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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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 Posté - 20 déc. 2015 : 18:21:06
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Je plains les copro qui choisissent les "low cost" d'un côté, mais je rigolerai dans quelques années sur le forum quand on aura les premières plaintes ...
On ne peut avoir le beurre et l'argent du beurre |
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zaroc
Contributeur senior
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 42
Posté - 20 déc. 2015 : 19:02:50
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Je reviens à ma question de départ : commentaires du syndic ou déformation par le syndic des questions posées en bonne et due forme pour l'OdJ et à l'observation de Luc Standon :"Or là , selon zaroc, il semblerait que c'est le syndic qui s’octroie ce pseudo pouvoir d'amendement avant même de soumettre le projet initiale devant les copropriétaires en AG. La nuance est d'importance."
Donc, le syndic a t il le droit ou pas de déformer, d'amender, de commenter les questions des copropriétaires pour l'OdJ? |
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43
Posté - 20 déc. 2015 : 19:23:03
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zaroc : vous avez eu les réponses à cette question !! l'OdJ ne porte que des projets de résolutions, c'est la seule AG suite aux débats qui adoptera les résolutions avec des amendements, des modifications, ... Que le syndic modifie pour de bonnes ou de mauvaises raison ces projets.
Quels seraient donc les préjudices sur des modifs apportées à des projets de questions ?
Seul le PV est le document recevable par le tribunal, pas les projets de résolutions.
Ce qui est contestable c'est que le syndic n'ai pas porté à l'OdJ vos demandes régulièrement notifiées, c'est à dire en RAR avec le texte et tous les docs joints.
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zaroc
Contributeur senior
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44
Posté - 20 déc. 2015 : 19:44:47
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Philippe : "Ce qui est contestable c'est que le syndic n'ai pas porté à l'OdJ vos demandes régulièrement notifiées, c'est à dire en RAR avec le texte et tous les docs joints."
Ce que je conteste , ce sont des textes régulièrement notifiés mais modifiés, amendés, commentés!
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Posté - 20 déc. 2015 : 20:00:32
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zaroc : je crois que tous les intervenants ont compris depuis le début ! mais vous ne prenez pas en compte nos réponses.
Modifier vos questions vous "embêtent" mais quel préjudice subissez vous ?
Encore une fois, ce ne sont que des propositions, que des projets à soumettre à la décision de l'AG.
l'AG est le lieu des débats ou le syndic ne peut imposer quoique ce soit. A vous de défendre vos demandes, d'informer l'AG que le texte a été modifié en proposant VOTRE texte initial aux votes - si celui respecte la loi de la copropriété bien évidemment.
Votre demande sur le contrat de syndic n'était pas votable par l'AG ! 
Les questions figurant sur l’ordre du jour doivent être précises
Elles doivent exprimer une demande précise, sujet à débat.
La question ne doit pas être équivoque.
L’AG n’est compétente pour prendre de décision que sur les questions posées par un copropriétaire.
Ce dernier doit rédiger « un projet de résolution » qu’il doit envoyer au syndic ou à la personne chargée de l’organisation de la réunion.
Il est certain que l'assemblée générale ne peut prendre valablement de décisions que sur des questions précises et non équivoques (Cass. 3e civ., 17 déc. 1997 :
Les questions sur lesquelles l’Assemblée Générale se prononcent doivent toutes être examinée une par une.
La jurisprudence considère comme vagues les questions statuant de manière vagues telles que l’occupation des parties communes, les problèmes des parties communes etc…
Aucun texte ne prescrit d'indiquer dans la convocation la majorité requise pour chaque délibération (Cass. 3e civ., 2 juill. 2002 )
La demande d'inscription auprès du syndic suppose qu’il s’agisse de questions susceptibles de donner lieu à un vote générateur d'une véritable décision de l'assemblée générale.
La jurisprudence a déjà fourni de nombreux exemples où la demande n'est pas recevable, parce que trop vague, imprécise, dénuée d'intérêt ou exprimant de simples réflexions personnelles.
Il en était ainsi dans une affaire ou un copropriétaire demandait au syndic « de prendre conseil auprès d'un avocat de la copropriété et de lire en assemblée sa réponse sur ce point précis ». D'évidence, il ne s'agissait pas d'une question susceptible de faire l'objet d'un vote (V. CA Colmar, 12 juin 2008, n° 2A07/01295 : JurisData n° 2008-368054
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Édité par - philippe388 le 20 déc. 2015 20:07:42 |
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zaroc
Contributeur senior
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46
Posté - 20 déc. 2015 : 20:06:11
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Modifier vos questions vous "embêtent".
Ça ne m'embête pas mais je trouve léger pour ne pas dire plus qu'un syndic ait le pouvoir de modifier, commenter les questions posées mais comme je n'ai trouvé aucune réponse qui me satisfasse je jette l'éponge! |
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Posté - 20 déc. 2015 : 20:27:58
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zaroc : qu'attendiez vous comme réponse ? la possibilité d'assigner le syndic ?
Vous ne comprenez pas la différence en un projet d'un OdJ et une décision de l'AG ? Un projet est fait pour être modifié, une décision pour être appliquée.
Mais rien n'interdit au syndic de réécrire une question afin de la rendre plus claire, qu'elle puisse être votée par l'AG, ........
Le syndic rédige l'OdJ.
pour compléter juridiquement : MINISTÈRE DE LA JUSTICE
COMMISSION RELATIVE À LA COPROPRIÉTÉ
La recommandation ci-après annule et remplace la précédente recommandation compte tenu de la loi SRU du 13 décembre 2000 et de son décret d'application du 27 mai 2004.
RECOMMANDATION N°2
RELATIVE À L'ÉTABLISSEMENT ET À LA RÉDACTION DE L'ORDRE DU JOUR DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Rappelle au Syndic :
- qu'une décision doit comprendre deux éléments une résolution relative à une question inscrite à l'ordre du jour et un vote sur cette question ;
- qu'il convient, en conséquence, d'être particulièrement attentif à l'intitulé des questions et à celle des projets de résolution ;
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sonia75
Contributeur vétéran
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48
Posté - 20 déc. 2015 : 20:33:47
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citation: Initialement posté par zaroc
Encore pour Gedehem qui écrit :"Il n'est pas interdit au syndic d'ajouter quelques lignes pour expliquer le danger, l'incongruité, l'inutilité de la question demandée, ou de la conforter répondant à l'intérêt du syndicat.."
Et si l'on renversait les rôles et pourquoi un copro ne pourrait il pas faire une proposition répondant à l'intérêt du syndicat?
Entièrement d'accord avec vous, j'ai eu le même souci l'an dernier avec mon syndic qui reformulait systématiquement en déformant mes demandes, à leur avantage. En insistant et en leur demandant de conserver toutes mes infos, j'ai pu obtenir gain de cause soutenu par le CS. Trop facile que le syndic puisse rajouter ttes les remarques, infos comme bon leur semble et censurer ce qui ne les arrange pas ! Tenez bon. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 déc. 2015 : 20:41:16
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Philippe 388 : citation: Mais rien n'interdit au syndic de réécrire une question afin de la rendre plus claire, qu'elle puisse être votée par l'AG, ........
C'est inexact !
Le syndic n'a pas la possibilité de modifier de son propre chef une question dont l'inscription a été demandée régulièrement.
Il peut écarter une demande qui n'est pas susceptible de générer un vote mais il doit l'indiquer au demandeur
Il peut aussi, en présence d'une question importante pour le demandeur lui signaler une difficulté, la nécessité de joindre des pièces, etc ...
Il ne peut en aucun cas modifier seul la demande.
Mais il peut, le cas échéant, accompagner l'inscription d'un commentaire. Par exemple signaler des modalités incontestables à insérer dans la décision. Sic pour une demande de concession d'un droit exclusif de jouissance sur une partie commune.
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Gemar59
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Posté - 21 déc. 2015 : 15:02:39
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Oh la la ,les bras m'en tombent si Philippe 388 commence lui aussi a tenir des propos inexacts .
A qui se fier grand Dieu ,Décidement il sera dit que tout fout le camps
A qui se fier ????
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 21 déc. 2015 : 16:49:08
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Sur ce point, sans conteste à ce qu'en dit JPM. |
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Posté - 21 déc. 2015 : 16:59:15
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Gemar59 : relisez ces phrases de la recommandation n)2du ministère de la justice : Rappelle au Syndic :
- qu'une décision doit comprendre deux éléments une résolution relative à une question inscrite à l'ordre du jour et un vote sur cette question ;
- qu'il convient, en conséquence, d'être particulièrement attentif à l'intitulé des questions et à celle des projets de résolution ;
Quel est le copropriétaire qui n'a pas vu de résolution proposée par un copro modifiée, réécrite, .... sans que celui-ci téléphone au copro. ou au CS ?
Si cette modification est faite pour améliorer la compréhension des copros sans modifier l'objet et le sens de cette question, que fait le copro ?
JPM nous ajoute que le syndic peut ajouter un commentaire; écarter une demande qui ne demande pas de vote, signaler au copro une difficulté dans la rédaction, de joindre des docs,..... sous la condition de demander au copro. C'est la peut-être le souci ; mais il doit respecter cette recommandation être très attentif à l'intitulé des questions et à aux projets de résolution.
JPM : les questions proposées aux votes et rédigées par les syndics sont elles toutes claires et précises, avec tous les docs et devis joints ?? Le syndic est il si attentif à la rédaction de ces questions ?
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Gédehem
Pilier de forums
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53
Posté - 21 déc. 2015 : 17:23:58
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LÃ n'est pas la question !!
Qui porte sur les questions demandées par les copropriétaires.
Dans ce cas, le syndic ne peut y changer une virgule (les fautes d'orthographe à la limite).
Il peut refuse une question ... qui n'en est pas une :
- soit parce qu'il s'agit d'un exposé, d'une opinion qui n'est pas résumée dans une "question".
- soit parce que le point exposé n'est pas susceptible d'une décision, d'un vote.
Dans ces cas le syndic en informe l'auteur.
Même chose s'il manque un document devant être obligatoirement joint à la convocation.
"Il faudrait refaire la peinture des hall d'entrée" n'est pas une question. Qui plus est susceptible d'être sanctionnée par un vote faute d'un devis qui serait joint.
Pas de doute :
"qu'il convient, en conséquence, d'être particulièrement attentif à l'intitulé des questions et à celle des projets de résolution ;"
Ce que rappelle JPM.
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Édité par - Gédehem le 21 déc. 2015 17:25:12 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 21 déc. 2015 : 17:26:43
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Sur citation: Quel est le copropriétaire qui n'a pas vu de résolution proposée par un copro modifiée, réécrite, .... sans que celui-ci téléphone au copro. ou au CS ?
Cela n'est surement pas fréquent. C'est bien le contraire qui se passe !
Bien des syndics se contentent de passer la lettre telle qu'elle a été ouverte même s'il y a des énormités alors que la demande est digne d'intérêt pour le copropriétaire et même la collectivité.
Pour le reste je vois majoritairement des ordres du jour très bien faits avec tous les documents nécessaires.
J'en vois qui sont bâclés. Rien de nouveau sous le soleil.
C'est comme pour les décrets. Il y a des textes remarquables.
Dans d'autres matières que la copropriété 
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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55
Posté - 21 déc. 2015 : 18:27:18
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D'accord avec JPM, et personnellement je n'ai jamais vu une question modifiée par un syndic (il en fallait un , Philippe ...)
Les syndics se contentent de reproduire le texte ou la question, sans commentaire ni explication.
Mais pour Zaroc, peut-être que le syndic déforme le contenu, ce qui est différent et illégal |
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Posté - 21 déc. 2015 : 18:51:06
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JPM : Pour le reste je vois majoritairement des ordres du jour très bien faits avec tous les documents nécessaires.
OHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH !!!! Parole de syndic.
Combien d'erreurs du aux copier-coller des OdJ précédents?
Des OdJ très bien faits !!!! , mais sur UI on parle beaucoup d'odJ baclés,sans devis, avec des annexes fausses, des résolutions illégales , en particuliers élection du syndic jusqu'à la date de la prochaine AG, mauvaise majorité, .....
ET est- ce que laissez passer des ENORMITES est signe d'un OdJ bien fait alors que la recommandation n°2 recommande que le syndic soit très attentif à leur rédaction.
sonia75 : j'ai eu le même souci l'an dernier avec mon syndic qui reformulait systématiquement en déformant mes demandes, à leur avantage
Les questions d'un OdJ ne concerne que la gestion du SDC, et ne concerne que les copros. Ce sont eux qui décident de modifier et d'amender les textes après débats et qui adoptent ou rejettent ces résolutions.
Le syndic DOIT exécuter ces décisions, c'est sa mission de mandataire. Il ne décide de rien en AG. De quels avantages pour le syndic parlez vous dans la modif d'une question d'un OdJ ?  |
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JPM
Modérateur
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57
Posté - 21 déc. 2015 : 23:14:00
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J'ai écrit que j'en vois des bâclés.
Ce n'est pas la peine d'invoquer la quantité infinitésimale des plaintes formulées dans le forum et même auprès de l'ARC, alors surtout que dans beaucoup de cas ce sont les mêmes copropriétaires qui se plaignent en différents lieux.
Occupons nous de ce qui cloche véritablement : sans vouloir sortir du sujet je signale que M. Jacques Laporte vient de conforter les observations que j'ai faites à propos de la convocation électronique : la sécurité juridique exigerait que les convocations soient lancées par le syndic 36 jours avant l'assemblée.
De plus on nous sort que les accords des copropriétaires soient enregistrés dans le registre des procès-verbaux 
A quoi sert la liste des copropriétaires avec son fichier d'adresses et d'informations diverses
On ne va pas se lancer dans une discussion la dessus qui sera ouverte ailleurs. Je veux simplement faire remarquer qu'on discute sur des clopinettes alors que les affaires importantes sont négligées.
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Posté - 23 déc. 2015 : 08:51:53
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citation: Initialement posté par JPM
Occupons nous de ce qui cloche véritablement : sans vouloir sortir du sujet je signale que M. Jacques Laporte vient de conforter les observations que j'ai faites à propos de la convocation électronique : la sécurité juridique exigerait que les convocations soient lancées par le syndic 36 jours avant l'assemblée.
Nous pensons que Jacques Laporte se trompe... Mais il faudrait ouvrir un sujet nouveau pour cela. Qui s'y colle ?
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Posté - 28 déc. 2015 : 11:02:37
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Gemar59
Contributeur actif
France
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 Posté - 21 janv. 2016 : 01:38:21
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Dieu que vous avez des syndics qui la joue "petit bras" !
Chez nous ,en poste ,c'est une femme de caractére (pas vilaine d'aspect )qui a selon ses dires 17 année d'experience du metier deriére elle et là ,elle met le paquet en misant gros.
Demain je vais donc assister a mon AG 2015 ,avec un conseil syndical divisé qui fonctionne (mal) ,et sans Président elu depuis le 9 décembre 2014 .
Avec des membres du CS (on doit dire plutôt Ex Cs ) pour la plupart "hors limite de renouvellement" .
Cela ne l'a pas empéché en 2015 de passer une commande de 8000 EUROS pour 2 ouvrages a un fournisseur qu'on ne connaissait pas lors du vote de la résolution 2014 autorisant les travaux et ce pour une somme de plus de 1000 euros/piéce par rapport au budget individuel initial prévu..
Travaux éxécutés, elle a signè avec lui un certificat de reception faux pour le payer certificat portant mention de 2 ouvrages alors que ce jour la ,un seul était accessible.
Cette année , plus fort encore :
1° une convocation lançée de son propre chef sur un programme a sa façon expédié sans le rapport d'activité de l'année ecoulée de notre pseudo CS,exigible
2° elle remet le couvert sur les balcons pour demander autorisation de contracter maintenant une DO aux frais de la copropriété pour ces deux ouvrages réceptionnés depuis Juillet 2015.
3° Tres satisfaite de son travail ,elle nous propose de lui donner la permission pour en faire faire un 3em situé 1 etage plus bas ,travail effectué par le meme fournisseur dans des conditions financières que personne n'arrive a comprendre .
4° Le chefd'oeuvre de son opus 2015 -2016 : Je lui ai adressé par LRAC une liste de 10 propositions a voter pour corriger un peu notre dérive juridique et des procedure a mettre en place.
Ma LRAC est bien arrivée chez elle ,le 30 Nov 2015 et elle a envoyé ses convocations le 22 Décembre 2015 en recommandé mais bien sur ,sans aucune de mes questions reçues par LRAC et sans un mot d'explication explication (Notre RC enregistré ,ne prévoit pas de periode de hors delai pour les questions sucseptibles de devenir des Résolutions)
Croyez moi si vous voulez ,je me dit "ça c'est une femme qui en a "
Le PV de tenue de cette AG bizarre ,prouvant bien que aucune des questions de ma LRAC n'a été mise au vote ,J'ai l'intention sans rien dire de deposer un recours en annulation dans les limites prévues et j'ai sous la main toutes les preuves de ce que j'ecris
Mais ..........Chapeau la Meuf qui dit mieux ! 
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commentaires syndic sur questions de copropriétair 
