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zaroc
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 Posté - 19 déc. 2015 : 19:38:00
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je commence à comprendre les nuances entre mandat et contrat bien que tout le monde ( ou presque) parle contrat seulement. Chez nous, c'est simple le mandat (contrat ) n'est pas discuté et le syndic ne veut pas en discuter et ns ne sommes pas les seuls dans cette situation, je pense... Le CS? Euh.... |
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zaroc
Contributeur senior
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 22
Posté - 19 déc. 2015 : 19:56:30
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Philippe, je veux bien passer pour... mais ce n'est pas moi qui ait écrit :zaroc :"les honoraires "tout compris" veulent dire "y compris l'AG de 18 à 21 h, y compris le compte séparé, y compris ..."
Bref mon AG a lieu de 18 à 21 h, elle n'est dons pas celle du forfait prévue entre 9 et 18h et on paie donc en prestations supplémentaires ( annexe 2 ) les heures de vacation entre 18 et 21 h et pas les photocopies ( on n'en parle plus nulle part ) mais les frais d'envoi. |
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Posté - 19 déc. 2015 : 20:08:31
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zaroc :"Chez nous, c'est simple le mandat (contrat ) n'est pas discuté et le syndic ne veut pas en discuter et ns ne sommes pas les seuls dans cette situation, je pense... Le CS? Euh...."
pour faire simple : En droit français, le mandat est un contrat prévu par l'article 1984 du Code civil, par lequel une personne, le mandant, donne à une autre personne, le mandataire, le pouvoir de faire un ou des actes juridiques en son nom et pour son compte.
La principale caractéristique du contrat de mandat est que le mandataire doit exercer sa mission en toute indépendance.
Le syndic ne vaut pas en discuter en AG ! mais ce n'est pas lui qui décide de cela. Tout copro peut poser des questions sur le contrat de mandat joint à l'OdJ. C'est le président de séance qui gère l'AG, pas le syndic.
Discuter du contrat du syndic en AG est difficile, c'est vrai, mais possible. Tout dépend des questions précises à poser. Votre contrat ne spécifie pas le nbre de visites par an incluses dans les honos ? le nbre de réunions avec le CS incluses dans le contrat n'est pas spécifié ? L'AG est elle payante de 18 à 20 h00, et cela coute combien ?
Le CS DOIT évidemment vérifier sérieusement ce contrat et discuter sur ce genre de question alors de la préparation de l'OdJ. Le syndic refuse de négocier, il sera virer l'année prochaine !  
Votre CS ne fait rien, ne pas renouveler ses membres  |
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Franck1966
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24
Posté - 19 déc. 2015 : 20:27:49
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Zaroc, il y a toujours eu des contrats de syndic, et un des seuls intérêts de la loi Alur c'est d'imposer un masque avec des prix et des dates à remplir, pour pouvoir mieux comparer quand vous avez plusieurs devis.
Quand vous parlez d'AG payante, c'est l'AG supplémentaire et non l'AG ordinaire.
Concernant l'AG de 18 à 21h00, essayez de la faire inclure dans le forfait (par écrit).
Pour moi, c'est passé en expliquant que l'AG a toujours eu lieu à ces horaires, et donc que le syndic pouvait l'inclure.
Vous parlez de location de salle , OUI sauf si vous faites l'AG dans les locaux du syndic, auquel cas, c'est GRATUIT.
Pour la durée du mandat, même si votre syndic indique 3 ans et demi, rien ne vous empêche de faire voter 1 an et demi ( et demi pour pouvoir faire éventuellement une autre AG) j'ai eu le cas le mois dernier, c'est passé. |
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JPM
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Posté - 19 déc. 2015 : 21:10:37
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Je défends mon bébé !
Des syndics provinciaux ont créé le contrat tout sauf il y a une dizaine d'années. J'en ai eu connaissance et j'ai suggéré il y a six ans de le généraliser. L'ARC a protesté dans un premier temps puis elle a suivi.
Le principe est aussi simple qu'intelligent.
Il implique de bien connaître les critères de discrimination entre les prestations courantes et celles exceptionnelles ou extraordinaires (qui serait le bon terme). Les prestations prévisibles et récurrentes sont des prestations courantes dont la rémunération est un honoraire forfaitaire fixé en hors taxes (mais assorti bien sur de la TVA). Les auteurs du modèle de contrat ont eu le tort de négliger ces critères simples et reconnus depuis plus de cinquante ans.
Les prestations extraordinaires sont énumérés dans le contrat avec, pour chacune d'entre elle la rémunération hors taxes.
Le contrat étant adopté, le syndic ne peut prétendre à une rémunération spécifique pour une prestation ne figurant pas dans la liste sauf le cas d'une obligation légale apparue après l'adoption du contrat. Le législateur a négligé ce cas qui relève directement de sa responsabilité.
Le syndic est libre de fixer son honoraire forfaitaire comme il l'entend. Face à des observations ou contestations, il peut négocier mais il peut aussi bien maintenir son prix au risque de ne pas être désigné ou renouvelé.
Le syndic est libre de fixer des honoraires extraordinaires comme il l'entend. Une exception sera éventuellement le plafonnement des honoraires d'état daté qui serait une mesure dérogatoire stupide (malgré l'existence incontestable d'abus tout aussi stupides) . Ici encore le syndic peut négocier mais aussi maintenir sa position au même risque que dessus.
Pour reprendre le problème des honoraires d'AG, la discussion est tout à fait ridicule. Tout le monde sait que 80 % des assemblées sont tenues à des heures (voire des jours) non ouvrables. La bonne solution est bien sur de forfaitiser jusqu'à 20 h ou 21 h et d'augmenter en conséquence le forfait . On revient alors aux observations antérieures sur le jeu de la concurrence.
Le jeu de la concurrence suffira à mettre de l'ordre en deux ou trois ans. Il aurait fallu faire le choix du contrat tout sauf il y a quatre ou cinq ans.
Ceux qu'il faut surveiller de près sont les syndics et surtout les groupes qui tentent ou tenteraient de créer des prestations fictives ou sortant du champ d'action normal du syndic.
Il faut écarter ceux qui prétendent porter atteinte au fonctionnement naturel de cet excellent mécanisme en multipliant les bagarres futiles. Le contrat tout sauf ne remédiera pas dans l'immédiat à tous les abus mais il a sans aucun doute vocation à faire disparaître les prétentions excessives. Les organisations professionnelles auraient grand intérêt à y donner la main.
Les associations feraient mieux de surveiller le seul risque sérieux susceptible de menacer le fonctionnement harmonieux du contrat tout sauf : les ententes.
Ce risque relève plus de la compétence de la DGCCRF que le coût des photocopies selon qu'elles sont liées à une prestation de gestion courante ou à une prestation exceptionnelle.
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zaroc
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Posté - 19 déc. 2015 : 21:19:11
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Pour Philippe :"Oui, le "contrat" précise nb de visites + réunions avec CS mais quand vous dites "L'AG est elle payante de 18 à 20 h00, et cela coute combien ?" je comprends de moins en moins. L'AGO entre 9 et 18h est dans le forfait et notre AGO a toujours lieu de 18h à 20/21h. J'avais compris qu'on ne payait que les heures de vacation au tarif 18/20/21h au titre des prestations supplémentaires et basta.
Oui, le CS ne fait rien , il n'est pas viré par les copros amorphes et le syndic rigole. Nous sommes 2 à essayer de réagir et vous allez me dire : entrez au CS. Je l'ai déjà entendu...
Pour Franck : oui AG dans les locaux syndic mais payante! |
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Franck1966
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Posté - 19 déc. 2015 : 21:21:04
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Tout à fait d'accord JPM. J'ai découvert le contrat tout sauf en surfant sur le site de l'ARC le mois dernier, et j'ai prévu de l'utiliser l'année prochaine pour deux renouvellements de syndic, dont un surtout qui ne passera pas (avec notre copro) l'année 2017 ...
Mais pas tous les syndics voudront jouer le jeu, c'est évident, sans parler des poids lourds ... |
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zaroc
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Posté - 19 déc. 2015 : 21:36:36
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JPM :"Pour reprendre le problème des honoraires d'AG, la discussion est tout à fait ridicule. Tout le monde sait que 80 % des assemblées sont tenues à des heures (voire des jours) non ouvrables. La bonne solution est bien sur de forfaitiser jusqu'à 20 h ou 21 h et d'augmenter en conséquence le forfait."
Bien entendu tout à fait d'accord mais pourquoi avoir laissé figurer dans le contrat type ce tour de passe passe ( AGO dans le forfait de telle heure à telle heure, mais on peut faire l'AGO en dehors de ces heures en prestation particulière ) Les rédacteurs auraient du écrire AGO dans le forfait.Point à la ligne. Aux syndics d'ajuster leurs forfaits en conséquence! |
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Franck1966
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Posté - 19 déc. 2015 : 22:01:30
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Il faut bien discuter sur certains points, sinon, l'AG serait triste, et le renouvellement de syndic prendrait 2 minutes ... |
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zaroc
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Posté - 19 déc. 2015 : 22:04:19
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On discute sur certains points, l'AG est mouvementée mais le syndic est renouvelé en 2 minutes! |
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JPM
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Posté - 19 déc. 2015 : 23:28:34
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Cher Zaroc vous écrivez : citation: Bien entendu tout à fait d'accord mais pourquoi avoir laissé figurer dans le contrat type ce tour de passe passe ( AGO dans le forfait de telle heure à telle heure, mais on peut faire l'AGO en dehors de ces heures en prestation particulière ) Les rédacteurs auraient du écrire AGO dans le forfait. Point à la ligne. Aux syndics d'ajuster leurs forfaits en conséquence!
Il n'y a pas besoin d'être énarque pour savoir qu'il est impossible aux syndics de tenir les assemblées aux heures ouvrées
Ce n'est d'ailleurs pas facile non plus pour les copropriétaires.
Il est possible de forfaitiser, selon les immeubles, deux, trois ou quatre heures comme durée vraisemblable d'une assemblée générale. Cette précision doit figurer dans le contrat.
Le contrat doit préciser que les heures supplémentaires sont facturées ainsi que le tarif correspondant.
Je rappelle qu'une bonne préparation de l'ordre du jour et de l'assemblée avec le conseil syndical est un facteur essentiel de réduction de la durée d'une assemblée générale.
C'est ultra simple ! Limiter à 17 h ou 18 h l'amplitude du forfait est une totale absurdité. Preuve en est que lorsqu'un immeuble petit ou moyen accepte de faire l'assemblée à 16 h le syndic se trouve bien embêté. Impossible de savoir s'il n'aura pas une convocation pour une expertise importante à ce moment.
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 20 déc. 2015 : 10:29:10
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JPM, je viens d'avoir une AG à 10h00 du matin !!! pour un nouvel immeuble avec un syndic choisi par le promoteur (et qui détient encore 60% des lots à l'heure de l'AG).
Mais j'espère que ce sera la dernière, je pense que le syndic l'avait fait exprès pour que seul un retraité et le promoteur soit là ... Mais un dentiste a envoyé sa procuration, et les 4 autres copropriétaires étaient présent soit 100% de présent ou représenté (sur 20 lots) ...
Beaucoup de monde travaillant, même si vous mettez l'AG à 17h30, elle ne commence qu'à 18h00.
Il est sûr que si l'AG était prévue de base dans le forfait avec une tenue de 18 à 20h ce serait l'idéal !
Mais bon, cela fait partie du spectacle de l'AG de discuter le bout de gras avec le syndic pour gratter quelque chose. |
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Luc Standon
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Posté - 20 déc. 2015 : 10:36:40
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Gédehem
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Posté - 20 déc. 2015 : 11:04:16
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il y a toujours eu des contrats de syndic
Le "mandat" est un contrat.
Sauf que le syndic de copropriété n'est pas un "contractuel", un prestataires de services relevant du commerce (bien que cela y ressemble)
D.art.29 dans sa version 2004 précisait : " Le contrat de mandat du syndic fixe .... les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission ....."
La version antérieur à 2004 précisait :
"Les conditions de la rémunération du syndic ....... ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées ...; par l'AG...."
Ce qui était bien plus clair pour tout le monde.
Il n'est pas question d'un "contrat", invention qui perturbe la compréhension du système.
On met en avant un "contrat de syndic" comme on mettrait en avant le "contrat" avec le jardinier, alors que cela n'a rien à voir.
Concernant le fond de l'affaire, JPM en a fait un parfait résumé, sur une chose toute simple !
Ce qui est incompréhensible, à l'origine de bien des travers relevés ici ou là , c'est la passivité des copropriétaires, de leur CS, ou de leur "timidité" .
Il est écrit plus haut :
"Chez nous, c'est simple le mandat (contrat ) n'est pas discuté et le syndic ne veut pas en discuter ...."
De 2 choses l'une' : soit personne ne va en discuter, et en position de force (c'est le syndicat qui recrute, pas le syndic), soit on se tait, on laisse faire (c'est le syndic qui décide de tout).
Faut choisir !
S'il ne veut pas discuter on va voir ailleurs.
Sauf que trop de copropriétaires considèrent leur syndic comme le "propriétaire de l'immeuble", et se comportent en mouton devant lui.
Un autre point encore, souligné par JPM :
"Les associations feraient mieux de surveiller le seul risque sérieux susceptible de menacer le fonctionnement harmonieux du contrat tout sauf : les ententes."
Sur lequel j'ajoute la question de la confidentialité des propositions lorsqu'il y a "mise en concurrence", une autre proposition de syndic : la confidentialité des propositions.
Il est anormal (illicite ?) que le syndic sortant ai connaissance des propositions concurrentes avant d'établir sa proposition.
Il n'y a plus "libre concurrence", sans parler d'entente.
Il faut au moins imposer la confidentialité.
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Édité par - Gédehem le 20 déc. 2015 11:06:10 |
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MIBA
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Posté - 20 déc. 2015 : 11:20:38
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Gedehem :
une question de béotien ( récent conseiller syndical) : vous indiquer qu'il est anormal que le syndic en place ait connaissance des propositions concurrentes avant de remettre sa proposition. Cela me parait totalement évident, le syndic en place doit être sollicité en même temps que les autres avec une échéance identique.
Peut-être voulez-dire que des négociations dans un deuxième temps avec le syndic en place peuvent avoir lieu pour qu'il s'aligne sur une proposition plus intéressante et que cette pratique est anormale voire illicite ? |
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JPM
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Posté - 20 déc. 2015 : 11:53:23
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Pour la confidentialité je souris
Dans bien des cas le conseil syndical communique le contrat du syndic en place.
Le syndic a forcément connaissance des autres propositions puisque c'est lui qui convoque et doit annexer les projets à la convocation.
De toute manière cela ne change pas grand chose. Les bons syndics ne modifient que rarement leur projet et leurs calculs en fonction de l'offre d'un confrère.
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Franck1966
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Posté - 20 déc. 2015 : 13:28:47
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Tout à fait d'accord JPM, si le syndic en place a bien rempli son rôle, ce n'est pas une proposition supplémentaire au renouvellement qui le fera changer d'avis ou bien de tarif.
Miba, "donner le tarif du concurrent à votre syndic pour qu'il s'aligne" : vous n'êtes pas des marchands de tapis mais des personnes qui prennent leurs responsabilités dans votre copro.
Ensuite stratégiquement, c'est différent. On peut vouloir que le syndic en place soit au courant pour lui secouer les puces... |
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Posté - 20 déc. 2015 : 15:55:09
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JPM : "Pour la confidentialité je souris "
Moi aussi, gedehem ignore que nous sommes en 2015/16 !!! Qui ignore les prix des concurrents à notre époque.
JPM : vous parlez déjà d'entente sur les prix avec la loi ALUR, cela va arriver, c'est certain; alors la concurrence se limitera aux faux syndics du net qui promettent beaucoup de choses, .........illégales. |
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Franck1966
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Posté - 20 déc. 2015 : 17:50:43
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On a déjà du mal à s'en sortir avec un syndic devant nous, alors avec internet ...
Autant une banque, si vous n'avez besoin de rien, vous pouvez éventuellement la prendre par internet, mais un syndic .... Il est sur que des ******* vont s'engouffrer dans la voie.
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Posté - 20 déc. 2015 : 18:13:26
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franck1966 : mais cela existe déjà ! comme des syndics " low cost" ayant pignon sur rue. |
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commentaires syndic sur questions de copropriétair 
