas l'AG a t'elle adopté ses fondations, cela changera totalement la vue dur ce dossier et es contestations possibles.
sonia75 : Je ne sais pas s'il y a une liste limitative des constructions autorisées dans ce type de partie commune ?
L'article 25 oblige l'accord de l'AG pour tous les travaux privatifs affectant les parties communes. Cela concerne aussi cette cour à jouissance exclusive,; à commencer par un trou dans un mur porteur, .....
Les constructions qui nécessitent une dalle en béton , c'est une aliénation des parties communes, accord de l'AG. : véranda, cabane de jardin, cette pièce de vie,....
En résumé : tout ce qui est démontable est admis, le reste non , sauf accord de l'AG
Il faut donc regarder quel fut cet accord de l'AG et si il fut respecté par cette copro. précédente.
sonia75 : s'il n 'y a pas un rectificatif à faire au niveau du RC et des tantièmes du fait du changement de "destination"
OUH La !!!!! changement de destination de quoi ???? cette cabane de jardin n'est pas un lot de copropriété, elle n'existe aps au RDC. Une AG a donné son accord pour une cabane de jardin. pas de tantièmes, pas de changement de destination !!
Vous partez une nouvelle fois dans tous les sens. 
Une question : le CS a t'il contacté cette copropriétaire. Cette copropriétaire a t'elle contacté le CS, le syndic pour demander conseil sur ces travaux " privatifs" affectant les parties communes, la cour.
Laisser partir cette nouvelle copropriétaire dans des travaux importants d'accès à l'eau sans l'informer qu'elle doit respecter la loi et le RDC serait pas très très sympathique si c'est pour la tacler et l'assigner ensuite. Surtout en connaissant ce dossier !
99.99% des copropriétaires ayant une jouissance exclusive d'un jardin, d'une cour, pensent qu'ils en sont le propriétaire et que tout est permis pour eux comme pour les travaux dans leur lot.
Nous avons 100 pavillons avec 100 jardins privatifs et c'est une copropriété avec un RDC. identique à un immeuble; la majorité est ignorante; tous pensent que les toits, les murs, les combles,... sont à eux, alors le jardin collé leur lot aussi.
Les veluxs, l'aménagement des combles, les poses d'AC, les vérandas, les terrasses,... doivent recevoir l'accord de l'AG. L'entretien des haies est à la charge du SDC, et chacun fait ce qu'il veut et refuse l'accès au paysagiste !! Certains élaguent ou abattent même les grands arbres alors que notre résidence à un bois classé, et l'accord de la Mairie est obligatoire pour cela.
Cette nouvelle copropriétaire est certainement de bonne foi en achetant ce lot avec cette studette- cabane de jardin; un élément fort de son achat. Elle ignore certainement que cette courette est une partie commune.
Que dit cet accord de l'AG sur cette cabane de jardin ? A quelle date fut elle construite ?
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Édité par - philippe388 le 14 janv. 2016 18:46:53 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 14 janv. 2016 : 20:08:06
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citation: Initialement posté par philippe388
changement de destination de quoi ???? cette cabane de jardin n'est pas un lot de copropriété, elle n'existe aps au RDC. Une AG a donné son accord pour une cabane de jardin. pas de tantièmes, pas de changement de destination !!
OK merci bien mais justement n'est ce pas une erreur, cette "cabane/studette" ne devrait elle pas être régularisée et inscrite au RDC avec affectation de tantièmes maintenant ?
il n'y a pas mention de dalle en béton ds le PV mais par contre st mentionnées ajout de porte et de fenêtres, ainsi qu'une rénovation de façade...
PS : savez vous où je dois regarder pr l'entretien de cette cour ds le RDC et la copropriété peut elle aussi être rendue responsable de l'entretien de cette "studette" ?
mille mercis encore pr ts vos renseignements !
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Édité par - sonia75 le 14 janv. 2016 20:13:33 |
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Construction studette cour commune ? 
