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zaroc
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 Posté - 16 déc. 2015 : 11:04:46
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L’art 10-1 a de la loi de 65 dit que sont imputables au copropriétaire concerné les frais de mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée, etc….
Or, il apparait ds tous mes relevés de charge un débit de 300€ datant de 15 ans correspondant à une dépense refusée en AG. Jamais je n’ai été mis en demeure par les syndics qui se sont succédés et de moi même j’ai fait mettre à l’OJ de ma dernière AG : « faire LRAR de mise en demeure à tous copros pour recouvrement,etc…car d’autres copros sont débiteurs pour d’autres choses…Le syndic est plus qu’en faute, etc, etc, mais ma question est :
ma dette ayant 15 ans elle n’est plus recouvrable et mon syndic est incapable de la justifier. Dois je payer au syndicat les 30€ prévus au contrat syndic pour cette mise en demeure car ma créance n’est pas « justifiable » et puis dire : le contrat syndic a été signé avec le SdC mais pas avec moi et donc il ne m’est pas opposable!
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Gédehem
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Posté - 16 déc. 2015 : 12:56:38
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C'est le syndicat qui vous demande de payer vos dettes, avec ici les frais de relance/mise en demeure.
Ce que facture ensuite le syndic au syndicat est prévu par contrat (les 30€.)
Dans la mesure où depuis 15 ans une somme de 300 € vous est réclamée, il n'y a pas prescription.
correspondant à une dépense refusée en AG.
Que voulez vous dire ?
L'AG a rejeté cette dépense ?
Lors de cette AG vous avez refusé la dépense ?
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zaroc
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 2
Posté - 16 déc. 2015 : 13:29:59
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je réponds à Gedehem : "Dans la mesure où depuis 15 ans une somme de 300 € vous est réclamée, il n'y a pas prescription."
Pourquoi n'y a t il pas prescription alors que je n'ai jamais reçu une seule LRAR en 15 ans pour me réclamer ces 300€?
"correspondant à une dépense refusée en AG.?"
Oui autant que je me souvienne ( je n'ai pas retrouvé le PV... )mais je croyais que de toutes façons le syndic avait à justifier et détailler sa demande |
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Gédehem
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Posté - 16 déc. 2015 : 13:58:33
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Le syndicat (par le syndic) n'a pas à justifier la demande qui résulte de l'approbation de dépenses par l'AG du syndicat et des grilles de répartition du RDC.
Il y a 15 ans, lors de l'appel de fonds qui a suivi l'AG, vous deviez poser la question sur cette demande, au besoin la contester.
Pas besoin de relance ou de MED, qu'il ne faut pas attendre (*).
La prescription ne peut jouer que si durant 10 ans on ne vous avait rien réclamé, ces 300 € apparus soudainement en 2010 ou 2011.
Le syndic actuel reprend la situation antérieur, sans pouvoir rien modifier.
Si votre compte individuel mentionne une créance de 300€, et ce depuis 15 ans, il ne peut que vous la réclamer.
C'est à vous qu'il appartient de démontrer l'éventuelle erreur, dont vous auriez du vous soucier depuis longtemps.
(*) il faut rappeler, en le martelant, que l'approbation des comptes du syndicat par son AG rend exigible le solde individuel qui en résulte, sans qu'aucun autre acte opposable ne soit nécessaire.
En l'absente d'un règlement spontané des copropriétaires, la MED qui suit relève de la procédure contentieuse, préalable obligé pour solliciter le juge. Elle n'ajoute rien à l'obligation de solder la dette.
Autrement dit, l'absence de cette MED n'efface pas les créances, cela se saurait ! 
" je n'ai pas retrouvé le PV... "
Il faut le demander : voir D.art.33 pour la procédure. |
Édité par - Gédehem le 16 déc. 2015 14:01:12 |
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Posté - 16 déc. 2015 : 14:22:50
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citation: Or, il apparait ds tous mes relevés de charge un débit de 300€ datant de 15 ans
D'une part, il n'y a pas prescription puisque cela apparaît dans vos relevés de charges et ce depuis 15 ans, d'autre part, depuis 15 ans une dette, cela vous parait normal ? ne vous étonnez pas que l'on vous demande des frais de rappel ou MeD. |
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zaroc
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Posté - 16 déc. 2015 : 14:29:11
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Ne me prenez pas aussi rapidement pour un mauvais élève car si je peux apporter la preuve que les 300€ correspondent à une charge refusée en AG, le responsable, c’est moi ou le syndic de n’avoir rien fait en dehors de reporter comptablement le même débit sur mes relevés de charges, qui est le coupable? |
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Posté - 16 déc. 2015 : 14:33:29
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il n'y a pas à se poser la question de "coupable", il est à se poser la question d'un côté comme de l'autre : pourquoi cette dette dure depuis 15 ans ? Si elle dure, le syndic est en droit de vous faire payer relance et MeD.... qui vont se rajouter à cette dette .... |
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zaroc
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Posté - 16 déc. 2015 : 14:37:08
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Vous parlez de dette qui dure depuis 15 ans et s'il ne s'agit pas d'une dette mais d'une charge refusée lors de l'approbation des comptes il y a 15 ans? |
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JPM
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Posté - 16 déc. 2015 : 15:43:30
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Je suis étonné de trouver autant d'erreurs dans ce sujet.
Pour récupérer la créance elle-même le syndic serait obligé de présenter les pièces justificatives. Il en serait bien incapable. De plus la créance est prescrite car le simple rappel d'un solde antérieur n'interrompt ni ne suspend la prescription.
Par ailleurs la somme de 30 € n'est imputable au débiteur que si la prétention est justifiée. Ce n'est pas le cas ici.
Donc Zaroc ne doit rien du tout.
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Posté - 16 déc. 2015 : 16:42:58
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zaroc : Une facture rejetée par l'AG ne veut pas dire grand chose, si rien ne fur régularisé après ce rejet. Rejet que doit mentionner ce PV :'" L'AG a adopté les comptes à hauteur de XXXX € , soit les YYYYY € proposée à l'adoption des comptes de charges courantes MOINS le montant de la facture.
Si ce fut le cas, l'apurement de comptes aurait pris en compte ce rejet, et si l'on croit zaroc, ce ne fut pas le cas !!
Ce rejet a pu aussi être régularisé l'année suivante, ce qui signifierait que vous devez bien ce montant !
Sans ce PV d'AG, et les comptes , difficile de dire qui a tort ou raison.
zaroc, comment savez vous sans PV et sans avoir vérifier si les comptes furent approuvés ou non, que ce montant concerne cette facture particulière ? 300 € de quote-part c'est une grosse facture.
Le syndic peut aussi affirmé que ce montant de 300 e fut déjà réglé il y a 14,13,12 ou 10 ans. Et que ce solde réclamé concerne les charges courantes et non cette facture !
La bonne question est de savoir si cette facture rejetée par l'AG a bien été pris en compte par le syndic lors de l'apurement des comptes, ou si le problème lié à cette facture fut "réglé" par le syndic , et vérifier par le CS que le problème lié à cette facture et son rejet.
Pourquoi n'avoir pas bougé pendant 15 ans ? et de plus vous êtes au CS avec l'accès facile au PV d'AG et aux comptes du SDC ? Attendiez vous un délai de prescription ? 
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zaroc
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 Posté - 16 déc. 2015 : 17:08:58
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Pour Philippe
Je sais que tout ceci n'est pas très clair à l'image des PV du syndic de l'époque. Les comptes ont été refusés en bloc lors de cette AG où l'on a viré le syndic incompétent et il se trouve que j'avais retenu lors des appels de charges de cette année une ou 2 ou 3 factures d'un total de 300€ considérant qu'elles "étaient à refuser". Les comptes n'ayant pas été approuvés, je pense que le solde de l'exercice n' a été payé par personne ( ou tout le monde? ) et pour ma part, les comptes n'ayant pas été approuvés, j'ai maintenu mon "refus" de payer ces 2/3 factures de 300€. Depuis les syndics me courent après mais tout doux car je n'ai pas reçu depuis 15 ans une seule LRAR. Oui tout ceci est vaseux, je l'admets mais c'est ainsi.
Nota : je ne suis pas CS |
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Gédehem
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Posté - 16 déc. 2015 : 17:22:05
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Les comptes n'ayant pas été approuvés
Dans ce cas personne ne doit rien ....
Sauf que les factures ont bien été payées, les fonds dépesés ! |
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zaroc
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Posté - 16 déc. 2015 : 17:26:13
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Merci Gedehem mais alors comme je suis encore un peu novice, si pas d'approbation des comptes en AG, quelle est la suite? |
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Gédehem
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Posté - 16 déc. 2015 : 19:01:08
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Quelle suite ?
La vie suit son court ! 
Il faudrait tout de même que le CS se concerte avec le syndic pour mettre tout cela à plat !
En particulier pour régulariser tout cela, en particulier sur le plan comptable. S'il y a des créances, elles y sont mentionnées, même si elles sont prescrites. |
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zaroc
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Posté - 16 déc. 2015 : 19:21:22
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Pour poursuivre : comptes refusées en AG. On fait quoi? Que fait le syndic? Que peut il appeler? ne pas appeler? |
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Gédehem
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Posté - 16 déc. 2015 : 21:09:43
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Rien : le syndicat (son syndic) est paralysé, les sommes engagées ne pouvant être remboursées par les prestataires, entreprises, artisans ou fournisseurs.
Les dépenses n'ayant pas été approuvés, le syndic ne peut pas en exiger les soldes débiteurs aux copropriétaires.
Il faudrait bien (faire) comprendre que le rejet de telle dépense précise, identifiée, dépense hors budget, abusive, injustifiée au regard des intérêts du syndicat c'est une chose, que le rejet global des comptes, donc y compris ce qui serait conforme, en est une autre. Autre chose qui est une grave bêtise, préjudiciable.
Le syndic est coincé par la situation dont il a hérité, sauf à ce que tout soit remis à plat en concertation avec le CS.
Ce qui obligera sans doute une AG à régulariser, à approuver les comptes passés, rétroactivement
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Édité par - Gédehem le 16 déc. 2015 21:12:33 |
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zaroc
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Posté - 16 déc. 2015 : 21:37:29
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Merci Gedehem pour la description de ce scénario "catastrophe" |
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Posté - 17 déc. 2015 : 07:11:24
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depuis 15 ans ce n'est plus un scénario catastrophe, dans ce cas, c'est qu'il y a un autre problème : soit le syndic depuis a réparti ou appelé les soldes et personne n'y a rien vu... soit il y a quelque chose sur les comptes que personne ne voit ou qui a disparu dans les oubliettes...
traîner un truc comme cela pendant 15 ans c'est surréaliste .... |
Édité par - rambouillet le 17 déc. 2015 07:12:51 |
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zaroc
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Posté - 17 déc. 2015 : 07:48:26
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Je pense que le syndic qui a pris la suite a du répartir le solde et personne n'y a rien vu ( sauf peut être moi qui a retenu mes 300€ , les comptes n'ayant pas été approuvées mais je ne me souviens plus. A vérifier...) Des situations surréalistes comme celle là , je pense qu'il y en a à la pelle du fait de copropriétaires qui paient sans sourciller tout ce que demande le syndic, syndic pas nécessairement complètement compétent et (ou) honnête. Quand je dis honnête ( ou malhonnête ) je ne dis pas que le syndic met l'argent dans sa poche mais qu'il fait des tours de passe-passe ( comptable ) pour se sortir de situations embarrassantes. |
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Posté - 17 déc. 2015 : 08:26:13
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zaroc : mais la responsabilité revient aux copropriétaires qui rejettent en bloc les comptes du SDC, et au CS qui ne fait rien pendant 15 ans pour faire régulariser cette situation.
vous parlez d'une dette de 300 €, et de 2 ou 3 factures de 300 € rejetées par l'AG. on y comprends pas grand chose.
300 € c'est votre quote-part des ces factures que vous dites rejetées ?
Ce qui est absurde en copropriété c'est de rejeter la totalité des comptes dont 99% sont à approuver.
Le syndic ne peut pas apurer ces comptes, et ne peut donc pas rembourser un trop perçu, appeler un solde débiteur et surtout réclamer les impayés de l'exercice.
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Gédehem
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Posté - 17 déc. 2015 : 08:37:09
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Ne pas oublier un point important, qui se moque des prescriptions et autres : l'état daté lors d'une mutation.
La situation indiquée par le syndic envoyée au notaire ne sera pas contestée. D'une part parce que le copropriétaire vendeur n'en a généralement pas connaissance, mais surtout que l'affaire passe par dessus sa tête.
Chacun connait ces états datés faisant ressortir une créance de 300, 700 voire 1500 € dont personne ne sait d'où elle sort.
Ce n'est pas le notaire qui va en demander justification.
Ce n'est pas le vendeur non plus, pressé par la réalisation de la vente.
Ou s'il conteste, c'est vers le juge qu'il devra se tourner. Avec disparition de l'acheteur qui ne souhaite pas mettre les pieds dans cette histoire.
Si demain Zaroc souhaite vendre, le syndic ne pourra qu'indiquer ces 300 € de dette, plus les 30 € d'une supposée relance, s'agissant de la situation du compte individuel de Zaroc dans les pièces du syndicat.
Sommes justifiées ou pas !
D'ù la nécessité de tout remettre à plat, éventuellement (certainement) avec "pertes et profits".
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Édité par - Gédehem le 17 déc. 2015 08:41:40 |
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Sujet |
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recouvrement créance auprès copropriétaire 
