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ESTEPHE
Contributeur senior
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 Posté - 11 avr. 2016 : 18:17:24
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Merci pour vos avis et commentaires très intéressants. 
J'ai dit que le syndic rédigera la résolution du PV comme indiqué mais, évidemment, cela sera après discussion, approbation et vote de l'AG qui décidera du texte et du pourcentage. La loi sera respectée, Philippe. N'ayez aucune crainte. 
Mais je sais que les copropriétaires (18 en tout qui nous connaissons tous et qui nous entendons tous bien) refuseront que le pourcentage soit supérieur à 5 % car, il y a 4 ans, j'avais déjà fait mettre une résolution pour constituer une provision pour les travaux mais l'AG avait refusé.
J'étais quasiment le seul à vouloir le faire. Dur, dur d'être en avance !
Certains avaient avancé qu'ils avaient un prêt à rembourser et n'avaient pas envie de payer plus, d'autres ne voyaient pas la nécessité de prévoir déjà des travaux, la copropriété étant récente (8 ans maintenant).
Maintenant, cela sera obligatoire, comme je l'ai indiqué dans mon rapport aux copropriétaires. Certains m'ont téléphoné pour me faire part de leur réticence à cause de la non récupération en cas de vente.
Je leur ai dit que je les comprends mais je leur ai fait remarquer que nous serons bien contents d'avoir ce petit pécule quand les travaux arriveront forcément un jour. Ils l'admettent aussi.
Bon, ce champagne, on le boit quand même ?
Ou on se contente d'une limonade ? 
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 22
Posté - 11 avr. 2016 : 18:37:47
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sauf qu'à la différence du fond de travaux précédents remboursables, cette avance travaux est une obligation; réticents ou non, tous les copros paieront.
Le rappel et une explication de la loi par le syndic est absolument nécessaire. Il n'est pas certain que tous les copros aient lu le texte et que le SDC a obligation d'appeler ses fonds. |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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23
Posté - 11 avr. 2016 : 18:53:09
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Dans mon rapport, j'ai expliqué tout cela clairement. Rapport que j'envoie toujours après avoir reçu la convocation. Oui, je sais, Philippe, il doit être joint mais je préfère faire comme cela.
Premièrement, pour montrer mon indépendance vis à vis du syndic. On est d'accord ou pas avec cela, moi, c'est ma façon de faire.
Deuxièmement, pour expliquer aux copropriétaires certaines résolutions. Et, pour le cas qui nous occupe, c'était vraiment nécessaire car le texte du syndic n'était pas approprié au fonds de 2017.
Les copropriétaires ont bien compris maintenant que c'est obligatoire et minimum 5 %. On ne perdra donc pas trop de temps à l'AG à réexpliquer tout cela.
Plusieurs m'ont dit que c'est plutôt une bonne chose que cela soit obligatoire, sinon, cela aurait peut être été refusé une autre fois et qu'ils s'en seraient peut être mordu les doigts au moment de payer les travaux.
Maintenant, plus d'hésitations ni de questions ! C'est la LOI ! |
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mamars
Contributeur débutant
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24
Posté - 12 avr. 2016 : 12:55:56
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Bonjour,
Ok pour les projets de résolutions fonds travaux à mettre à l'ODJ dès maintenant.
1°) Par contre pour les exercices comptables étant à cheval avec l'année civile.
Ex : clôture en avril 2016. Ag prévue en Juin, faut il prévoir dèjà la résolution avec des ADF dès janvier 2017 puisque c'est obligatoire.
2°) Autre question, sachant que l'exercice 2016- 2017 a été voté faut il prévoir un réajustement de ce prévisionnel ?
3°) enfin troisième question, dans ma copropriété, nous votons depuis plusieurs années des provisions spéciales.
Faut il continuer à mettre à l'ODJ cette résolution ?
Qu 'en est il de ces fonds à partir du 1er janvier 2017.
Faut il prévoir une résolution dès cette année pour demander au copropriétaire de basculer ces provisions spéciales sur le fond travaux ... ? ou bien de les restituer. ?
4°) et enfin, sur cette même copro, nous avons un livret A, est il judicieux de déplacer cette somme sur le compte fonds travaux ou bien peux t on continuer à l'alimenter. Cela ne fait il pas doublon.
Merci pour vos réponses |
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Posté - 13 avr. 2016 : 14:15:45
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Les provisions spéciales article 18 disparaissent de la loi au 31 décembre de cette année. On n'a donc plus à mettre la résolution à l'OJ tous les trois ans. Même s'il n'est pas a priori illégal de conserver celles qui sont déjà appelées, il est vivement conseillé de ne pas gérer deux types de réserves pour travaux et donc de les rembourser au profit du fonds de travaux, sans les transformer en fonds de travaux puisque la promesse faite aux copropriétaires était qu'elles étaient remboursables en cas de vente...
Concernant la résolution relative au fonds de travaux, nous ne mentionnerions pas la constitution du fonds de travaux pour éviter que les copropriétaires ne votent contre et mettent ainsi la copropriété dans l'illégalité.
La bonne résolution serait :
"L'assemblée prend acte des dispositions de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 applicables au 1er janvier 2017, rendant obligatoire la constitution d'un fonds de travaux pour faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par les lois et règlements et des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires ; elle fixe la cotisation pour 2017 à xxx [montant ou % du BP].
"Elle sera exigible selon les mêmes modalité que celles décidées pour les provisions du budget prévisionnel et fera l'objet de 4 appels de fonds aux dates suivantes : etc. "
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JPM
Modérateur
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Posté - 13 avr. 2016 : 16:57:59
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Ce qui disparait de la loi, c'est l'obligation de mettre à l'ordre du jour la décision de constituer des provisions spéciales.
Quid des provisions régulièrement votées ? Un nième couac de la loi ALUR qui ne comporte aucun disposition transitoire. Pour le rédacteur d'un décret c'est réellement une faute qui peut être sanctionnée par le Conseil d'État. Pour le législateur ? C'est une autre affaire.
Pour moi les provisions subsistent et on peut les employer comme il a été initialement prévu.
Peut-on en créer de nouvelles ? Théoriquement oui mais quid de la possibilité de recouvrer les appels impayés ? On va pouvoir rediscuter de cela à propos des programmes de travaux qui vont apparaître en 2017.
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Stéphane
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27
Posté - 15 avr. 2016 : 14:43:49
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Quelle difficulté serait liée au fait d'avoir 2 "fonds de travaux" ? (dont un serait 'récupérable') |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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28
Posté - 15 avr. 2016 : 15:37:53
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citation: Initialement posté par Stéphane
Pas facile de définir les destinations possible de ce fond de travaux, vu que le futur article 14-2 dit :
"le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. "
, qui dit : " Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat"
, décret qui n'existe pas. (ou que je n'ai pas trouvé.... c'est agaçant)
...finalement, après seconde recherche, cette liste de travaux ne pas évoluer, et reste donc celle donnée par D.44
....j'avais en effet lu que la liste "sera" définie, alors que la nouvelle rédaction est au présent de l'indicatif..... |
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MIBA
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29
Posté - 16 avr. 2016 : 13:59:48
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Plusieurs points concernant le fond travaux obligatoire à partir de 2017 et qui ne sont pas très clairs pour moi :
- nécessité de voter tous les ans une résolution en AG précisant le taux de prélèvement ?
- dans l'hypothèse d'un taux constant de 5% et d'un budget prévisionnel constant, cela veut 'il dire que le plafond du fond n'est atteint qu'au bout de 20 ans si le fond n’est pas utilisé pour des travaux entre temps ?
- et comme cette hypothèse de ne pas utiliser le fond en tout ou partie dans les 20 ans qui viennent est très peu probable, cela signifie que la copro va reconstituer ce fond in vitam eternam ? |
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JB22
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30
Posté - 16 avr. 2016 : 14:28:59
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Vous avez raison, en effet sauf versement de cette "cotisation" à un taux largement supérieur à 5 %, il faudra abonder le fonds tous les ans, la limite ne jouant que très occasionnellement. |
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nuance
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 Posté - 23 avr. 2016 : 19:06:19
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Bonjour,
Je viens de recevoir ma convocation d'AG et le libellé du fonds travaux se présente ainsi:
8 eme résolution: L'AG réajuste le budget prévisionnel pour l'exercice 2016...etc . L'AG prend acte des dispositions de l'article 58 de la loi Alur du 24/3/2014 applicable au 01/01/2017 qui impose la constitution obligatoire d'un fonds travaux égal à 5% du BP soit 11000 euros pour 2017. Cette cotisation sera versée selon les mêmes modalités que les provisions du BP , les sommes versées sont attachées aux lots et ne donnent pas lieu à un remboursement en cas de cession.
13eme résolution: L'AG, après avoir pris connaissance des nouvelles dispositions de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 décide de porter à 15000 euros le montant du fonds travaux rendu obligatoire à partir du 01 01 2017.(pas de modalités de versement)
Comment comprenez vous ces 2 résolutions? un appel de 11000+ 15000 ou un seul appel de 15000.
Merci si vous pouvez m'aider.
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JB22
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Posté - 23 avr. 2016 : 20:51:39
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Il y a une erreur dans le libellé de la 8e résolution, l' article de la loi n' " impose la constitution obligatoire d'un fonds travaux égal à 5% du BP soit 11000 euros pour 2017." mais la constitution d' un fonds égal ou supérieur au 5 % qui est un minimum.
13e résolution: "décide de porter à 15000 euros le montant du fonds travaux rendu obligatoire à partir du 01 01 2017"
L' A.G. vote en 8e résolution une contribution de 11.000 € quelle porte à 15.000 €, cette résolution est inutile il suffit dans la 8" résolution de voter un fonds travaux supérieur au 5 % du Budget, 15.000 € dans votre cas. |
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Stéphane
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33
Posté - 23 avr. 2016 : 20:54:19
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Comme présenté, à propos de la constitution obligatoire du fond de travaux, le texte de la résolution 8 ne semble que faire un rappel de la loi.... qui n'engage à rien pour 2016..
La question 13 demande l'appel de fond, mais pour 15000 , périodicité des versements par défaut (au 1er de chaque trimestre). Vous n'avez pas de point concernant l'ouverture d'un compte rémunéré ?
..Donc 15000 c'st tout ou rien pour 2016, et indépendament de la question 8.. |
Édité par - Stéphane le 23 avr. 2016 20:56:11 |
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JB22
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34
Posté - 23 avr. 2016 : 23:23:31
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"Donc 15000 c' est tout ou rien pour 2016, et indépendament de la question 8.."
Il n' y a effectivement rien pour 2016, mais la question 8 et la question 13 concernent le fonds travaux applicable au 01/01/2007.
Question 8 constitution d' un fonds de 11.000 € pour 2017.
Question 13, ce fonds de 11.000 € est porté à 15.000 € pour 2017.
L' ordre du jour aurait du faire l' objet d' une seule question pour constitution d' un fonds travaux de 15.000 € en 2017.
" l'ouverture d'un compte rémunéré " est obligatoire, cette question devrait figurer à l' ordre du jour ? |
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Stéphane
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Posté - 24 avr. 2016 : 10:21:17
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En effet, merciJB22, je dois me corriger :
"Donc 15000 c' est tout ou rien pour 2016, et indépendament de la question 8.."
Je me suis très mal exprimé. Je voulais dire que cette résolution 13 portait à 15000 le montant à avancer, à partir de 2017. l'AG pourra bien sûr modifier le texte pour adopter 11000, ou tout autre montant supérieur..
Il n'y selon moi aucun point de l'OdJ appelant à voter le fond de travaux sur 2016.
La Q8, comme présentée, ne ressembe à rien
citation: "L'AG réajuste le budget prévisionnel pour l'exercice 2016...etc . L'AG prend acte des dispositions de l'article 58 de la loi Alur du 24/3/2014 applicable au 01/01/2017 qui impose la constitution... "
Outre que le début de résolution annonce une modification de budget, sans que l'on sache de quoi il en retourne (on peut penser un rapport probable avec le "fond de travaux", mais bon... nous n'avons pas tout le texte de résolution sous les yeux... "etc.." ) , la phrase suivante ne fait que rappeler la loi, à la manière qu'aurait une mouche de tomber dans la soupe, rien de plus.... ("prendre acte" équivaut à "constater l'existence")
L'ouverture du compte rémunéré est en effet obligatoire (pour 2017) (L.18 4ième al. du II).
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nuance
Contributeur actif
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36
Posté - 24 avr. 2016 : 18:27:11
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Bonjour,
Merci à tous pour votre éclairage sur ce fonds travaux;
Pour stéphane, le texte de la 8 eme résolution est libellé ainsi:L AG réajuste le BP de fonctionnement voté à la précédente AG pour l'exercice du 01/01/2016 au 31/12/2016 et arrête la somme de xxxxxx.
Ce budget servira de base aux appels de provisions exigibles au 1 ° jour de chaque trimestre de l'exercice.
L'AG prend acte des dispositions de l'article 58 de la loi Alur du 24/03/2014 applicables au 01/01 2017 qui impose la constitution obligatoire d'un fonds de travaux, égal à 5% du BP pour charges courantes soit 11000 pour 2017.
Cette cotisation sera versée selon les mêmes modalités que les provisions du BP .Les sommes versées aux titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
Concernant l'ouverture d'un compte séparé pour ce fonds de travaux, il n'y a rien.Faut- il ouvrir un compte séparé spécialement pour ce fonds? Peut-on demander de compléter le libellé d'une résolution lors de l'AG ?
Nous avons une Avance travaux art 18-6 qui est placée sur un compte rémunéré.Que devient cette avance travaux avec la loi Alur?
N'est-il pas préférable de demander l'ouverture d'un livret A copropriété pour le fonds travaux obligatoire?
Pour moi la 13 eme résolution reste ambiguë car elle semble faire un amalgame entre le FT art18-6 appelé chaque année sur la base de 15000 euros et le FT obligatoire 2017. |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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37
Posté - 25 avr. 2016 : 17:25:31
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Donc, comme je le pensais, Q8 ne demande aucune action en rapport avec le fond de travaux obligatoire au 01/01/2017. La première phrase est indépendante du reste... Et celles parlant de ce FT n'appellent à rien sinon qu'une prise de conscience..., et ceci sans rapport explicite avec cette première phrase...
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citation: Concernant l'ouverture d'un compte séparé pour ce fonds de travaux, il n'y a rien. Faut- il ouvrir un compte séparé spécialement pour ce fonds? Peut-on demander de compléter le libellé d'une résolution lors de l'AG ?
Le texte de loi (L.18 4ième al. du II) me semble clair :
citation: - d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2.
: Donc oui ouverture obligatoire d'un compte dédié à ce FdT.
Le texte de la résolution peut être amendé lors de l'AG (toute résolution est sujette à débat, qui est le but d'une AG). Cela dit, sans précision, ce sont les textes de loi qui devront s'appliquer.
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citation: Nous avons une Avance travaux art 18-6 qui est placée sur un compte rémunéré.Que devient cette avance travaux avec la loi Alur?
Cela a déjà été dit plus haut : pas d'incompatibilité , non ?
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Livret A ou autre..., le mot clef étant : "rémunéré"
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Q13 : non pas d'imbiguité il me semble.. je comprends qu'elle ne s'adresse qu'au nouveau FT obligatoire...
Je ne vous cache pas que la rédaction dans cette résolution "après avoir pris conaissance de.." est tout a fait inutile.
La suite de la résolution me semble bien cerner le sujet : "décide de porter à 15000 euros le montant du fonds travaux rendu obligatoire à partir du 01 01 2017." , à savoir que le FdTO sur 2017 sera de 15000€ , sauf amendement de l'AG sur cette somme, ou sur les modalités des "appels de fonds".
Edit. multiples.. |
Édité par - Stéphane le 25 avr. 2016 17:44:01 |
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Libellé résolution fonds de travaux 2017 
