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viomil
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 Posté - 07 janv. 2016 : 09:31:01
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement depuis 13 ans.
L'appartement du dessous vient d'être acheté. Le nouveau propriétaire, voulant restaurer ses plafonds, a détruit le faux plafond et a trouvé mes tuyaux d'évacuation d'évier et de chaudière.
Il me demande aujourd'hui de retirer les tuyaux - ce qui est impossible : je n'ai pas assez de pente chez moi pour rejoindre d'autres évacuations - ou de lui repayer le faux-plafond, qu'il a fait casser dans son intégralité, même après s'être rendu compte qu'il y avait des tuyaux ! Il me semble que le bon sens aurait voulu qu'il fasse cesser la démolition !
Je précise :
- je n'ai fait aucun travaux concernant ces évacuations. Je ne sais pas s'ils datent de l'ancien propriétaire (décennale passée) ou de l'époque de réfection (Division de l'immeuble en lots il y a moins de trente ans)
- il est fort probable que tout l'immeuble soit conçu sur ce mode - y compris l'appartement du dessous
- le syndic n'a pas connaissance de documents indiquant des droits de jouissance ou de servitude.
Le nouveau propriétaire est sûr d'être dans son droit et fait venir huissier et architecte. Il est prêt à engager un avocat. Il refuse d'entendre que nous ne voulons pas payer son nouveau faux-plafond - sauf si la loi nous y oblige, mais est-ce le cas ?
J'aimerai avoir vos conseils et votre avis sur les responsabilités de chacun, sur les actions que je dois mener, sur mes droits.
Merci.
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nefer
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 Posté - 07 janv. 2016 : 09:53:56
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des équipements privatifs n'ont pas à être installés dans le lot d'un autre copropriétaire, sauf accord de celui ci et donc inscription d'une servitude.
ils ont peut être été installés avant la division de l'immeuble |
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viomil
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 2
Posté - 07 janv. 2016 : 10:35:33
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Nous ignorons la date de pose de ces tuyaux et il n'y a pas de document indiquant une servitude.
Si les tuyaux ont été installés avant la division de l'immeuble, ou au moment de celle-ci, qui peut être tenu pour responsable ?
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Posté - 07 janv. 2016 : 10:47:03
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viomil : êtes vous certain qu'il s'agit de tuyaux privatifs qui ne désservent que votre lot ?
Si ces tuyaux d"évacuation concernent aussi un autre lot ( voire celui du dessous  ) , ils sont parties communes du SDC, et cela regardent donc le syndicat.
Avez vous vu ces tuyaux ? désservent ils que votre lot ?
Si il y une servitude elle doit être portée au RDC; elle figure aussi dans votre acte de vente.
Et le voisin du dessous de celui qui vous " embête " A t'il visité son faux plafond et trouvé les évacuations du voisin du dessus ?
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viomil
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4
Posté - 07 janv. 2016 : 10:58:37
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Il ne s'agit que de mes tuyaux d'évacuation de l'évier et de la chaudière : ils descendent directement chez le propriétaire d'en dessous et tournent pour rejoindre probablement les évacuations communes. Je dis probablement parce qu'on les voit passer chez le voisin de la propriétaire d'en dessous !
Je n'habite plus sur les lieux et mon appartement est loué. J'ai cependant vu des photos, envoyé par huissier avec recommandé et effectivement, ils ne desservent que mon lot.
Quant aux servitudes eventuelles, comme dit précédemment, je n'en ai pas connaissance, même après avoir épluché mon acte de vente et essayer de décripter le réglement de Copro. Le syndic, qui doit me rappeler, ne semble pas non plus en connaître l'existence.
Quant au propriétaire du lot d'encore en dessous, je n'en sais vraiment rien. Je vais demander au syndic son nom pour essayer de le contacter. Mais il me semblerai très étrange que l'immeuble ne soit pas entièrement fait sur ce modèle !
Merci en tout cas des réponses rapides que vous fournissez !
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nefer
Modérateur
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Posté - 07 janv. 2016 : 11:29:55
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l'évier concerne votre cuisine
les cuisines sont elles toutes situées au même endroit, les unes au dessus des autres? |
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viomil
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6
Posté - 07 janv. 2016 : 11:34:37
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En ce qui concerne les cuisines, il me semble que Oui, mais je n'en ai aucune certitude.
D'après les photos envoyées, la cuisine du proprio d'en dessous est comme chez moi, sous forme de bar : au centre de la pièce. Il est fort probable que ses tuyaux descendent chez le proprio d'encore en dessous. |
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Posté - 07 janv. 2016 : 12:01:22
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viomil : Vous devez vous rendre sur place avec votre expert. Les photos n'ont pas l'air de démontrer que ces tuyaux sont privatifs.
Avez vous localisé les arrivées et évacuation communes de l'immeuble ?
Ce voisin vous met la pression, mais il faut en savoir plus sur ces tuyaux. Que dit le RDC sur ces évacuations ?
Pour le moment il n'a engagé aucune action.
Tous les lots ont un faux plafonds ? qu'entendez vous par faux plafonds ? Ce voisin a enlevé quoi ?
Ce plafond n'est il pas une partie commune du SDC. Dans ce cas, ce voisin devait obligatoirement obtenir l'accord de l'AG.
Les travaux engagés et futurs ont ils ou vont ils affecter des parties communes : murs, sols, ..... dans ce cas c'est aussi accord obligatoire de l'AG, article 25 de la loi de 1965.
Quand il s'agit de tuyaux et de travaux privatifs affectant les parties communes en copropriété, rien n'est simple. Rie ne dit que votre voisin a raison, et qu'il n'est pas lui fautif si il n'a pas demandé l'accord de l'AG.  |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 08 janv. 2016 : 10:54:49
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Etes vous dans un immeuble ancien ?
Si ce que vous appelez "faux plafond" est un plafond traditionnel en platre projeté sur lattis de bois (bacula) il est partie commune.
Dans ce cas l'espace entre les poutres (vide de construction entre le plafond et votre plancher est partie commune.
Potentiellement ça change tout ! |
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Posté - 08 janv. 2016 : 11:07:18
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viomil :" je n'ai fait aucun travaux concernant ces évacuations. Je ne sais pas s'ils datent de l'ancien propriétaire (décennale passée) ou de l'époque de réfection (Division de l'immeuble en lots il y a moins de trente ans)"
Ce conflit avec votre voisin du dessous va créer un précédent, et si ces évacuations sont identiques dans tous les lots, il faut étendre ce débat à toute la copropriété.
Le CS doit prendre en main ce dossier, et une réunion s'impose avec tous les copros si c'est une petite copropriété.
Cela permettra aussi de savoir si les travaux de ce copro du dessous affectent les parties communes |
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 08 janv. 2016 : 15:08:21
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Comme sollicité précédemment par vazy, s'agit-il d'un immeuble ancien?????
Dans ce cas préciser la date éventuelle...
j'ai sollicité des plans et documents relatifs à un permi de construire d'une copropriété de 42 ans près de la mairie de la ville concernée.
Ces documents sont en principe conservés au niveau des archives . |
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viomil
Nouveau Membre
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Posté - 08 janv. 2016 : 15:28:23
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Merci pour toutes les réponses rapides et intéressantes.
Voici les précisions que je peux donner :
1- Les tuyaux sont vraiment privatifs : je répète qu'il s'agit de mes tuyaux d'évacuation d'évier et de chaudière.
2- Les évacuations communes sont franchement éloignées de ma cuisine.
3- Il n'y a RIEN dans le RDC concernant ces évacuations.
4- Pour les faux plafonds, je ne sais pas en ce qui concerne tous les lots de l'immeuble, mais mon appartement aussi a un faux plafond, derrière lequel se cachent probablement des poutres d'un plafond à la française. Le propriétaire d'en dessous a enlevé ce faux-plafond, dans SON appartement (et non dans les parties communes) ; je ne pense vraiment pas que cela affectera les parties commune et je n'ai aucune idée des matériaux qui étaient utilisés
5- Il s'agit d'un immeuble très ancien (XVIII siècle, voire antérieur) refait dans les années 70' d'abord, puis divisé en lot en 1990.
6- Concernant la remarque de VAZY " Si ce que vous appelez "faux plafond" est un plafond traditionnel en platre projeté sur lattis de bois (bacula) il est partie commune. Dans ce cas l'espace entre les poutres (vide de construction entre le plafond et votre plancher est partie commune." J'ignore les matériaux utilisés (probablement évacués d'ailleurs) mais je me suis posée la question suivante : à qui appartient l'espace entre un faux plafond et le sol de l'appartement d'en dessus ?
7- Pour ABCT : de quelle ville parlez-vous ?
Merci en tout cas.
J'attends des nouvelles du responsable du Syndic, et nous verrons s'il peut être utilise de demander une réunion de tous les coproprio... Pas simple étant donné que j'habite à 3h de route...
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Posté - 08 janv. 2016 : 16:03:02
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viomil : 3h de route, mais cette réunion sera importante.
Le vide entre ce faux plafond et le plancher est certainement privatif, comme des combles au dessus d'un lot du dernier étage d'un immeuble.
Vous parlez d'un immeuble ancien du XVIII avec des plafonds à la française divisé en lot en 1990. Ces canalisations datent certainement de ce découpage.
Ce découpage a entrainé la pose de ces canalisation ET ses faux plafonds.
Vos canalisations sont privatives, mais ces éléments sont très importants pour votre contentieux avec votre voisin.
Un seul propriétaire qui a divisé son bien en plusieurs lots en posant ces tuyaux dans des faux plafonds.
Aucune servitude n'a été actée, mais je viens de lire ceci sur un autre forum : cette servitude n'est pas une servitude actée, mais une servitude issue de la division d'une seule propriété en plusieurs (dites du père de famille).
Si la maison a appartenu dans le passé à un même propriétaire il s'agit de servitude par destination de père de famille qui s'impose aux copropriétaires.
a maison ayant appartenu au même propriétaire qui a installé les tuyauteries litigieuses, nous sommes en présence, à mon avis, d'une servitude par destination de père de famille qui peut s'appliquer selon la cour de cassation aux servitudes apparentes et discontinues.
extrait du rapport annuel 2004 de la cour de cassation:
" L’acquisition des servitudes par destination du père de famille:
....
La possibilité d’établir par destination du père de famille une servitude discontinue mais apparente semblant encore assez souvent méconnue, ce principe a été rappelé par un arrêt du 24 novembre 2004 (42) qui énonce, pour casser une décision qui avait retenu à tort que seules les servitudes continues et apparentes pouvaient être établies par destination du père de famille, que "la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues, lorsqu’existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien"."
Ceal devrait vous aider dans ce contentieux. Je pense qu'un avocat spécialiste des servitudes vous sera nécessaire pour stopper ce voisin.
D'ailleurs, ce voisin n'a ti'l pas eu ce genre de réponse de la part de son avocat , d'ou ses menaces sans action encore lancé devant le tribunaL
Cette histoire de servitude par destination de père de famille demande une vérification rapide, et une réponse d'avocat à ce voisin.
A vérifier également si ce faux plafond n'est pas une partie commune du syndicat ! Que dit le RDC sur les plafonds et planchers ?
Si ce faux plafond est mentionné, ce vide est alors un vide technique pour le passage des canalisations, votre copro. du dessous ne pourrait peut-^tre pas vous demander de les retirer.
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Édité par - philippe388 le 08 janv. 2016 16:06:49 |
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viomil
Nouveau Membre
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13
Posté - 08 janv. 2016 : 18:12:46
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Merci beaucoup pour cette réponse riche en information.
Je vais me renseigner sur la "servitude par destination du père de famille".
J'attends de pouvoir joindre le syndic avant de demander de l'aide à un avocat.
Je vous tiens au courant des évolutions
Merci encore. |
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Posté - 08 janv. 2016 : 19:19:50
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viomil : les histoires de servitude sont toujours très compliquées.
Pas sur que votre syndic connaisse cette servitude par destination de père de famille, mais il DOIT prendre conseil de son côté auprès de son service juridique, ou celui de son syndicat Fnaim ou autre. 2 conseils valent mieux qu'un seul.
Notre résidence est composée de 5 SDC sur 4 ha, avec une Union des 5 SDC qui gère les aprties communes avec de nombreuses servitudes. C'est la première fois que je tombe sur cette servitude dans mes recherches.
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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15
Posté - 09 janv. 2016 : 20:50:26
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Viomil, n'existe -t'il pas des plans de la restructuration de 1970, s'ils ont créé des évacuations pendant ces travaux, elles doivent être précisées sur un plan ... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 10 janv. 2016 : 14:28:44
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Il s'agit d'un immeuble très ancien (XVIII siècle, voire antérieur) refait dans les années 70'
Sauf mention spécifique au RDC qui le classerait "privatif" (*), il ne fait pas de doute que ce plafond, comme l'espace entre celui-ci et le plancher du dessus, soit indistinctement "partie commune".
Les travaux de transformation de cet immeuble ont nécessité la réalisation de "coffres" ou "gaine technique" permettant le passage des canalisations diverses desservant les lots créés dans des espaces pris dans les parties ou volumes d'origine.
Ce n'est pas un "faux plafond" alors de confort.
Passer d'un plafond de 3,20 m à 2,50m a permis la réalisation de la découpe en lots. Cet espace de 0,70 m et les équipements qui y sont installés n'en sont pas devenus privatifs pour autant.
Toujours selon ce qu'en préciserait le RDC, la partie privative d'un lot s'analyse comme un 'volume', un "trou de gruyère" compris dans un ensemble indistinctement et indivisiblement "partie commune".
Ce qui est privatif, outre la surface et le volume dont le propriétaire a un usage exclusif privatif, ce sont les revêtements de surface, type moquette, plancher flottant, peinture ou tapisserie aux murs, les 3 mm d'enduit au plafond.
Sautons les équipements spécifiques à ce lot, type canalisations de desserte, compteurs, etc ...
Autrement dit, encore une fois sauf mention RDC qui classerait ce plafond en "partie privative", nul ne peut le démonter sans y être autorisé par une décision d'AG, s'agissant de parties communes.
C'est bien souvent la méconnaissance de ce qu'est dans sa nature un immeuble en copropriété qui est à la base de bien des litiges.
Il est vrai qu'être propriétaire uniquement d'un "grand trou d'air plein de vide" n'est pas très attrayant ....
(*) L.art.3 :  Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
 Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
 - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
 - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
 - les coffres, gaines et têtes de cheminées Â
- les locaux des services communs ;
 - les passages et corridors.
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Édité par - Gédehem le 10 janv. 2016 14:30:04 |
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Posté - 10 janv. 2016 : 19:51:03
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viomil : gedehem nous confirme aussi la possibilité de gaine technique. Le copropriétaire ne pouvait donc pas les casser, et en plus vous réclamer de déplacer ces tuyaux.
Avez vous vérifié votre RDC sur ces plafonds ? Si rien n'est spécifié au RDC, ce sont donc des gaines techniques, le bon argument opposable contre ce voisin. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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Posté - 10 janv. 2016 : 22:14:36
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Je me mets un peu à la place du nouveau propriétaire du dessous:
qu'est-ce qui m'empêche de casser un faux plafond chez moi ???
Viomil, est-ce que votre syndic était déjà là en 1970 ???
Il y a certainement un défaut d'information (lors de l'achat). Il est évident que vous n'auriez pas pu passer vos tuyaux chez un voisin !
D'où l'intérêt des plans lors de la rénovation pour le prouver ... |
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Posté - 11 janv. 2016 : 09:01:25
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franck1966 : lisez les posts précédents :
1. ce n'est pas viomil qui a passé ces tuyaux chez le voisin mais le proporiétaire de cet immeuble ancien pour créer des lots de copropriété.
2. Si ce sont des gaines, comme apparemment c'est bien le cas, donc parties communes du syndicat, le voisin du dessous n'a aucun droit de toucher des parties communes sans un accord du syndicat, et encore mois demander à viomil de modifier sa tuyauterie.
franck1966 : cela vous empêche donc de casser ce faux plafond, gaine posée pour cacher ses tuyaux.
3. pas de défaut d'information, c'est le seul RDC qui fait foi dans ce genre de conflit. RDC que tout copro " signe " en même temps que son acte de vente et qu'il doit respecter; C'est un " contrat" entre SDC et copros.
4. pas besoin de plan de la rénovation, lire le RDC suffit.
5. le même syndic depuis 1970, ce n'est pas possible, non car immeuble divisé en lots en 1990.
Les syndics changent mais le syndicat reste avec ses archives ! |
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viomil
Nouveau Membre
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Posté - 14 janv. 2016 : 18:11:00
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Pour répondre aux derniers messages postés en début de semaine :
J'ai réussi à joindre le syndic, qui me semble dans le flou le plus total. J'ai conseillé à mon interlocuteur de prendre contact avec son service juridique, comme me l'avait conseillé Philippe388.
Mais j'ai obtenu le Règlement de Coproriété. Voici les informations que j'y ai trouvé :
1) Avait-elle le droit de casser ce plafond sans l'autorisation de l'assemblée des Copro ?
Le RDC indique "Les copropriétaires pourront modifier la disposition intérieure de leur appartement ou réunir deux lots contigus si les travaux sont exécutés sous la surveillance de l'architecte choisi par le syndic."
=> modifier des plafonds est-ce la "disposition intérieure" ?
+ sont parties privatives "tous les éléments inclus à l'intérieur des locaux et notamment ... les enduits du plafond". Parle-t-on ici de l'enduit du faux-plafond, auquel cas, au dessus serait considéré comme partie commune ?
2) A qui appartient la partie entre le faux-plafond et le sol ?
Le règlement de Copropriété indique que sont parties privatives "tous les éléments inclus à l'intérieur des locaux et notamment... les enduits du plafond". Et les parties communes "comprennent notamment ... le gros oeuvre de l'immeuble même inclus à l'intérieur d'une partie privative [...] et les gaines [...] de circulation des fluides."
=> Est-ce que l'espace créé entre l'enduit de son plafond et mon sol est une "gaine technique" commune ? + Les canalisations privatives sont-elles des "gaines de circulation de fluides", communes ?
3) Les travaux ont été probablement réalisés en 1990, juste après la division en lots : c'est alors une SCI qui a achété l'immeuble, et lors de la première AG, le "gérant" est missionné pour trouver une entreprise qui rendrait ses lots habitables. Je ne pense donc pas que la "servitude par destination du père de famille" soit utilisable.
En ce qui concerne le plan de rénovation, je l'ai demandé au syndic. Mais comme nous avons changé au moins 3 fois en 13 ans, ça risque de prendre du temps.
J'ai envoyé toutes les informations que j'ai recueillies à plusieurs personnes de l'immeuble investies dans la copropriété. J'attends leurs réponses.
J'ai aussi contacté un avocat, qui m'a dit d'attendre : c'est au propriétaire qui se pense lésé de prouver que je suis en tort et que je dois agir.
Merci à tous et toutes en cas. |
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Sujet |
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Tuyaux d'evacuation entre deux appartements 
