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 Posté - 14 janv. 2016 : 20:26:51
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sonia75 :" savez vous où je dois regarder pr l'entretien de cette cour ds le RDC et la copropriété peut elle aussi être rendue responsable de l'entretien de cette "studette" ?"
Vous êtes au CS; le RDC doit être votre livre de chevet. C'est une référence absolue dès lors que l'on se pose une question sur la copropriété. Chaque RDC est différent, difficile de vous donner la page, le titre, l'article et l'alinéa.
ET de quel entretien parlez vous ?
Pourquoi ce terme de studette ? c'est une pièce supplémentaire avec accès au lot ou a t'elle 4 murs et un toit ?
Vous ajoutez maintenant que l'AG a aussi autorisé la pose de fenêtre, de porte et de rénovaiton de façade !!! on est très loin de la cabane de jardin.
Cette construction dans une cour a donc bien été accordé par l'AG. Ce n'est pas une cabane de jardin.
A quelle majorité fut voté cet accord.
Il apparait maintenant que le syndic et l'AG de l"époque n'ont pas prévu de modif du RDC, d'ajout de tantièmes au lot, des frais de modif du RDC, ..... mais également d'un prix pour cette annexion que l'AG a réellement accordé sans aucune contestation dans les 2 mois cette construction.
Alors plus de prescription de 30 ans après un tel accord ! plus de prix à réclamer comme vous le dites car cette décision non contesté s'impose à TOUS dans les 2 mois de réception du PV. alors des années après
Cette copropriétaire peut demander tranquillement l'accord de l'AG à l'article 25 pour ses travaux de raccordement à l'eau. Difficile à ; l'AG de refuser sans un abus de majorité, ayant accorde cette annexion. et cette construction avec fenêtre, porte, toit, murs, .....
Cette copro a peut-être même la copie du PV qui a accordé cette construction à sa vendeuse. Lui avez vous demandé avant de vous lancer dans un contentieux avec elle ? 
PS : pas de dalle en béton, sil le sol est déjà en dur, et pas en herbe 
En tous cas cette pièce n'est pas démontable comme pourrait l'être un cabane de jardin.
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sonia75
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Posté - 14 janv. 2016 : 20:59:13
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citation: Initialement posté par philippe388
Vous êtes au CS; le RDC doit être votre livre de chevet. C'est une référence absolue dès lors que l'on se pose une question sur la copropriété. Chaque RDC est différent, difficile de vous donner la page, le titre, l'article et l'alinéa.
Oui certes mais c'est ds quelle "rubrique" ? car là je ne trouve pas :-(
citation:
ET de quel entretien parlez vous ?
entretien de la cour en cas de pb et de la studette (toiture, etc.)
citation:
Pourquoi ce terme de studette ? c'est une pièce supplémentaire avec accès au lot ou a t'elle 4 murs et un toit ?
pas d'accès au lot, elle est séparée et au fond de la cour. Complètement indépendante.
citation:
Vous ajoutez maintenant que l'AG a aussi autorisé la pose de fenêtre, de porte et de rénovaiton de façade !!! on est très loin de la cabane de jardin.
bah oui... même si le PV la qualifie "d'abri jardin" même !
citation: Cette construction dans une cour a donc bien été accordé par l'AG. Ce n'est pas une cabane de jardin. citation: Sa "rénovation" (avec chgt de la toiture) a été accordée en tant qu'abri de jardin très précisément. Dans ce cadre, le copro de l'époque a informé qu'il ajouterait porte et fenêtres, selon les propos rapportés ds le PV comme discussion ayant eu lieu entre copros. Pas logique mais bon ! citation:
A quelle majorité fut voté cet accord.
unanimité des copros présents ou représentés citation:
Il apparait maintenant que le syndic et l'AG de l"époque n'ont pas prévu de modif du RDC, d'ajout de tantièmes au lot, des frais de modif du RDC, ..... mais également d'un prix pour cette annexion que l'AG a réellement accordé sans aucune contestation dans les 2 mois cette construction.
Oui exactement ! ca a été cadeau :-) [quote] Alors plus de prescription de 30 ans après un tel accord ! plus de prix à réclamer comme vous le dites car cette décision non contesté s'impose à TOUS dans les 2 mois de réception du PV. alors des années après Ca fait moins de 30 ans mais bon j'imagine qu'on ne peut pas régulariser. Même pas pr la question du RDC et des tantièmes ? notamment à l'occasion des nveaux travaux demandés par la nvelle copro à tt hasard ? [quote] Lui avez vous demandé avant de vous lancer dans un contentieux avec elle ?
aucun contentieux en cours, je me renseigne juste avant de voter sa demande !
Comme on dit bien informé décide mieux !
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Posté - 15 janv. 2016 : 08:23:43
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sonia75 :" Ca fait moins de 30 ans mais bon j'imagine qu'on ne peut pas régulariser."
La prescription de 30 ans concerne la construction de cette pièce sans accord de l'AG, ce n'est pas le cas.
Vous dites maintenant que l'AG a adopté cette construction, mais pas les fenêtres et les portes !!! ceci fait partie d'une discussion entre copros qui figure au PV.
Difficile d'apporter des réponses si vous distillez les infos au compte goutte, infos contradictoires.
Une discussion entre copro n'a pas à figurer au PV , art ce n'est pas une décision de l'AG.
L'AG a t'elle aussi voté l'aliénation des parties communes ?
unanimité des copros présents ou représentés
Cela ne veut pas dire grand chose au sujet de la majorité; que représentait cette majorité , majorité 24 c'est sur, mais cette majorité des présents ou représentés représentail elle la majorité de tous les copros du SDC de l'article 25 ?; les 2/3 des tantièmes et la majorité des copros du SDC article 26 ?
Cette copro ET aussi le SDC doivent régulariser sa situation, mais on peut dire que cette AG a été plutot mauvaise sur ce dossier.
. Régulariser la pose des fenêtres et des portes non votée
. Régulariser le RDC, tantièmes supplémentaires pour ce lot
. Cette copro doit aussi payer un supplément de taxe d'habitation, c'est u e pièce à vivre. D'ailleurs quelle est a surface de cette pièce, hauteur sous plafond ?
................................
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sellier97
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Posté - 15 janv. 2016 : 09:45:01
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Philippe388: citation: sellier97 : critère de décence ??? qu'entendez vous par là ?
J'entends par là les critères d'habitabilité et de confort surface, équipements, etc...) qui font qu'un local a vocation de logement ou non!
Ces critères sont définis par le décret N°2002-120 du 30.01.2002 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20110729
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Posté - 15 janv. 2016 : 09:59:06
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sellier97 :votre lien concerne les locataires : article 2 Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires
Si cette copro. désire louer cette pièce, elle devra suivre ces conditions.
Si elle ne désire pas le louer, elle peut faire ce quelle veut.
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sonia75
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 Posté - 15 janv. 2016 : 10:47:24
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- Merci beaucoup Philippe de vos remarques pertinentes qui m'aident bien, je me suis mal exprimée, il faut dire que la résolution de cette AGE est rédigée un peu étrangement me semble-t-il (est elle valable du coup légalement ?), en fait il s'agissait de voter une "rénovation" d'abri de jardin sauf qu'au passage le copro a réussi à placer ses fenêtres et porte et le syndic de l'époque n'y a rien redit.
Voici le texte lisible ici :
http://hpics.li/d34053d
- Il n'y a pas eu de vote d'aliénation des parties communes en effet, toutefois difficile de dire ce qui existait avant puisque là on parle de "rénovation".
je n'ai pas pr l'instant le PV autorisant la construction initiale qui était sommaire et s'est développée au fil des années probablement.
- Le vote a été obtenu par vote des copros totalisant 5031/10000e des parties communes
- Sinon, j'ai vérifié le RDC et a priori l'entretien des parties communes est à la charge des copros (la cour étant une partie commune, elle est donc à notre charge sauf erreur, il n'y a pas de mention excluant les parties communes à jouissance privative...).
Par extension j'imagine qu'on devient aussi responsable de cette maisonnette...
Merci encore de vos lumières ! :-) |
Édité par - sonia75 le 15 janv. 2016 10:58:29 |
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nefer
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Posté - 15 janv. 2016 : 11:09:11
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ce n'est pas lors de l'AG que le propriétaire donne les éléments d'information
les documents doivent être joints à la convocation: descriptif de l'état actuel, de l'état futur, plan, nature des matériaux...
par ailleurs il faudra préciser qu'il s'agit d'un abri de jardin dont l'autorisation d'édification avait été donné à l'AG du....
avec l'implantation d'une fenetre de toit, il est évident que la destination va être l'habitation |
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Posté - 15 janv. 2016 : 11:53:38
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sonia75 :Cette résolution est totalement différente de vos propos initiaux !!!!
Cet abri de jardin/cabale/studette/bureau existe depuis bien plus longtemps, puisque le copro. a proposé une résolution complète avec rénovation, pose d'un toit, pose de velux, fenêtre et porte, et à ses frais, ET les plans !!!
D'ailleurs pouquoi avez vous cacher le mot qui désigne cette construction ? Comment ce copro la désigne dans sa demande ? est-ce un mot qui figurerait à l'EDD ?
Cette résolution évoque aussi les démarches administratives, et qu'après les débats l'AG adopte à la majorité de l'article 25 cette résolution.
TOUT a donc été adopté par cette AG; sauf la modif des tantièmes, mais est-ce que cette pièce était déjà portée à l'EDD liée à ce lot ? avec des tantièmes ?
Que disent les anciens copros sur cette pièce qui n'est pas sortie de nulle part ?
Le CS de l'époque a t'il vérifié que ce copro a bien fait toutes les démarches administratives comme un Permis de construire,....
IL faut lire maintenant le RDC et son EDD. Apparemment cette cabane/abri de jardin/studette/bureau etait déjà en dur, avec mur et toiture sur cette jouissance exclusive. ? Un abri de jardin? ou est le jardin ?
De quand date votre copropriété et votre RDC.
sonia75 : A chaque fil il faut vous chauffer les pieds pour connaitre les détails importants
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Édité par - philippe388 le 15 janv. 2016 11:59:31 |
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sonia75
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Posté - 15 janv. 2016 : 12:01:37
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Désolée du manque d'infos, je les récupère aussi progressivement. Merci encore de vos analyses !
Donc pour répondre, et comme je le disais précédemment : cette maisonnette et non plus abri de jardin (mais est-ce que cela a une importance ??) n'est mentionnée nulle, ni ds le RDC ni ds l'EDD (et ni ds l'acte de vente). Il n'y a PAS de tantièmes pour cette pièce/maisonnette.
Cette construction n'était pas en dur initialement je pense, elle l'est devenue au fil des travaux successifs opérés par les copros occupants.
Je trouve la formulation de la résolution un peu abusive car là il s'agit plus que d'une "rénovation" mais de la transformation d'un abri de jardin en petite maison...
Il semble que le syndic n'ait pas demandé au copro de régulariser...
Mille mercis encore de vos avis !
Est ce qqc que l'on pourrait demander maintenant ? Ã l'occasion des nouveaux travaux ds ce local ?
quant au permis de construire aucune idée, mais est-ce du ressort de la copro ? |
Édité par - sonia75 le 15 janv. 2016 12:02:30 |
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Posté - 15 janv. 2016 : 12:18:55
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sonia75 :" Je trouve la formulation de la résolution un peu abusive car là il s'agit plus que d'une "rénovation" mais de la transformation d'un abri de jardin en petite maison..."
Mais ce n'est plus un problème !! l'AG a adopté cette résolution qui n'a jamais été contestée. L'AG peut amender, modifier le texte de la résolution, elle ne l'a pas fait non plus !!
sonia75 :" Cette construction n'était pas en dur initialement je pense, elle l'est devenue au fil des travaux successifs opérés par les copros occupants."
Vous n'en savez rien !! le CS peut se renseigner auprès des anciens copros.
De quand date ce RDC ?
sonia75 : Est ce qqc que l'on pourrait demander maintenant ? Ã l'occasion des nouveaux travaux ds ce local ?
Déjà répondu !
Quant au PC, c'est du ressort du syndic et du CS qui doit vérifier d ela bonne application des résolutions. Les docs administratifs sont été évoqués au pV.
Vous pouvez d'ailleurs vérifier cela à la Mairie? ce sont des docs consultables par tout le monde !
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Édité par - philippe388 le 15 janv. 2016 12:21:58 |
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sonia75
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Posté - 15 janv. 2016 : 13:57:33
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Merci de toutes vos infos dont je prends bonne note en particulier le PC (je vais me renseigner).
Est ce que cela a une incidence pr nous s'il n'y a pas eu de PC ? Cela peut-il nullifier la résolution d'approbation précédemment prise à tt hasard ??
citation: Initialement posté par philippe388sonia75 : Est ce qqc que l'on pourrait demander maintenant ? à l'occasion des nouveaux travaux ds ce local ?Déjà répondu !
Sinon vous me dites avoir déjà répondu, mais je ne vois pas la réponse (concernant régul du RDC et tantièmes) en vs relisant... ? Vous avez juste écrit :
citation:
TOUT a donc été adopté par cette AG; sauf la modif des tantièmes, mais est-ce que cette pièce était déjà portée à l'EDD liée à ce lot ? avec des tantièmes ?
Même question pour l'autorisation d'aliénation des parties communes qui ne figure nulle part... ?
merci encore !
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Édité par - sonia75 le 15 janv. 2016 14:06:28 |
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Posté - 15 janv. 2016 : 14:24:11
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sonia75 : L'AG a adopté une résolution qui ne fut jamais contesté par aucun opposants lors de cet AG et aucun défaillants.
Pourquoi parler de nullité de cet accord, qui est un préalable à la demande du PC.
Je ne comprend pas pourquoi vous cherchez des histoires sur cette studette, sans jamais demander au syndic des explications, et sans jamais avoir contacter les anciens et la nouvelle copro.
la copropriété c'est la vie en commun. Cette nouvelle copro n'est pas responsable de l'accord de l'AG la rénovation, et du PC !!! mais elle va subir les fautes commises par son vendeur, le SDC, l'AG, ............
Elle va juste demander l'accord de l'AG pour l'accès à l'eau.
Le syndic, le CS et cette copropriétaire doivent se rencontrer pour mettre sur la table tous les problèmes.
sonia75 : vous faites partie du CS, que disent les autres membres et le président du CS ? Le CS a t'il au moins abordé ce sujet avec le syndic ?
sonai75 : relisez les anciens post également.
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Édité par - philippe388 le 15 janv. 2016 14:25:42 |
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nefer
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Posté - 15 janv. 2016 : 15:13:07
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sonia: ce n'est pas clair
est ce que le texte de la résolution que vous avez mis en lien est celui d'une résolution qui a éjà été votée OU est ce le texte qui est soumis à la prochaine AG ? |
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sonia75
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Posté - 15 janv. 2016 : 15:23:10
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@Nefer, oui déjà voté il y a pas mal d'années.
citation: Initialement posté par philippe388
Cette nouvelle copro n'est pas responsable de l'accord de l'AG la rénovation, et du PC !!! mais elle va subir les fautes commises par son vendeur, le SDC, l'AG, ............
Le syndic, le CS et cette copropriétaire doivent se rencontrer pour mettre sur la table tous les problèmes.
Oui Philippe, entièrement d'accord, je ne cherche nullement d'histoires : je me renseigne. J'ai pris contact avec le syndic (qui me donne des info légales erronnées comme d'hab) et ns discutons avec le CS de comment faire.
Avant de discuter, demander qqc à la copro, il nous faut savoir ce qui est "demandable" et faisable pour régulariser..., et quoi inscrire au prochain OJ...
Si je comprends bien vos propos, nous pouvons lui demander de régulariser le RDC et les tantièmes donc ? ce qui n'a pas été fait à l'époque.
Mais qu'en est-il de l'aliénation des parties communes qui n'a pas été dûment votée... ?
merci encore et désolée de mes questions qui peuvent paraître stupides, mais c'est vraiment un cas que je n'ai encore jamais rencontré, j'apprends grâce à vous :-) |
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Posté - 15 janv. 2016 : 15:54:22
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sonai75 :" Si je comprends bien vos propos, nous pouvons lui demander de régulariser le RDC et les tantièmes donc ? ce qui n'a pas été fait à l'époque."
Mais, l'AG devait voter cela en même temps que cet ancien accord ! Le syndic et le CS de l'époque étaient ou ?
Cela doit être régulariser, mais qui va payer ? qui est fautif ?
Cette copro a t'elle déjà notifié au syndic sa demande de travaux à porter à l'odJ ?
Un rencontre avec cette nouvelle copropriétaire est nécessaire; elle va certainement être très surprise de ce problème. A t'elle déjà contacté syndic et CS sur la nature de cette pièce ? |
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sonia75
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Posté - 15 janv. 2016 : 18:21:41
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Je suis bien d'accord avec vous mais les gens de l'époque ne st plus du tout en place maintenant...
pourtant il faut bien régulariser... et la copro aurait du se rendre compte du souci sur son acte de vente, non (précedemment d'autres acheteurs s'étaient désistés à cause de cela notamment) ?
elle a tt de même une responsabilité il me semble, non ?
elle aurait du aussi vérifier le PC je pense. elle a préféré fermer les yeux.
Pr l'instant, elle n'a pas encore notifié une quelconque demande, juste une demande orale faite à son vendeur lors de la vente, qui ns l'a répercuté, elle ne savait pas qu'il fallait l'accord de l'AG.
Certes, elle va être surprise, mais est-on ds notre droit de lui demander la régularisation, c'est surtout ça la question en fait... ? |
Édité par - sonia75 le 15 janv. 2016 18:23:49 |
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Franck1966
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France
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Posté - 15 janv. 2016 : 19:13:12
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Sans vouloir dire de bêtises (sinon gare à Philippe), il s'agit d'un abri de jardin, si on en croit vos écrits, même rénové, et depuis très longtemps, cela reste un abri de jardin.
Où est-il mentionné en AG ou sur un ODJ la transformation d'un abri de jardin (même en dur et avec fenêtre et porte) en pièce à vivre ??? incluant donc une modif du RDC et création des tantièmes. On peut jouer sur les mots ...??? |
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Posté - 15 janv. 2016 : 20:16:24
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franck1966 : suivez bien ce fil.
Un copropriétaire a demandé l'autorisation à l'AG ( dont on ne connait pas la date !) de rénover une construction située dans sa cour à jouissance privative qui ne figure apparement pas dans le RDC. Elle a été accordée à l'Unanimité des présents et représentés, qui représentait la majorité à l'article 25.
Cette décision ne fut jamais contestée. Ce copro; a donc rénové, modifier fenêtre et porte; posé un velux, et un nouveau toit; ce copro avait joint les plans de cette transformation.
Sonia75 parle de bureau.
l'AG n'a pas voté une modif des tantièmes, ni du RDC.
Il n'y a aucune information sur la date de la construction de cette "cabane/abri de jardin/bureau/studette", les termes employés par sonia75 depuis le début de ce fil.
Aucune indication de date d'une AG qu'aurait autorisé cette construction comme nous l'indique sonia75.
en résumé plusieurs copro successif ont modifié une ancienne construction, qui ne figurerait pas au RDC dont on ne connait pas la date non plus, ou sonia75 n'aurait pas trouvé de trace.
Une nouvelle copropriétaire a peut être envie de modifié cette pièce en pioèce à vivre avec un raccordement à l'eau, ce qui est son droit et qui devra être voté à l'article 25.
Sonia75 se pose beaucoup de questions sur une régularisation. Ellle désire que la nouvelle copro prenne à sa charge tous les frais ! paie le prix du sol, alors que rien n'indique que cette construction date de l"édification de l'immeuble, en parlant qu'une AG aurait adopté il y a très longtemps cette construction et peut -être qu'un copro a payé le prix de cette partie commune.
sonai75 précise même que la copro aurait du se rendre compte du souci sur son acte de vente, non (précedemment d'autres acheteurs s'étaient désistés à cause de cela notamment) ?? cela ne regarde pas d'ailleurs sonia75ni le CS, ni le SDC.
sonai75 :" elle a tt de même une responsabilité il me semble, non ?
"
DE quelle responsabilité parlez vous ?? elle a acheté un lot de copropriété avec une cour à jouissance exclusive ou se trouve une pièce entièrement rénovée par le vendeur avec un accord de l'AG, ou il ne manque plus sue l'eau.
Personne n'est capable de prouver la date de la construction de ce local !!
Un PC a pu être demandé il y a 10.20 ou 30 ans.
Si il y a un responsable des soucis juridiques qui pourraient se poser à cette copri de bonne foi - elle ne connait rien du passé de cette pîèce, comme tous les copros actuels y compris sonia75 - c'est le syndicat !! et personne d'autre.
SI cette pièce fut créé après 1965, la loi de la copor, le syndicat devait se préoccuper de créer peut-être un lot avec des tantièmes.
sonai75 : elle aurait du aussi vérifier le PC je pense. elle a préféré fermer les yeux.
Quelle accusation sans aucune preuve ! c'est assez " détestable" comme réaction.
sonai75 :" Certes, elle va être surprise, mais est-on ds notre droit de lui demander la régularisation"
Elles va être surprise du manque d'information du syndic, du CS et peut-être de son vendeur !! Mais aussi de l'attitude des ses voisins qui désirent lui coller le laxisme du syndicat depuis 10.20 ou 30 ans, et lui faire payer la note. !!!
sonia75 : après la gardienne, c'est la vie privée de cette nouvelle copro qui vous préoccupe.
Juste un petit rappel de votre mandat illégale de représentation du syndicat en justice.
sonia75 : vous vous faites beaucoup de films, mais le responsable dans ce dossier c'est le syndicat !!!
Avant de proposer quoique ce soit à un OdJ, il faut faire des recherches sur la création de cette construction. QUi a fait qouoi ? a quelle date ? A quelle date l'AG aurait accordé cette construction ? Celle-ci a t'elle été créé lors de la construction de l'immeuble.
sonia75 : de quand date cet immeuble ? la copropriété a t'elle été créé à la construction de l'immeuble ? Est-ce un immeuble ancien ? de quand date votre RDC ?
Vu les derniers détails ( qui arrivent au compte goutte !) cette copro n'est responsable de rien; le syndicat OUI, et il devra payer tous les frais de régularisation de cette pièce , SI il y a régularisation à faire. Rien neest sur avec les éléments proposés sur UI.
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 15 janv. 2016 : 21:08:07
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OK, merci de cette clarification.
ne mélangez pas avec mon mandat de justice qui n'a rien à voir d'autant que c'est le syndic qui était fautif, comme vs le savez.
Je cherche juste à me renseigner avant de demander quoique ce soit, justement donc je ne vois rien de "détestable", il ne faut rien exagérer !
Je dis simplement que cette copro s'est bien rendue compte que le local n'existait pas sur son acte de vente.
Maintenant vous me dites que le SDC est obligé de lui accorder le droit de faire les raccords de plomberie.
Je ne sais pas si c'est une obligation de notre part quand on sait en particulier que c'est au SDC de supporter la responsabilité de l'entretien de sa cour...
Question bonus : si je réalise qu'il n'y a jamais eu de permis de construire demandé ? Quelle est la conséquence et la marche à suivre svp ?
merci encore de vos infos ! |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 15 janv. 2016 : 22:42:57
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Désolé d'insister sur ce point Philippe, mais si dans aucun papier (AG ou ODJ) il n'est fait état d'autre chose que d'un abri de jardin, c'est la transformation en pièce de vie (avec tantièmes) qu'il faudra acter , non ? |
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Construction studette cour commune ? 
