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protos
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 Posté - 29 déc. 2015 : 00:53:31
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Bonsoir tout le monde.
je viens de me lire tout le récapitulatif sur comment remplir la 2033C et je commence par un grand merci à ceux qui l'ont fait.
cela m'est d'un grand secours !
Je suis en train d'essayer de corriger ma déclaration de 2013 ( revenu 2012) pour passer au réel simplifié.
Tout me parait compliqué d'autant que je n'aime pas la paperasse. 
Mais grace Ă vous j'ai compris pas mal de choses.
Cependant j'ai quelques questions:
- Achat 100 000 et 150 000 de travaux dans la foulée pour remettre l'immeuble en état. 7 appartements créés. En 2010.
Dois-je faire 2 étapes ou alors commencer direct avec (achat + travaux) enveloppe complète et décomposer le tout en "composants"
- Je voudrais commencer à amortir en 2012, année ou j'ai commencé à payer mon crédit et à réellement toucher des loyers ( > 5000 )
- Seulement, vente de 2 appartements en 2011. Donc comment amortir ? je fais un lot complet de 7, de 5, je fais 5 déclarations ?
Si je commence avec 5, je me calcule tout au millième ? Mais du coup je me dis que personne n'amortira ces travaux alors qu'ils ont été payés ( pour les 2 vendus)...?
Mon avis est que je fais un lot complet de 5 et je calcule le total de amortissement moins ceux vendus ( donc au millième). Qu'en pensez vous ?
Par ailleurs:
je pense avoir compris la 2033c mais j'ai entendu dire qu'il fallait déclarer à l'actif les immeubles ou autres...; ça veut dire quoi ? 
J'ai plein d'autres questions mais petit Ă petit.
En tout cas merci Ă tous pour votre patience, votre temps et votre aide !!
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 Posté - 29 déc. 2015 : 07:34:50
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Bonjour
POur vous répondre, il faut que vous précisiez les dates:
Achat le 23 mars
Travaux de 100 000 euros en x fois, du tant au tant
Création de l'entreprise personnelle le tant...
citation: Je voudrais commencer à amortir en 2012, ET vous aviez déclaré en micro?
citation: Je suis en train d'essayer de corriger ma déclaration de 2013 ( revenu 2012) pour passer au réel simplifié. Pour qu'on soit bien clair, votre travail consiste à RECONSTITUER vos déclarations au réel antérieures pour faire valoir a dater du 1er janvier 2015 une déclaration au réel?
citation: Seulement, vente de 2 appartements en 2011 On va dire que en présentant les affaires en remontant dans le temps c'est carrément incompréhensible, faites dans le vrai sens, en commencant en 1789 puis en arrivant en 2016 ;-)
citation: je pense avoir compris la 2033c mais j'ai entendu dire qu'il fallait déclarer à l'actif les immeubles ou autres...; Donc vous n'avez encore pas tout compris mais ça va venir.
Il faut en effet avoir porté à l'actif.....
Si votre studio A et votre studio B sont exploités, A porté à l'actif et B non,
Vous pouvez amortir A, imputer ses charges de copropriétés non récupérables, les réparations, l'entretien et toutes les cahrges imputables au propriétaire.
Mais pas pour B.
Pour Bn, c'est un peu comme si vous utilisiez l’appartement 'un autre. Meme cas que si vous louiez B a votre voisin pour l'exploiter en meublée, c'est bien le voisin qui paye la taxe foncière, pas de raison que vous la déduisiez; |
Édité par - ribouldingue le 29 déc. 2015 07:39:51 |
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protos
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Posté - 29 déc. 2015 : 20:03:20
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Merci de votre réponse.
alors je recommence , dans l'ordre
achat en 02/2010 et de suite travaux pendant quelques mois. Afin de transformer et créer 7 appartements.
105000 achat +184000 travaux.
je suis allé aux impôts la personne m'a dit:" vous n'avez rien à faire vous déclarez dans telle case il y aura tant d'abattement. merci."
Donc j'ai fait au plus simple. de plus je n'ai commencé à rembourser mon crédit qu'en 03/2012 et avant ça j'avais très peu de revenus locatif (<5000).
En 2011 j'ai vendu 2 appartements à un collègue.
Comme j'ai payé pas mal de cotisation sociale et d'impôts en 2012 et que je viens de lire qu'on pouvais corriger une déclaration jusqu'à 2 ans en arrière, il me reste 2 jours pour corriger celle de 2012 et je ferai les autres dans la foulée.
Mes questions sont sur la notion de "porter Ă l'actif ", comment fait-on ?
Dois faire le lot complet ( c'est Ă dire travailler avec l'enveloppe globale) ou appartement par appartement ?
Une fois cela réglé, comment dois-je gérer la vente de 2011. Donc comment amortir ? je fais un lot complet de 7, de 5, je fais 5 déclarations ?
Si je commence avec 5, je me calcule tout au millième ? Mais du coup je me dis que personne n'amortira ces travaux alors qu'ils ont été payés ( pour les 2 vendus)...?
par ici, presque personne n'a de siret, en tous cas chez les loueurs de meublé ? que se passe t il si on envoie une déclaration au réel sans siret ?
merci encore !! |
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protos
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Posté - 30 déc. 2015 : 01:26:57
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il est 1h25 et j'y suis encore...
si quelqu'un a des idées je suis preneur ! ;)
il me reste très peu de temps, demain je mets tout ça au propre et j'amène le dossier aux impots !
alea jacta |
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Posté - 30 déc. 2015 : 07:26:46
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A 1h26 je dormais, et pareil Ă 3h, 4h et jusqu'Ă il n'y a pas longtemps
citation: par ici, presque personne n'a de siret, en tous cas chez les loueurs de meublé ? que se passe t il si on envoie une déclaration au réel sans siret ? Le problème majeur est ici, vous n'avez jamais déclaré votre entreprise personnelle, et vous n'avez pas de SIRET
Vous avez toujours déclaré en microbic, sans SIRETce qui est normalement illégal, mais était courant (99,9 % des loueurs a mon avis, sans que je ne puisse justifier ce chiffre)
Il manque donc la réponse à la question: A quelle date avez-vous fait votre première déclaration Microbic pour que l'on puisse 'situer vaguement' le début de votre exploitation.
citation: Comme j'ai payé pas mal de cotisation sociale et d'impôts en 2012 et que je viens de lire qu'on pouvais corriger une déclaration jusqu'à 2 ans en arrière, il me reste 2 jours pour corriger celle de 2012 Ce n'est pas une modification mais un changement du mode déclaratif et franchement je ne pense pas que cela puisse se faire.
Qu'appelez-vous 'cotisation sociale'? En microbic on en paye pas de cotisation sociale.
On ne peut pas payer de cotisation sociale sans avoir de numéro SIRET
Il vous faudrait a la fois refaire toute votre comptabilité , rédiger et déposer, tout cela en quelques heures.
Même si vous êtes un as de la comptabilité, il faudrait travailler toute la journée pour y arriver.....
Il vous aurait fallu auparavant déposer votre PO cmb pour la déclaration d'entreprise, qui se fait en début d'exploitation (donc forcément ca ne va pas de faire tout seul, il va y avoir plusieurs navettes) afin d'obtenir un SIRET et remplir la 1447.
Sans SIRET je ne vois pas de possibilité de déclarer au réel, encore mois de le faire trois ans antérieurement.
Il faudrait aussi refaire les déclarations relatives au CFE et vous les faire payer sur les années manquantes, je ne vois pas comment c'est possible (Je pense clairement que c'est même impossible)
Ce que je ne peux mĂŞme pas dire, c'est
1/ quand commence votre exploitation,
2/ quand peut se faire la mise Ă l'actif,
il manque trop d'éléments.
Ce n'est pas juste un jour avant la date limite qu'on peut envisager tout ce travail.
Pour ma part il me faut une dizaine de jours en fin d'année pour clore comptablement mon année en cours, et préparer une première version de ma fiscalité |
Édité par - ribouldingue le 30 déc. 2015 07:58:08 |
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Posté - 30 déc. 2015 : 08:15:52
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merci, ce n'est pas engageant tout ça...
ma première déclaration date de 2011 sur les revenus 2010: 700 euros.
Après je me dis que je peux tenter le coup, s'ils refusent rien ne bouge...
ma plus grosse interrogation reste comment gérer la vente des 2 appartements?
merci encore ribouldingue !! |
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Posté - 30 déc. 2015 : 08:20:53
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Qu'appelez-vous 'cotisation sociale'? En microbic on en paye pas de cotisation sociale.
On ne peut pas payer de cotisation sociale sans avoir de numéro SIRET
et bien je payais csg et rds sur les revenus des meublés...  |
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Posté - 30 déc. 2015 : 08:25:37
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Du coup
Les deux appartements vendus ont été loués ou jamais?
Dans les184 000 euros de travaux, vous savez identifier ce qui revient aux 2 logements et aux 5 autres?
Vous savez décomposer en composants et dresser un plan d’amortissement?
Que sont ces cotisations sociales?
Porter à l'actif (ou immobiliser) en terme fiscal, cela se comprend comme remplir la page 2033-C cadre 1 intitulé immobilisations.
Votre autre souci majeur est que:
Votre déclaration de revenu est à envoyer au SIP (Service des impôts des particuliers)
Votre déclaration de revenu de votre entreprise est à adresser au SIE (service des impôts des entreprises).
Le SIE ne vous connait pas puisque vous n'avez pas de SIRET.
Votre SIP ne peut pas recevoir une déclaration de revenu rectificative pour 2012, 2013 et 2014 invoquant une entreprise qui n'existe pas encore au premier janvier 2016 |
Édité par - ribouldingue le 30 déc. 2015 08:30:48 |
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Posté - 30 déc. 2015 : 08:46:18
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Les deux appartements vendus ont été loués ou jamais?
je dirai peu importe, à l'époque je faisais de la location saisonnière. Au besoin de simplifier ma déclaration, ils ont été loués ou pas.
Dans les184 000 euros de travaux, vous savez identifier ce qui revient aux 2 logements et aux 5 autres?
oui, en fait les travaux ont été fait pour tout l'immeuble, chaque appartement est identique.
Vous savez décomposer en composants et dresser un plan d’amortissement?
oui grâce à ce site
je comprends votre explication entre sip et sie.
le fait d'avoir depuis 2012 un numéro de siret ( autoentrepreneur electricien) peut il aider ou cela n'a vraiment rien à voir ?
sinon, puis faire une déclaration d'entreprise retroactive ? |
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Posté - 30 déc. 2015 : 08:56:04
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citation: je dirai peu importe, à l'époque je faisais de la location saisonnière Pas du tout et pour deux raisons:
1/ On commence a amortir quand on commence a consommer le bien; Si pas de location, pas d’amortissement/
2/ Si vous achetez 7 logement puis en revendez 2 sans jamais les louer, on comprend mal pourquoi vous les apporteriez a votre actif.
Je dirais meme : 3/ et surtout 3 ans plus tard, a posteriori.
citation: Dans les184 000 euros de travaux, vous savez identifier ce qui revient aux 2 logements et aux 5 autres?
oui, en fait les travaux ont été fait pour tout l'immeuble, chaque appartement est identique. Alors ma lecture est: Non car les travaux ont été ....
citation: je comprends votre explication entre sip et sie.
le fait d'avoir depuis 2012 un numéro de siret ( autoentrepreneur electricien) peut il aider ou cela n'a vraiment rien à voir ?
sinon, puis faire une déclaration d'entreprise retroactive ? Ca va surtout tout compliquer, la j'abandonne;..
On ne peut normalement pas posséder plsueirus entreprises personnelles, donc vous auriez du déclarer l'ajout d'activité des 2012
Sauf que c'est l'inverse, ces activités existaient auparavant.
Du coup vous risqueriez de payer des charges sociales sur vos loyers.
Votre cas est vraiment trop complexe. |
Édité par - ribouldingue le 30 déc. 2015 08:58:46 |
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Posté - 30 déc. 2015 : 15:24:57
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En tout cas, merci de votre aide.
je ne manquerai pas de vous tenir informé de la suite. :)
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Posté - 30 déc. 2015 : 15:39:17
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Une autre question:
peut-on déduire ( déficit ou amortissement) les achats de base de bricolage: chevilles, vis, etc.
Et par la suite, tout ce que l'on fait nous même comme travaux. Sans facture d'artisan ? je parle du matériel , pas de la main d'oeuvre.
merci ! |
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Posté - 30 déc. 2015 : 15:46:31
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Sur facture ou justificatif, pourvu que les dépenses soient engagés dans le but de l'entreprise, oui. |
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Posté - 30 déc. 2015 : 15:48:30
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Posté - 30 déc. 2015 : 20:43:41
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une nouvelle question ( s'il vous plait) !
lorsque l'on cherche le déficit, comment procède t on ?
chez moi:
loyer 13550
Amortissement 12000
intérets d'emprunt: 8500
on enlève d'abord l'amortissement puis les intérêts ? ce qui fait qu'on est en déficit et qu'on reporte le déficit à l'année suivante
ou alors
on enlève d'abord les intérêts puis on amortit jusqu'à 0, en reportant le reste de l'amortissement sur les années suivantes ?
merci |
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Posté - 31 déc. 2015 : 07:50:06
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La règle est: On fait le calcul comptable d'abord.
On réintègre ensuite fiscalement tout ce qui n'est pas admis pour l'année en cours, dont les amortissements excédentaires.
Pour la pratique , Utilisez la 2033-B et remplissez les cases, vous verrez que vous n'avez qu'un seul mode de calcul.
Dans votre cas, le loyer n'est pas le bon chiffre. Il faut prendre en compte les recettes.
Vous n'indiquez pas vos charges déductibles, qui est un chiffre important, et il y a un calcul à faire pour connaitre le montant des amortissements à reporter.
Enfin, si vous êtes LMnP le déficit ne vous sert pas réellement puisuq'il n'est que reportable. |
Édité par - ribouldingue le 31 déc. 2015 09:04:14 |
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Posté - 31 déc. 2015 : 08:10:04
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quand vous parlez de charges déductibles, à mettre j'imagine en ligne 242, j'ai l'impression de ne pas en avoir si ce n'est: "primes d'assurances"
d'ailleurs on parle ici de l'assurance du credit 450 € ou de mon assurance de proprietaire bailleur ?
Dans votre cas, le loyer n'est pas le bon chiffre. Il faut prendre en compte les recettes.
quelle difference ? |
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Posté - 31 déc. 2015 : 08:57:27
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citation: Dans votre cas, le loyer n'est pas le bon chiffre. Il faut prendre en compte les recettes. Comment avez-vous pu déclarer en microbic depuis 3 ans sans connaitre la différence?
Si vous faites payer au locataire 470 euros de loyer + 30 euros de provision pour charges, et qu'il paye une régularisation de 100 euros en décembre vos loyers sont de 5 640, qui n'apparaissent nulle part sur la 2033-C
Les recettes sont de 6 100 euros.
Ce sont ces recettes que vous avez déclaré en microbic depuis 2012. N'est-ce pas?
Vos charges déductibles sont entre autres 800 de taxe foncière, 80 de TEOM, 400 d'assurance du logement, 300 d'électricité des parties communes, 800 euros d'eau, 800 de CFE (pas pour vous puisque vous n'avez rien déclaré, mais il faudra y penser), vos intérets d'emprunt et vos assurance de l'emprunt.
Vous avez encore 80 euros de téléphone, 110 euros de timbre, 130 euros de consultation juridique, 5,50 de ramette de papier et 15 euros de stylos, enveloppes, etc... |
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protos
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Posté - 31 déc. 2015 : 09:54:56
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effectivement, vous comptez tout, vraiment tout...
est-ce grave de ne pas déclarer en recette les charges payées par le locataire ( eau par exemple) mais de ne pas non plus les mettre en charges déductibles ?
je pense pouvoir déclarer:
132 d'assurance logement
416 assurance crédit
et intérêt d'emprunt
Vous avez encore 80 euros de téléphone, 110 euros de timbre, 130 euros de consultation juridique, 5,50 de ramette de papier et 15 euros de stylos, enveloppes, etc...
et lĂ dedans ... rien je crois
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Posté - 31 déc. 2015 : 13:38:02
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citation: est-ce grave de ne pas déclarer en recette les charges payées par le locataire Oui, aussi bien en microbic qu'au réel puisque non conforme au code des impots.
citation: je pense pouvoir déclarer:
132 d'assurance logement
416 assurance crédit
et intérêt d'emprunt Ah bon pas 'impot foncier? |
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Posté - 31 déc. 2015 : 18:23:33
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bonsoir ,
imaginons que je laisse tomber le fait de vouloir revenir sur une ancienne déclaration car trop farfelu. 
Comment puis je passer au réel simplifié le plus vite possible.
Et dans ce cas comment se passent les amortissements ? les années passées sont
perdues? on les décompte quand même ? on commence de 0 ?
merci de votre aide !
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2033C avec de la vente... 
