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ESTEPHE
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 Posté - 24 mars 2016 : 16:51:01
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Bonjour, 
Lors de la réunion de préparation de l'AG avec le syndic, nous avons parlé du compte travaux obligatoire à partir de 2017.
Nous venons de recevoir l'ordre du jour et constatons que la résolution est libellée comme suit :
"Résolution n° XX Constitution d'une provision spéciale en vue de faire face aux travaux d'entretien
L'AG décide de constituer des provisions spéciales de xxxxx euros en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois prochaines années à échoir et non encore décidés par l'AG.
L'AG décide que cette avance sera versée lors d'un (ou...) appels(s) de fonds spécial
- Ã la date du...
- aux dates suivantes
- suivant d'autres modalités à définir."
Il me semble qu'à partir de 2017 on ne parle plus de provision spéciale mais de fonds de travaux et que ce n'est plus une somme mais un pourcentage du budget.
Notre syndic aurait il "une guerre de retard" ? 
Ou a t il compris qu'on voulait provisionner à compter de 2016 ? Pourtant, nous avions bien précisé 2017.
Merci de bien vouloir me confirmer (ou pas) que le libellé n'est pas le bon pour le fonds de travaux de 2017 et m'indiquer quelle est la bonne formule afin que j'aborde la question avec le syndic.
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Posté - 24 mars 2016 : 18:53:32
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voilà le texte officiel à compter du 01/01/2017 :
"article 14-2 :
...
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.
Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
..."
On parle bien d'un fonds de travaux qui est alimenté par une provision.
Quant au pourcentage, il n'y a pas obligation à parler en %, seul le mini est fixé à 5% qui peut d'ailleurs être transcrit en valeur absolue, ce qui à mon avis est mieux car ainsi chacun est sensé connaitre sa propre valeur. |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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 Posté - 24 mars 2016 : 20:26:07
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Pas facile de définir les destinations possible de ce fond de travaux, vu que le futur article 14-2 dit :
"le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. "
, qui dit : " Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat"
, décret qui n'existe pas. (ou que je n'ai pas trouvé.... c'est agaçant)
En passant, que signifie "à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux" dans cette phrase du 2° alinéa ?
C'est relatif à la construction de la copro ?
Ou bien cela signifie que dans le cas où des travaux (non définis! , ou alors, par défaut, ce serait "tout" travaux non compris dans le BP) on étés fait, l'obligation de constituer ce fond n'intervient que 5 ans après ??
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JB22
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Posté - 24 mars 2016 : 22:19:22
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"Quant au pourcentage, il n'y a pas obligation à parler en %, seul le mini est fixé à 5% qui peut d'ailleurs être transcrit en valeur absolue, ce qui à mon avis est mieux car ainsi chacun est sensé connaitre sa propre valeur.
Sauf que l' article 14-2 prévoit:
"Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1."
De Stéphane
"En passant, que signifie "à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux" dans cette phrase du 2° alinéa ?
C'est relatif à la construction de la copro ?"
Effectivement il s' agit de la date de reception des travaux de construction.
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ESTEPHE
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Posté - 25 mars 2016 : 15:08:02
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Merci à tous pour vos réponses claires et précises.
Le libellé de mon syndic ne correspond pas, à mon avis, au nouveau fonds de travaux.
Quel serait le libellé correct ? Avez vous déjà eu à voter cette résolution dans vos AG pour prévoir le fonds de travaux de 2017.
Merci d'avance.
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Posté - 25 mars 2016 : 15:52:53
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pour notre part, nous avons mis cela comme projet de résolution pour notre prochaine AG (attention, ce n'est peut-être pas la vérité vraie de ce qu'il faut faire ....  )
Abondement d'un fonds de travaux pour travaux d'entretien ou de conservation en 2017
L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des dispositions de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 applicable 01/01/2017, (décide-ne décide pas) d'abonder le fonds de travaux pour faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et éléments d’équipement communs.
Le montant de cet abondement est arrêté à la somme (6000 €).
Il fera l'objet de (4) appels de fonds au dates suivantes :
(le 01/01/2017 à hauteur de 1500 €),
(le 01/04/2017 à hauteur de 1500 €),
(le 01/07/2017 à hauteur de 1500 €),
(le 01/10/2017 à hauteur de 1500 €). |
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JB22
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Posté - 25 mars 2016 : 18:01:44
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La résolution doit fixer la cotisation en pourcentage du budget de l' exercice
"L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des dispositions de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 applicable 01/01/2017, décide de constituer, à partir du 1er janvier 2017, un fonds travaux attaché aux lots, et fixe la cotisation annuelle à "x" % du budget prévisionnel de l' exercice.
La cotisation sera exigible les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre." |
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ESTEPHE
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Posté - 29 mars 2016 : 09:59:15
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Merci à vous Rambouillet et JB 22.
Vos textes conviennent parfaitement au nouveau fonds de travaux. Je vais en parler à mon syndic. Il sera toujours temps à l'AG de rectifier dans le PV.
Avec lui, nous nous sommes mal compris, je me suis sans doute mal exprimé. Je voulais qu'il mette seulement une note d'informations pour avertir les copropriétaires de la mise en place de ce fonds et, dans mon rapport que j'envoie toujours après l'envoi de l'ordre du jour, j'aurais expliqué plus en détail.
Entretemps, j'ai reçu le PV de l'AG d'une copropriété où je suis bailleur (à laquelle j'étais absent).
L'information est donnée comme suit :
Information aux copropriétaires de l'existence des dispositions relatives à la constitution d'un fonds travaux.
La loi 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, modifie à compter du 1er janvier 2017, la rédaction de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et a instauré l'obligation pour les copropriétés de constituer un fonds de travaux afin de "prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation de travaux de conservation des immeubles. Ce fonds sera alimenté par une cotisation annuelle dont le montant ne pourra pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel".
L'AG prend acte de cette obligation qui nécessitera de procéder à l'appel de cotisation (appel de fonds) suivant le taux légal de 5 % du budget prévisionnel.
La date d'exigibilité sera la suivante : le 1er janvier 2017.
Le syndic rappelle la possibilité de décider d'augmenter le taux au delà de 5 % uniquement à la majorité de l'article 25 et 25-1.
Ce fonds de travaux donnera lieu à la nécessité d'ouvrir un compte bancaire séparé.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux seront rattachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donneront pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
Les frais d'ouverture et de gestion de ce compte bancaire resteront à la charge du syndicat des copropriétaires
Ce texte me semble parfait pour informer les copropriétaires, sans que soit prévu de mettre d'ores et déjà en 2016 à l'ordre du jour le vote. |
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JB22
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Posté - 29 mars 2016 : 11:27:25
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"Ce texte me semble parfait pour informer les copropriétaires, sans que soit prévu de mettre d'ores et déjà en 2016 à l'ordre du jour le vote."
A condition que le syndicat ne puisse pas bénéficier de la dérogation: "à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux"
D' autre part, à défaut de décision en 2016 de fixer le taux de cotisation, le syndicat ne pourra, en début 2017, constituer un fonds travaux que sur la base minimum de 5 % du budget, sauf à voter lors de l' A.G. 2017 un taux de cotisation supérieur, ce qui entrainera une régularisation des appels déjà effectués.
Ce qui est important dans l' information c' est de bien préciser que le fonds sera "attaché au lot" et donc non remboursable en cas de mutation.
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Posté - 29 mars 2016 : 11:33:12
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il faut aussi rappeler que ce fonds travaux, sauf particularités édictées par l'AG, est exigible par quart tous les trimestres et non seulement au 1er janvier (même pour le mini 5%) |
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ESTEPHE
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Posté - 29 mars 2016 : 11:53:59
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Merci à vous deux pour ces précisions. C'est sympa.
Rambouillet, ce fonds est il obligatoirement appelé par quart, même quand les montants ne sont pas élevés ou l'AG peut décider de le faire en une seule fois ?
Car, cela entraîne plus de travail pour le syndic, plus de paperasserie donc de frais. |
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Posté - 29 mars 2016 : 12:49:32
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L'AG peut décider de faire en une fois, mais il faut que l'AG le vote.
Le faire par trimestre ce n'est pas plus de travail, c'est seulement une ligne de plus sur l'avis à payer trimestriel qui existe déjà pour la gestion courante.... Pensez à ceux qui vendent en cours d'année.... |
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JB22
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Posté - 29 mars 2016 : 13:21:19
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" ce fonds est il obligatoirement appelé par quart, même quand les montants ne sont pas élevés ou l'AG peut décider de le faire en une seule fois ?"
La réponse est dans la loi:
"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."
Il est donc possible de faire simultanément les appels de fonds pour charges générales et les appels pour le fonds travaux, une ligne supplémentaire.
Je précise que lors de l' utilisation, un copropriétaire ne pourra pas financer les travaux au delà du pourcentage fixée par l' A.G. pour le financement des travaux et plus que son "avoir" personnel dans le fonds travaux.
Exemple, le syndicat décide de financer les travaux X sur le fonds travaux à concurrence de 80 % des dépenses.
Exemple:
Travaux décidés par A.G. ........ 4.000 €
Financement décidé sur fonds travaux 80 % des travaux.
L' A.G. peut fixer le taux de 0 Ã 100 %
Quote-part de A dans les travaux:.................800 €
Financement maximum...800 x 80/100 = 640. €
Montant de sa part dans le fonds travaux:
Cas 1 : 1000 € financement sur fonds: 640€ reste au fonds 360 €
Cas 2 : 600 € financement sur fonds 600 € reste néant.
Cas 3 : 400 € financement sur fonds 400 € reste néant.
Cas 4 : 0 € pas de financement sur fonds travaux. |
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ESTEPHE
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Posté - 29 mars 2016 : 17:21:50
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JB22 et Rambouillet, un grand merci pour votre aide et vos précieux conseils.
Je vais pouvoir contacter mon syndic et lui suggérer un nouveau texte, en essayant d'être le plus diplomate possible pour ne pas le froisser. |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 11 avr. 2016 : 10:13:46
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Bonjour,
Suite aux conseils de JB22 et Rambouillet, pour préparer notre AG qui aura lieu dans une dizaine de jours, j'ai adressé un mail à mon syndic pour lui proposer une nouvelle rédaction de la résolution, comme suit :
"Résolution n° XX : Création à partir du 1er janvier 2017 d'un fonds de travaux d'entretien ou de conservation.
L'AG, après avoir pris connaissance des dispositions de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 applicables au 1er janvier 2017, décide de constituer un fonds de travaux pour faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et éléments d'équipements communs.
L'AG fixe la cotisation à 5 % du budget prévisionnel soit 5 % de xxx = xxx pour 2017.
Elle sera exigible selon les mêmes modalité que celles décidées par l'AG pour le versement des provisions du budget prévisionnel et fera l'objet de 4 appels de fonds aux dates suivantes :
- le 1 1 2017 à hauteur de xxx €
- le 1 4 2017 à hauteur de xxx €
- le 1 7 2017 à hauteur de xxx €
- le 1 10 2017 à hauteur de xxx €.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux seront attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donneront pas lieu à remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot. Elles seront déposées sur un compte rémunéré ouvert au nom du syndicat."
Bonne nouvelle : mon syndic vient à l'instant de me téléphoner pour me dire qu'il est entièrement d'accord avec ce libellé et qu'il le mettra dans le PV.
Il m'a même dit en plaisantant qu'il allait m'embaucher comme conseiller !
Ah non alors, le travail, j'ai assez donné et laisse la place aux autres maintenant !
Bolée de cidre pour tout le monde !
Comment cela, vous espériez plus ? 
Bon, je suis bon prince. CHAMPAGNE pour tout le monde ! 
Après tout, pourquoi attendre les grandes victoires pour le déguster ?
Les petits succès de la vie quotidienne le méritent aussi. Profitons des bonnes choses de la vie.
La copropriété en fait partie. |
Édité par - ESTEPHE le 11 avr. 2016 17:41:33 |
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andre78fr
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Posté - 11 avr. 2016 : 11:56:57
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Pourquoi faire une résolution et faire voter sur quelque chose qui est dans la loi et obligatoire ?
Si vous restez sur les 5% et les modalités normales un vote n'est pas nécessaire, il est même risqué car vous donnez l'impression de pouvoir refuser quelque chose qui s'impose à tous.
A mon avis, cette "résolution" devrait être une simple information... |
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Posté - 11 avr. 2016 : 12:55:56
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Estephe :"Bonne nouvelle : mon syndic vient à l'instant de me téléphoner pour me dire qu'il est entièrement d'accord avec ce libellé et qu'il le mettra dans le PV. "
Ouh la !!! votre syndic et vous-mêmes êtes contents d'être d'accord sur ce texte,Mais ou est donc le respect de la loi.
C'est la seule AG qui décide des textes des résolutions qu'elle adopte. Elle a le droit d'amender, de compléter le texte soumis aux votes en respectant l'objet de la résolution.
Le syndic ne peut PAS modifier et mettre ce texte au PV sans que l'AG l'ai approuvé.
L'AG peut aussi voté un autre pourcentage supérieur aux 5%. |
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JB22
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Posté - 11 avr. 2016 : 13:26:12
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"Pourquoi faire une résolution et faire voter sur quelque chose qui est dans la loi et obligatoire ?"
Il y a beaucoup de chose qui sont dans la loi et pour lesquelles on vote, l' élection du syndic par exemple...
La loi fixe un minimum, le syndicat doit respecter ce minimum, mais il doit décider de la provision à constituer, à défaut il doit constituer une avance travaux de 5 % minimum du budget pour respecter la loi.
"Le syndic ne peut PAS modifier et mettre ce texte au PV sans que l'AG l'ai approuvé."
Le syndic met à l' ordre du jour les questions, il propose il ne décide pas, c' est l' A.G. qui approuvera, amendera ou refusera les propositions du syndic. |
Édité par - JB22 le 11 avr. 2016 13:27:29 |
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andre78fr
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Posté - 11 avr. 2016 : 13:49:13
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Si le vote et la résolution consistent à discuter du taux le plus adapté pour la constitution de ce fonds travaux, je crois que la résolution doit rappeler d'une part l'obligation de ces nouveaux appels qui majorent le budget et le taux minimum obligatoire de 5%. La discussion peut donc porter sur l'état général de la copropriété, les travaux à prévoir, leurs échéances et de là choisir le meilleur taux. Je modère donc un peu l'enthousiasme de ESTEPHE et de son syndic qui sembrent trouver la rédaction idéale...
La résolution que j'ai mise dans ma bibliothèque est la suivante :
citation: L'assemblée générale décide de constituer un fonds travaux destiné au financement de travaux futurs. Ce fonds représentera .... % du budget annuel Ce fonds sera appelé selon les modalités suivante ........................ et placé sur un compte bancaire séparé dont les intérêts seront affectés à son accroissement.
Et en complément préciser que ce fonds est obligatoire sauf si l'immeuble a moins de 5 ans, si le DPE estime que des travaux ne sont pas nécessaire (ou encore pour une petite copropriété de moins de 10 lots...).
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JB22
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Posté - 11 avr. 2016 : 15:25:32
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La résolution n' a pas obligation de mentionner toutes les dispositions et exceptions de la loi.
Comme la loi à changée; obligation de la création du fonds et caractère non remboursable, il est bon d' en faire mention dans la résolution.
Dans ces conditions je pense qu' il n' y a rien à redire à la résolution proposée par ESTEPHE. |
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andre78fr
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Posté - 11 avr. 2016 : 15:43:33
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En dehors du fait qu'un vote contre ne changera rien au caractère obligatoire du taux de 5% minimum... mais la rédaction est correcte oui. |
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Libellé résolution fonds de travaux 2017 
