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Luke55
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 Posté - 21 déc. 2015 : 10:56:14
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Bonjour,
Une fuite d'eau s'est produite dans une canalisation encastree entre ma chaudiere individuelle, situee sur le pallier, et mon appartement.
Le syndic a envoye a l'assurance de la copro un constat mentionnant une fuite d'origine privative, constat qu'il a essaye de nous faire signe mais nous avons refuse.
En effet j'ai trouve des references a plusieurs jugements, statuant que toute canalisation encastree dans la dalle, qui fait donc partie du gros oeuvre de l'immeuble, est elle meme consideree comme une partie commune, meme si elle a une usage privatif, ce qui est ici le cas puisqu'elle ne dessert que mon appartement.
Comme il a ete impossible de determiner precisemment ou la fuite se situe, le plombier de la copro preconise de casser la dalle sur le pallier pour remplacer la canalisation, puis de passer en apparent a l'interieur de notre appartement, pour eviter de casser chez nous.
Le syndic veut commencer par faire casser le carrelage dans notre appartement pour proceder a la reparation, sans doute dans l'idee de demontrer que si la fuite a lieu sous notre appartement, alors elle est privative, bien qu'il ne le presente pas comme en ces termes.
Que pensez vous de cette facon de voir ?
Merci de votre aide.
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nefer
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 Posté - 21 déc. 2015 : 11:08:04
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n'est il pas possible de créer une nouvelle canalisation apparente de la chaudière à votre appartement ? |
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Luke55
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Posté - 21 déc. 2015 : 11:59:47
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Si, en fait c'est l'idee premiere du plombier, mais le syndic lui a demande de plutot casser la dalle sur le pallier, dieu sait pourquoi.
Et maintenant, pousse par un membre du conseil syndical, il pretend casser d'abord chez nous, sans certitude que la fuite est sous notre appartement.
Il faut dire que nous sommes en tres mauvais terme avec le syndic (benevole) et le conseil syndical, car nous nous sommes a plusieurs reprises oppose a leur facon tres desinvolte de proceder a des travaux sans passer par une AG.
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2015 : 12:26:40
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Avant de parler 'jugement', il faut se référer au RDC : quel classement pour ces canalisations.
Par principe, sont communes les canalisations desservant au moins 2 lots, encastrées ou non.
Les canalisations desservant UN seul lot sont privatives à ce lot, qu'elles soient encastrées ou non.
Le juge ne peut aller contre une disposition du RDC, sauf pour la juger illicite.
Donc, lire le RDC. |
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Luke55
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Posté - 21 déc. 2015 : 13:05:26
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le RDC ne rentre pas dans ce detail de canalisations desservant un ou plusieurs lots.
Dans la liste des parties privatives, il n'est mentionne que les canalisations situees a l'interieur des appartements.
Il y a eu plusieurs cas de fuites dans cet immeuble, a chaque fois c'est la copropriete qui a regle les reparations et les degats, je ne vois pas pourquoi il en serait autrement dans notre cas. |
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Posté - 21 déc. 2015 : 13:21:04
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citation: Par principe, sont communes les canalisations desservant au moins 2 lots, encastrées ou non.
Les canalisations desservant UN seul lot sont privatives à ce lot, qu'elles soient encastrées ou non.
suivant les assurances, ces dispositions varient... dans certains cas, elles sont considérées comme privatives, dans d'autres cas, elles sont considérées comme communes et couvertes éventuellement par la D.O.
Je pense que dans cette affaire, il vaudrait mieux s'en tenir aux avis d'experts en plomberie plutĂ´t qu'en avis de membres du CS et syndic...
Normalement, vous auriez du signer un constat amiable avec le syndicat (via le syndic) pour mettre en "marche" la convention CIDRE. |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2015 : 13:57:37
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le RDC ne rentre pas dans ce detail de canalisations desservant un ou plusieurs lots.
Alors ce sont les dispositions légales qui s'appliquent :
"L.art.2 : Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
 Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
 Â
Art.3 Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
 Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
 - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
 - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
 - les coffres, gaines et tĂŞtes de cheminĂ©es Â
- les locaux des services communs ;
 - les passages et corridors.
Â
Votre RDC étant silencieux (voire contradictoire avec des titres), les canalisations ne desservant que votre lot sont privatives à ce lot. Encastrées ou non.
Etre copropriétaire impose d'avoir notion de certaines règles, dont celle-ci (distinction privatif/commun), qui est un grand classique.
Vous ne pouvez refuser le constat DDE avec le syndicat.
PS : on ne casse pas une dalle. Dans ce type d'affaire, on passe en apparent tout au long du circuit. |
Édité par - Gédehem le 21 déc. 2015 14:12:22 |
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Luke55
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Posté - 21 déc. 2015 : 14:40:50
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Il y a eu des jugements disant exactement le contraire: une canalisation, meme a usage privatif, qui est encastree dans le gros oeuvre de l'immeuble, doit etre consideree comme une partie commune.
Et encore une fois, c'est la regle qui a toujours ete appliquee dans cet immeuble. |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2015 : 16:09:21
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Merci de citer les références des jugements.
La Cour de cassation a été amenée à analyser un RDC qui rangeait au nombre des parties communes les canalisations de toute nature d’utilité commune, mais non les appareils et parties de canalisations, conduites ou tuyaux affectés à l’intérieur de chaque lot à l’usage exclusif et particulier de celui-ci, et d’autre part, au nombre des parties privatives les tuyauteries de branchement des appareils sanitaires et autres jusqu’aux canalisations principales.
Arrêt du 21.03.200O (n°98-16178) : la Cour a estimé qu’était privative la portion de canalisation de chauffage central, même encastrée dans le plancher, issue de la conduite principale pour desservir un lot particulier.
En cas de litige sur le principe rappelé plus haut, il faut solliciter le juge s'agissant d'interpréter les actes et titres.
Ce qui ne change rien pour vous, sous réserve d'établir une DDE : c'est le syndicat (son assureur, COP-CIDE) qui prend en charge la réparation, vos éventuels dégâts pris en charge par votre assureur.
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Édité par - Gédehem le 21 déc. 2015 16:27:21 |
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Posté - 21 déc. 2015 : 17:02:00
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citation: PS : on ne casse pas une dalle. Dans ce type d'affaire, on passe en apparent tout au long du circuit.
On peut Ă©galement retuber ....  |
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Luke55
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Posté - 21 déc. 2015 : 19:28:48
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Le jugement sur lequel je suis tombe est cite sur ce forum:
http://www.legavox.fr/forum/immobil....VnhB6PnhBBK
On cite aussi sur un autre forum l'article Article R*111-26 du code de la construction qui definit entre autres comme gros oeuvre:
les portions de canalisations, tuyauteries, conduites et gaines de toute sorte logées à l'intérieur des murs, plafonds ou planchers, ou prises dans la masse du revêtement, à l'exclusion de celles qui sont seulement scellées ;
Le post complet est ici:
http://droit-finances.commentcamarc...-le-plancher
Par ailleurs, je ne comprends pas le dernier post de Gedehem, ou il cite un jugement qui definit comme privative la portion de canalisation, meme encastree dans le plancher, et qui 4 lignes plus bas dit que c'est le syndicat qui prend en charge la reparation.
Si c'est privatif, c'est le coproprietaire, donc moi, qui paie la reparation, ca n'est pas l'assurance du syndic, je suis un peu perdu la ...
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Édité par - Luke55 le 21 déc. 2015 19:30:14 |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2015 : 21:35:54
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 Aucune contradiction : simple méconnaissance des règles appliquées par les assurances en copropriété...
C'est le syndicat qui assure la totalité du bâti, y compris ce qui est donné comme privatif, le tout étant considéré comme indivisible..
L'assurance du copropriétaire (ou locataire) ne prend en charge que les embellissements intérieurs (ex: plancher flottant), ou les dégâts aux meubles ou effets personnels. (convention cidre/Cide-cop).
Ce qui revient à faire supporter par la collectivité des dégâts dont l'origine est privative.
Avec toutes les conséquences : la "sinistralité" du syndicat en prend un coup, les cotisations grimpent de 20% chaque année, les franchises aussi, lorsque ce n'est pas la résiliation du contrat en raison d'un nombre trop important de sinistre.
Ce qui ne change rien au classement des canalisations : privatives jusqu'au raccordement Ă la canalisation desservant au moins 2 lots, alors "partie commune".
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Luke55
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Posté - 21 déc. 2015 : 22:05:01
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Tout a fait d'accord sur le fait que je n'y connais rien en la matiere, c'est bien pour ca que je suis la.
J'avais cru comprendre que les assurances couvraient uniquement les degats causes par les fuites, mais que la reparation de la fuite elle-meme incombait au coproprietaire de la partie privative, j'ai donc tout faux apparemment ?
Dans le cas qui m'occupe, les frais vont etre de plusieurs nature:
- Remplacement du tuyau incrimine par une canalisation en apparent pour la partie sur le palier, ou bien
- Cassage et remise en etat de la dalle sur le palier, si le syndic persiste dans son idee de ne rien faire en apparent sur le palier et de ne passer en apparent que chez moi.
Remplacement de cette meme canalisation dans mon appartement, puisque le plombier ne sait pas dire ou est la fuite precisemment.
Remise en etat de l'appartement qui a subi les degats dus a la fuite.
Lesquels de ces frais vont me revenir ?
Desole si j'insiste, mais j'ai lu tellement d'avis contradictoires suivant le forum ou je m'addresse que j'ai du mal a suivre.
Bien heureux de ne pas etre juriste.
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Posté - 22 déc. 2015 : 07:49:05
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tout d'abord, vous parlez d'une fuite entre VOTRE chaudière INDIVIDUELLE (fut-elle sur le palier) et votre appartement, mais avez vous fait une déclaration à votre propre assureur ?
Ensuite, vous ne nous dites pas si cette fuite est sur l'eau froide d'alimentation, l'eau chaude sanitaire ou le circuit fermé d'un éventuel chauffage central provenant de cette chaudière individuelle... |
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Luke55
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Posté - 22 déc. 2015 : 09:11:27
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J'ai bien entendu contacte mon assureur et ouvert un dossier avant meme que la cause de la fuite ne soit identifiee de facon a peu pres certaine.
En effet ca a pris pas moins de 3 semaines avant que le plombier arrive a un diagnostic.
Cette fuite s'arrete quand on coupe le circuit d'eau chaude sanitaire.
Pour l'instant, mon assureur arguant du fait que la canalisation est encastree, m'enjoint de ne signer aucun constat avant le passage de son expert...
La situation est compliquee par le fait que nous sommes en tres mauvais terme avec le syndic pour nous etre plusieurs fois oppose a lui,difficile donc de dialoguer de facon franche avec lui pour regler l'affaire au plus vite.
Dans un premier temps, il a fait intervenir le plombier de l'immeuble pour identifier la cause de la fuite, et demande un 1er devis.
Puis il a refile le bebe a un membre du conseil syndical, qui a a nouveau fait venir le plombier, dieu sait pourquoi, et demande un autre devis (900 euros) pour casser la dalle sur le pallier, deja ca, ca a pris presque 3 mois!
Et depuis plus rien, le syndic et le membre du conseil syndical en question ont semble t'il decide de laisser pourrir la situation.
Donc nous attendons l'expert en esperant y voir plus clair.
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Posté - 22 déc. 2015 : 09:25:03
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à part vérifier l'origine de la fuite qui semble donc faire partie de votre lot, je ne vois pas en quoi le syndic s'occupe de cette remise en état, car c'est à votre assureur (via son expert) d'intervenir, sauf s'il y a dégradation aux parties communes....
c'est un peu comme si un syndic intervenait pour changer le tuyau soulpe d'Ă©vacuation d'une machine Ă laver.... |
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Franck1966
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Posté - 22 déc. 2015 : 10:26:14
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Luke55, si le fuite était sur le circuit d'eau froide, vous pourriez demander à votre copro de prendre les réparations à leur charge.
Le fait que la fuite soit sur le circuit eau chaude, celui-ci est intégralement dans votre appartement (dans le sol, dans les murs ou apparent), donc à votre charge exclusive.
Je ne comprends pas que le plombier (qui a l'habitude de ces sinistres) ne vous l'ait pas dit ! |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2015 : 11:34:10
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le RDC ne rentre pas dans ce detail de canalisations desservant un ou plusieurs lots.
Dans la liste des parties privatives, il n'est mentionne que les canalisations situees a l'interieur des appartements.
Que précise (ou pas) très exactement votre RDC ?
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Luke55
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Posté - 22 déc. 2015 : 14:49:00
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Pour les parties communes, le RDC contient la formule habituelle (je cite de tete) "toutes les parties ne servant pas a l'usage exclusif d'un coproprietaire", ce qui definirait la conduite en question comme privative.
Et plus bas il est dit que tout le gros oeuvre est partie commune, or le code de la construction definit toutes les canalisations logees dans les murs, planchers, plafonds comme du gros oeuvre, donc a mes yeux d'inexpert, il y a contradiction.
Et pour la liste des parties privatives, sont citees toutes les canalisations situees a l'interieur des appartements, ce qui n'est pas le cas ici.
Je suis tombe sur un post sur un autre forum arguant que la jouissance exclusive d'un bien n'en fait pas un titre de propriete, et que meme les canalisations reservees a l'usage exclusif d'un coproprietaire restent propriete du syndicat, quand elles sont encastrees dans le gros oeuvre, et que donc c'est au syndicat d'assurer leur entretien/reparation.
Mon objectif dans cette histoire, ca n'est pas d'echapper a mes responsabilites, si la loi dit que les reparations de cette canalisation sont a ma charge, OK, bien qu'une fois encore, je sais que lors des sinistres precedents elles ont ete prises en charge par la copro.
Je n'ai juste pas envie de me faire arnaquer par un syndic qui en prend deja beaucoup a son aise dans cette copropriete.
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2015 : 15:07:29
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Votre citation du RDC est incomplète. Vous indiquiez :
" Dans la liste des parties privatives, il n'est mentionne que les canalisations situees a l'interieur des appartements."
Il y a donc des précisions sur ce que sont les parties privatives.
Il faut faire attention a ce qu'on peut lire ici où là sur des sites généralistes. (ici aussi .. )
Le code de la construction concerne les constructions.
Dans nos copropriétés c'est le RDC qui fonde la règle entre copropriétaires (*), peu importe le Code de la construction ou celui de la route !!!!!
La jouissance exclusive d'une partie commune n'en fait pas une partie privative. Elle reste partie commune.
En revanche, telle canalisation classée "partie privative" par le RDC est privative depuis son raccordement à une canalisation commune au moins à 2 lots.
Il faut laisser les assurances régler leurs affaires. Ce sont elles qui prendront en charge tout ou partie des travaux, que ce soit pour réparer les dégâts ou pour ceux nécessaires au rétablissement de la desserte de votre lot.
(*) Y compris si la règle est illicite, contraire aux textes : elle est convention entre les membres du syndicat qui y ont adhéré en devenant copropriétaire. La clause illicite doit s'appliquer aussi longtemps qu'une AG ne l'a pas réformé, un juge sollicité pour la sanctionner. |
Édité par - Gédehem le 22 déc. 2015 15:17:00 |
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Luke55
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Posté - 22 déc. 2015 : 15:24:47
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Merci de cette mise au point necessaire.
J'attends effectivement que l'expert de mon assurance statue (j'espere qu'il le fera !) au plus vite.
Mon soucis, c'est qu'en attendant, l'appartement qui a ete degrade ne peut pas etre remis en etat, et que son proprietaire menace de porter plainte contre moi et/ou le syndic, pour perte de loyer, ce qui risque d'amener a des frais bien superieurs aux reparations.
Et comme jusqu'a aujourd'hui, mon assureur m'a enjoint de ne signer aucun constat qui reconnaisse ma responsabilite, j'avoue que je ne suis pas tranquille, malgre le discours qui se veut rassurant (sans rire) de mon assureur.
Mais ca, c'est un autre debat.
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Fuite sur canalisation encastree 
