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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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 Posté - 14 mars 2016 : 08:59:49
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Ne pas confondre quand même appel de fonds et paiements.
Un appel qui est fait semestriellement peut être réglé en plusieurs fois.
IRSN parle d'appels de fonds au semestre, de paiement de fournisseurs au mois, mais pas de celui des paiements des copropriétaires.
Et comme le dite JPM, si on passe à un appel trimestriel, puis à des paiements mensuels (pourquoi pas ?) la rémunération du syndic va exploser (2 fois plus d'envois, 6 fois plus de paiements) ......... |
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Posté - 14 mars 2016 : 09:54:24
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franck1966 :Ne pas confondre quand même appel de fonds et paiements.
Un appel qui est fait semestriellement peut être réglé en plusieurs fois.
IRSN parle d'appels de fonds au semestre, de paiement de fournisseurs au mois, mais pas de celui des paiements des copropriétaires.
Et comme le dite JPM, si on passe à un appel trimestriel, puis à des paiements mensuels (pourquoi pas ?) la rémunération du syndic va exploser (2 fois plus d'envois, 6 fois plus de paiements) ........
Etes vous réellement 3 fois président de CS !! Vous faites peur avec de telles affirmations.
1. Il n'existe plus d'appels de fonds. Les sommes sont exigibles par le vote de l'AG conformément aux dates prévues, le 1er jour de chaque trimestre.
2. Si l'AG n'a pas modifiée cela, c'est la totalité du trimestre qui doit être réglé. Le paiement par mois ne peut être qu'un accord amiable du syndic hors d'une décision de l'AG.
3. la rémunération du syndic va exploser (2 fois plus d'envois, 6 fois plus de paiements) ........
 exploser jusqu'ou ? |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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23
 Posté - 14 mars 2016 : 10:08:00
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"L'appel de fond" du budget prévisionnel est :
. soit le choix du syndicat d'alimenter ses comptes selon les dispositions prises par lui même lors d'une l'AG (répartitions des montants, mensuels, semestriel ),
. soit celui d'un non-choix (donc, et selon la loi, du quart du budget qui sera appelé trimestriellement),
. une disposition de RdC à ce sujet est à considérer non-écrite
L.14-1 :
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Dans le cas d'Irsn, le RdC ne peut justifier des modalités en accord avec L.14-1 , le syndic doit oeuvrer dans le sens de la loi, il peut le faire sans demander autorisation.
Je considèrerait bien venu de la part du syndic de mentionner ce point dans la (les?) convocation (sous forme d'information au moins) lorsqu'il s'agit de faire changer d'habitude.
S'en suit donc des exigibilités de sommes en des temps donnés, et le travail du syndic de considérer une somme non versée à une date convenue (par choix ou non d'AG) comme un impayé !
Le traitement de cet évènement relève ensuite de sa responsabilité...
En cas de difficulté de règlement pour certains, comme il est dit ici "pour régler en plusieurs fois", on peut décider de mettre en place, exceptionnellement, un échéancier.
... considérer "l'étalement des paiements" (autrement que le dit la loi) comme un besoin à mettre en place , doit passer par une décision d'AG.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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24
Posté - 14 mars 2016 : 10:17:05
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citation: Initialement posté par JPM
A noter que la mensualisation, officielle ou officieuse, triple le nombre des écritures d'encaissement et justifie une rémunération supérieure de ce chef.
Les écritures comptables sont le problème du syndic pas du syndicat (le GLC relève de la compétence du syndic). Mais bon cela devrait être assez simple, si le syndic réalise mensuellement le rapprochement bancaire du syndicat avec le compte séparé.
citation: Initialement posté par JPM
Elle justifie l'existence d'un fonds de roulement solide.
Depuis la réforme de la nomenclature comptable (du 14 mars 2005) applicable aux syndicat, les fonds de roulement ne se justifient plus depuis que les charges sont partout « provisionnelles » et donc à échoir (ce qui donne donc 3 mois d'avance de trésorerie au syndicat chaque début de trimestre, lorsqu'il est correctement géré par son syndic).
citation: Initialement posté par Stéphane Le "bon sens" de Luc Standon : adopter une méthode officiellement officieuse, plus compliquée à tenir, et plus chère !
Le bon sens doit aussi être favorable aux copropriétaires du syndicat non pas exclusivement en faveur du syndic.
Le syndic n'est nullement perdant en acceptant, à l'amiable, la mensualisation du paiement des charges appelés par trimestres (règle générale) ou autre.
Le syndic perdrait possiblement plus de temps à rédiger nominativement des lettres de relance à chaque retardataire (qui paient mensuellement de toute manière), d'autant que la réponse serait éventuellement de non renouvellement du mandat à la prochaine AG...
En ce sens la mensualisation est quand même gagnant-gagnant.
citation: Initialement posté par Franck1966
IRSN parle d'appels de fonds au semestre, de paiement de fournisseurs au mois, mais pas de celui des paiements des copropriétaires.
Pourtant le titre du sujet, laisse entendre que l'on parle des appels de fonds des copropriétaires.
Dans le cas des paiements des fournisseurs, en théorie les modalités de paiement des entreprises tiers du syndicat sont indiquées dans les devis qui ont été validées par l'assemblée générale.
Généralement les prestataires du syndicat effectuant des tâches régulières dans la copropriété (entretien ménage, jardinage, gardiennage, home à tout faire, etc) sont payables mensuellement du fait que les factures sont bien souvent édité au mois avec éventuellement l'arriéré de l'impayé du/des mois antérieur(s).
Il n'y a bien souvent que l'assurance et le syndic qui sont payable d'avance et annuellement (ce qui plombe bien souvent la trésorerie répartie et appelée en 4 quarts égaux).
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 14 mars 2016 10:18:20 |
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Posté - 14 mars 2016 : 10:26:18
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A signaler que n'importe qui peut payer mensuellement à l'avance du trimestre ; le comptable viendra inscrire ces sommes au compte du copro et ce dernier sera à 0 ou quasi 0 le 1er du trimestre appelé  |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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26
Posté - 14 mars 2016 : 10:31:26
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Posté - 14 mars 2016 : 10:34:01
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Luc Standon :" Surtout si le dit copropriétaire présente une feuille d'impôt sur le revenu faisait apparaître une insolvabilité. "
Insolvabilité et feuille d'impot ? Expliquez nous.
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 mars 2016 : 10:45:18
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Standon : citation: Idem un copropriétaire avec un réel impayé peut tout aussi bien bénéficier de la mise en place d'un échéancier sur 24 mois, conformément aux dispositions des articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil. Surtout si le dit copropriétaire présente une feuille d'impôt sur le revenu faisait apparaître une insolvabilité.
Cela s'accompagne fatalement de la vente de l'appartement dans bien des cas.
Standon parait tout joyeux avec son délai de 24 mois imposé au syndicat.
Pas moi 
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 14 mars 2016 : 10:54:56
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@JPM : Je ne vois pas en quoi la mise en place d'un échéancier (à l'amiable ou par décision de justice) s'accompagne de la vente du logement de celui qui obtient le délai réclamé ? Surtout qu'il faut certaines décisions préalables votées par l'AG pour la saisie attribution du logement d'un copropriétaire par le syndicat.
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Édité par - Luc Standon le 14 mars 2016 10:55:37 |
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Gédehem
Pilier de forums
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30
Posté - 14 mars 2016 : 14:54:11
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Il me semble que divers points se mélangent dans cette affaire ....
Lus S écrit :
"les fonds de roulement ne se justifient plus depuis que les charges sont partout « provisionnelles »"
Cela ne change rien du tout à la nécessité d'un fonds de roulement, quasi obligatoire dans certains cas.
Chacun sait que les "recettes" du syndicat (les provisions) sont constantes, lissées par trimestre. En revanche, les dépenses sont cycliques, comme par exemple les dépenses "énergies" dans le cas d'une chaufferie collective (Chauff + ECS). Il y a donc nécessité de combler le "trou" ponctuel.
"Trou" d'autant plus important s'il y a des retard de paiements ou impayés.
"D'où l'importance de ne pas confondre juridiquement un impayé avec un délai de paiement ou un paiement retardé."
Ce dont se contre fiche le syndicat, qui se retrouve dans une situation de "manque", de difficulté financière, voire en cessation de paiement, peu importe le doux nom donné aux retards ou impayés chroniques.
Difficulté du syndicat qui aggrave la situation des autres copropriétaires 'payeurs', qui devront supporter la paresse ou les défaillance de certains, au risque bien connu de faire passer des copropriétaires payeurs dans la case "en difficulté".
Consentir un délai à 5 ou 6 copropriétaires oblige les 25 ou 48 autres à supporter le "manque à gagner".
Ce n'est pas acceptable, un syndicat n'étant pas une organisation philanthropique.
Il faut ouvrir les yeux : être "propriétaire" suppose d'en avoir les moyens, tant pour l'achat que pour l'entretien du bien.
Etre "copropriétaire encore plus, le risque étant de faire retomber sur la collectivité les manquements de quelques uns.
C'est dur à dire et surtout à comprendre : si l'on n'a pas les moyens (€€) d'assurer le fonctionnement de son propre bien ET pour sa part du bien en indivision, on n'achète pas, et si on ne peut plus payer, on vend.
Si on ne peut pas supporter les charges on pourrait obtenir des délais ou même faire supporter par les autres est une idée perverse à se sortir de la tête, à proscrire.
Ceci étant, il peut arriver un "accident", qu'il faut traiter au cas par cas, sans en faire un "système". |
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JPM
Modérateur
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31
Posté - 14 mars 2016 : 15:25:51
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approbation pleine et entière pour Gedehem bien sur !
Il est scandaleux d'inciter des jeunes ménages à acheter dans une ville qu'ils devront peut être quitter dans trois ou quatre ans sans pouvoir revendre dans de bonnes conditions.
Il est plus scandaleux encore de ne pas les mettre en garde contre l'approche inéluctable de travaux indispensables qui tripleront leurs pendant des mois !
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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32
Posté - 14 mars 2016 : 16:33:49
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citation: Initialement posté par Gédehem
Cela ne change rien du tout à la nécessité d'un fonds de roulement, quasi obligatoire dans certains cas.
Sauf que l'avance permanente de trésorerie (ancien fonds de roulement) n'est nullement une obligation, mais une option offerte sur validation de l'AG : cf. art.35 du D.1967.
Si cette avance de trésorerie (constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel) devient une nécessité vital de survie pour le syndicat, c'est qu'il y a un problème de budgétisation ou un problème de trésorerie courante (ce qui relève de la gestion donc du syndic).
Si le syndic a un défaut récurent de trésorerie chaque trimestre pour le fonctionnement normal du syndicat, c'est qu'il existe d'autres problématiques que la simple mensualisation des charges par certains copropriétaires qui restent malgré tout à jour à la fin de chaque période d'appel de fonds. Nous sommes d'accord sur ce point.
citation: Initialement posté par Gédehem
"D'où l'importance de ne pas confondre juridiquement un impayé avec un délai de paiement ou un paiement retardé."
Ce dont se contre fiche le syndicat, qui se retrouve dans une situation de "manque", de difficulté financière, voire en cessation de paiement, peu importe le doux nom donné aux retards ou impayés chroniques.
1 - Il ne s'agit pas de la situation initialement exposé dans le sujet par irsn ?!.
2 - Quand bien même, le syndicat ne peut se faire justice envers un copropriétaire défaillant.
3 - Le syndicat se contre-fiche des termes utilisés, mais pas la justice - exemple une provision n'est pas une avance (cf. décret et arrêté comptable).
citation: Initialement posté par Gédehem
Difficulté du syndicat qui aggrave la situation des autres copropriétaires 'payeurs', qui devront supporter la paresse ou les défaillance de certains, au risque bien connu de faire passer des copropriétaires payeurs dans la case "en difficulté".
Il ne me semblait pas ici que c'était l'objet du débat initié par irsn.
La situation financière du syndicat n'a pas l'air si catastrophique, laissant ainsi la possibilité aux copropriétaires de mensualiser leurs charges (cf. message #25 de rambouillet).
citation: Initialement posté par Gédehem
un syndicat n'étant pas une organisation philanthropique.
En l'occurrence, le syndicat l'est bien (puisqu'il agit de façon désintéressé), c'est le syndic qui n'est pas philanthrope puisque son objet sociale est purement commercial.
citation: Initialement posté par Gédehem
C'est dur à dire et surtout à comprendre : si l'on n'a pas les moyens (€€) d'assurer le fonctionnement de son propre bien ET pour sa part du bien en indivision, on n'achète pas, et si on ne peut plus payer, on vend.
J'aurais pensé que la priorité aurait été de réduire les frais abusifs des syndics, et de diminuer les charges inutiles de la copropriété.
citation: Initialement posté par Gédehem
Si on ne peut pas supporter les charges on pourrait obtenir des délais ou même faire supporter par les autres est une idée perverse à se sortir de la tête, à proscrire.
Encore faut-il que les charges du syndicat ne soient pas artificiellement gonflées par les syndics devant des copropriétaires (type vaches à lait) justement dans le seul but de placé les copropriétaires dans des situations débitrices.
N'oublions pas qu'il n'est pas vraiment jolie le monde de l'immobilier, on est loin de la carte postale idyllique d'un village de vacances. Les syndics, et les professions immobilières, en ce domaine ne sont pas blancs comme neige. Sans oublier la création artificiel de la bulle rien que pour gonfler les prix d'un marché. Bref... A des arguments trop évasifs, on arrive aussi à y répondre par des contre arguments d'ordre tout aussi générale.
citation: Initialement posté par JPM
Il est scandaleux d'inciter des jeunes ménages à acheter dans une ville qu'ils devront peut être quitter dans trois ou quatre ans sans pouvoir revendre dans de bonnes conditions.
Il est plus scandaleux encore de ne pas les mettre en garde contre l'approche inéluctable de travaux indispensables qui tripleront leurs pendant des mois !
Là on dérive le sujet initial sur des problématiques d'ordre beaucoup plus politique...
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Gédehem
Pilier de forums
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33
Posté - 14 mars 2016 : 17:04:10
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Il n'y a aucune dérive : on est en plein dans le sujet du provisionnement de fonds nécessaire à la satisfaction des besoins du syndicat.
Les modalités de provisionnement étant accessoires, une mensualisation éventuelle ne répondant qu'à la facilité, au confort des copropriétaires.
Mensualisation qui peut être pénalisante pour le syndicat, renforçant la nécessité d'un fonds de roulement.
Pour le reste de vos propos, pardon de le dire ainsi, mais c'est ignorance ou méconnaissance.
Le syndicat n'a par lui même aucun fonds : il commence son exercice à 0 pour le terminer à 0.
Les fonds dont il dispose viennent des copropriétaires, qui versent leur fraction (trimestrielles) du budget global qui a été décidé, budget destiné à faire fonctionner la "maison commune".
Le syndic n'est pour rien dans cette affaire, commerçant ou pas.
S'il y a défaut dans ces provisions, dans le budget, le syndicat ne pourra pas assurer le paiement des dépenses. "Trou" dont le syndic n'a aucune responsabilité.
Pas plus que le syndic n'est responsable des dépenses cycliques, type "énergie chaufferie". Chacun connait ces factures de février qui dépassent, et parfois largement, le total de la provision du 1er trimestre (janvier), voire des 2 premiers trimestres.
On paye avec quoi ?
La mensualisation des provisions aggrave le phénomène.
Mettons la part trimestrielle à 12.000 € (budget annuel 48.000 € pour facilité de l'exemple)
Au trimestre, les 12.000 doivent être versés au plus tard le 1er janvier.
Mensualisées, les provisions seront 4000 au 1er janvier, 4000 au 1er février, 4000 au 1er mars.
Une facture de 7872 tombe le 25 janvier, en plus d'autres factures pour 3895 € : comment les honorer dans les 30 jours ??
Qui plus est si 3 ou 4 ne payent pas !!!
"En l'occurrence, le syndicat l'est bien (puisqu'il agit de façon désintéressé), c'est le syndic qui n'est pas philanthrope puisque son objet sociale est purement commercial.
Que vient faire le syndic dans cette affaire ???????
Il vend ses services, qui ne prévoient pas de substitution aux copropriétaires mauvais payeurs, ni même au syndicat, pour régler la facture de la chaufferie qui ne le concerne en rien (ni la chaufferie, ni sa facture).
Si le "syndicat", par ses copropriétaires, consomme du gaz ou du fioul pour se chauffer, cela ne fait "ni chaud ni froid" au syndic , qui s'en moque totalement !
Quant au syndicat "désintéressé" .... qui laisserait entendre qu'il pourrait l'être, qu'il aurait les moyens de l'être ???
Pardon, mais hors des copropriétaires, des avances/provisions de fonds qu'ils versent, il n'est et n'a rien du tout. Il n'a ni perte ni profit, pas 1 seul € qui soit à lui !
"Si le syndic a un défaut récurent de trésorerie chaque trimestre pour le fonctionnement normal du syndicat, c'est qu'il existe d'autres problématiques ....."
Ici aussi : que vient faire le syndic dans cette affaire ????
Si défaut de trésorerie il y a, c'est celui du syndicat. .... donc collectivement des copropriétaires.
Le syndic ? Merci beaucoup, il va très bien !
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Édité par - Gédehem le 14 mars 2016 17:12:12 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 14 mars 2016 : 17:59:27
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pour le reste de vos propos, pardon de le dire ainsi, mais c'est ignorance ou méconnaissance.
Comme d'habitude vous allez donc nous éclairer de votre humble savoir qui ne souffre d'aucune ambiguïté et surtout d'aucune contestation. Ceux ne partageant pas votre avis étant forcément des ignorants.
citation: Initialement posté par Gédehem
Le syndicat n'a par lui même aucun fonds : il commence son exercice à 0 pour le terminer à 0.
le syndicat est donc bien philanthrope à l'inverse du syndic : CQFD.
citation: Initialement posté par Gédehem
La mensualisation des provisions aggrave le phénomène.
Ce sont les impayés qui impactent sur le défaut de trésorerie de fonctionnement du syndicat, pas la mensualisation.
citation: Initialement posté par Gédehem
Mettons la part trimestrielle à 12.000 € (budget annuel 48.000 € pour facilité de l'exemple)
Au trimestre, les 12.000 doivent être versés au plus tard le 1er janvier.
Mensualisées, les provisions seront 4000 au 1er janvier, 4000 au 1er février, 4000 au 1er mars.
Une facture de 7872 tombe le 25 janvier, en plus d'autres factures pour 3895 € : comment les honorer dans les 30 jours ??
C'est exactement ce que je dis en fin de mon message #24.
Certaines charges sont appelés une fois l'an sur la trésorerie du syndicat (les assurances et bien souvent les honoraires de base du syndic).
A cet effet, il convient de bien valider les contrats du syndicat en AG, et de bien comprendre les modalités de paiement par rapport au budget prévisionnel en 4 quarts.
citation: Initialement posté par Gédehem
Qui plus est si 3 ou 4 ne payent pas !!!
1 - Ce qui n'est pas le cas exposé par irsn.
2 - Si vous incluez les impayés dans le budget prévisionnel, là on a un sérieux problème : merci de lire l'ARC à ce sujet :
- http://arc-copro.fr/documentation/l...cs-en-cas-de
citation: Initialement posté par Gédehem
"En l'occurrence, le syndicat l'est bien (puisqu'il agit de façon désintéressé), c'est le syndic qui n'est pas philanthrope puisque son objet sociale est purement commercial.
Que vient faire le syndic dans cette affaire ???????
Même si vous me considérez comme un ignorant, au dernières nouvelles, c'est bien le syndic qui établi le budget prévisionnel du syndicat (cf. art. 18-II de la L.1965) :
citation: II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
-d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical,....
En ce sens, c'est ballot de voir un syndic pleurer sur la trésorerie désastreuse du syndicat, alors que c'est pourtant le syndic qui établi le BP sur lequel découle ladite trésorerie potentiellement défaillante.
Quant aux copropriétaires défaillants... cf. art. 55 du D.1967 (là encore c'est sur le syndic que repose la responsabilité de faire ^_^). Mais encore une fois, ce n'est pas du tout la problématique telle qu'exposée par irsn.
citation: Initialement posté par GédehemSi le "syndicat", par ses copropriétaires, consomme du gaz ou du fioul pour se chauffer, cela ne fait "ni chaud ni froid" au syndic , qui s'en moque totalement !
Quel excellent état d'esprit du mandataire du syndicat, alors que le syndicat confie au syndic sa propre gestion,tandis que le syndic "s'en moque totalement" !
Osons donc espérer que les syndics peu scrupuleux tels que présentés par Gédehem ne sont pas légion, sinon les syndicats cours à leurs pertes.
Bref, pour Gédéhem, tous ce qui compte pour un syndic sont donc ses honoraires de base de son contrat ainsi que les prestations particulières venant s'y gréver en plus. Lequel syndic serait responsable de rien, évidement. C'est vrai que ce n'est pas très loin de la triste réalité constatée par les copropriétaires.
citation: Initialement posté par Gédehem"Si le syndic a un défaut récurent de trésorerie chaque trimestre pour le fonctionnement normal du syndicat, c'est qu'il existe d'autres problématiques ....."Ici aussi : que vient faire le syndic dans cette affaire ???? Si défaut de trésorerie il y a, c'est celui du syndicat. [ Le syndic ? Merci beaucoup, il va très bien !
Avec une telle vision du syndic qui se déresponsabilise de tout à part ses propres honoraires prélevés en une seul fois sur le premier quart de la trésorerie du syndic, je reste évidement persuadé que le syndic se porte effectivement très bien, d'autant mieux lorsqu'il obtient quitus en délaissant totalement la gestion du syndicat....
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Posté - 14 mars 2016 : 18:25:48
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Luc Standon :" Même si vous me considérez comme un ignorant, au dernières nouvelles, c'est bien le syndic qui établi le budget prévisionnel du syndicat (cf. art. 18-II de la L.1965) :"
Vous zappez qu'il le prépare en concertation avec le CS, ET surtout que c'est l'AG qui adopte le budget. L'AG peut le modifier. Le syndic propose, mais c'est l'AG qui décide.
Si ce budget est insuffisant, il proposera à l'AG annuelle de modifier le budget 2016 adopté en 2015; voire convoquera une AG pour cela.
Luc Standon : Avec une telle vision du syndic qui se déresponsabilise de tout à part ses propres honoraires prélevés en une seule fois sur le premier quart de la trésorerie du syndic,
Luc Standon : méconnaissance du fonctionnement du SDC; les honraires sont des charges de fonctionnement du SDC, et comme ils font partie du budget, il seront donc appelés en 4 fois également.
Un vrai syndic qui prélèverait la totalité des honos en une seule fois existe t'il ??
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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36
Posté - 14 mars 2016 : 20:24:20
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citation: Initialement posté par philippe388
Vous zappez qu'il le prépare en concertation avec le CS, ET surtout que c'est l'AG qui adopte le budget. L'AG peut le modifier. Le syndic propose, mais c'est l'AG qui décide.
Non pas de zappette... Je l'ai laissé dans le texte référencé.
"en concertation avec le CS", certes, mais c'est quand même le travail de base du syndic que d'établir le budget prévisionnel.
lequel syndic à aussi un devoir de conseil et une obligation d'information : code de déontologie des syndics serait-il que de la poudre aux yeux (cf. particulièrement les dispositions de l'article 8 du Décret 2015-1090 du 28 août 2015) ?!...
- http://arc-copro.fr/documentation/u...-convaincant
- http://arc-copro.fr/documentation/l...eux-souvenir
D'autre part, le CS n'a pas d'avis décisionnaire, mais un simple avis consultatif, y compris lorsqu’il est consulté par le syndic pour établir le BP, lequel budget fixe la hauteur de la trésorerie de fonctionnement du syndicat.
Ce que php388 exprime très bien, dans la mesure où effectivement au final : c'est bien l'AG qui décide du Budget Prévisionnel établi par le syndic (et non pas établi par le CS).
citation: Initialement posté par philippe388Un vrai syndic qui prélèverait la totalité des honos en une seule fois existe t'il ??
Certains syndics (75000) tentent le détournement par le biais de la rédaction du nouveau contrat type : Attention de bien vérifier le point 7.1.5. portant sur les modalités de rémunération du syndic.
"On" en a trouvé déjà quelques uns (3) qui indiquaient sur leur contrat type :
citation: 7.1.5. Modalités de rémunération
La rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent contrat s'élève à la somme de … € hors taxes, soit … € toutes taxes comprises.
Cette rémunération est payable :
- d'avance / à terme échu (rayer la mention inutile) ;
- suivant la périodicité suivante (préciser le terme) : 1er appel trimestriel suivant l'assemblée générale
Le cabinet SYNDIC essayant ainsi de se faire payer intégralement ses honoraires de base dès le 1er appel trimestriel suivant sa désignation après l'AG.
En effet, voici un bien belle exemple de la déontologie de la profession de syndic (relation mandant/mandataire) à l'égard des syndicats (clients).
Et une interprétation abusive de la part des syndics en cause (et sous surveillance) 
pour résumer.... relire le message #25 de rambouillet :
citation: Initialement posté par rambouilletA signaler que n'importe qui peut payer mensuellement à l'avance du trimestre ; le comptable viendra inscrire ces sommes au compte du copro et ce dernier sera à 0 ou quasi 0 le 1er du trimestre appelé
Ce qui permet aussi de répondre à JPM (message #19) :
citation: Initialement posté par JPM
A noter que la mensualisation, officielle ou officieuse, triple le nombre des écritures d'encaissement et justifie une rémunération supérieure de ce chef.
Donc si un copropriétaire paie mensuellement ses charges par avance, conformément aux indications de rambouillet, le syndic sera aussi en droit d'exiger une rémunération supplémentaire à cause du triplement des écritures comptables...
Mouais, je ne suis pas certain que la justification ainsi argumentée soit mieux perçue par les copropriétaires dans un sens que dans l'autre...
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Édité par - Luc Standon le 14 mars 2016 20:26:10 |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
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37
Posté - 14 mars 2016 : 21:10:31
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Philippe, certaines personnes ont du mal à payer leurs charges dans deux copropriétés. Donc que vaut-il mieux ? lui envoyer une lettre RAR puis un commandement (qui vont creuser son trou) ou bien voir en concertation entre CS et syndic un étalement des dettes ou bien une mensualisation des charges ??? plutôt que de vendre le bien acquis par la famille ou bien un mari décédé comme le déclare Gedehem quand on n'est pas capable de faire face à ses charges ... Désolé, mais nous commençons par régler le syndic mensuellement et non d'avance ou au trimestre, comme d'autres factures.
Nous ne sommes pas un centre social, mais il vaut mieux un bon accord (respecté) qu'un mauvais procès (avec frais d'avocat) ! |
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Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
Statut:
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38
Posté - 14 mars 2016 : 21:58:57
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citation: c'est quand même le travail de base du syndic que d'établir le budget prévisionnel
c'est évidemment une vision très erronée de ce que peut être un syndicat de copro |
Édité par - Stéphane le 14 mars 2016 21:59:52 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
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39
Posté - 14 mars 2016 : 22:52:28
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C'est vous, Stéphane, qui avez une vision très erronée.
L'article 18 de la loi précise que le syndic établit le budget prévisionnel. En concertation certes avec le conseil syndical, mais il reste qu'en cas de désaccord, c'est le syndic qui présente son projet à l'assemblée.
Si l'assemblée estime devoir minorer le budget prévisionnel, et si par la suite des difficultés financières apparaissent c'est bien la responsabilité de l'assemblée qui sera engagée.
Mais au final aussi la responsabilité de ceux des membres du conseil syndical qui auront fait prévaloir leur position initiale.
La tendance est à l'engagement occasionnel de la responsabilité des membres du conseil syndical ! On le constatera prochainement.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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40
Posté - 15 mars 2016 : 10:34:25
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c'est le syndic qui présente son projet à l'assemblée.
Il faut bien qu'il y en ai un qui bosse pour la collectivité !
Plus sérieusement : qui d'autre que le syndic est chargé de la gestion du syndicat ?
Il a, certes, une vision globale de l'affaire (en théorie ), mais sans doute que le CS aussi, associé qu'il est, et de plus en plus (en théorie aussi) à la gestion du syndicat.
Finalisation, ajustement du budget prévisionnel lors de la réunion CS/syndic prévue pour préparer l'AG.
Concertation/coordination d'autant plus importante si le CS travaille réellement, comme il se devrait, dans une vision globale et future du syndicat. E particulier pour les gros travaux d'entretien courant, type ravalement façades, réfection toiture, etc ..., qui s'anticipent, se préparent 2 ou 3 ans à l'avance (calendrier/échéancier des travaux, demandes devis, financement).
Ceci dans le cadre, nouvellement renforcé, du fonds de réserve travaux, permanent. (*)
Quant bien même le projet de budget serait élaboré par Pierre ou Paul, il s'agit bien au final du budget prévisionnel du syndicat.
Comme les comptes annuels qui en résultent sont ceux du syndicat et non "du syndic", comme le présentent certains visiteurs ("le syndic vient de nous présenter ses comptes ...;")
Qu'il y ai des adaptation en plus ou en moins, c'est de pratique courante partout : budget rectificatif.
(*) bien d'accord sur la responsabilité des membres du CS, qui découle de leur engagement au profit de la collectivité. Il faut sanctionner ces conseillers potiches, ou pire nocifs pour la collectivité. |
Édité par - Gédehem le 15 mars 2016 10:37:03 |
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