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baptiste
Contributeur débutant
68 message(s)
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 Posté - 14 avr. 2016 : 18:32:36
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Bonjour à toutes et à tous
Nous allons devoir procéder au ravalement de notre résidence courant 2018.
suite à notre dernière AG (avril2016) le syndic prévoit une AGE "ravalement"
courant octobre de cette année.
le déroulement d'un ravalement de l'origine à la fin des travaux est assez complexe
Qui fait Quoi ? Le CS... le SYNDIC les AG ou AGE à prévoir
Pouvez vous m'indiquer s'il existe des fiches pratiques ou des documents détaillant ce sujet.
En vous remerciant à l'avance sur l'aide apportée nous vous prions de recevoir nos respectueuses salutations......... BAPTISTE
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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 Posté - 14 avr. 2016 : 19:21:43
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sauf si vous êtes une grosse copropriété, je ne vois pas trop l'intérêt de faire une AGE spéciale ravalement sauf si vous avez de l'argent à perdre.
Après rien de bien difficile à faire, il faut simplement savoir si vous décidez de passer ou pas par un architecte. Après vous voterez les travaux en AG.
Si vous faites de l'isolation là il faut voir les aides possibles. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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 2
Posté - 14 avr. 2016 : 21:27:47
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baptiste, un ravalement est la grosse dépense d'une copropriété tous les 15 ou 20 ans. Je n'ai pas de statistique le démontrant, mais il n'est pas fréquent que des copropriétaires se retrouvent majoritaires pour considérer que le moment est venu pour ravaler et que les devis présentés répondent aux besoins dès la première AG où les devis sont présentés. Alors, prendre le risque d'une AG dédiée à un ravalement qui ne vote rien ...
Une AG en plus de l'AG annuelle a un sens pour une urgence qui ne peut attendre 6 ou 9 mois. Avec un ravalement tous les 15 ou 20 ans, il ne faut pas être à 6 mois près.
Pour ce qui est des recommandations, je citerais :
- prévoir un architecte car même un architecte a de la peine à obtenir de bonnes pratiques des entreprises,
- choisir l'architecte en sachant le risque de mauvaise entente à imposer des entreprises que l'architecte ne connaît pas (le clash a eu lieu lors de la réponse à l'appel d'offres dans notre cas).
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 14 avr. 2016 22:18:29 |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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Posté - 14 avr. 2016 : 21:30:11
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Baptiste, y a t'il plusieurs bâtiments dans votre copropriété ? plusieurs parties dans votre ravalement ? êtes-vous soumis aux architectes des bâtiments de France (ABF) ?
des points qui pourraient expliquer une AGE, sinon, aucun intérêt !
lors de l'AG "ordinaire", vous choisirez une société (un devis), mais c'est le CS qui aura déjà analysé et comparé les différents devis avant l'AG (pour aller plus vite ...)
Le syndic et le CS vont suivre le déroulement des travaux,
c'est tout !
Autre sujet de discussion pour le ravalement: le financement : par prêt, financement prévu depuis plusieurs années, ...
Si tout est bien préparé avant, pas de perte de temps lors de l'AG annuelle.
Maintenant, Ã vous de convaincre le syndic ... |
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Posté - 15 avr. 2016 : 07:15:05
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Dans un dossier de ravalement, il y a deux composantes :
* financière
* technique
Financière, cela se prépare sur plusieurs années par la création d'un fonds de travaux afin d'accumuler les fonds, sinon vous risquez de mettre en difficultés certains copros s'il faut payer d'un seul coup le montant des travaux (pour notre part cela aller de 3000 à 5000 € chacun). Nous avons fait cela sur 4 ans ....
Techniquement, il faut absolument prendre un M.O, soit un architecte, soit un bureau d'études, etc.... il faut lui proposer un contrat en 2 temps (et non lié). Le premier temps, préparation du dossier avec syndic, CS et présentation en AG, montage de l'appel d'offres, étude comparative des dossiers et présentation en AG.
Dans le second temps si l'AG est d'accord pour poursuivre, son contrat correspondra en suivi du chantier, contrôle des facture et réception des travaux.
Il faut bien vérifier dans votre RdC comment se finance cette opération : par tout le monde aux tantièmes généraux, ou par des tantièmes spéciaux par bâtiment.
Il faut aussi réfléchir à l'opportunité de toucher à certaines parties privatives : fenêtres à changer, peinture volets, rambardes, etc... ou des parties communes annexes pour profiter des échafaudages : chéneaux et descentes d'eau, isolation extérieure, etc....
Enfin attention, un décret est encours qui risque d'imposer sous certaines conditions l'obligation de faire en même temps que le ravalement, l'isolation thermique extérieure.
C'est un dossier (du début du premier papier jusqu'à l'AG d'approbation fianle des comptes travaux) qui va durer de 4 à 6 ans et qui ne nécessite aucune AG spéciale ravalement, si ce n'est de faire payer des coûts supplémentaires ou d'allonger les temps de discussion.
Bon courage.... |
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Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
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Posté - 15 avr. 2016 : 16:15:33
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Pour quelles raisons "devez"-vous faire un ravalement , et porquoi "courant 2018" ?
En plus du fait qu'il faille plusieurs AG avant même un début de travaux, il est bon de prendre le temps de bien faire mûrir ce genre d'entreprise.
... J'ai l'impression que votre syndic vous presse ... Dans quel but ?
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Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
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Posté - 22 avr. 2016 : 16:13:04
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citation: Initialement posté par Stéphane
... J'ai l'impression que votre syndic vous presse ... Dans quel but ?
Élémentaire mon char Stéphane, tout simplement qu'une AGE coûtera déjà bcp d'argent à convoquer, qu'il n'y aura qu'une seule résolution et ....eh oui que le syndic pas stupide prendra au passage des bons honoraires .
Entre 2016 et 2018 il y aura don 2 AG normale et...cette question de ravalement peut aisément être traitée dans l'une de ces AG "normales" sans extra coût du syndic gourmand.
Baptiste et son CS n'ont qu'à bien préparer le dossier , demander des devis , bien étudier les offres Etc Etc... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 avr. 2016 : 11:01:37
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Les 'gros travaux' en général (entendre "ceux couteux") s'anticipent toujours pour la question du financement.
Il ne viendrait l'idée à personne de changer de voiture périodiquement sans préalablement prévoir la somme à investir.
C'est folie de nos jours de vouloir financer des travaux dont la part serait de 4 ou 5000 € en quelques mois.
Il y a là dans bien des syndicats de l'inconscience, de l'irresponsabilité (syndic mais surtout CS :)
D'où la très bonne réponse : création d'un préfinancement de ces travaux 2 ou 3 ans à l'avance (en attendant la réserve permanente, qui devrait être bien supérieure au 5% : 15 ou 20%)
Ce prè-financement devrait être décidé lors de l'AG annuelle, 2 ou mieux 3 ans avant les travaux envisagés.
L'idée de réunir les copropriétaires pour en discuter à l'avance est donc excellente. Sauf que ce n'est pas une AG décisionnelle au sens formel, s'agissant plutôt d'une réunion d'information.
Ce serait doc au CS de l'organiser, en concertation avec le syndic, non seulement pour expliquer sa nécessité dans quelques années (ici dans 2 ans), avec des pistes quant au recours à un maitre d'œuvre, des modifications/améliorations qui pourraient être apportés (par ex mise en place de marquises au dessus des entrées), et bien entendu les effets décoratifs pour différents tons de revêtement.
PS : si le dernier ravalement a été fait en 2000, voila un 'bon' syndic qui anticipe le prochain en 2018 et propose d'en décider des modalités 2 ans à l'avance. Bravo 
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Édité par - Gédehem le 23 avr. 2016 11:08:07 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 23 avr. 2016 : 20:22:43
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Dépendant de la complexité du chantier, 2 AG seront trop peu pour décider sans se précipiter, ou même sans faire monter un climat de défiance.. (mais on peut faire plusieurs AG par an).
Certaines région lancent (au moins la Picardie) des plans d'aide aux travaux dans l'habitat, en liaison avec la rénovation énergétique : ces plans ont une date limite, et il se peut que quelques uns se soient aperçu de l'aubaine un peu tard (profiter d'une assistance à la maîtrise d'ouvrage avec un financement entier des travaux, et un prêt global sur 20 ans à 2% ... difficile de passer à coté !!)
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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Posté - 24 avr. 2016 : 21:45:50
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Pour des travaux de 50000€ et plus, il vaut mieux commencer à appeler des fonds 3 ou 4 ans avant le début des travaux, pour éviter de mettre dans le rouge les copropriétaires un peu juste financièrement.
Il faut impérativement mettre à l'ODJ de cette année ce fond de travaux pour le ravalement et appeler 25 ou 30% de la somme globale (même si le devis n'est pas encore accepté, le montant est plus ou moins connu) |
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ravalement de notre résidence 
