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FM49
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 Posté - 22 mars 2016 : 10:44:14
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Bonjour,
Le contrat de Syndic en cours est pour une durée de 1 an.
Avec la loi MACRON , le CS a l'obligation de mettre en concurrence le contrat de Syndic tous les 3 ans. A partir de quelle date se calcule le délai de 3 ans, depuis la 1ère élection du Syndic ou depuis la mise en application de cette réglementation en novembre 2015 ?
Dans quels cas peut-on faire voter une dispense de mise en concurrence ?
Merci pour votre aide.
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Stéphane
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 Posté - 22 mars 2016 : 15:44:46
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La loi spécifie "tous les 3 ans" , premier délai à compter du 5ou6/11/2015.
La première mise en concurrence obligatoire devra donc avoir eu lieu quelques temps avant le 6/11/2018 ,
sauf si a été voté lors de l'AG précédente, la dispense que vous évoquez. Dispense valide qui ne nécessite d'aucune condition autre que d'avoir vu sa question être portée à l'ODJ, et d'avoir reçu la majorité "pour" selon L.25 |
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Posté - 22 mars 2016 : 16:14:16
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stéphane : Dispense valide qui ne nécessite d'aucune condition autre que d'avoir vu sa question être portée à l'ODJ, et d'avoir reçu la majorité "pour" selon L.25
SI ! elle doit être votée à l'année précédente de la mise en concurrence. Votée en 2016 pour l'année 2017. |
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FM49
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Posté - 22 mars 2016 : 16:30:41
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Merci à vous deux pour vos réponses.
Donc si je comprends correctement, avec le délai de 3 ans, la mise en concurrence doit être faite lors de l'AG de 2018 qui se tiendra avant fin juin dans notre cas.
Si nous souhaitons faire voter une dispense, il faudra la faire voter Ă l'AG de 2017.
Cordialement. |
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Stéphane
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Posté - 22 mars 2016 : 16:37:30
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Oui : mise en concurrence obligatoire avant 11/2018 sauf avis qui l'en exonèrerait de l'AG la précédant (et non forcément de 2017) |
Édité par - Stéphane le 22 mars 2016 16:41:43 |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 mars 2016 : 17:32:43
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Le "obligatoire" est pour le moins "amusant" ....
LA question de base à se poser : le syndicat, une majorité de ses membres, le CS dans son ensemble, ont-ils la volonté de changer de syndic ?
Car c'est de cela dont il s'agit, et uniquement de cela.
Ce qui oblige alors à une démarche "recrutement", qui s'anticipe au moins de 6 mois.
Autre chose serait de "mettre en concurrence" parce que c'est prévu par un texte, mais que le syndicat n'a pas réellement la volonté ou la nécessité de changer de syndic.
Dans ce cas, inutile de perdre son temps avec une disposition idiote.
Idiote, parce qu'entre nous : s'il y a réellement volonté de changer de syndic, on n'attend pas 3 ans pour présenter un candidat.
D'autant plus idiote si le syndic contacté demande :
- " Vous souhaitez réellement changer de syndic ?" s'entend répondre :
- " Non, c'est pour la "mise en concurrenc"e obligatoire"."
Inutile de faire un dessin pour sa réponse.  |
Édité par - Gédehem le 22 mars 2016 17:33:18 |
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Posté - 22 mars 2016 : 17:40:42
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Stéphane : non, pas tout à fait !
L'article 21 dit cela : Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.
Ce qui compte c'est l'AG appelée à désigner son syndic, et cela dépend donc de la durée de son mandat. Mais la dispense devra être votée à l'AG précédent l'AG appelée à désigner son syndic.
FM49 : la fin du mandat est en 2017, alors la dispense DOIT être voté en 2016. Si la fin du mandat est en 2018, ce sera à l'AG 2017.  |
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FM49
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Posté - 22 mars 2016 : 18:01:08
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Merci pour vos réponses.
Comme dit par Gédehem nous n'avons pas l'intention de changer de syndic, si nous en avions eu l'intention nous aurions prévu la mise en concurrence.
Mais le contrat n'est que d'un an. Le mandat se termine en 2016.
Donc d'après ce que dit philippe 388, il aurait fallu voter la dispense l'année dernière. Peut-on encore le faire cette année ? |
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Stéphane
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Posté - 22 mars 2016 : 18:22:22
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Le texte dit que la mise en concurrence doit se faire (sauf dérogation d'une "AG annuelle" qui remettrait le compteur à zéro) 1 fois par tranche de 3 ans au minimum (et ce, à partir de 11/2015).
Il n'est nulle part question de relativités de périodes de mandats en cours (ou non) ...
La notion d'obligation est liée à ce qui est imposé par la loi, ce qui n'empêche pas de se considérer comme quelque peu dissident. |
Édité par - Stéphane le 22 mars 2016 18:37:09 |
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Posté - 22 mars 2016 : 18:41:10
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stéphane ; ce qui compte c'est que la mise en concurrence " obligatoire par le CS" ne peut se faire qu'à une AG appelée à désigner le syndic. Cela dépend donc aussi de la durée des mandats. Un mandat de 2 ans ??? vous faites comment ?
"sauf dérogation d'une "AG annuelle" qui remettrait le compteur à zéro"
Ou avez vous vu cela dans l'article 21 ?
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Stéphane
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Posté - 22 mars 2016 : 20:10:13
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citation: Initialement posté par philippe388
"sauf dérogation d'une "AG annuelle" qui remettrait le compteur à zéro"
Ou avez vous vu cela dans l'article 21 ?
C'est dans le texte :) :
"Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic [...]. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger "
Le CS peut être dispensé de "CETTE" mise en concurrence, celle décrite dans la phrase précédente, celle qui doit avoir lieu tous les 3 ans. Il en résulte que lorsqu'une dispense a été votée, elle s'entend pour la tranche des 3 ans de l'obligation en cours, et que la prochaine obligation ne pourra s'entendre que pour *les 3 ans la tranche* à venir !
*Ă©dit.* |
Édité par - Stéphane le 22 mars 2016 20:37:52 |
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Stéphane
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Posté - 22 mars 2016 : 20:21:05
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citation: Initialement posté par philippe388
stéphane ; ce qui compte c'est que la mise en concurrence " obligatoire par le CS" ne peut se faire qu'à une AG appelée à désigner le syndic.
J'ai plus de mal à répondre à cette intervention... : comment envisager une mise en concurrence pour une AG qui n'appellerait pas à désigner un syndic à nouveau ?
... je dirais que le texte de loi n'est pas très bien formulé...
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capucine
Nouveau Membre
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Posté - 05 avr. 2016 : 18:32:25
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bien formulé, ou non, le texte offre surtout, aux syndics, la possibilité de ne jamais être mis en concurrence puisqu'il suffit, un an avant la fin de son contrat, que le syndic porte à l'ordre du jour de l'AG la dispense de recourir à des devis d'autres syndics pour l'année N+1.........ce qui revient à leur assurer le renouvellement de leur contrat l'année suivante puisque les copropriétaires n'auront aucun élément de comparaison des tarifs et des prestations et que, dans la plupart des cas, l'AG votera le renouvellement pour 1 ou 3 ans. Il aurait été préférable qu'il n'y ait aucune possibilité de se soustraire à cette obligation de mise en concurrence. |
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Édité par - capucine le 05 avr. 2016 18:52:32 |
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Posté - 05 avr. 2016 : 19:13:26
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OUI, mais Ă condition que les mĂŞmes copros votent cette dispense, personne ne les oblige ..... |
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Louis92
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Posté - 05 avr. 2016 : 19:41:07
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capucine citation: la dispense de recourir à des devis d'autres syndics pour l'année N+1.........ce qui revient à leur assurer le renouvellement de leur contrat l'année suivante Oh là ! une dispense n'est pas une interdiction de faire !
Avec la dispense, le CS peut ne pas mettre en concurrence un syndic dont le CS n'est pas vraiment content, la dispense fait que rien ne lui sera donc reproché si pas de mise en concurrence. Mais si, dans l'année qui suit le vote de la dispense, le syndic fait une ou 2 bourdes qui font déborder le vase déjà assez plein du CS, le CS peut tout-à -fait mettre en concurrence, la dispense ne l'en empêche pas.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 05 avr. 2016 19:43:12 |
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Posté - 06 avr. 2016 : 07:13:20
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D'autant que cette dispense ne concerne que le CS et que n'importe quel copro peut aussi proposer un candidat.... |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 avr. 2016 : 10:47:49
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Avec ce gros 'bémol' que je ne cesse de mettre en avant, bémol qui n'existe pas que depuis l'introduction de cette disposition.
Une véritable "mise en concurrence" s'entend d'abord de propositions basées sur un descriptif, sorte de cahier des charges. Cas classique pour des travaux. Mais aussi pour le syndic : qu'attendons nous de lui ?
Ensuite sur le fait que les postulants ignorent la proposition détaillée des concurrents, en particulier pour le chiffrage. C'est le cas incontournable pour tous les contrats.
Si le syndicat veut faire un ravalement, il ne diffuse pas aux candidats la proposition chiffrée de telle entreprise aux autres, et vice versa. Chacun fait ses propositions dans son coin sans rien connaitre ou pas grand chose des concurrents éventuels..
Dans le cas de la mise en concurrence du syndic sortant, il est Ă©vident qu'il doit ignorer la ou les propositions concurrentes, du moins quant Ă leur chiffrage, avant d'Ă©tablir sa propre proposition.
A défaut, il n'y a pas de mise en concurrence.
Autrement dit, si le syndicat veut réellement mettre en œuvre cette "mise en concurrence" du syndic, les propositions des postulants devront être sous pli fermé avant d'être remises au syndic afin d'être jointes 'fermées' à la convocation.
A défaut, cette "mise en concurrence" n'est qu'une fumisterie, une belle rigolade....
Sur ce point, on n'entend pas beaucoup tous ces tenants d'une "mise en concurrence" qui, selon les pratiques actuelles, ne l'est pas du tout .... |
Édité par - Gédehem le 06 avr. 2016 14:55:05 |
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Louis92
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Posté - 06 avr. 2016 : 14:57:07
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citation: les propositions des postulants devront être sous plis fermé avant d'être remises au syndic afin d'être jointes 'fermées' à la convocation. Ceci implique que :
- le CS est présent chez le syndic au dernier moment avant d'envoyer à la reprographie,
- le CS constate que les offres des concurrents sont toujours fermées,
- l'offre du syndic sortant est "photographiée" par le CS de sorte qu'elle ne soit pas modifiée ultérieurement,
- les offres des concurrents peuvent ensuite ĂŞtre ouvertes.
Autre processus possible ?
En cas de syndic qui sent le vent du boulet, pas vraiment facile à maîtriser pour le CS.
Cdlt. Louis92. |
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MIBA
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Posté - 06 avr. 2016 : 15:08:45
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Une question qui sera certainement qualifiée de naïve par certains :
pourquoi ne pas exiger du syndic sortant une proposition de contrat avec le même timing ( même date limite de réponse) que les demandes formulées auprès de syndics concurrents en précisant bien que cette proposition est définitive ?
Et qu'à défaut toute proposition ultérieure sera irrémédiablement écartée par le CS. |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 avr. 2016 : 15:17:15
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Louis :
Ceci implique que le CS (si c'est lui qui propose), qui est à l'origine de la recherche er reçoit les propositions, fasse les copies, mette sous pli, le tout étant remis au syndic lors de la réunion conjointe destinée à établir l'ODJ. (*)
RĂ©union qui se tient donc bien avant l'Ă©tablissement des convocations.
Si cela n'a pas été fait un peu avant par courtoisie, le syndic sortant apprendra alors qu'il est mis en concurrence.
La seule difficulté : les 28, 45, 72 ou 187 photocopies des propositions et la mise sous pli.
Pour 180 copropriétaires, cela devrait faire une bonne brouette ...... 
"En cas de syndic qui sent le vent du boulet ...;"
C'est prévu : tous les 3 ans c'est le "vent du boulet" qui se profile ..... ou pas .
Miba : Pas possible d'imposer au syndic : celui qui convoque est maitre de la convocation.
(*) A la question ODJ " désignation du syndic", il n'est pas prévu une indication nominative (candidature de Pierre et Paul). Seule précision "2 (3) propositions de contrat jointes"
Quand bien même le nom des candidats serait précisé, leur proposition, en particulier les chiffrages, reste inconnu des candidats, y compris du sortant.
Que ce soit pour le syndic ou les entreprises qui postulent pour un ravalement des façades.
Quelle différence au regard d'une véritable "mise en concurrence" ????  |
Édité par - Gédehem le 06 avr. 2016 15:39:36 |
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Mise en concurrence Syndic, quand ? 
