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BIBI
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 Posté - 09 avr. 2016 : 17:46:59
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Un ex syndic, à présent occupant d'un appartement dans "la résidence services de mes protégés") acheteur en Février 2015 - a assigne pour erreur dans la base de calcul de ses charges ( de services) et demande au T G I : l'annulation de la résolution concernant l'approbation des comptes 2014 - Il succède à son fils qui était précédemment propriétaire de cet appartement -
Il s'avère qu'il a raison -et qu' excédé par les non-réponses du syndic en place :
- a ses demandes - puis 2 : LR/AR = il a pris la décision d'assigner .
Bien entendu .. les délais de la justice étant incompressibles - avec report de l'affaire à fin 2016 .. il s'avère que le syndic actuel n'a pas tenu compte des doléances de ce résident , et n'a pas rectifié les bases de calcul .. ni pour 2015- ni pour 2016 ...
leur AG aura lieu le 20/04 - il refusera encore d'approuver .. assignera sans doute encore ?
** la base de calcul de charges de services - spécifiques à ces résidences ) selon lui est faite sur la base de tantièmes d'immeuble de 1515 .. alors que le RDC et les clefs de répartition ne prévoient aucunement ce mode de calcul - sur 1515 tantièmes d'immeuble - à hauteur de 20 pour son lot -
Il estime son préjudice à 500 € par trimestre .
Vos avis sur la responsabilité du syndic en exercice me seront utiles ..
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 Posté - 09 avr. 2016 : 18:30:30
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BIBI : vous savez que l'approbation des comptes du SDC ne VAUT PAS approbation des comptes personnels de charges.
Ce copro doit mettre d'abord mettre en demeure le syndic de régulariser son compte de charges perso. avec des arguments comptables béton.
Au syndic de démontrer que ce copro a tort, OU de régulariser son compte de charges.
Si cette contestation concerne une erreur de grille de répartition, cela doit être facile, et pas besoin d'assigner le SDC et demander l'annulation de la résolution des comptes du SDC qui peuvent être , et surement juste JUSTES !!
Ce copro. sera débouter de sa demande, mais cela ne changera rien si sa demande de rectifier son compte perso du à une erreur de répartition justifiée.
La prescription est de 10 ans.
Ce copro est en plus un ancien syndic !!! une contestation dune résolution doit se faire dans les 2 mois après le réception du PV, ET si l'on est défaillants ou opposants.
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2016 : 18:30:34
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C'est le RDC qui fixe les grilles de répartition.
Si une autre grille est utilisée, pourquoi, et depuis quelle date ?
Si cette "mauvaise" grille est utilisée depuis longtemps avec constance, le juge considère qu'elle est devenue "règle commune" par consentement des copropriétaires.
Elle doit s'appliquer aussi longtemps qu'une AG ne l'a pas supprimé, ou qu'un juge l'ai annulé.
Si tel est le cas, le syndic actuel n'a aucune responsabilité : il applique ce que les copropriétaires ont toujours approuvé.
Vous dites que ce copropriétaire est "ex syndic" : quelle grille appliquait-il ?
Depuis quand le nouveau syndic est en place ?
S'il l'est depuis peu (2, 3 ans), et qu'il est à l'origine de ce changement intempestive, sans décision d'AG dans ce sens, il est responsable "plein pot". Mais dans un second temps. Car la responsabilité première est portée par le 'syndicat'. |
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BIBI
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 Posté - 09 avr. 2016 : 18:50:07
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Le résident est un ex syndic ..Mais n a pas exercé dans cette résidence .il est copropriétaire depuis février 2015 .
Il n est pas le seul concerne par cette erreur puisqu il s agit d'une erreur de base de calcul ..
Le gestionnaire actuel a été élu en 05 .2014
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BIBI
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Posté - 09 avr. 2016 : 18:52:36
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Depuis qu'il a été informé ..Le gestionnaire actuel devait et pouvait réagir et rectifier ... |
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Posté - 09 avr. 2016 : 19:04:36
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BIBI :" Il n est pas le seul concerne par cette erreur puisqu il s agit d'une erreur de base de calcul .."
Si il a raison, le syndic actuel devra rectifier ces charges c'est à dir créditer ceux qui ont trop payé, mais aussi appeler des fonds à ceux qui n'ont pas assez payé !
PS : ce syndic n'est pas un ex-syndic, mais un copro. dont la profession est syndic 
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BIBI
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Posté - 09 avr. 2016 : 20:12:03
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Celui qui a assigné est maintenant un senior qui a (pour son malheur) choisi d'acheter un appartement dans "la"fameuse résidences -services à problèmes
( Son métier a été : SYNDIC -PRO ... )
il a raison : en ce qui concerne l'erreur dans la base de calcul des charges de services ..
Mais il a commis une imprudence( me semble t'il .. ) .. J'explique (!!)
- Le gestionnaire actuel, aurait dû rectifier l'erreur - sans tarder pour 2015 et 2016 ..sans faire de vagues ..
- d'autant qu'il y a beaucoup d'impayés ( comme je l'ai exposé plusieurs fois .. dans cette résidence services), et si les créanciers ont vent de cette affaire ..
- ils risquent d'en faire état dans leurs écritures, puisque des procédures sont en cours - avec le danger pour le syndicat, que le juge reconnaisse .. que les créances ne sont ni réelles ni sérieuses ..
De là .. l'imprudence de celui qui a assigné .. et sollicite l'annulation de l' approbation des comptes ....
Et cela en sa qualité d'ex-syndic..ce résident ne pouvait l'ignorer !!
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2016 : 20:59:31
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Ce copropriétaire défend ses intérêts face à un syndicat/syndic qui s'est mis dans le bourbier. On ne voit pas où serait l'imprudence" ( )
C'est le syndicat/syndic qui a été très "imprudent" d'engager des action en recouvrement de créances basées sur une grille de mauvaise répartition. Dont vous ne dites rien quant à sa mise en œuvre; Hier, il y a 3 ans, 10 ans ???
Le fait que ce copropriétaire soit un ex-syndic (de ce syndicat ou d'un autre) n'a aucun intérêt ici, pas plus que s'il avait été avocat, garagiste ou intermittent du spectacle....
Chaque copropriétaire est à même de contrôler la répartition des charges appuyée sur les grilles prévues au RDC et de contester en cas d'erreur. Remarque, contestation sans aucun doute formulées par ce copropriétaire. Le silence du syndic ayant justifié son recours au juge.
Copropriétaire qui "assignera en chaine" si les AG ne rectifient pas la mauvaise répartition.
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BIBI
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Posté - 10 avr. 2016 : 06:45:37
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Merci Gedehem pour vos réponses
Si j ai précise (le métier de celui qui a assigné ..c était sous entendu:il sait de quoi il parle"..)
Quant à evoque "une imprudence" ..
Si le juge considére que la non approbation des comptes rend les créances ni réelles -ni sérieuses .. Ce sera aux dépens du syndicat .. "dont "celui qui a assigné !
N' aurait il pas été plus judicieux .. De demander dans une résolution la rectification de la base de calcul actuelle DES CHARGES DE SERVICES -conformément au RDC ..
LA responsabilité pro du gestionnaire est donc engagée ..
Même si il a repris les mêmes bases que son prédécesseur
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Gédehem
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Posté - 10 avr. 2016 : 09:21:32
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Même si il a repris les mêmes bases que son prédécesseur
Vous n'avez pas précisé ce point : depuis combien de temps cette "mauvaise" grille est-elle utilisée pour répartir ces charges ?
Si cela fait des années, cette "mauvaise" grille de répartition est devenue "règles" par accord des copropriétaires.
Si le juge considère que la non approbation des comptes rend les créances ni réelles -ni sérieuses .. Ce sera aux dépens du syndicat .. "dont "celui qui a assigné !
De quoi parlez vous ???,
La "non approbation des comptes" résulte d'un rejet par le syndicat.
Le fait que ce copropriétaire, seul ou minoritaire, refuse d'approuver les comptes n'a aucun effet : les comptes sont approuvés par la majorité des membres du syndicat, point final.
Comptes qui seront à répartir selon la "mauvaise" grille, qui est devenue depuis des années (combien ?) la "règle coutumière" dans ce syndicat.
Sauf que ce copropriétaire, qui semble avoir acheté il y a peu (point important) conteste SON décompte individuel, la répartition n'étant pas réalisée sur la base des tantièmes mentionnés dans ses actes en conformité avec ceux précisés au RDC.
C'est tout le problème de ces modifs RDC non publiées, qui ne peuvent s'imposer aux nouveaux acquéreurs. Ce qui semble être le cas ici. (??)
Ce sera aux dépens du syndicat .. "dont "celui qui a assigné !
Avoir cette approche n'a aucun sens. Le juge exonère quasi toujours le demandeur des pénalités, débours et autres frais qui seraient imposés au syndicat, ce qui est cohérent.
Autrement dit, c'est bien le syndicat qui est inconscient de laisser perdurer une situation ingérable en cas de contestation. Ce qui est le cas ici, qui le sera demain avec tout nouveau membre du syndicat.
PS : " le métier de celui qui a assigné ..c était sous entendu : il sait de quoi il parle"..
Voila qui fera plaisir à bien des syndics pro, généralement vilipendés pour leur méconnaissance ....
Sauf qu'ici aussi cela n'a pas de sens : tout copropriétaire est à même de vérifier que la répartition des charges qui lui est appliquée est conforme à celle prévue au RDC, reprise dans ses actes.
Ce qui manifestement n'a pas été le cas. |
Édité par - Gédehem le 10 avr. 2016 09:30:30 |
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Posté - 11 avr. 2016 : 08:49:53
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Au secours ! Il n'y a pas de règle coutumière en copropriété, ni de valeur à l'acceptation pendant des années d'une grille de répartition : la jurisprudence de la Cour de cassation est formelle : seul l'écrit compte ! |
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nefer
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Posté - 11 avr. 2016 : 10:32:33
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et le copropriétaire qui estime que la grille n'est pas exacte, peut daisir le tribunal demander la nomination d'un expert judiciaire...qui rendra son avis et le tribunal tranchera
un de mes amis fait modifier à son profit (et celui de 10 autres copropriétaires)une répartition sur les 10 dernières années : cela a "cloué"le bec à ceux qui avait exigé du syndic une répartition à leur profit (dont tous les membres du CS...) |
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 12 avr. 2016 : 14:25:55
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Merci pour ces précisions ..
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ASSIGNATION - ANNULATION DE L APPROBATION DES COMP 
