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ennadraig
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 Posté - 05 mars 2016 : 16:52:10
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Bonjour,
Comment obtenir du syndic qu'il nous rembourse des facturations pour "Fiche hypothèque" en 2014 (112€) et en 2015 (194€ parce que un ERNMT a été ajouté)?
Il s'apuie sur la Loi ALUR article 54: nous répondons en vain que rien dans cet article ne concerne la copropriété.
Il évoque des modifications qui auraient été effectuées sans qu'il soit au courant: comment est-ce possible puisque toute modification (du RDC, des tantièmes et des charges) doit être votée en AG?
En plus, ses factures sont au nom d'une de ses branches d'activité: on évoque en vain l'article 39 du décret 17.03.1967).
On sait que le CERFA 3233 coûte 12€ à établir + 2€ timbres et que n'importe qui peut le demander à la Publicité foncière.
Pour l'ERNMT, dont j'ai réussi 3 ans durant à faire rembourser la facturation, le voilà qui réapparait en 2015, assorti d'un discours ridicule sur le"droit au délaissement" alors que Paris n'est pas dans une zone de risque technologique (ni minier: site Préfecture de Paris). De guerre lasse, on demande au syndic de nous facturer 2 fois l'ERNMT puisque sa validité n'est que de 6 mois...
Merci d'avance de vos réponses.
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Sunbird
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Posté - 05 mars 2016 : 20:20:23
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un ERNMT c'est gratuit!!!
Il suffit de savoir le trouver les informations et de remplir le pdf. |
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ennadraig
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Posté - 05 mars 2016 : 21:47:44
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Oui, je le sais bien. Merci. |
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Posté - 06 mars 2016 : 08:06:44
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Non, ca n'est pas gratuit. On ne peut pas exiger qu'un service soit rendu gratuitement.
L'argument de la mise a disposition ne tient pas: Si on veut l'avoir pour zéro on va le chercher. Sinon, si on demande a un intermédiaire, on paye l'intermédiaire;
La vraie question ici n'est donc pas de la gratuité, mais de l'utilité; Je ne vois absolument pas en quoi un syndicat a besoin d'un ERNMT continuement a jour ni même besoin d'un ERNMT du tout
De même pour la fiche d'hypothèque. Quel en est le but.
Il serait bon que le conseil sydnical mette en demeure le syndic de s'expliquer et de rembourser.
Il serait bon que le sydnicat refuse en son AG ces deux dépenses. |
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ennadraig
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 Posté - 06 mars 2016 : 09:22:09
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D'accord pour dire que la gratuité, c'est quand on se rend à soi-même le service, par exemple grâce à ce site:
http://www.prefectures-regions.gouv...giques-ERNMT
Mon 1er message résume les arguments du syndic et les réponses du CS, et précise que l' ERNMT a été remboursé 3 ans de suite : le CS a donc fait ce qu'il est bon de faire. Il est bien persuadé de l'inutilité de ces documents pour le syndicat. Il se place sur le terrain législatif (le syndic a-t-il légalement le droit d'établir ces documents de sa seule initiative et de les facturer au SDC?). Pour les imputations 2014 et 2015, il a beau faire, il se heurte à un refus de rembourser.
(Le conseil de changer de syndic ne résoudrait rien). |
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Posté - 06 mars 2016 : 10:31:58
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citation: le syndic a-t-il légalement le droit d'établir ces documents de sa seule initiative et de les facturer au SDC? Non sauf s'il y a une nécessité. Je ne la vois pas;
citation: Pour les imputations 2014 et 2015, il a beau faire, il se heurte à un refus de rembourser. Certes, mais 1/ Les comptes ont-ils été approuvés sauf ces dépenses, et 2/ avez-vous voté le quitus
citation: Le conseil de changer de syndic ne résoudrait rien Moi, quand mon boucher me vend de la mauvaise viande et que je vais ailleurs, ca résout mon problème
Dans votre cas, votre syndic est malhonnête a première vue, et vous êtes faible. Il y a deux problèmes à résoudre, arrêter de se faire manger la laine sur le dos, et a mon avis aussi, avoir un sydnic de confiance, cad qui ne soit pas malhonnête;
Merci pour le lien, mais je sais trouver un ernmt gratuit!
Je répète que le problème n'est pas d'exiger la gratuité de l'ERNMT mais de faire plier un syndic qui va vers la dictature ou de redonner du peps à un syndicat trop mou
citation: ...et précise que l' ERNMT a été remboursé 3 ans de suite Votre formulation vous trompe vous même. Si vous avez obtenu que le syndic rembourse l'ERNMT c'est perdant. Si vous avez obtenu que la dépense non justifiée et refusée par le syndicat en AG soit recrédité, c'est juste le minium de ce qu'un syndic honnête doit faire.
Quelle est la vraie version? |
Édité par - ribouldingue le 06 mars 2016 10:33:23 |
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ennadraig
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Posté - 06 mars 2016 : 11:16:31
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J'espère que votre peps amuse les éventuels lecteurs de cet échange.
C'est secondaire mais je précise que j'ai donné le lien pour ces lecteurs (j'ai mis du temps à trouver un bon site).
Nous n'avons pas voté le quitus. Nous avons approuvé les comptes (sachant ce qu'il peut en coûter si on ne les approuve pas) et le CS a joint des réserves.
"Remboursé" n'est pas le bon terme: dépense recréditée.
Passons à l'essentiel. Je précise de nouveau que le problème est surtout posé par la facturation de la Fiche hypothèque. Pour le régler (pour "faire plier le syndic"), le CS a préféré trouver des arguments dans les lois - sans effet jusqu'à présent mais il y a peut-être des lois qu'il ne connaît pas? Une procédure à suivre si on a épuisé les arguments légaux?
C'est ce que je cherchais à savoir en ouvrant cette discussion. Vous ne vous placez pas sur ce plan (la loi). Vous me répondez de changer de syndic (ça ne m'aide pas) ou de taper du poing sur la table. Ca ne m'aide pas trop non plus... |
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nefer
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Posté - 06 mars 2016 : 11:40:22
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je suppose que c'est la fiche immeuble de la copropriété que le syndic prétend devoir demander au fichier immobilier régulièrement (coût 14 euros) : ce document n'a un interet pour le syndic que lorsqu'il reprend une copropriété pour vérifier s'il est bien en possession de tous les modificatifs.
ensuite, étant donné que tout projet de modificatif doit être approuvé en AG, le syndic est donc informé et est en possession du document.
en outre ce n'est pas le syndic qui fournit au candidat acquéreur le réglement de copropriété et ses modificatifs.
si le syndic persiste à demander ET facturer ces documents, il ne reste plus à chaque copropriétaire qui le souhaite de formuler sa rserve lors du vote des comptes et, si necessaire, assigner le syndicat à la juridiction d e proximité pour contester cette facturer et demander l'annulation de l'imputation de cette facture dans sa répartition individuelle
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Louis92
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Posté - 06 mars 2016 : 12:15:06
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ennadraig citation: Nous avons approuvé les comptes (sachant ce qu'il peut en coûter si on ne les approuve pas) et le CS a joint des réserves. Pardon ennadraig, mais le CS ne sait pas gérer le refus des factures et lignes de dépenses : la facturation pour "Fiche hypothèque" a bel et bien été approuvée par l'AG. Noter des réserves sans action pour les lever ne sert qu'à tracer un sujet de mécontentement.
De nombreux sujets sur UI traitent de l'approbation des comptes et du refus de certaines lignes de dépenses. Cherchez sur un moteur de recherche avec les mots universimmo, approbation, comptes, refus, lignes, dépenses.
Vous y verrez qu'il ne faut jamais refuser en bloc les comptes (ça, vous le savez) mais il faut approuver ces comptes sauf des lignes de dépense clairement identifiées dans le PV qui sont refusées purement et simplement. Donc faire voter sur les lignes à refuser. Le total des dépenses à répartir doit donc baisser d'autant. S'il y a une action pour quelqu'un, cela peut s'appeler "réserves", mais il faut savoir si les montants restent dans les comptes ou si ils seront dans les comptes de l'exercice suivant suivant l'action.
Cdlt. Louis92. |
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ennadraig
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Posté - 06 mars 2016 : 13:00:22
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Deux mercis: à Ribouldingue parce qu'il m'apprend que chaque copropriétaire peut formuler des réserves, quoique je me demande sous quelle forme.
A Louis92: effectivement, j'ignorais tout de ce vote sur les lignes à refuser (elles se trouvent dans l'Annexe 2 ou 3 plutôt que sur le PV, n'est-ce pas?). Comme l'AG n'a pas encore eu lieu, je vais consulter le forum aux mots clés indiqués. J'espère qu'il ne faut pas inscrire une question particulière dans l'ODJ (car il est "bouclé"). Grâce à vous, j'entrevois la fin d'un dialogue (de sourds) extrêmement lassant avec le syndic.
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ennadraig
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Posté - 06 mars 2016 : 13:03:22
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Mes excuses. Le 1er merci à nefer. |
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Gédehem
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Posté - 06 mars 2016 : 13:17:10
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Sauf dans le cas où la réserve, écrite et déposée entre les mains du pdt de séance, porte sur la validité de l'AG ou de la décision (règle maj), faire une "réserve" sur les comptes ou sur telle dépense sans la détailler et préciser les modalités de sa levée, c'est un coup d'épée dans l'eau : aucun effet.
Petite fiche "pense bête" ..
"Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= "approbation à l'unanimité."
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires sous 20 jours de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de …(préciser 125000 - dépenses sans justificatifs ).... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV. |
Édité par - Gédehem le 06 mars 2016 13:22:43 |
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Louis92
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Posté - 06 mars 2016 : 15:20:27
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ennadraig citation: J'espère qu'il ne faut pas inscrire une question particulière dans l'ODJ (car il est "bouclé"). Pas besoin de question particulière dans l'ODJ : les lignes de dépenses sont à soumettre au vote dans le cadre de la résolution générale "approbation des comptes" pour aboutir au texte de PV que Gédehem a indiqué. Il peut être nécessaire de faire voter séparément chaque ligne de dépense (refus ? acceptation ?) par l'AG : des copropriétaires peuvent considérer que telle ligne est acceptable mais pas telle autre. Les candidats à la présidence de séance doivent avoir bien préparé la maîtrise de cette résolution (avec l'aide des contrôleurs de compte du CS).
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 06 mars 2016 15:22:56 |
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ennadraig
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Posté - 06 mars 2016 : 16:00:44
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Merci à Gedehem qui m'ouvre de nouveaux horizons, et à Louis 92.
Les réserves du CS ont toujours été rédigées en précisant la dépense contestée, jamais en précisant les modalités de sa levée. J'ai déjà envoyé au syndic les réserves portant sur l'exercice 2015.
Si vous avez encore la patience...
Je vais me conformer à la conduite indiquée. Mais, concrètement, comment cela se passe-t-il? Est-ce que je dois réécrire les Réserves du CS (j'ai jusqu'à lundi matin) en indiquant les refus? Est-ce que j'attends l'AG?
Si j'attends l'AG et que je présente à ce moment-là seulement nos refus au syndic en demandant la rectification des comptes, est-ce que je ne risque pas l'interruption de l'AG parce que notre gestionnaire ne voudra pas endosser la responsabilité de cette rectification?
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 06 mars 2016 : 16:22:07
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ennadraig citation: Mais, concrètement, comment cela se passe-t-il? Est-ce que je dois réécrire les Réserves du CS (j'ai jusqu'à lundi matin) en indiquant les refus? Est-ce que j'attends l'AG?
Si j'attends l'AG et que je présente à ce moment-là seulement nos refus au syndic en demandant la rectification des comptes, est-ce que je ne risque pas l'interruption de l'AG parce que notre gestionnaire ne voudra pas endosser la responsabilité de cette rectification? Les lignes de dépenses que le CS conteste sont censées être connues du syndic depuis assez longtemps, éventuellement lors du CS d'avant AG pour que le syndic les retire des comptes s'il fait amende honorable et au plus tard, il faut les annoncer au syndic avant l'AG par courtoisie et pour efficacité et surtout (comme vous le craignez) si le gestionnaire peut se trouver gêné par la situation sans avoir pu en parler avec son responsable ... même si ce sont les copropriétaires qui décident.
Cdlt. Louis92.
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ennadraig
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Posté - 06 mars 2016 : 16:42:13
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Les lignes contestées sont très bien connues du syndic, elles ont été répétées lors du CS d'avant AG et elles figurent sur les réserves envoyées au syndic pour qu'il les joigne aux convocations.
Lors du CS avant l'AG, le directeur est venu en personne nous signifier son refus. Pour la Fiche hypthèque, il a sorti de son chapeau un nouvel argument auquel je n'étais pas préparée: les notaires peuvent apporter des modifications sans que le syndic le sache. J'ai compris après coup que c'était très probablement une invention.
Vous voyez pourquoi je crains de refuser les lignes de dépenses lors de la prochaine AG ? |
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nefer
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Posté - 06 mars 2016 : 17:18:09
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citation: Initialement posté par ennadraig
les notaires peuvent apporter des modifications sans que le syndic le sache.
il aurait fallu lui demander sur quelle article de loi il se fonde pour le dire
les modifications qu'un notaire peut faire sans décision d'AG concernent uniquement l'état civil des propriétaires, ou des actes tenant au patrimoine d'un propriétaire (exemple: donation partage, démembrement)
et le notaire doit notifier ces actes au syndic: tant qu'ils ne sont pas portés à la connaissance du syndic, ils ne sont pas opposables au syndicat
devant une telle attitude d'un directeur, il ne reste plus qu'Ã organiser le changement de syndic pour la prochaine AG
et veiller à voter un mandat d'un an uniquement lors de l'AG qui arrive |
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ennadraig
Nouveau Membre
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Posté - 06 mars 2016 : 18:04:44
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On peut dire qu'après ces échanges, au cours desquels j'aurai, en tant que nouvelle inscrite, beaucoup appris sur les répondeurs comme sur la réglementation, la messe est dite. En effet, si nous changeons de syndic (en mars 2017), on n'obtiendra pas "réparation".
Je remercie tous ceux qui ont participé et m'ont beaucoup appris.
La morale de l'histoire:
Vous ne m'avez pas fait remarquer que les montants pour lesquels je me battais étaient dérisoires. Nous sommes donc tous tacitement d'accord : il s'agit en fin de compte d'une question de déontologie (un syndic peut-il faire fi des lois?) plus que d'euros à récupérer.
La suite de l'histoire:
Aux qualificatifs assez péjoratifs qui ont été attribués au cours de cet échange à notre CS ou à notre SDC, nous préférons celui d'entêté, plus satisfaisant pour notre petit ego.
On va dons envoyer une LRAR au syndic pour récapituler nos réclamations, puis éventuellement saisir du problème soit une association de copropriétaires pour qu'il soutienne notre demande soit la direction de la répression des fraudes.
Cdlt.
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Posté - 06 mars 2016 : 20:12:10
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citation: il s'agit en fin de compte d'une question de déontologie (un syndic peut-il faire fi des lois?) plus que d'euros à récupérer. Pour moi il s'agit de rappeler au sydnic qui décide dans un sydnicat.
citation: On va dons envoyer une LRAR au syndic pour récapituler nos réclamations Négatif, vous n'exprimez pas de réclamation, vous n'êtes pas un élève qui se plaint de sa note;
Vous exprimez en tant que conseil syndical un avis (= un vote): Les dépenses en question ne sont pas des dépense du syndicat, et le syndic ne peut pas les faire apparaitre en comptabilité.
Le conseil syndical exprimera a l'AG suivante la recommandation aux copropriétaires de REFUSER ces dépenses
Attention, le refus vient du vote en AG, pas d'un papier glissé dans la sacoche du syndic. Il faut que le votre au PV exprime cette phrase. |
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ennadraig
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Posté - 07 mars 2016 : 11:58:09
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A ribouldingue.
Suivre avec exactitude la procédure recommandée par Gedehem (que je n'ai as encore remercié) a pour résultat de mettre le montant de la ligne contestée sur un compte d'attente. Rien n'est donc réglé sans reprise de négociation amiable avec le syndic ou bien passage à une étape un peu plus musclée: mise en demeure par LRAR précisant au syndic ce à quoi il s'expose: avis à son assurance de responsabilité civile ou poursuite judiciaire.
Je finis par trouver votre "peps" sympathique et même émouvant. Cdlt.
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Gédehem
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Posté - 07 mars 2016 : 12:24:09
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Ne pas oublier que le syndicat "n'a rien", qu'il commence son exercice à 0 pour le terminer à 0.
Si solde il y a, c'est celui des copropriétaires pris individuellement.
Dans la mesure où une somme 'commune' n'est pas approuvée par une AG, elle n'a plus sa place dans quelque compte que ce soit, la répartition portant sur le montant global approuvé. Il ne reste rien.
Rejetée, la dépense n'existe plus : au syndic "comptable" d'en faire son affaire.
En cas de changement de syndic, il s'agit d'une créance, qui, comme toute créance du syndicat, doit faire l'objet de la procédure en recouvrement prévue, qui commence par la MED faite par le nouveau syndic.
Que la créance vienne de copropriétaires ou de l'ex syndic, aucune distinction. |
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