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 Posté - 05 avr. 2016 : 21:19:56
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Bonsoir à tous,
J'ai besoin URGENT de votre aide.
Notre "syndic" avait initialement convoqué une assemblée générale le 11/04 en concertation avec le CS pour la date etc ....
La convocation était nulle puisque les contrat de syndic concurrents n'étaient pas joint (malgès 20 mails de ma part et un LRAR).
Tout d'un coup, une lumière sans doute leur a fait prendre conscience qu'ils risquaient l'annulation pure et simple de l'AG convoquée et le syndic a décidé de convoquer une nouvelle AG en remplacement le 06/05 (avec tous les contrats cette fois ci)
les convocations ne sont parties qu'aujourd'hui par LRAR, nous les aurons donc que demain voir après demain par LAPOSTE
LEUR CONTRAT SE TERMINE LE 18/04
Problème 1 : les convocations étant parties qu'aujourd'hui... Est ce encore valable ?
Problème 2 : a-t-il le droit de convoquer une nouvelle AG ? Doit il concerter le CS pour la date ?
Problème 3 : L'AG est elle valable si elle est tenue après le 18/04 ? quels sont les conséquences ?
Comment demander son annulation ?
Merci par avance de vos réponses.
Merci de m'indiquer si possible des textes de lois, jurisprudence, et tout ce qui pourra m'aider car ce syndic me rend fou !
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Édité par - darksnake89 le 05 avr. 2016 21:22:09 |
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Gédehem
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 Posté - 05 avr. 2016 : 22:22:44
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Le défaut d'inscription d'une question ou la présentation de propositions concurrentes n'a jamais été motif à annulation de l'AG dans son ensemble.
Tout au plus le juge sanctionne la décision (la question) en litige, et oblige le syndic à convoquer une autre AG (parfois à ses frais) pour traiter la question dont il s'agit.
Le mandat donné au syndic lors d'une dernière AG était-il bien à échéance du 18 avril 2016 ?
Il a donc jusqu'Ã ce 18 avril pour convoquer valablement une AG.
Convocation notifiée le 4 avril, ce qui est parfait, peu importe la date de tenue de l'AG.
Simplement, si l'AG se tient après le 18 avril, le syndic sera devenu "ex", dont tiers à l'assemblée. Par exemple il ne pourrait devenir "secrétaire". Il faudra prévoir un candidat .
Sauf s'il est copropriétaire, auquel cas il est membre de l'assemblée et peut être élu au "bureau".
En gros, tout est bon.
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 Posté - 05 avr. 2016 : 22:25:32
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c'est pas le défaut d'inscription, c'est que nous n'avions pas les contrats de syndic concurrents pour le renouvellement du syndic.
Le fait que l'AG devait se tenir le 11, soit dans 5 jours (puisqu'on ne recevra que demain ou après demain les nouvelles convocations) c'est légal ?
Et l'AG convoquée au 11, il a le droit de l'annuler dans un délai si court ? |
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Gédehem
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Posté - 05 avr. 2016 : 22:40:45
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Si vous n'aviez pas de proposition concurrente, que vouliez vous proposer ?
Celui qui convoque (ici le syndic) n'a pas à attendre le bon vouloir de ceux qui souhaitent faire des propositions.
Le délai de convocation d'une AG est de 21 jours. (en pratique 24)
Qu'elle est la date de celle-ci ?
Il était peut être prévu le 11 avril, mais le syndic a sans doute modifié cette date, ce qui n'a rien d'irrégulier, pas plus que l'AG qui se tiendrait le 28 avril.
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Posté - 05 avr. 2016 : 22:43:00
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les propositions des concurrents étaient en possession du syndic avant l'envoi de la 1ère convocation.
La première AG a été convoquée mi mars pour être tenue le 11/04.
Et j'ai appris aujourd'hui qu'une nouvelle AG, en remplacement de celle prévue le 11/04, était convoquée le 06/05 (les courriers sont partis aujourd'hui par LRAR)
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Posté - 06 avr. 2016 : 07:10:40
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Pour une AG devant se tenir le 06/05, la convocation doit vous être notifiée au plus tard le 13/04. Dans votre cas la convocation de cette AG doit bien précisée qu'elle annule et remplace celle initialement prévue le 11/04.
Un syndic peut convoquer une AG avant la fin de son mandat, même si la date de l'AG a lieu après la fin de son contrat ; les conséquences :
* Vous êtes quelques jours (1 mois) sans syndic
* le syndic qui convoque ne peut pas participer à l'AG (ou au moins à son début : jusqu'à la désignation)
* un grincheux peut demander au juge la nomination d'un syndic provisoire
Comme dit par Gedehem, l'absence des contrats dans la convocation n’entraîne pas annulation de l'AG, mais tout au plus l'annulation des résolutions propres à cet oubli, donc dans votre cas l'annulation de la désignation du syndic (quelqu'il soit)
citation: les propositions des concurrents étaient en possession du syndic avant l'envoi de la 1ère convocation
Il y a avant et avant : il faut que les notifications des questions à mettre à l'OdJ arrivent avant le début de la "fabrication" de la convocation, soit, pour un syndic pro, environ 1 semaine avant leur envoi (c'est fonction de chaque syndic) |
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Posté - 06 avr. 2016 : 07:47:45
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C'est quand même ahurissant qu'un syndic puisse annuler une AG a quelques jours de sa tenue!!
Et la réservation de salle ?
Les gens qui ont pris congés?
Les gens en vacances jusque fin de semaine ?(en plus c'est période vacances scolaire chez nous) |
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Gédehem
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7
Posté - 06 avr. 2016 : 10:05:20
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Un syndic n'est pas tout seul, comme le serait le cheval fou d'une diligence parti sans les passagers et le cochet !
Il y a des copropriétaires qui le désignent, un CS qui "tient les rênes".
Si tout le monde a démissionné, collectivement, il peut faire ce qu'il veut, ou à peu près.
Ceci étant, il faut voir les motifs du report de cette AG. Problème de location de salle, de réception d'un devis travaux, autres ???
Qu'en dit votre CS ?
Peut être est il aux abonnés absents .... ? |
Édité par - Gédehem le 06 avr. 2016 10:06:18 |
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Posté - 06 avr. 2016 : 10:24:29
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Je suis le président du CS et je n'ai pas été informé de la modification de la date de l'AG.
je resitue les choses dans l'ordre :
A la base le syndic nous a envoyé la proposition de la convocation d'AG pour validation avant envoi. (début mars)
S'en est suivi un échange de mail virulent puisque les contrat de syndics concurrents n'étaient pas prévus à l'envoi en même temps que les convocations.
Le gérant du syndic a maintenu l'envoi des convocations en l'état sans les propositions des contrats concurrents pour le renouvellement de syndic (obligatoires selon décret de 1967)
L'assemblée générale a donc été convoquée mi mars pour être tenue le 11/04
J'ai alors prévenu par RAR que cette façon de faire n'était pas correcte et qu'il allait à l'encontre d'une annulation de la désignation du prochain syndic, la convocation a l'AG étant nulle puisque non complète (selon ce que j'ai pu lire sur différents sites)
Hier en appelant le syndic, car ils ont pris l'initiative d'ouvrir un livret sans autorisation de l'AG (encore une bourde), notre gestionnaire de copro m'informe que l'AG est décalée au 06/05 et que les nouvelles convocations sont partie dans la journée avec tous les documents (contrats des concurrents etc ...)
Cette date a été décidée unilatéralement, sans consultation aucune, et les recommandés envoyés hier risquent, pour bon nombre d'entre eux, de n'être retirés que Samedi matin puisque la majorité des copropriétaire travaillent toute la journée !
ce qui veut dire que les copropriétaires seront informés (pour certains) samedi 09/04 que l'AG du 11/04 est décalée au 06/05 .... Avec les conséquences que cela peut avoir en terme de congés pris pour rien, Salle reservée en mairie pour rien etc ....... |
Édité par - darksnake89 le 06 avr. 2016 10:26:26 |
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Posté - 06 avr. 2016 : 10:40:33
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Ne vous plaignez pas le syndic a réagi à votre courrier et il a bien fait...
certes le délai de prévenance est court, mais c'est la notification qui compte et non la réception.
Vous ne pouvez rien faire, si ce n'est peut-être que quelqu'un se poste au lieu de l'ancienne réunion pour avertir ceux qui se présenteraient et n'auraient pas encore réceptionné la nouvelle convocation.
Maintenant si vous voulez changer de syndic vous pouvez le refouler à l'entrée APRES avoir récupéré la feuille de présence,j les pouvoirs etc.... Ce peut être le président de séance, une fois qu'il a été désigné, ainsi cela vous sera plus facile pour récupérer tous les documents que je vous ai cité.... |
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Posté - 06 avr. 2016 : 10:57:52
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comment doit se dérouler l'AG alors ?
Il a le droit de "l'animer" ? |
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Gédehem
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Posté - 06 avr. 2016 : 11:51:19
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S'il est "disc jockey", pourquoi pas : ce serait une première !
Pensez, une AG en chantant et dansant .... 
Plus sérieusement : l'animation de l'AG revient "au bureau", au pdt du séance principalement. avec le secrétaire, qu'il faudra trouver, comme les scrutateurs chargés de l'enregistrement des votes.
"Animation" qui commencera par la procédure d'émargement, à laquelle procèdera le CS et que vous superviserez en qualité de pdt du CS. Ce qui devrait être la pratique courante dans toute AG de tous les syndicats.
Ce qui suppose que vous ayez préparé ces feuilles d'émargement. Sans doute que le sortant vous les fera passer. Il peut même être à vos cotés lors de la réunion.
Ensuite, toujours en qualité de pdt du CS vous ferez appel à candidature pour la présidence de l'assemblée, pour le secrétaire, les scrutateurs.
Ensuite c'est le pdt de séance qui prend les rênes pour la poursuite de la séance. Ce qui suppose, bien entendu, qu'il sache ce qu'est la présidence d'une AG, et ici d'un syndicat de copropriétaires.
Ce qui devrait être le cas dans tous les syndicats pour toutes les assemblées.... 
Le syndic sortant étant devenu "ex syndic" depuis le 19 mars, vous pouvez le convier à la réunion. C'est indispensable pour qu'il "rende compte" des comptes du syndicat.
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Posté - 06 avr. 2016 : 12:16:18
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et n'oubliez pas si vous envisagez de changer de syndic, le président de séance doit récupérer la feuille de présence et les pouvoirs et s'asseoir dessus....
Ami Gedehem, si vous lui demandez gentiment, a une fiche toute prête ...
Gedehem, la fiche, la fiche, la fiche !!!!........................... |
Édité par - rambouillet le 06 avr. 2016 13:52:45 |
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Posté - 06 avr. 2016 : 13:43:51
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SVP Gédehem .... |
Édité par - darksnake89 le 06 avr. 2016 13:44:19 |
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Gédehem
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Posté - 06 avr. 2016 : 14:31:48
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Clic :
"Petit pense-bête pour changer de syndic,
ou pour décider en présence de propositions multiples (travaux)
La désignation du syndic étant inscrite à l'ordre du jour (ODJ) de l'assemblée générale (AG), entraîne automatiquement à cette date extinction du mandat en cours, sur le fondement des articles 17 de la loi de 1965 (L.art.17) et 46 du décret de 1967 (D.art.46). Peu importe la date échéance initialement convenue par sécurité pour le syndicat, personne ne maîtrisant à l'avance la date de l'AG suivante appelée à désigner le syndic.
Il ne s'agit pas à proprement parler pour le sortant d'un "renouvellement", le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" du syndic sortant, pour un nouveau mandat.
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question inscrite : "Désignation du syndic".
On peut même affirmer que lorsqu'il y a réelle volonté du syndicat de changer de syndic, volonté souvent exprimée par le conseil syndical (CS), cette nouvelle candidature prime sur celle du sortant.
C'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en premier
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Président de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissances sur l’AG d'un syndicat (formalisme, règles de majorité, etc).
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic, le sortant ne devant avoir aucune fonction dans l’assemblée.
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes, servant de "feuille de votes" :à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes).
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (feuille d’émargement : on prend le temps qu'il faut) ou on la complète s'il manque des informations à celle préparée à l'avance. (Un "bon" conseil syndical (CS) connaît la plupart des noms des copropriétaires, à commencer par ceux résidant sur place, les tantièmes par lot étant précisés dans le règlement de copropriété).
Ensuite, une fois élu, le président de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargements et mandats contrôlés par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable à la validité de l’assemblée, ainsi que les mandats qui lui sont annexés.
Ceci fait, le président ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndicat.
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.
Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses, la cohérence dans le déroulement de l’AG fait que cette question doit s'imposer avant toute autre, au président de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'élection du syndic, le président demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plus de 2 candidats, ce qui est à éviter).
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du président de séance, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés.... donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION :
En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs enregistrent sur leurs feuilles de vote, donnent le résultat au président (qui doit contrôler), lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera élu à la maj.art.25. Au besoin, 'passerelle' de l'art.25-1 : second vote à la majorité article 24.
On fait un tour dans le couloir, on donne le résultat aux candidats et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, mais cela est vivement conseillé, le secrétaire de séance démissionne, le président proposant la candidature du syndic élu à la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus (qu’il ne faut pas donner), élection syndic), pour lesquelles le secrétaire sortant aura rédigé au moins un brouillon, c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à sa notification à ceux concernés..
NB : Le mandat du syndic doit être donné pour une périodicité annuelle. Il faut exclure les mandats de 2 et surtout 3 ans, alors de date à date..
La date échéance doit être déterminée, rapportée dans le PV de l’AG. Il faut proscrire les mentions vagues du type « ..jusqu’à l’assemblée appelée à approuver les comptes. »
Pour la sécurité du syndicat, le mandat doit être au moins de 13 ou 14 mois, personne ne maîtrisant les choses 12 mois à l’avance.
Sachant qu'il faut 1 mois pour l'arrêt des comptes, 1 mois pour le contrôle du CS et la préparation de l'AG, 1 mois pour convoquer l'AG, celle-ci devrait sauf imprévus se tenir durant le 4ème mois.
Formule à retenir pour la date échéance du mandat du syndic :
- Date AG désignant le syndic + 1 an + 30 jours fin de mois.
Exemple : « Le syndic X est désigné pour un mandat qui prend effet ce jour 10 avril 2014 (date AG) pour se terminer au plus tard le 3I mai 2015. »
Clac ......
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Édité par - Gédehem le 06 avr. 2016 14:49:59 |
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Posté - 06 avr. 2016 : 17:33:14
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autre question :
J'ai cru voir quelque part (mais je ne retrouve plus où) que toute assemblée générale convoquée devait se tenir, et avoir un PV.
Est ce vrai ?
Car si c'est le cas, cela voudrait dire que lundi nous sommes censé accueillir les personnes présente, commencer l'AG et indiquer que celle ci est repousser au 06/05. En faisant un PV en ce sens ... |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 06 avr. 2016 : 18:01:25
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"toute assemblée générale convoquée devait se tenir, et avoir un PV."
c'est faux : si personne ne "répond" à la convocation, l'AG ne peut avoir lieu !
Pour qu'une AG puisse se "tenir", il faut au moins la présence de 2 personnes physiques
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Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
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17
Posté - 06 avr. 2016 : 18:15:20
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"nous sommes censé accueillir les personnes présente, commencer l'AG et indiquer que celle ci est repousser au 06/05. En faisant un PV en ce sens ..."
Les personnes présentes pourront constituer une AG (à vocation de décisions) tant que les protocoles de la loi sont respectés ("feuilles" de présence, élection du psdt, du secrétaire, ODJ, rédaction d'un PV...) |
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Posté - 06 avr. 2016 : 18:27:55
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C'est bien pour cela que j'écrivais qu'il faut que la convocation de la seconde précise bien qu'elle annule et remplace la première, sinon, il faut faire les deux  |
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Posté - 06 avr. 2016 : 19:20:58
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Quand vous dites qu'un grincheux peut demander le vote d'un syndic provisoire, vous voulez dire que l'on doit faire appel à un administrateur judiciaire ou qu'on peut demander à un autre syndic de prendre les rênes ? |
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JB22
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Posté - 07 avr. 2016 : 00:16:09
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Je résume:
Une première A.G. convoquée dans les délais pour le 11 Avril 2016
Expiration du mandat du syndic actuel le 18 Avril2016
Convocation le 5 avril 2016 d' une deuxième A.G. pour le 6 mai 2016.
A la date de cette deuxième convocation le syndic n' a plus de mandat , il ne pouvait plus convoquer valablement une nouvelle AG
Confirmation par GEDEHEM
"Le syndic sortant étant devenu "ex syndic" depuis le 19 mars,"
"Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes, servant de "feuille de votes" :à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes)."
Il faudra noter sur cette "feuille de votes" à partir de la feuille de présence les présents et représentés.
-Les mandataires devront voter individuellement pour chacun de leur mandants.
-Il faudra tenir comptes des arrivées tardives et des départs anticipés.
-Si des questions doivent être votées sur les clés spéciales, il faudra avoir préparé les tantièmes spécifiques.
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tenue d'une AG après fin de mandat Syndic pro ? 
