| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
dan69
Contributeur actif
366 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 16 avr. 2016 : 06:47:54
|
La loi prévoit la constitution d'un fonds de travaux ayant pour objectif de prévenir la dégradation des copropriétés et de faciliter la réalisation de travaux de conservation des immeubles. La cotisation annuelle à ce fonds sera au minimum de 5% du budget prévisionnel.
Le budget prévisionnel de la copro est établi pour un ensemble de charges dont certaines ne sont pas liées directement à la conservation des biens.
Dans mon cas, 40% du budget correspond aux charges de gardiennage (salaire, logement,..), 10% à la consommation d'eau et 25% aux dépenses de chauffage.
Est-ce logique que ces charges soient prises en compte dans le budget prévisionnel pour établir le montant de la cotisation au fonds de travaux?
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 16 avr. 2016 : 07:03:19
|
|
Logique, chacun en fait son opinion ; mais obligatoire : tout le budget prévisionnel ! |
|
|
|
dan69
Contributeur actif
366 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 16 avr. 2016 : 10:54:52
|
C'est vrai que c'est la loi !
Mais ne faut-il pas considérer que ce fonds travaux est en quelque sorte une "imposition d'épargne" et heureusement que nous avons d'excellents législateurs qui décident à notre place de ce que nous devons faire de notre argent !!!!!!! |
|
|
|
Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 16 avr. 2016 : 14:33:51
|
Dan, vous trouvez que ce fond de travaux ne sert pas à grand chose, mais quand vous devrez refaire la toiture, changer la chaudière ou tout autre grosse dépense, vous serez content d'avoir mis de côté ...
Payer 3000€ (par copro) pour un ravalement, pas tout le monde peut le sortir sur un an ! |
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 16 avr. 2016 : 16:35:27
|
Vous ne connaissez pas l'histoire du copropriétaire parti en vacances au Kenya pour une chasse au lion en laissant impayé son appel pour charges courantes et pour travaux de ravalement ?
Il a fait l'objet 4 mois après d'un recouvrement judiciaire assorti d'une demande de 500 € au titre de l'art. 700 CPC et d'une demande de 500 € au titre des dommages et intérêts, comme 5 autres copropriétaires en même situation (sauf pour la chasse au lion).
Les dommages et intérêts étaient justifiés par le retard apporté à l'envoi de l'ordre de service par le syndic prudent qui voulait pouvoir payer l'acompte à la commande.
Les copropriétaires avaient pu donner à l'avocat des éléments permettant de prouver le coût financier du voyage je ne sais trop comment.
Il a été condamné à payer la totalité de la demande + 2 fois 500 € alors que les autres débiteurs n'ont été condamnés qu'à 50 € de dommages et intérêts.
C'est un peu trop souvent ce qui arrive quand on laisse les copropriétaires décider ce qu'ils doivent faire de leur argent !!!!!!!
|
|
|
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 16 avr. 2016 : 21:45:03
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 16 avr. 2016 : 21:46:11
|
Etre propriétaire d'un bien immobilier entraine des dépenses non seulement pour le fonctionnement de ce bien mais aussi pour son entretien.
Ceux qui ont une voiture le savent bien, voiture qui à besoin d'autre chose que l'essence pour faire tourner le moteur.
Sauf que pour un bien immobilier la facture dépasse souvent largement le montant d'un train de pneu. D'où la prudence qui commande de mettre systématiquement quelques sous de coté.
Comme certains préfèrent le safari au bas de laine, le législateur à bien fait les choses en imposant ce fonds travaux.
Qui devrait être abondé bien plus que ces 5%.
Rapportés aux pneus, cela ne représentent bien souvent que le prix de la valve ......
|
|
|
|
dan69
Contributeur actif
366 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 17 avr. 2016 : 06:54:19
|
Tout à fait d'accord Gédehem.
En ce qui me concerne, on envisage un ravalement dans 5 à 6 ans. J'aurais alors abondé le fonds travaux d'environ 10% de ma participation à l'opération. Est ce que cela suffit à rassurer le législateur? Ne ferait-il pas mieux d'imposer qu'à l'école on remette au programme les fables de La Fontaine et notamment "La cigale et la fourmi"?
A trop vouloir légiférer on déresponsabilise l'homme surtout quand on n'est pas capable de faire respecter les lois !!!
Mais j'arrête là ce débat. |
|
|
|
8
 Posté - 17 avr. 2016 : 09:23:12
|
|
Le montant de la cotisation devrait être proportionné au montant des travaux à effectuer dans le futur, tels qu'identifiés dans un plan pluriannuel de travaux, établi après un diagnostic technique global de l'immeuble permettant de connaître son état réel. Lorsqu'on fait ce travail, il s'avère que la cotisation devrait être fixée, en fonction du type d'immeuble et son âge, entre 15 et 25%, voire 30% du budget prévisionnel courant. Le taux de 5% a été fixé par la loi en s'inspirant de ce qui a été fait au Québec depuis 1985 sauf erreur, comme un minimum minimorum. Evidemment, cela n'a rien à vois avec le détail des charges courantes : c'est un ratio comme un autre... |
|
|
|
Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 18 avr. 2016 : 19:59:00
|
|
citation: Initialement posté par Gédehem
Etre propriétaire d'un bien immobilier entraine des dépenses non seulement pour le fonctionnement de ce bien mais aussi pour son entretien.
Ceux qui ont une voiture le savent bien, voiture qui à besoin d'autre chose que l'essence pour faire tourner le moteur.
Sauf que pour un bien immobilier la facture dépasse souvent largement le montant d'un train de pneu. D'où la prudence qui commande de mettre systématiquement quelques sous de coté.
Comme certains préfèrent le safari au bas de laine, le législateur à bien fait les choses en imposant ce fonds travaux.
Qui devrait être abondé bien plus que ces 5%.
Rapportés aux pneus, cela ne représentent bien souvent que le prix de la valve ......
Non du bouchon de la valve !!!
Incroyable aller tuer du lion avec de l'argent volé , mais ils n'ont pas honte de se regarder dans la glace en se rasant le matin ?
J'espère que le lion hantera leur nuit ...... |
|
|
|
jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 18 avr. 2016 : 21:24:43
|
|
Ce que je trouve dérangeant, c'est que cette somme est liée au lot et non remboursable en cas de vente. |
|
|
|
|
|
11
Posté - 19 avr. 2016 : 06:22:18
|
|
citation: Initialement posté par jmr91200
Ce que je trouve dérangeant, c'est que cette somme est liée au lot et non remboursable en cas de vente.
C'est la philosophie même du fonds de travaux : il n'est pas constitué pour les besoins des copropriétaires futurs, mais pour provisionner la réparation de l'usure du bâtiment et de ses équipements intervenue pendant la présence des copropriétaires actuels. Il est donc naturel que ce soient les copropriétaires actuels qui supportent les "cotisations" et ne laissent pas le soin de ces réparations aux suivants ! Le actionnaires d'une foncière supportent bien année après année les amortissements et les provisions pour grosses réparations, et quand ils vendent leurs actions, ils les vendent avec l'argent pour réparer les bâtiments. Récupérer son fonds de travaux serait aussi aberrant que récupérer sa quote-part d'amortissements et provisions... |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 19 avr. 2016 : 08:22:35
|
" Récupérer son fonds de travaux serait aussi aberrant que récupérer sa quote-part d'amortissements et provisions..."
C' est pourtant ce qui était fait, à la satisfaction de tous pour les avances travaux avant que cette "cotisation" soit obligatoire.
" et quand ils vendent leurs actions, ils les vendent avec l'argent pour réparer les bâtiments."
Quand ils vendent, ils vendent le bien à sa valeur vénale au moment de la vente.
D' une copropriété à une autre le fonds travaux peut varier énormément, il n'est donc pas certain qu'il soit suffisant "pour provisionner la réparation de l'usure du bâtiment et de ses équipements intervenue pendant la présence des copropriétaires actuels". |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 19 avr. 2016 : 08:58:16
|
Une société foncière n'est pas dotée de la transparence juridique.
Une copropriété est largement dotée de la transparence juridique.
On ne peut donc confondre les deux régimes, nonobstant le vœu illusoire de certains rénovateurs de convertir les copropriétés en sociétés. Ce débat nous ramène en 1930.
On confond maintenant le non-remboursement de la quote-part avec son attachement au lot.
Le seul intérêt du non-remboursement est d'éviter les retards de reconstitution de la provision par l'acquéreur, fréquemment constatés dans le passé.
Or il suffit d'imposer fermement le remboursement par l'acquéreur à la date de signature de la vente et l'affaire est réglée.
Dès lors la controverse est dépourvue d'objet.
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 19 avr. 2016 : 13:29:55
|
"Or il suffit d'imposer fermement le remboursement par l'acquéreur à la date de signature de la vente et l'affaire est réglée.
A la date de la signature le vendeur ne peut rien imposer qui n' ait été prévu dans le compromis de vente.
"Le seul intérêt du non-remboursement est d'éviter les retards de reconstitution de la provision par l'acquéreur, fréquemment constatés dans le passé."
Il aurait été suffisant de rendre obligatoire, pour le notaire de la retenue de la provision pour travaux, telle qu' elle figure dans l' état daté, au profit du syndicat.
Dans l' état actuel de la législation je reste partisan de constituer le fonds travaux au minimum de l' obligation, c' est à dire 5 % et pas un centime de plus. |
|
|
|
15
Posté - 19 avr. 2016 : 14:26:08
|
Tout ceci montre que la culture actuelle des copropriétaires et de la majorité des syndics n'est pas adaptée à une vraie gestion patrimoniale : il ne devrait pas y avoir de différence entre des copropriétaires et une foncière, puisque tous deux sont propriétaires en charge d'un immeuble ! Or leurs approches sont diamétralement opposées ! D'où une dégradation progressive des immeubles en copropriété et l développement d'un futur marché d'avenir pour les prestataires en tous genres, celui de la copropriété en difficulté (déjà 1 million de logements dans des copropriétés fragilisées sur 8,5 millions... - voir le rapport Braye http://www.anah.fr/fileadmin/anahme..._annexes.pdf
et pour la synthèse : http://www.anah.fr/fileadmin/anahme..._rapport.pdf ) |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 19 avr. 2016 : 15:35:10
|
La remarque d'Universimmo est vraie pour un certain nombre de copropriétés.
Mais l'actualité dirige son phare sur l'opération Duguesclin que je connais très bien (gros chantier comportant notamment une isolation par l'extérieur)
Dans ce cas le syndicat des copropriétaires a disposé d'une provision sur travaux futurs très importante. Il a par ailleurs obtenu des aides et des concours financiers parmi ceux qui sont habituellement cités.
Ce syndicat n'est pas seul à avoir géré comme une foncière.
Quant aux syndics ? Même observation. Ils sont nombreux à préconiser la gestion prévisionnelle mais ils ne sont pas toujours écoutés parce l'on se plait vicieusement à les critiquer même lorsqu'ils tentent de gérer parfaitement bien.
Je vais tenter de savoir s'il y a eu un sociologue dans l'opération Duguesclin 
Qui a tenté de promouvoir les provisions pour travaux futurs ?
Qui a œuvré ouvertement pour obtenir l'élargissement de la défiscalisation des livrets A ?
Certainement pas le ministère du logement et pas non plus beaucoup de consultants sauf des architectes comme les Robine père et fils.
Une fois de plus on ne dit pas un mot des copropriétés qui fonctionnent bien.
Un enseignement dans l'étude d'impact du projet de loi Citoyenneté et Égalité (ou le contraire ?) à propos de la remise en ordre par voie d'ordonnance du régime de la Commission de contrôle : on indique que la DGCCRF reçoit en moyenne 1500 plaintes par an et qu'il faut prévoir 800 saisines annuelles pour la commission de contrôle.
Or il a été dit que la proportion de plaintes à la DGCCRF présentant un caractère très sérieux ne dépasse pas 40 % . Nous savons tous qu'il y a une collection de petits incidents qui ne vont pas heureusement vers la DGCCRF mais la vérité est que l'on perd beaucoup de temps sur des broutilles et qu'il n'y a pas grand monde pour assurer la mise à jour cohérente des textes sur la comptabilité par exemple.
|
|
|
Édité par - JPM le 19 avr. 2016 15:37:11 |
|
|
|
17
Posté - 20 avr. 2016 : 15:53:40
|
|
citation: Initialement posté par JPM
Qui a tenté de promouvoir les provisions pour travaux futurs ?
Qui a œuvré ouvertement pour obtenir l'élargissement de la défiscalisation des livrets A ?
Réponse pour l'Histoire : l'ARC, dans le cadre du chantier copropriété du Plan bâtiment Grenelle, avec l'insistance qu'on lui connaît ce qui a contribué à ce qu'il en soit "viré"... et aussi en faisant le siège de Dominique Braye lors des auditions qui ont abouti au rapport qui a inspiré cette partie de la loi ALUR...
Ce n'est pas connu du grand public, c'est pourquoi il faut le dire !
Accessoirement, nous avons aussi contribué avec un Livre blanc...
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 20 avr. 2016 : 17:54:32
|
Pour les provisions sur travaux futurs l'histoire ne commence pas en 2012, mais en juillet 1994.
On a immédiatement fait valoir que les fonds collectés allaient gonfler la trésorerie rémunérée des syndics.
Or dès cette époque il existait, même pour des syndicats gérés par compte bancaire unique du syndic, des formules de compte bloqué assurant la rémunération des fonds au profit du syndicat.
Certaines formules procuraient même au moment de l'ouverture d'un chantier, un prêt complémentaire à taux bonifié.
Il y a eu ensuite le livret A
L'histoire commence au 14 avril 2006. Voyez au bout de :
http://www.jpm-copro.com/Lettre%20B...02%20001.pdf
L'ARC s'est aussi préoccupée de la défiscalisation du Livret A. Elle a reçu la même lettre quelques mois après.
|
|
|
Édité par - JPM le 20 avr. 2016 18:06:19 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 20 avr. 2016 : 18:24:54
|
Je reviens un instant sur la défiscalisation du livret A et la lettre évoquée dans mon précédent message :
La note de 2000 a été établie au profit des Caisses d'épargne de la Poste. Il me semble qu'à l'époque il existait des liens entre ces caisses et certains syndics de copropriété.
Pendant près de 5 ans les copropriétés administrées par ces syndics ont bénéficié de livrets A défiscalisés sans que l'on puisse avoir connaissance de la fameuse note.
C'est pourquoi j'avais demandé l'autorisation de publier la lettre le cas échéant. Cette autorisation m'a été donnée avec le dernier paragraphe.
Un rappel au final : la copropriété n'est pas née avec la loi ALUR et pas même avec la loi SRU Il ne faut pas faire joujou avec l'Histoire. Elle se venge méchamment comme on le voit tous les jours.
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 20 avr. 2016 : 18:42:42
|
"Or dès cette époque il existait, même pour des syndicats gérés par compte bancaire unique du syndic, des formules de compte bloqué assurant la rémunération des fonds au profit du syndicat."
C' est oublier que les syndics ont résolus le problème à leur profit en imposant des "frais de gestion (!) pour la tenue de ces "comptes bloquées" ... y compris les comptes sur livret A. |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Fonds travaux et budget prévisionnel 
