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sonia75
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 Posté - 04 janv. 2016 : 13:04:13
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Bonjour Ă tous,
et meilleurs voeux pour l'année 2016 !
Je reviens vers vous concernant une question sur des travaux de toiture qui seraient à réaliser, à mon avis en urgence ds ma copro.
Or, le CS traîne et ne veut pas les faire en totalité.
Je m'explique :
- AG avril 2015 : vote de travaux pour une bande de filet de plomb d'un montant de 3500€
Suite à devis complémentaires, on nous a pointés d'autres faiblesses: cheminée avec un boisseau cassé et un pb de scellement du faîtage, tous deux présentant des risques d'infiltration/dégât des eaux.
Au final le budget total pour ttes ces réparations serait d'environ 7000€ (il n'y aura pas besoin de faire d'appels de charges supplémentaires, cela passe sur le budget courant).
Or les autres membres du CS (dt je fais partie) demande Ă ce qu'on attende et que l'on fasse juste une partie (la bande de filet de plomb) et que l'on fasse voter le reste en AG.
Je souhaite pr ma part que tout soit fait au plus vite >> pr éviter une infiltration d'ici là , le risque étant bien réel.
Ma question :
Puis je forcer le syndic à faire ses travaux au motif qu'il s'agit de travaux de conservation/sauvegarde de l'immeuble présentant des risques d'infiltration ? (lettre de mise en demeure par ex), contre l'avis du CS ?
Merci à tous de vos conseils éclairés tjs utiles :-)
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Édité par - sonia75 le 04 janv. 2016 14:06:13 |
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Posté - 04 janv. 2016 : 13:21:23
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Bonjour,
Vous pouvez par exemple écrire un courrier avec AR pour pointer les problèmes techniques (ce serait mieux avec un avis d'un artisan, ce qui semble possible puisque vous avez des devis).
Puis demander la tenue d'une AG de copro extraordinaire pour faire voter les travaux
Bien Ă vous |
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sonia75
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 Posté - 04 janv. 2016 : 14:05:05
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OK merci bien, d'après ce que j'ai lu il n'y a pas besoin de faire voter ce type de travaux urgents de réparations courante, en AG d'autant que leur cout ne nécessite pas d'appels supplémentaires, qqn s'y en sait-il plus sur la législation à tout hasard ?
merci encore ! |
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nefer
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Posté - 04 janv. 2016 : 14:19:30
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citation: Initialement posté par Eldoradoimmo
Puis demander la tenue d'une AG de copro extraordinaire pour faire voter les travaux
en copropriété il n'existe pas d'AG extraordinaire: il y a l'AG annuelle et ensuite des AG supplémentaires! |
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Posté - 04 janv. 2016 : 16:57:24
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sonia75 :" merci bien, d'après ce que j'ai lu il n'y a pas besoin de faire voter ce type de travaux urgents de réparations courante"
Incohérence dans ces propos. Les travaux de réparations courantes sont à prévoir au budget qui sera bien votés par une AG.
Les travaux d'urgence, c'est autre chose: un toit qui s'envole, une grosse fuite, .... Le syndic a alors la possibilité de commander des travaux de sauvegarde, en payer 30%, ET ensuite convoquer en urgence, c'est à dire sans respecter le délai légal des 21 jours, une AG afin d'approuver travaux et devis. Sans accord de l'AG, le syndic ne peut appeler une seul euro.
Dans le cas que vous exposez l'AG a adopté des travaux pour 3500 €, le syndic a appelé les fonds il doit exécuter la décision de l'AG. pas de soucis la dessus; le CS a pour mission de vérifier que les décisions d'AG soient bien exécutées.
Il y a un supplément de travaux non prévus de 3500 €. L'AG a t'elle adopté ces travaux et également de porter ce montant au budget ?
Vous parlez de payer ces travaux supplémentaires avec un budget dont ces travaux supplémentaires n'ont pas été pris en compte ?
le CS refuse de le faire sans un accord de l'AG; il peut emettre cet avis qu syndic, qui suivra ou non le CS. Le CS n'a pas pouvoir de décider, il n'émet que des avis. Son role est consultatif.
Vous souhaitez que ces travaux soient effectuer au plus vite, mais les décisions de l'AG s'impose à tous, membres du CS ou copros lamnda.
Le syndic gère la copro. il n'a pas à suivre vos exigences, mais exécuter les décisions de l'AG.
L'AG n'a pas adopté ces 3500 € de supplément, le syndic ne peut pas lancer ses travaux (qui ne sont pas des travaux d'urgence). Il doit donc convoquer une AG pour qu'elle adopte ces 3500 € de travaux, urgence ou pas.
Comment le syndic paiera t'il ses 3500 € sur le budget ? C'est la question que se pose votre CS avec raison.
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Posté - 04 janv. 2016 : 17:23:34
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citation: OK merci bien, d'après ce que j'ai lu il n'y a pas besoin de faire voter ce type de travaux urgents de réparations courante, en AG d'autant que leur cout ne nécessite pas d'appels supplémentaires, qqn s'y en sait-il plus sur la législation à tout hasard ?
effectivement si la somme a été budgété, le syndic a la capacité de faire réaliser. Faites cette lettre en LRAR.
Mais si la somme n'a pas été budgétée, il faut une résolution d'AG. |
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sonia75
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Posté - 04 janv. 2016 : 21:14:18
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citation: Initialement posté par philippe388
Les travaux d'urgence, c'est autre chose: un toit qui s'envole, une grosse fuite, ....
(...)
L'AG n'a pas adopté ces 3500 € de supplément, le syndic ne peut pas lancer ses travaux (qui ne sont pas des travaux d'urgence).
Comment le syndic paiera t'il ses 3500 € sur le budget ?
Merci à tous de vos avis précieux.
Philippe, je rebondis sur votre qualification de "travaux non urgents", par rapport à ce que j'ai décrit. D'après ce que j'avais vu ds la jurisprudence, tout ce qui touche à la toiture et à l'étanchéité, relève de travaux de sauvegarde "urgent" ?
Faut-il vraiment attendre qu'une fuite se déclare pr que cela devienne "urgent", un risque de fuite n'est-il pas déjà classé comme réparation urgente ?
Infos trouvées sur le Net:
citation: "Les tribunaux ont également jugé défaillant un syndic qui avait mis presque un an pour faire réparer la toiture d’une copropriété."
La jurisprudence fournit un certain nombre d'exemples où les travaux ont été jugés nécessaires et urgents au sens de la loi :
les travaux destinés à remédier au défaut d'étanchéité d'une toiture terrasse (Cass. 3e civ., 12 janv. 1994 : Loyers et copr. 1994, comm. 167) ;
D'une manière générale, répondent à la notion de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ceux indispensables au maintien de la sécurité des personnes et des biens, ceux touchant à la salubrité ou la solidité de l'immeuble et qu'il y a urgence à entreprendre.
Voici le descriptif exact des travaux que je demande:
"Intervention d'une équipe pour la réfection des scellements des tuiles faitières défectueux."
"Intervention d'une équipe pour la réfection du corps de souche de cheminée et la reprise des boisseaux." > cette souche est toute noircie.
Côté budget, nous avons assez a priori pour couvrir des travaux de 7000€, on prévoit tjs un peu plus large pour parer justement aux urgences dc il n'y aurait pas besoin de faire d'appels supplémentaires.
Qu'en pensez-vous ? Merci encore de vos lumières :-) |
Édité par - sonia75 le 04 janv. 2016 21:15:21 |
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Posté - 05 janv. 2016 : 08:50:47
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sonia75 : COnvosquer une AG pour des travaux d'urgence ne rentre pas dans votre description de ces travaux et du calendrier.
L'AG date d'avril 2015,et les devis aussi. Nous sommes en 2016 !!! ou est l'urgence ? Ces travaux étaient prévisibles et ils furent identifiés il y a bien longtemps. Un tempête, une canalisation qui saute, .... ce sont des imprévus graves, c'est de l'urgence.
Dans 3 mois vous aurez déjà une autre AG ! Le cas que vous citez est le même que le votre.
Votre syndic n'a pas à suivre le CS si le budget a prévu des interventions d'entretien, il doit les lancer rapidement. le CS n'a pas pouvoir de bloquer ces travaux. |
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sonia75
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Posté - 05 janv. 2016 : 12:01:43
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citation: Initialement posté par philippe388
sonia75 : Convoquer une AG pour des travaux d'urgence ne rentre pas dans votre description de ces travaux et du calendrier.
Non, je ne souhaite pas convoquer une AG exceptionnelle, comme je le disais, ces travaux peuvent normalement être faits sans vote d'AG, à partir du moment où ils présentent un risque de fuite, sauf erreur de ma part ?
citation:
L'AG date d'avril 2015,et les devis aussi. Nous sommes en 2016 !!! ou est l'urgence ? Ces travaux étaient prévisibles et ils furent identifiés il y a bien longtemps. Un tempête, une canalisation qui saute, .... ce sont des imprévus graves, c'est de l'urgence.
Oui cela me paraît justement très tardif pour réaliser ces travaux, cela fait presqu'1 an que c'est en cours alors que les travaux de toiture sont urgents d'autant qu'ils touchent à l'étanchéité.
citation:
Dans 3 mois vous aurez déjà une autre AG !
Votre syndic n'a pas à suivre le CS si le budget a prévu des interventions d'entretien, il doit les lancer rapidement. le CS n'a pas pouvoir de bloquer ces travaux.
Nous avons voté en AG uniquement la bande de filet de plomb, hors le diagnostic de la toiture a révélé 2 autres points de faiblesse cités ds mon post ci-dessus potentiellement fuyard...
J'ai demandé à ce que tout soit fait d'un coup car cela présente un risque.
Et ma question était : puis je donc demander au syndic de tt faire réaliser même contre l'avis du CS et même sans vote d'AG car comme je le disais il n'est a priori pas besoin pour les travaux urgents de vote d'AG (voir ci dessus les exemples de travaux urgents que j'ai donnés aprsè recherche) ?
La question est plus précisément, est-ce qu'une toiture potentiellement fuyarde constitue bien des travaux urgents et peut donc être réparée sans attendre l'AG ?...
Je répète : je ne souhaite pas du tout convoquer une AG d'urgence. |
Édité par - sonia75 le 05 janv. 2016 12:09:59 |
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Posté - 05 janv. 2016 : 12:12:01
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sonia75 :" il n'est a priori pas besoin pour les travaux urgents de vote d'AG"
NON !! cela est faux.
1. vous avez voté un budget pour ce genre de " surprise" , l'AG a donc déjà voté, le syndic peut donc lancer ces travaux car le temps va aggraver les dégats.
2. On parle d'urgence pour des dégats importants qui demandent une mesure de sauvegarde de l'immeuble : fuite d'eau, toit qui s'envole, un arbre tombé, ...
Dans ce cas la loi autorise le syndic a prendre les mesures nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et de ses résidents, en commandant des travaux, en payant une avance ( 1/3 ) avec le fonds de roulement ( qui est prévu pour cela) ET IL A OBLIGATION de convoquer sour huit jours, EN URGENCE, une AG pour qu'elle adopte les devis ET que le syndic puisse appeler les fonds.
3. DANS tous les cas pour des travaux urgents ou pas, le syndic ne peut se passer d'un accord de l'AG pour engager 1 € de dépenses et appeler des fonds. |
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sonia75
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Posté - 05 janv. 2016 : 13:58:57
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OK, merci bien. Dans ce cas, vous me confirmez que pour une toiture identifiée clairement comme fuyarde à deux niveaux, le syndic n'est pas tenu de faire la réparation même s'il a le budget pour ? (sans vote d'AG) ?
Et que se passe-t-il en cas de fuite avant l'AG ? Pourrais je me retourner contre le syndic et éventuellement le CS pour défaut d'entretien, car ayant été signalé et réclamé ?
(je compte faire une lettre AR de demande de réparation d'ici là )
De plus, le CS a quand même une marge pour engager des travaux, sans vote d'AG, dans notre immeuble l'autonomie de gestion est de 2000€.
De plus, nous avons par ailleurs pris une résolution ds notre immeuble pr réduire le taux de sinistralité ds l'immeuble en faisant les réparations nécessaires pour éviter les risques de fuite.
merci encore de votre aide |
Édité par - sonia75 le 05 janv. 2016 14:04:46 |
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nefer
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Posté - 05 janv. 2016 : 14:19:23
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si une défaillance est identifiée sur la toiture et provoque une fuite, le syndic doit diligenter une entreprise pour la réparation : soit c'est une reprise ponctuelle et donc de l'entretien courant, soit le problème est plus important et necessite donc l'établissement de devis et un vote en AG ...dans ce cas le syndic fait mettre "hors d'eau" |
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Posté - 05 janv. 2016 : 14:22:35
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sonia75 :" De plus, le CS a quand même une marge pour engager des travaux, sans vote d'AG, dans notre immeuble l'autonomie de gestion est de 2000€."
ET la c'est illégal !!AIE !!!! le CS n'a aucun pouvoir d'engager des fonds au nom du SDC sans un mandat sur un objet précis et dans une enveloppe fixée par l'AG, pour des travaux votés à l'article 24. la loi de la copropriété que syndic et CS semble semble ignorer.
Le CS ne gère pas le SDC, il a une mission de controle et d'assistance.
Ici pas d'objet précis, c'est illégal. Ce genre de résolution est à proscrire.
sonia75 : votre RAR ne sert à rien. Le syndic bougera dès lors que le toit va fuir. Un risque de fuite n'est pas une urgence.
Ce qui est important c'est que vous affirmez que ce genre d'imprévu de travaux a été prévu au budget VOTE par l'AG.
Le syndic n'a pas besoin d'un autre accord pour lancer ses travaux d'entretien .
sonaiia75 :" De plus, nous avons par ailleurs pris une résolution ds notre immeuble pr réduire le taux de sinistralité ds l'immeuble en faisant les réparations nécessaires pour éviter les risques de fuite."
Voilà une résolution inutile !
le Syndicat, le syndic doivent prendre toutes les mesures de conservation de l'immeuble. Pas besoin d'une résolution pour cela. C'est une obligation légale.
sonia75 ": Pourrais je me retourner contre le syndic et éventuellement le CS pour défaut d'entretien, car ayant été signalé et réclamé ?"
le CS n'est pas fautif. Il donne un avis absurde en demandant un vote de l'AG alors que le budget prévoit ce genre d'intervention d'entretien imprévue. Le CS prépare le budget
Assigner le syndic ? il existe un risque de fuite, cela vient de fuire, le syndic va faire réparer cette fuite. Rien de condamnable.
Si le syndic ne fait rien lorsque cela fuit , c'est Ă ce moment seulement qu'il commettrait une faute.
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sonia75
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Posté - 05 janv. 2016 : 15:52:24
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OK, merci bien, peut-être me suis je mal exprimée.
Au jour d'aujourd'hui, le toit ne fuit pas. Il y a un gros risque de fuite mais ca ne fuit pas ENCORE.
Ma question était donc : faut il attendre que ça fuit et donc dégât pour réparer ou puis je demander à ce que ce soit fait en prévention étant donné que le risque et la dégradation ont été clairement identifiées ?
Mieux vaut prévenir que guérir, gestion de bon sens et de bon père de famille me semble-t-il ?
Voici ce que le couvreur m'a confirmé
citation:
Comme en témoigne la photographie de la souche de cheminée, il est clairement notable que l’enduit est infiltré.
Une réparation doit être envisagée avant qu’elle ne se dégrade davantage.
Il s’agit de voies d’eau ouvertes.
Sans leur traitement l’effet ne fera que s’aggraver et par la suite engendrer des infiltrations qui n’existent peut-être pas encore.
Je rebondis sinon sur votre remarque sur l'autonomie de gestion de 2000€ que le syndic nous a fait voter pour le CS, êtes vous en train de me dire que c'est illégal ??? Je précise que ceci a été fait à l'initiative du syndic (professionnel) ??
merci encore de vos lumières |
Édité par - sonia75 le 05 janv. 2016 15:53:59 |
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Posté - 05 janv. 2016 : 16:57:53
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sonia75 : et oui c'est illégal !!! le syndic doit relire la loi sur le mandat donné au CS !
Ce sujet a été longuement débattu sur Ui il a quelques jours. Sans objet précis l'AG ne peut donner mandat au CS. C'est bien votre cas.
le syndic propose cela, mais le CS ne contredit pas le syndic !!! tout le monde est content, le syndic qui se débarrasse de la gestion des petits travaux, et le CS qui va se prendre pour le patron de la copro.
L'AG se débarrasse aussi de son pouvoir de décision. Ce n'est pas sérieux.
exemple vécu il y a quelques années : l'AG vote un budget de 1500 e pour des dépenses engagés par le CS. Sans aucun objet, sans aucun détail. Moralité, le CS a lancé plusieurs travaux divers et variés pour des montants inférieurs à 1500 €, au total plus de 10000 e de factures, pour un budget votés de 10000 e. Budget doublé. La résolution ne précisait pas montant total annuel de 1500 €. Ce fut la défense du CS, impossible de contester cela. Nous avons supprimé ce genre de résolutions ILLEGALES. |
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sonia75
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Posté - 05 janv. 2016 : 21:16:54
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citation: Initialement posté par philippe388
Budget doublé. La résolution ne précisait pas montant total annuel de 1500 €. Ce fut la défense du CS, impossible de contester cela. Nous avons supprimé ce genre de résolutions ILLEGALES.
OK, merci bien, mais si ce n'est pas légal, pourquoi n'avez vous pas pu contester ????
merci encore de ces infos
Je reprends ma question sinon
Ma question était donc : faut il attendre que ça fuit et donc dégât pour réparer ou puis je demander à ce que ce soit fait en prévention étant donné que le risque et la dégradation ont été clairement identifiées ?
Mieux vaut prévenir que guérir, gestion de bon sens et de bon père de famille me semble-t-il ?
merci encore de l'aide ! |
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nefer
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Posté - 05 janv. 2016 : 22:47:48
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et pourquoi c'est Ă vous que le couvreur livre son diagnostic?
a t il fait un devis en y indiquant son diagnostic et l'a t il adressé au syndic? |
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Posté - 06 janv. 2016 : 11:09:28
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sonia75 : je n'ai pas contester car nouveau copro. à l'époque, mais nous avons viré ce grand syndic, et un nouveau CS fut élu après les fortes critiques sur ces dépenses sans accord de l'AG.
sonia75 : Je reprends ma question
Vous avez des réponses ! qu'attendez vous de plus.
Le syndic gère la copropriété, il suit les avis du CS ou pas; il suit les demandes de copros ou pas. C'est son choix, rien d'illégal. Votre avis personnel ne compte pas dans sa gestion.
La bonne méthode c'est un CS qui propose des résolutions de prévention à l'OdJ. Ce n'est pas sa méthode non plus; mais les copros ont choisi les membres du CS.
Le risque existe, mais les copros n'ont rien voté.
Le syndic doit veiller à la sauvegarde de l'immeuble, mais sans dégats, il ne dépense rien, les copros sont donc contents.
La mode est aussi à la prévention avant tout. Cela a couté des centaines de millions d'euros pour la grippe aviaire! 
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sonia75
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Posté - 06 janv. 2016 : 14:41:18
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citation: Initialement posté par nefer
et pourquoi c'est Ă vous que le couvreur livre son diagnostic?
a t il fait un devis en y indiquant son diagnostic et l'a t il adressé au syndic?
Il a fallu en effet que je prenne contact moi même avec le couvreur et me renseigne après des mois d'inaction du syndic (projet de changement à la prochaine AG !) et j'ai ainsi obtenu le diagnostic ci-dessus.
Du coup, considérez vous que cela justifie le fait que le syndic a une obligation d'entretien et doive faire exécuter les travaux à votre avis ?, même avant l'AG.
je me suis souvenue que cela avait déjà était fait précédemment au sujet d'une colonne d'eau usée changée avant l'AG car avec risque de fuite aussi (puis je dés lors aussi invoquer ceci comme justif ?).
Je leur ai transmis ces éléments en complément, ainsi qu'au CS.
merci encore de votre aide !
citation: La mode est aussi à la prévention avant tout. Cela a couté des centaines de millions d'euros pour la grippe aviaire!
Philippe, je m'interroge sur la recevabilité de votre argument. Sauf erreur un syndic a une obligation d'ENTRETIEN de l'immeuble et cela nécessite donc de parer à des détériorations ou des dégâts non ? Sinon cela s'appelle défaut d'entretien ou négligence non ??
sinon on attend que l'immeuble s'écroule pour procéder à son renforcement, etc, etc... |
Édité par - sonia75 le 06 janv. 2016 15:01:33 |
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Posté - 06 janv. 2016 : 17:17:23
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sonia75 :"sinon on attend que l'immeuble s'écroule pour procéder à son renforcement, etc, etc..."
Argument aussi nul que le mien !!!!
sonia75 : vous ne dirigez pas ce SDC. ET c'est l'AG qui décide des travaux. ici pas d'urgence, pas de fuite, un devis proposé par un copro, .....
Vous êtes en copropriété, cela demande de se "plier" à un fonctionnement lent, au rythme des AG annuelles. Un copro. ne peut rien imposer au syndic, qui gère la copro.
ET si rien ne fuit pendant des années ?? |
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sonia75
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Posté - 06 janv. 2016 : 19:49:49
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Mon argument est peut-être nul mais en attendant vous n'y répondez pas...
Faut-il attendre que l'immeuble s'Ă©croule pour prendre des mesures ??
Que faites-vous de l'obligation d'entretien du syndic ?
je n'ai pas rêvé le syndic est bien tenu d'entretenir l'immeuble non ?
Donc si un toit menace de fuir, il me semble qu'il est tenu Ă l'action non ?
Sinon on marche sur la tĂŞte, c'est un non sens total... |
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Sujet |
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Obligation de travaux ? (conservation) 
