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uncopro
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 Posté - 31 mars 2016 : 19:20:30
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Bonjour,
Le SDC vient d'obtenir la reconnaissance du caractère non écrit d'une clause du Règlement de Copropriété exonérant certains copros des charges d'escalier.
La rétroactivité a été refusée.
Des travaux ont été votés avant le jugement mais non encore exécutés; ils seront donc à répartir selon l'ancien règlement.
Est il possible de les mettre à nouveau à l'ordre du jour de la prochaine AG pour que, votés après le jugement, ils puissent être répartis selon les nouvelles règles?
Merci.
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Posté - 31 mars 2016 : 19:35:36
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Cest possible, mais à la condition de faire un vote d'abord pour annuler la précéde,nte résolution. Si l'AG refuse cette anulation, vous serez contraint de payer avec l'ancienne répartition, si les dates d'exigibilité des provisions sont antérieures au jugement |
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Sunbird
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 Posté - 31 mars 2016 : 20:00:48
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Pouvez vous en dire plus concernant le jugement, car si le jugement fait suite à une contestation de la résolution pour le vote de ces escaliers la réponse sera différente.
De toute façon le plus simple est effectivement de faire annuler cette résolution, et de la revoter, cela évitera tout problème. |
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uncopro
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Posté - 31 mars 2016 : 20:13:53
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En 2014, le SDC a demandé la reconnaissance du caractère non écrit de la clause qui exonérait les lots du RDC de participer aux charges d'escalier.
En 2015, le ravalement intérieur a été voté mais non commencé, les lots du RDC ayant refusé de payer pour l'escalier.
En 2016 la clause a été reconnue non écrite sans rétroactivité.
Nous aimerions donc à présent profiter du jugement. |
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Gédehem
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Posté - 31 mars 2016 : 22:11:00
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Ces travaux ont ils eu un début de commencement de financement ?
Des provisions pour ces travaux ont-elles été décidées par l'AG, selon quelles modalités, appelées par le syndic ? |
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nefer
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Posté - 31 mars 2016 : 22:21:00
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"En 2015, le ravalement intérieur a été voté mais non commencé, les lots du RDC ayant refusé de payer pour l'escalier." : on suppose donc que la date d'appel de fonds a été aussi voté, que l'appel de fonds a été fait , que des copros ont réglé cet appel de fonds...et que ceux du rez de chaussée n'ont pas réglé
est ce cela ?
suite à la procédure du syndicat, comment un syndic a t il pu mettre au vote des travaux dont le financement était concerné par cette procédure ? |
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uncopro
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Posté - 31 mars 2016 : 22:56:25
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Un acompte a été versé à l'architecte en 2015.
L'AG a décidé des dates des appels et de début des travaux.
L'étude du ravalement était sur les rails depuis déjà longtemps (d'où l'impatience de l'architecte d'avoir quelque chose).
La procédure étant en cours, il a été décidé que les appels provisionnels seraient faits sans particulariser les travaux sur l'escalier, la régularisation devant être faite selon le jugement rendu car à l'époque le SDC pensait qu'une rétroactivité serait accordée.
Tous les copropriétaires ont payé sauf ceux du RDC.
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Posté - 01 avr. 2016 : 07:00:22
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Seule solution, annuler TOUTES les résolutions précédentes concernant le financement et les dates d'exigibilité et recommencer.
Mais attention, en annulant il faut être sur qu'elles seront de nouveau votées et ADOPTEES !!!!!! |
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Sunbird
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Posté - 01 avr. 2016 : 08:58:01
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Il fallait demander au juge de demander l'annulation des résolutions concernant ces travaux. Sans annulation de résolution tous les travaux sont dus par ces propriétaires.
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ABCT
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Posté - 01 avr. 2016 : 09:24:44
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Qu'en est-il de la "nouvelle" grille de répartition des charges "escaliers"???? |
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2016 : 10:06:40
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Une "rétroactivité" d'une répartition de charges n'est bien souvent pas accordée, car elle complique parfois les choses, le temps de la justice n'étant pas celui du syndicat.
Il ne faut pas confondre "provisionnement" et "répartition" .
Si on résume, la contestation d'une grille de répartition à été engagée en 2014 (grille RDC escalier)
Sans doute parce que l'AG n'a pas voulu reconnaitre qu'elle était illicite, pour adopter une grille conforme.
Des travaux ont été décidés en 2015, sans même attendre le résultat de l'action..
Des provisions ont été versées pour ces travaux.
En 2016, sanction du juge : clause RDC illicite.
Une nouvelle grille a t-elle été proposée, adoptée ???
Car c'est de cela dont il s'agit maintenant : répartir demain les travaux engagés selon une grille conforme. Excluant les lots du RdeCh, puisque c'est de cela dont il s'agit.
NB : la rétroactivité ne pourrait s'appliquer sur des charges déjà réparties : c'est le bazar !.
Ici, il s'agira de répartir demain selon une nouvelle grille des charges qui n'ont été que provisionnées hier, peu importe la grille utilisée.
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Sunbird
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Posté - 01 avr. 2016 : 10:35:50
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Effectivement proposer la nouvelle grille. La répartition des charges se fera à la clôture du compte travaux (AG), lorsque les travaux seront terminés.
Je viens de me rendre compte que j'avais compris l'inverse. Si j'ai bien compris, en 2014 il y avait une clause dans le RDC faisant que les propriétaires du rez de chaussé ne payaient pas la réfection de l'escalier, et le juge a considéré cette clause illicite en 2016?
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Posté - 01 avr. 2016 : 11:01:19
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si vous n'annulez pas la répartition des provisions sur l'ancienne grille, vous ne pouvez répartir la dépense finale sur la nouvelle grille... |
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2016 : 12:07:09
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Une provision est faite pour 'provisionner', dirait M. de La Palisse ....
La répartition individuelle de la charge finale, définitive, procède de l'approbation de la dépense .....
Que l'on provisionne 500 ou 800 €, si la répartition finale ressort à 772 ou 946 €, il faudra payer ou rembourser le delta. |
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uncopro
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Posté - 01 avr. 2016 : 14:26:21
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Le juge en déclarant la clause non écrite a désigné un expert pour proposer une nouvelle clé.
Le résultat doit être connu dans quelques mois (temps de la justice # temps commun des mortels).
Dans la copropriété, un seul bâtiment possède un escalier.
En 2015, une résolution pour renoncer à cette exemption proposée en AG n'était pas passée car, le syndic ayant expliqué aux copropriétaires des autres bâtiments n'ayant pas d'escalier qu'ils n'étaient pas concernés, ces derniers s'étaient abstenus.
La procédure a été engagée par les copropriétaires du bâtiment concerné après l'AG.
Aujourd'hui tous les copropriétaires sauf ceux du RDC sont du même bord; ils voteront donc en conséquence.
En 2015, il avait été décidé d'appeler les provisions du ravalement selon les tantièmes généraux, l'ajustement devant se faire à la clôture du compte Tx selon le résultat de la procédure en cours.
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ABCT
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Posté - 01 avr. 2016 : 14:47:15
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Doit-on supposer qu'il n'existe pas de sous-sol ou caves sous le R. d. Ch.? |
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2016 : 15:38:51
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Le litige vient sans doute du classement de cet escalier, indistinctement "partie commune" constitutif du gros œuvre, comme cela devrait être le principe partout.
D'où la grille de répartition illicite excluant certains lots en RdeCh.
Que cet escalier déserve des caves ou un sous sol ... ou non : c'est indistinctement une partie commune indivise entre tous.
Motif ayant justifié la solution du juge : grille excluant certains illicite.
Autre chose aurait été son classement en "élément d'équipement commun" (*), comme l'est un ascenseur, auquel cas l'exclusion de ceux n'en ayant aucune "utilité objective", matérielle, serait régulière...
S'il a plusieurs bâtiments dans cette copropriété, il aurait été judicieux de spécialiser les parties communes bâtiment par bâtiment, avec clause de vote spécifique..
S'agissant de l'escalier d'un bâtiment A, les copropriétaires d'un bâtiment B n'étant pas concernés ne participaient pas au vote....
(*) sauf cas très particulier, de construction, classement qui ne devrait pas exister. |
Édité par - Gédehem le 01 avr. 2016 15:41:52 |
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uncopro
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Posté - 01 avr. 2016 : 19:00:55
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Dans le RC, l'escalier est expressément désigné dans les parties communes entre les propriétaires du bâtiment.
Donc si je résume la solution la plus sûre est:
1°) de faire voter en AG l'annulation de la décision de 2015 décidant d'effectuer le ravalement intérieur en proposant de conserver les fonds sur un compte d'attente,
2°) attendre que l'expert désigné ait établi la nouvelle grille,
3°) faire voter à nouveau le ravalement intérieur.
Question subsidiaire:
Le syndic a lancé une procédure contre les propriétaires des lots du RDC pour les contraindre à payer leurs appels.
Cette procédure sera elle impactée par l'annulation de la décision de 2015?
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uncopro
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Posté - 10 avr. 2016 : 19:39:49
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Après examen de la situation avec les autres copropriétaires, j'ai une autre question:
- faut il annuler la décision de faire les travaux + le choix de l'entreprise + le vote du budget + les dates d'appels de fonds
ou suffit il
- d'annuler le vote du budget + les dates d'appels de fonds (seuls points contestés),
avant de les voter à nouveau
La décision de faire les travaux est votée à l'art 25 car le déplacement de compteurs dans une cour modifiera quelque peu une façade intérieure;
par contre le budget et les appels sont votés par le seul bâtiment concerné. |
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nouveau vote pour bénéficier d'un jugement 
