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zaroc
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 Posté - 18 déc. 2015 : 16:24:45
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J’use et j’abuse de ce forum mais comme j’y trouve des réponses ou commentaires pertinents, je persiste! J’ai posé en bonne et dûe forme des questions en AG ( projets de résolutions, LRAR, …) en y ajoutant des attendus pour éclairer les copropriétaires sur le pourquoi de mes questions. Le syndic a t il le droit ou de supprimer ces attendus ou de faire des commentaires à propos de certaines questions dans le but d’orienter la décision?
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Posté - 18 déc. 2015 : 17:11:41
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zaroc : si vous avez notifier en RAR des résolution A VOTER, avec tous les docs joints ( devis, plans, ...) le syndic a obligation de les porter à l'OdJ.
Ces résolutions doivent aussi être bien rédigées.
Maintenant vous ajouter des commentaires, des attendus ???? pour expliquer vos demandes. La loi oblige que tous les docs nécessaire à la compréhension de la question soit joint.
L'AG est le lieu des débats et des décisions. C'est le lieu des ou les copors vous poseront (peut-être) des questions et ou vous expliquerez vos demandes.
SI vous questions ne sont pas juridiquement bonnes, le syndic devra expliquer cela lors de l'AG.
Le syndic ajoute t'il des commentaires dans l'OdJ sur vos demandes ? ce n'est pas très clair.
Qu'entendez vous par attendus ? Quelles sont les résolutions que vous proposez aux votes ? Il est difficile de vous répondre sans plus de précisions sur le contenu de vos résolutions, de vos " attendus" et des commentaires du syndic.
Le terme " attendu" ne concerne pas des résolutions portées à un OdJ  .
En droit, les « attendus » d'un jugement sont les éléments de référence qui fondent ce jugement
Attention toute question ne demande pas obligatoirement de vote. Elles ne peuvent donc pas figurer à l'OdJ. |
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Posté - 18 déc. 2015 : 17:39:08
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Ca n'existe pas les attendus, ou pas encore, ca n'a pas encore été inventé....
La convocation doit recopier le texte du projet de résolution et les devis, rapport d'expert et documents nécessaires a la pris de décision.
Pas le point de vu du demandeur, qui peut donc attendre.
Ddu coup, c'est vrai, il est attendu (peut-être au coin du bois d'ailleurs). |
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Gédehem
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Posté - 18 déc. 2015 : 18:44:24
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Il n'est pas interdit, c'est même pertinent, de préciser en quelques lignes l'objet, le but de la question posée, de donner quelques explications.
Il n'est pas interdit au syndic d'ajouter quelques lignes pour expliquer le danger, l'incongruité, l'inutilité de la question demandée, ou de la conforter répondant à l'intérêt du syndicat..
Cela permettra au débat de s'engager plus utilement. |
Édité par - Gédehem le 18 déc. 2015 18:46:47 |
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zaroc
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Posté - 18 déc. 2015 : 18:45:31
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Ne parlons pas d'attendus mais d'explications ou de précisions.
Exemple désignation syndic .
Mes explications : "le contrat doit être conforme au contrat type de mars 2015. Le forfait doit comprendre l'AGO. Les coûts supplémentaires éventuels imposés par les nouvelles obligations devront être justifiés"
Mon projet de résolution : l'Ag après examen du contrat et des justifications relatives à des augmentions éventuels désigne ( ne désigne pas) le syndic Machin.
Le projet de l'OJ : L'AG désigne ( ne désigne pas) le syndic Machin pour une durée de ..et un forfait de ... |
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Gédehem
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Posté - 18 déc. 2015 : 18:52:40
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Les questions/résolutions présentées à l'ODJ sont des PROPOSITIONS.
Il est dans le pouvoir de toute AG d'amender, rectifier, modifier les questions/résolutions inscrites en fonction du nécessaire débat qui doit s'instaurer, de la confrontation des opinions, sous réserve de ne pas modifier leur sens générique.
Peu importe donc la résolution proposée dans la convocation. |
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zaroc
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Posté - 18 déc. 2015 : 18:54:19
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Autre exemple suite à l'intervention de Gedehem
Mon projet : remplacement société de ménage par employé(e) d'immeuble pour un montant maxi de ...etc
Commentaire syndic :le syndic informe que la législation a fixé à 50% la prise en charge par le syndicat de la mutuelle obligatoire
Pour moi, ce syndic veut faire croire que ce coût de mutuelle rend cette option démesurément chère alors que la participation à cette mutuelle est epsilon dans le coût total d'un(e) employée d'immeuble |
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zaroc
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Posté - 18 déc. 2015 : 18:58:42
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Pour Gedehem- Pour moi ce n'est pas la même chose de dire : on approuve le contrat et on désigne Machin ( voir art 29 D67 )que de dire la durée est de ... et le forfait de ... |
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zaroc
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Posté - 18 déc. 2015 : 19:05:47
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Encore pour Gedehem qui écrit :"Il n'est pas interdit au syndic d'ajouter quelques lignes pour expliquer le danger, l'incongruité, l'inutilité de la question demandée, ou de la conforter répondant à l'intérêt du syndicat.."
Et si l'on renversait les rôles et pourquoi un copro ne pourrait il pas faire une proposition répondant à l'intérêt du syndicat? |
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Posté - 18 déc. 2015 : 19:39:09
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zaroc :" Et si l'on renversait les rôles et pourquoi un copro ne pourrait il pas faire une proposition répondant à l'intérêt du syndicat?"
??????????????????
Mais les copropriétaires ont le droit de proposer des questions à l'OdJ, et on débat, on vote que sur des questions concernant le syndicat, sa gestion, l'entretien et la sauvegarde des parties communes et de ses intérêts. Pas d'autres choses dans une AG de copropriétaires.
zaroc : votre question est aussi mal posée. L'entretien de l'immeuble coute XXXX euros au syndicat. Il y a des taches à faire pour que cet entretien soit correct. La question que vous posez c'est embaucher un employé qui devra couter que XXXX euros par an. Quid des taches et de l'entretien de l'immeuble ?
Cette question est incomplète et difficile à voter.
Vous ne répondez pas sur la nature de " attendus " ?? quels sont ils dans ce choix d'embaucher un employé à la place d'une entreprise?
La question de la mutuelle n'est qu'une infime partie de ce dossier. C'est une ligne de plus dans la fiche de paie, environ 120 €/an au minimum.
Pour le contrat de mandat du syndic, même chose. Le contrat est joint à l'OdJ. Il a été négocié avec le CS, et l'AG peut demander toutes les explications sur ce contrat.
Votre question ne change rien à l'élection ou au renouvellement du syndic. Un syndic sans un contrat de mandat cela n'existe plus ( la loi n'oblige pas ce contrat ! ), et que dire d'approuver un contrat avant d'élire le syndic - votre proposition !!
Quels "attendus" ou explication la dessus dans votre projet de résolution ? les commentaires du syndic?
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 Posté - 18 déc. 2015 : 20:05:47
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citation: C'est une ligne de plus dans la fiche de paie, environ 120 €/an au minimum. Méfiance, les meilleures des meilleures coutent autour de 10 euros mensuel en effet coté patron, et a peu pres autant coté salarié, mais ca peut aller jusqu'a trois fois plus surtout si le patron n'a aucun intérêt a minimiser absolument les dépenses.
Les mutuelles 'conseillées' par les partenaires sociaux , et qui sont proposées par les caisse auxquelles on cotise dépassent ces 30 euros!
Je suis certain que beaucoup de syndics ont déja fait leur DUE avec ces contrats, et les copropriétaires n'ont pas leur mot a dire. |
Édité par - ribouldingue le 18 déc. 2015 20:06:42 |
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zaroc
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Posté - 18 déc. 2015 : 20:53:01
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Philippe :"Mais les copropriétaires ont le droit de proposer des questions à l'OdJ, et on débat, on vote que sur des questions concernant le syndicat, sa gestion, l'entretien et la sauvegarde des parties communes et de ses intérêts. Pas d'autres choses dans une AG de copropriétaires. "
Oui, on pose des questions et elles ont à figurer à l'OdJ non déformées
Philippe :"zaroc : votre question est aussi mal posée.
En quoi ma question est mal posée? Tout le monde a compris que je parle ménage et non entretien. Ne jouons pas sur les mots
Les "attendus" : ménage mal fait
"Les 120€ de mutuelle" : je dis bien epsilon sur un total de 12000€
"( la loi n'oblige pas ce contrat ! ), et que dire d'approuver un contrat avant d'élire le syndic - votre proposition !!"
Ah bon, contrat pas obligatoire? et on n'approuve pas un contrat avant de décider du choix d'un prestataire? C'est nouveau !
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Posté - 19 déc. 2015 : 11:55:28
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zaroc : difficile de discuter avec vous ! Lisez la loi de 1965, le contrat n'existe pas dans cette loi, avant la loi ALUR applicable au 1er juillet 2015. c'est un fait. Je ne parle évidemment que de ce contrat pas d'autres contrat.
ET pour la durée de ce contrat que vous zappez, elle doit être obligatoirement votée par l'AG, avec une date de début et une date de fin.
zaroc : remplacement société de ménage par employé(e) d'immeuble pour un montant maxi de .....
Cette résolution est mal posée, trop simpliste et sans détails. On n'embauche pas un employé d'entretien simplement avec un maximum de ....... de salaire.
Les taches qui seront prévues au contrat seront à définir dans cette résolution, cela induit le temps de travail nécessaire pour les réaliser, tout cela adopté par l'AG. Le salaire est fixée par l'employeur EN respectant la convention collective qui fixe les salaires minimum.
Comme souligné par gedehem, les questions portées à l'OdJ ne sont que des projets qui seront amendés, modifiés, ..... vous pouvez donc débattre tranquillement lors de l'AG, expliquer votre demande, ... et l'AG votera.
Pas besoin de débat avant l'AG. |
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Gédehem
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Posté - 19 déc. 2015 : 12:45:20
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Débat, peut être pas, mais réflexion, certainement : c'est la raison du délai de prévenance de 21 jours.
D'où la pertinence, et même la nécessité de donner une explication, faire un commentaire à propos d'une question soumise au vote.
Ces explications peuvent prendre la forme d'une note annexe, avec tableau comparatif,.... etc, s'agissant de modifier le mode d'entretien.
Comme cela est fait pour un devis, ou plus exactement "les conditions essentielles du contrat".
Le débat lors de la séance n'en sera que plus riche avec des copropriétaires bien informés. |
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JPM
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Posté - 19 déc. 2015 : 13:55:28
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Zaroc :citation: Mes explications : "le contrat doit être conforme au contrat type de mars 2015. Le forfait doit comprendre l'AGO. Les coûts supplémentaires éventuels imposés par les nouvelles obligations devront être justifiés"
Mon projet de résolution : l'Ag après examen du contrat et des justifications relatives à des augmentions éventuels désigne ( ne désigne pas) le syndic Machin.
Le projet de l'OJ : L'AG désigne ( ne désigne pas) le syndic Machin pour une durée de ..et un forfait de ...
Le projet de contrat doit être joint à la convocation. Il doit être conforme au modèle.
Ce modèle indique clairement que l'AGO est incluse dans le forfait. Vous semblez affirmer que tel n'est pas le cas dans le projet de contrat de votre syndic ?
Êtes vous bien certain de ce que vous affirmez ? Pouvez vous communiquer la convocation qui a été adressée.
Pour les prestations hors forfait ? Même observation . Quelles seraient les prestations hors forfait ne figurant pas dans le modèle mais proposées par votre syndic ?
Il faut poser la règle que s'agissant des prestations courantes le syndic n'a pas légalement à justifier ses prétentions. Il est dans la position du marchand de pommes de terre au marché.
Il en va de même pour les prestations hors forfait. La loi impose qu'il s'agisse bien d'une prestation hors forfait mais ensuite le syndic n'a pas légalement à justifier son montant.
Passons de la légalité à la pratique : Le syndic peut avoir à plaider sur ses propositions et surtout le jeu de la concurrence aura pour effet de raboter les excès. C'est bien pourquoi on a perdu trop de temps à pinailler les textes. Un an ou deux auraient passé et nous aurons déjà des réductions sur les prétentions manifestement abusives.
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Gédehem
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Posté - 19 déc. 2015 : 15:00:03
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Ce modèle indique clairement que l'AGO est incluse dans le forfait.
C'est généralement prévu !
Mais conditionné : "durant les heures de bureau" ....
Comme si le mandat de syndic était conditionné par des horaires ... "de bureau".
D'où la facturation en sus "à la vacation" pour les AG passé 17 ou 18h.
D'où le constat général : le forfait n'inclue pas la tenue de l'AG.
Point qu'il faut contester : se tiendraient elles à 18 ou 19h selon la demande du syndicat (modalité d'exécution"), le syndic doit calculer sa prestation "tout compris" en incluant cette condition.
Pour le forfait gestion courante, plus de découpage en tranches.
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zaroc
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Posté - 19 déc. 2015 : 16:06:28
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Je réponds d’abord à Philippe. Je ne veux pas toujours avoir raison, je suis novice , je cherche des conseils mais il se trouve que j’ai des idées vraies ou fausses sur la gestion d’une copropriété.
Le contrat syndic n’existe pas, soit mais j’en ai toujours vu.
Durée du contrat doit être votée, soit mais elle figure dans le projet de contrat comme le forfait, les vacations, etc, etc et et cette durée est votée sen même temps que le contrat qui doit être approuvée. Qu’y a t il à redire à ceci?
Remplacement société de ménage par …etc Bien sûr que mon projet ne se limitait pas à cela mais comprenant un montant maxi, le coeff employé correspondant à cette tâche, contrôle CS sur le choix proposé par le syndic..
Pour JPM et Gedehem :
Contrat de mon syndic. Comme dit Gedehem, oui contrat compris dans le forfait mais entre 9 et 18h, mon AG ayant toujours lieu de 18 Ã 20, donc en vacation hors forfait (annexe 2 ). Licite ou pas?
Gedehem dit : le syndic doit calculer sa prestation tout compris en incluant cette condition??ça veut dire quoi en clair pour le montant du forfait?
Prestation rajoutée par mon syndic en annexe 2 : location salle> j’ai obtenu sa suppression
Le syndic n’a pas à se justifier légalement mais oui en pratique me semble t il quand le prix des vacations s’envolent de 15 à 20% /an
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Gédehem
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Posté - 19 déc. 2015 : 16:51:41
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Parler de "durée du contrat" est un abus de langage en raison de textes mal fichus.
Le syndic est un "mandataire".
Le "contrat" dont il est question procède du mandat, de la délégation de pouvoir. Il en est une déclinaison qui précise la contre partie de ce mandat, ici les honoraires correspondant à l'exercice de ce mandat. Si dates il doit y avoir, ce sont celles du mandat.
Si le mandat prend fin, les honoraires convenus aussi.
"ça veut dire quoi en clair pour le montant du forfait ?"
Ses honoraires "tout compris" veulent dire "y compris l'AG de 18 à 21 h, y compris le compte séparé, y compris ..., .... tout ce qui entre dans la gestion courante du syndic qui lui est demandé par le syndicat. (*)
Encore faut-il lui demander, et non attendre passivement sa proposition.
En revanche, les honoraires "hors gestion courante" devront être bien détaillés, et correspondre réellement à ce qui est "hors gestion courante".
(*) sale manie des syndics en général, oubliant que "ses horaires de bureau" relèvent de son fonctionnement interne, sa mission de syndic étant 24/24, 365 jours par an. !
Votre garagiste compte t-il en plus de sa main d'Å“uvre son outillage, le peintre ses pinceau, leurs frais administratifs, de personnels ... etc ...?
Peut être que les syndics ne sont pas de bons gestionnaires pour leur propre boite , incapables qu'ils seraient de calculer le coût de leurs prestations "tout compris" incluant ce qui est ... tout compris !
Il faut le leur rappeler..
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Édité par - Gédehem le 19 déc. 2015 16:55:20 |
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zaroc
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Posté - 19 déc. 2015 : 17:44:59
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Gedehem :Ses honoraires "tout compris" veulent dire "y compris l'AG de 18 à 21 h, y compris le compte séparé, y compris ..., .... tout ce qui entre dans la gestion courante du syndic qui lui est demandé par le syndicat.
Donc Gedehem si l'an prochain le syndic veut nous faire payer ses heures de vacation en AG ( de 18 à 21 h) en prestations supplémentaires ( annexe 2 ) on dit Niet?c'est dans le forfait!
Concernant mandat et contrat, vous dites : le contrat est une déclinaison du mandat qui précise honoraires, durée, etc Donc on approuve ou pas ce contrat bien que l'art 29 D67 dise : la décision qui désigne le syndic et approuve le contrat est votée .... ( à l'art 25 )? |
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Gédehem
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Posté - 19 déc. 2015 : 19:14:21
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" la décision qui désigne le syndic (mandat) et approuve le contrat (rémunération du mandataire) est votée ....
la délégation de pouvoir emmène nécessairement sa rémunération, contractualisée.
Plus de délégation/mandat = plus d'€€€
on dit Niet ! c'est dans le forfait !
Oui, à condition de l'avoir précisé, comme sera précisé le compte séparé, 3 réunions de travail avec le CS, etc etc .... le tout forfaitisé à XXX €
C'est en déterminant les attentes du syndicat (sorte de descriptif de ce qui est attendu, demandé) que des candidats peuvent être sollicités, qui devront répondre aux conditions définies.
Même démarche que pour un recrutement (définition du poste, critères auxquels devront répondre les candidats) ou pour des travaux (définition de ce qui est attendu, établissement descriptif, cahier des charges).
La fonction de syndic est très importante !
Il est ahurissant de constater combien les syndicats sont passifs au moment de le recruter, en particulier pour préciser les modalités d'exécution qu'ils souhaitent pour l'exercice du mandat, qui passe par l'identification et le "listage" de ce qu'ils attendent.
Le Cs à un rôle de premier plan dans cette affaire.
A condition d'avoir un CS digne de ce nom. |
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Posté - 19 déc. 2015 : 19:25:36
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zaroc :"les honoraires "tout compris" veulent dire "y compris l'AG de 18 à 21 h, y compris le compte séparé, y compris ..."
Non !! le compte séparé EST une obligation pout les syndicats de plus de 15 lots !! Rien à voir avec l'AG compris entre 18 et 21 , qui est une négociation avec le syndic.
La loi Alur est clair, lisez donc ce lien http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id
ou il est prévu à l' article 7.1.2 : 7.1.2 :
Précisions concernant la tenue de l'assemblée générale annuelle
Les parties conviennent que l'assemblée générale annuelle sera tenue pour une durée de heures à l'intérieur d'une plage horaire allant de … heures à … heures, par :
-le syndic ;
-un ou plusieurs préposé (s).
zaroc : si dans votre contrat il est spécifié que l'AG se déroulera dans une plage horaire avant 18H, votre AG de 18 à 21 H est payante. C'est l'AG qui a décidé ainsi.
Il est aussi clairement précisé dans le décret de 1967 annexe et article 7.2.2
7.2.2. Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires (au-delà du contenu du forfait stipulé aux 7.1.1 et 7.1.3)
DÉTAIL DE LA PRESTATION
MODALITÉS DE TARIFICATION
convenues
La préparation, la convocation et la tenue d'une assemblée générale supplémentaire de ... heures, à l'intérieur d'une plage horaire allant de ... heures à ... heures
Le cas échéant, majoration spécifique pour dépassement d'horaires convenus : ... %
L'organisation d'une réunion supplémentaire avec le conseil syndical d'une durée de ... heures, par rapport à celle (s) incluse (s) dans le forfait au titre du 7.1.3
La réalisation d'une visite supplémentaire de la copropriété avec rédaction d'un rapport/ sans rédaction d'un rapport et en présence du président du conseil syndical/ hors la présence du président du conseil syndical (rayer les mentions inutiles), par rapport à celle (s) incluse (s) dans le forfait au titre du 7.1.1
Cette AG de 18h à 21 H est inclus dans le forfait si l'AG et le syndic en ont décidé ainsi. Si il est fixé dans votre contrat tout compris, tenue de l'AG pendant les heures ouvrables, ce n'est pas inclus  .
zaroc : si vous travaillez après vos 35h de bureau, vous refusez d'être payé entre 18 et 22 heures ?? c'est gratos et déjà compris dans votre salaire de base
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commentaires syndic sur questions de copropriétair 
