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ina
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 Posté - 03 janv. 2016 : 13:11:37
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Bonjour,
Dans l'annexe 1 d'une copropriété, je vois le compte 102 en négatif. Est-ce normal ?
Merci de vos avis
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Posté - 03 janv. 2016 : 16:07:10
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Le compte 102 étant un compte de "provisions pour travaux décidés", il n'y a aucune raison que ce compte soit négatif...
peut-être le syndic confond il provisions et encaissements ? ou solde entre les deux... |
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ina
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 2
Posté - 03 janv. 2016 : 16:27:13
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Merci pour cette réponse.
C'est le même syndic qui indiquait pour mon compte un chiffre négatif pour l'avance de trésorerie. Correction a été fait plusieurs trimestres plus tard, la raison : problème informatique.
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nefer
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3
Posté - 03 janv. 2016 : 17:30:32
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citation: Initialement posté par ina
Merci pour cette réponse.
C'est le même syndic qui indiquait pour mon compte un chiffre négatif pour l'avance de trésorerie. Correction a été fait plusieurs trimestres plus tard, la raison : problème informatique.
ce n'est pas un problème informatique, c'est a personne en charge de la saisie des écritures comptables qui a confondu "débit" et "crédit"... |
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ina
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Posté - 03 janv. 2016 : 17:36:49
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Même s'il y a une confusion entre débit et crédit, un comptable doit se rendre compte qu'il y a quelque chose qui cloche dans la comptabilité. Il y a peut-être trop de travail pour effectuer ce genre d'analyse.
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JB22
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Posté - 03 janv. 2016 : 20:47:20
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Pour que le compte 102 soit débiteur il faut que le syndic engage des travaux pour un montant supérieur aux appels de provisions.
Exemple pratique simplifié.
Le syndic fait des appels pour 1.000 €,
Débit du 450 copropriétaires..........1.000.
Crédit 102 Provisions pour travaux.......................1.000.
Le syndic engage des travaux pour 1.200 €
Débit....671 Travaux......................1.200
Crédit 401 Fournisseurs.......................................1.200
Normalement, le syndic doit débiter le compte 102, par le crédit du compte 702, au fur et à mesure de la réalisation des travaux, soit 1.200 €
Débit....102 Provisions pour travaux...1200.
Crédit...702 Provisions pour travaux......................1.200..
De ce fait le compte 102 se retrouve débiteur de 200 €, montant des travaux non provisionnés.
Il y a comptabilisation d' une opération irrégulière. |
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ina
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6
Posté - 03 janv. 2016 : 21:04:45
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Merci JB22,
Voici une explication qui affinera ma demande de précision au syndic pour ce - 4755 €.
Celui-ci n'a pas joint l'annexe 5 qui pourtant comportait un montant en compte 12 de 7381 €. Réponse du syndic à ma demande "La secrétaire l'a oubliée, ce doit être les travaux de l'entreprise X".
Il y aurait intérêt à se pencher sur la comptabilité. |
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 Posté - 03 janv. 2016 : 21:14:32
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C'est le degré zéro de la comptabilité ! Vous ne pouvez approuver les comptes dans ces conditions ! Faire désigner un expert compétent en comptabilité de syndicats de copropriétaires et lui faire réviser les comptes du syndic avant approbation ! Puis changer de syndic... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 03 janv. 2016 : 21:38:14
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Posté - 04 janv. 2016 : 07:10:55
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question à JB22 sur son exemple : puisqu'on est à l'annexe 1, ne serait ce pas plutôt le compte 120 qui devrait être négatif ?
en effet cette différence se fera "sentir" lorsque les comptes 671 et 702 seront mis à 0, dans le cadre de travaux non terminés (annexe 5) |
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Posté - 04 janv. 2016 : 08:47:10
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Effectivement, le compte 102 est le compte des provisions appelées en avance par rapport à la réalisation des travaux, et qu'on ne peut passer en produits (en 702) car le produit ne peut être constaté qu' "au fur et à mesure de la réalisation des travaux" (arrêté du 14 mars 2005). Si, pour des travaux non clôturés au jour de la fin d'exercice, on a réalisé plus de travaux que de provisions appelées, alors le compte 102 est à zéro, et c'est le compte 12 qui devient débiteur.
L'expérience (par exemple dans les formations que nous réalisons) montre malheureusement que très peu de syndics ont compris le jeu des comptes 102, 702 et 12 pour les travaux non clôturés...
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JB22
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11
Posté - 04 janv. 2016 : 09:33:41
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Réponse à rédaction Universimmo
Effectivement le compte 102, utilisé correctement au décret, ne doit jamais être débiteur.
La question posée est: "je vois le compte 102 en négatif. Est-ce normal ? ce qui suppose une utilisation incorrecte dont j' ai montré un exemple.
Réponse à rambouillet
Non, voir l' exemple: Le compte 671 est débiteur de 1200. et le compte 702 créditeur de 1.200, le virement au compte 120 donne un solde à zéro.
Je rappelle que la commission avait préconisée de ne pas utiliser le compte 102, et de passer directement par le compte 702. (Les "provisions pour charges courantes" sont bien portées au crédit au compte 701 avant réalisation.)
Personnellement, pour les travaux en cours en fin d' exercice, je pense que deux comptes seraient nécessaires.
Un compte débiteur 1201 pour le solde du compte 671 et un compte créditeur1202 pour le solde du compte 702; |
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JPM
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Posté - 04 janv. 2016 : 09:38:04
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On ne peut pas négliger les avis de la Commission de la copropriété au sujet l'utilisation de l'article 102.
La technique présentement recommandée et admissible me semble-t-il est de passer l'appel de fonds au crédit de 102. C'est indispensable.
Mais de débiter 102 au profit de 702 par masses arrondies en fonction des encaissements effectifs des provisions, et non pas de l'avancement des travaux.
Argument imparable : En fin d'exercice le compte 12 n'est mouvementé que par les comptes de produits 7nnnn . Avoir 45 000 € au compte 102 n'allant pas dans le compte 12 serait absurde.
S'interroger sur le compte 102 sans regarder les autres comptes n'est pas une bonne solution.
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Édité par - JPM le 04 janv. 2016 09:41:35 |
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JB22
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13
Posté - 04 janv. 2016 : 11:43:36
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"par masses arrondies"
Voilà une nouvelle notion comptable invention de JPM;
Le principe même de la comptabilité c' est l' exactitude au centime prêt. Je me souviens de l' époque ou l' on raillait les comptables à la recherche d' un centime d' écart dans leur balance.
"en fonction des encaissements effectifs des provisions,"
On est dans une comptabilité d' engagement pas de trésorerie.
"La technique présentement recommandée et admissible me semble-t-il est de passer l'appel de fonds au crédit de 102. C'est indispensable. "
Si "indispensable" que la commission avait admis que l' on pouvait se passer du compte 102.
Qu' en fin d' exercice on ait 45.000 € au compte 102 ou 120 est sans aucune conséquence pratique, ces comptes étant de même nature; classe 1. Ce qui est plus critiquable c' est le compte 120 qui est le solde de deux comptes différents.
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Posté - 04 janv. 2016 : 19:09:38
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Une fois de plus les juristes de la Commission n'ont rien compris à la comptabilité !
L'arrêté du 14 mars 2005 est clair et parfaitement orthodoxe :
"Le compte 102 « Provisions pour travaux » est utilisé pour enregistrer les sommes appelées pour financer les travaux décidés par l'assemblée générale en attendant le paiement des travaux correspondants, conformément au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
"Il est crédité des provisions appelées par le débit du compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou, s'il a été créé, du sous-compte 450-2 « Copropriétaires - travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles ». Il est débité par le crédit du compte 702 « Provisions pour travaux » au fur et à mesure de la réalisation des travaux."
Pourquoi il est orthodoxe ? Parce que sans cette approche, le compte 12 qui doit recevoir l'excédent ou dépassement sur travaux en cours n'aurait aucun sens ! Or c'est un compte de "résultat". Et en comptabilité un résultat c'est l'enrichissement ou l'appauvrissement nets de l'entité au cours de l'exercice ! Si on passe en 702 les provisions appelées, comme les provisions sont toujours appelées en avance, on va faire apparaître un excédent artificiel qui peut cacher un dépassement du budget par le syndic !
Par ailleurs, évidemment que le 702 n'a rien à voir avec l'encaissement des provisions ! |
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Posté - 04 janv. 2016 : 19:35:43
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citation: Si on passe en 702 les provisions appelées, comme les provisions sont toujours appelées en avance, on va faire apparaître un excédent artificiel qui peut cacher un dépassement du budget par le syndic !
oui, mais si les travaux ne sont pas terminés, un jeu d'écriture au dernier jour de l'exercice mais à 0 ce compte comme celui des travaux 671, le tout au profit d'un solde du 120 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 janv. 2016 : 22:45:42
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En matière de copropriété il n'y a ni enrichissement ni appauvrissement.
La comptabilité des syndicats a pour seul objet final la répartition des charges et produits entre les copropriétaires. Le patrimoine du syndicat est toujours à zéro, car le total des dettes doit toujours être égal à celui des créances.
Rien à voir donc avec la comptabilité commerciale classique qui a effectivement pour but de déterminer l'appauvrissement ou l'enrichissement de l'entité comptable.
Si l'on approvisionne le compte 702 au fur et à mesure des encaissements effectifs pour un total de 55 000 € (pour 70 000 € appelés) alors qu'on a seulement payé 21 000 € à l'entreprise, il est tout à fait normal et sain que 34 000 € apparaissent dans le compte 12 tandis que 15 000 € subsisteront au crédit du 102.
L'annexe 1 (pour les comptes 102 et 12) et l'annexe 5 renseigneront les vérificateurs.
M. Gérard Picault, expert-comptable et commissaire aux comptes qui fait autorité en la matière, relève dans son ouvrage (2e édition page 163) les difficultés pratiques que présenterait pour les comptables l'obligation d'aller piquer dans le 102 pour alimenter le 702 à l'occasion de chaque présentation d'une situation de travaux.
Il présente 4 solutions :
- une automatisation dans le logiciel qui semble ne pas exister
- passer toutes les écritures lors de l'arrêté des comptes (difficilement concevable)
- la solution que je présente (qui utilise le 102)
- celle de la Commission de la copropriété qui consiste à ignorer le 102.
A propos de ma solution il écrit : " cette méthode déroge au mode opératoire prévu par l'arrêté du 14 mars 2005. Néanmoins elle n'altère pas de façon significative l'information communiquée aux copropriétaires "
Le compte 12 n'est pas un compte de résultat. C'est un compte d'attente : solde en attente sur travaux et opérations exceptionnelles.
De plus il ne peut jamais être un compte de résultat puisqu'il ne prend en considération que des opérations non terminées, et par conséquent dépourvues de résultat.
Enfin ce résultat n'existe que pour un "instant de raison" puisqu'il est immédiatement réparti entre les copropriétaires.
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Posté - 05 janv. 2016 : 07:30:41
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citation: Initialement posté par JPM
En matière de copropriété il n'y a ni enrichissement ni appauvrissement.
La comptabilité des syndicats a pour seul objet final la répartition des charges et produits entre les copropriétaires. Le patrimoine du syndicat est toujours à zéro, car le total des dettes doit toujours être égal à celui des créances.
Rien à voir donc avec la comptabilité commerciale classique qui a effectivement pour but de déterminer l'appauvrissement ou l'enrichissement de l'entité comptable.
Erreur ! Erreur ! Erreur !
une comptabilité est une comptabilité quel que soit l'organisme dont elle établit le patrimoine. Et tout organisme en a un, ne serait-ce que des dettes et des créances !
La confrontation des charges et des produits d'un exercice est un compte de résultat qui doit établir l'augmentation de son patrimoine ou sa diminution en appliquant des normes comptables universellement acceptées. La seule spécificité d'un syndicat de copropriétaires est que dès qu'on a constaté ce résultat - sauf pour les travaux non clôturés -, donc dans les annexes 2 à 4, on le répartit immédiatement aux copropriétaires et on présente contrairement aux autres organismes un bilan (il faut appeler l'annexe 1 par son nom) après répartition. Normal : dès lors que le SDC a constaté un résultat, ce résultat doit immédiatement être assumé par les copropriétaires : en cela, nous avons l'habitude de dire que le SDC est un facility manager, une sorte de prestataire multi-services, qui facture au prix coutant...
Le compte 12 lui-même est un résultat non réparti, d'où la rédaction de l'arrêté du 14 mars cité, qui ne s'expliquerait pas autrement. Il faut croire que seuls les rédacteurs de ce décret (mais le CNC a été consulté il nous semble) ont une once de culture comptable, les autres - et nombre de ceux qui ont écrit sur ces règles comptables - doivent sans délai retourner à l'école !
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Édité par - rédaction Universimmo le 05 janv. 2016 07:32:55 |
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JB22
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Posté - 05 janv. 2016 : 09:34:03
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De JPM:
"M. Gérard Picault, expert-comptable et commissaire aux comptes qui fait autorité en la matière, relève dans son ouvrage (2e édition page 163) les difficultés pratiques que présenterait pour les comptables l'obligation d'aller piquer dans le 102 pour alimenter le 702 à l'occasion de chaque présentation d'une situation de travaux.
Il présente 4 solutions :
- une automatisation dans le logiciel qui semble ne pas exister
- passer toutes les écritures lors de l'arrêté des comptes (difficilement concevable)
- la solution que je présente (qui utilise le 102)
- celle de la Commission de la copropriété qui consiste à ignorer le 102."
Ce n' est pas "à l' occasion de la présentation d' une situation..." mais " au fur et à mesure de la réalisation des travaux".
Cet enregistrement doit être fait au moment de la saisie de la facture des travaux.
Si on utilise le compte 102 le solde de celui-ci représente le solde des provisions appelées qui n' ont pas encore été encore affectées au compte 702. Le compte 120 présente au débit le montant des travaux en cours en en contrepartie les provisions sur ces mêmes travaux, le solde est à zéro.
Si on utilise uniquement le compte 702, la solution est plus simple, pas "d'obligation d'aller piquer dans le 102 ", le solde entre travaux réalisés et provisions appelées apparait dans le compte 120.
De rédaction Universimmo
"Une fois de plus les juristes de la Commission n'ont rien compris à la comptabilité !"
Pourquoi passerait-on les provisions sur charges courantes en 701 et pas les charges sur travaux en 702, il s'agit de la même nature d' opérations, avances sur charges futures.
L' obligation de passer, en fin d' exercice, par des comptes de classe 1 (102 et 120) résulte de la nécessité de "neutraliser" provisoirement les opérations sur travaux en cours, pour qu'ils ne se retrouvent dans les charges de l' exercice.
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JPM
Modérateur
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Posté - 05 janv. 2016 : 11:24:37
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UI : citation: nous avons l'habitude de dire que le SDC est un facility manager, une sorte de prestataire multi-services, qui facture au prix coutant...
Si l'auteur de la circulaire relative à la TVA des copropriétés tombe sur cette intervention, il va baver de bonheur.
C'était la conception initiale du fisc pour toutes les copropriétés en vue de les assujettir à la TVA. Elle n'a finalement été adoptée que pour certaines prestations des résidences avec services.
Mais, pour les copropriétés classiques, l'exonération n'est qu'une tolérance 
Mieux vaut alors laisser tomber l'anglicisme et en venir par l'hellénisme classique à ce qu'est vraiment le syndicat depuis deux mille ans : un syndicat !!!!! 
c'est à dire un groupement de personnes ayant des intérêts communs, qui ont choisi en leur sein un syndic pour s'occuper de leurs affaires et défendre leurs intérêts communs devant les juges s'il y a lieu.
C'est le mot syndic qui est apparu le premier chez les grecs (sun = ensemble et dikè = les affaires les procès). Le syndicat est le groupe qui a un syndic. par opposition aux groupes braillards mais inorganisés.
Depuis cette Haute Antiquité les communautés, corporations, guildes, hanses et tutti quanti ont eu des syndics. La pratique du syndic bénévole est strictement conforme. La professionnalisation de l'activité de syndic n'a pas modifié fondamentalement la nature juridique de son activité.
Pardon UI, mais : citation: La confrontation des charges et des produits d'un exercice est un compte de résultat qui doit établir l'augmentation de son patrimoine ou sa diminution
C'est inexact ! Quand j'étais popotier (5 mois !!), je faisais en fin de mois l'addition des dépenses et j'en répartissais le total entre les officiers au prorata des grades (et des soldes bien sur). je déduisais les avances versées et j'en tirais les insuffisances ou les trop versés.
Est-ce qu'un enrichissement ou un appauvrissement s'ensuivait pour la popote ? Bien sur que non. Pour chaque officier ? oui peut-être.
citation: Le compte 12 lui-même est un résultat non réparti, d'où la rédaction de l'arrêté du 14 mars cité, qui ne s'expliquerait pas autrement
Je répète que le texte le qualifie de compte d'attente. Pour le reste le texte se borne à indiquer comment il est crédité et débité. Pas une bribe de ce texte n'évoque la notion de résultat.
JB 22 citation: Ce n' est pas "à l' occasion de la présentation d' une situation..." mais " au fur et à mesure de la réalisation des travaux".
Je n'ai pas écrit " de la présentation d'une situation " mais de la présentation de chaque situation " , ce qui laisse apparaître l'existence d'une succession des situations au fur et à mesure de la réalisation des travaux "
Il est admis que l'évolution de la réalisation des travaux pour la comptabilité du syndicat est bien scandée par la date de chaque situation et le pourcentage d'avancement qu'elle indique.
Nous sommes bien d'accord sur ce point.
J'insiste sur le fait que pour moi le 102 doit être utilisé comme pivot. Certains suggèrent de ne commencer à alimenter le 702 qu'après commencement effectif du chantier. C'est une suggestion raisonnable.
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Posté - 05 janv. 2016 : 11:34:31
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UI : " nous avons l'habitude de dire que le SDC est un facility manager, une sorte de prestataire multi-services, qui facture au prix coutant... "
Vous parlez de quel pays ??
Prestataires multi services qui facturent à prix coutant ??? facility manager ????? Ce n'est pas approprié à la copropriété. |
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Dans l'annexe1, compte 102 en négatif ? 
