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kossmannp
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 Posté - 19 avr. 2016 : 15:24:38
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Bonjour
Je souhaiterais faire appel à vos connaissances et expériences à propos d'un problème de procès-verbal mensonger d'AG de copropriété.
L'AG de ma copropriété a eu lieu le 31 mars dernier.
Elle a semblé se dérouler sans problème pour une fois, mais la présidente de séance, ainsi que les deux scrutateurs, dont je fais partie, viennent de recevoir un projet de PV d'AG qui ne correspond pas à ce qui s'est réellement passé.
Au début de l'AG, moins de la moitié des tantièmes étaient présents ou représentés (4935/10027). Le syndic n'a pas fait d'observation et personne n'a relevé, le Conseil syndical (dont je fais partie) compris.
Les résolutions 1 à 9 ont été votées comme s'il s'agissait de décisions à prendre à la majorité simple. Ensuite, un copropriétaire est arrivé, ce qui a porté le nombre de tantièmes présents ou représentés à 5502/10027.
Le problème est que les résolutions 8 et 9, celles qui concernent le renouvellement du mandat du syndic et la dispense de mise en concurrence et qui ont été votées avant qu'il n'y ait une majorité de tantièmes présents ou représentés, auraient dû être prises à la majorité absolue, ce qui n'était techniquement pas possible. Il existe une disposition qui permet de procéder à un second vote à la majorité simple, si le projet de résolution a recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, mais le syndic ne l'a pas rappelée et n'a donc pas procédé à ce second vote.
Or, nous trouvons sur le projet de PV :
HUITIEME RESOLUTION : DESIGNATION DU SYNDIC - DUREE DU MANDAT - HONORAIRES
L'Assemblée Générale désigne le Cabinet XXX. en qualité de Syndic à compter de la présente Assemblée Générale.
Ce mandat est renouvelé pour 1 an et prendra fin à la date de l'Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2016 et au plus tard le dernier jour du mois de juin 2017
L'Assemblée approuve le contrat de syndic et fixe le montant de sa rémunération annuelle de gestion courante pour l'exercice 2016 à XXX € HT, soit au taux de la TVA (20.0%) la somme de XXX € TTC.
L’assemblée générale, enfin, donne tous pouvoirs au Président de séance pour signer au nom du syndicat le contrat de syndic joint.
A voté contre : 1 copropriétaire représentant 969 tantièmes
Ont voté pour : 6 copropriétaires représentant 3966 tantièmes
MME B. (356), M&ME D.F. (892), MLLE D.(659), M. G. (1037), M. G. (697), M&ME T. / K. (325)
Aucune abstention
Cette résolution est rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 969/10027 tantièmes.
L’Assemblée Générale :
- Constate que la résolution ne recueille pas la majorité de l’art.25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires;
- Procède, conformément à l’art.25-1, immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l’art.24.
Résultat du 2ème vote.
Ont voté pour : 6 copropriétaires représentant 3966 tantièmes
A voté contre : 1 copropriétaire représentant 969 tantièmes
MME D. (969)
Aucune abstention
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 3966/4935 tantièmes.
Idem pour la résolution 9.
Certes, aucun des copropriétaires, y compris les membres du conseil syndical, n'a relevé sur le moment qu'il y avait une irrégularité dans la procédure alors que c'était aussi notre responsabilité (j'avoue que j'étais moi-même tellement submergée par le dossier des comptes que je me suis reposée sur le syndic pour mener l'AG comme il fallait, ce qui était sans doute une erreur). Mais il me semble que le syndic a pour mission d'organiser l'assemblée générale et de le faire selon les dispositions légales.
Il me semble aussi que plusieurs solutions s'offraient à lui pour régler le problème en toute transparence.
Il aurait pu attendre l'arrivée de copropriétaires supplémentaires (qui sont effectivement venus en retard) pour procéder au vote des résolutions qui exigeaient la majorité absolue avec au moins une majorité absolue de tantièmes présents, ce qui augmentait les chances d'obtenir une majorité absolue.
Il aurait pu surtout expliquer la situation et faire procéder au second vote comme permis par l'article 25.1.
Et si lui-même ne s'est pas rendu compte sur le moment, il aurait évidemment dû reconvoquer une AG. Mais s'il voulait éviter d'en arriver là il aurait au moins pu informer les copropriétaires présents à l'AG du problème et demander la permission de procéder à la petite manipulation que nous avons découverte une fois le fait accompli.
Au lieu de cela, il a opté pour rédiger un procès-verbal d'assemblée mensonger, et essayer de voir si cela passerait sans que personne ne relève rien.
Pour ma part, je considère qu'il s'agit d'une faute grave et qu'il est dangereux que nous continuions à employer un syndic qui se moque allègrement des règlements et arrange les choses à sa sauce et à son avantage en essayant de nous manipuler (curieux hasard, il s'agissait des résolutions qui concernaient le renouvellement du contrat de syndic et la dispense de mise en concurrence). Car ce n'est pas le premier problème que nous crée ce syndic, comme je l'ai dit plus haut la gestion comptable et surtout la présentation des comptes sont pour moi un perpétuel sujet d'ébahissement.
Je pense qu'il faudrait d'abord exiger l'organisation d'une seconde AG pour procéder à un vote correct sur les points 8 et 9, car dans les conditions actuelles les décisions de l'AG ne sont pas valides (et le contrat du syndic non plus par conséquent).
Et si cela ne tenait qu'à moi, je trouve que nous devrions en profiter pour voter le non renouvellement du contrat de ce syndic. Mais jusqu'à présent les autres copropriétaires n'ont pas souhaité franchir le pas, malgré les nombreuses erreurs de gestion relevées.
Merci de me donner votre avis sur ces question.
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Posté - 19 avr. 2016 : 15:53:36
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à part cette phrase dont la rédaction est un peu bizarre :
"Cette résolution est rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 969/10027 tantièmes.
il vaudrait mieux :
"Cette résolution est rejetée car n'ayant pas obtenue la majorité des voix de tous les copropriétaires" que l'on retrouve un peu plus loin de façon similaire.
Pour le reste rien d'anormal.... Si votre interrogation porte sur le fait qu'un quorum de copros n'était pas présent pour ce vote, sachez que le quorum de présents et représentés en AG n'existe pas.
votre processus s'est déroulé normalement : une AG peut se tenir même si la majorité des voix de tous les copros n'est ni représentée, ni présente.
Par contre, si vous dites : il n'y a pas eu factuellement un second vote, alors là il y a irrégularité.
Comme le PV est de la responsabilité du président de séance, il peut tout à fait refuser ce PV, déclarer le syndic non élu par manque de voix et de second tour de vote, éventuellement écrire un autre PV. Et vous vous retrouvez sans syndic...... |
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andre78fr
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 2
 Posté - 19 avr. 2016 : 16:06:36
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Mon avis c'est qu'il y a eu des irrégularités et que le second vote aurait du être explicitement annoncé et les intentions confirmées mais ce n'est pas non plus une faute grave... à votre place j'exigerai d'insérer une réserve sur le procès-verbal et d'exiger une procédure plus rigoureuse pour la prochaine AG, sans pour autant réclamer une nouvelle AG coûteuse et où vous risquez surtout d'être encore moins nombreux. |
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Posté - 19 avr. 2016 : 16:18:59
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kossmannp :"mais la présidente de séance, ainsi que les deux scrutateurs, dont je fais partie, viennent de recevoir un projet de PV d'AG qui ne correspond pas à ce qui s'est réellement passé."
1. il n'existe pas de projet de pV en copropriété
2. le PV doit OBLIGATOIREMENT être signé et vérifié en fin de séance, et non bricolé après l'AG
3. le président de séance n'ont pas respecté la loi; et le président de séance est le SEUL responsable de ce pV
4. méconnaissance aussi des textes de la loi de la copropriété.
kossmannp : que je me suis reposée sur le syndic pour mener l'AG comme il fallait, ce qui était sans doute une erreur)
Vous étiez donc président de séance !
Le syndic ne dirige PAS l'AG. Il est le secrétaire de séance et prend la parole quand le président le demande.
kossmannp : "Il aurait pu attendre l'arrivée de copropriétaires supplémentaires (qui sont effectivement venus en retard) pour procéder au vote des résolutions qui exigeaient la majorité absolue avec au moins une majorité absolue de tantièmes présents, ce qui augmentait les chances d'obtenir une majorité absolue."
ET NON; le syndic ne dirige pas l'AG; il n'est pas fautif du tout sur la gestion de l'AG. C'est le président de séance qui gère l'AG et l'OdJ.
Si celui-ci a tenu compte de l'arrivée tardive de certains copros, et que le PV prend en compte les copros présents ou représentés lors de chaque vote, amors ce PV reflète bien le déroulement de l'AG. Aucune irrégularité si c'est le cas.
L'AG convoquée pour renouveler le syndi n'a donc pas élu de syndic ??? Vous êtes donc sans syndic et c'est la cas TGI pour la nomination d'un AP.
Quelle est la date de fin de mandat du contrat actuel ?
PS : la dispense de mise en concurrence du syndic, ne concerne pas le syndic MAIS le seul CS. 
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kossmannp
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4
Posté - 19 avr. 2016 : 18:38:06
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Rebonjour,
Merci pour vos réponses.
Je n'étais pas présidente de séance, je n'étais que scrutateur.
Par ailleurs, je suis membre du conseil syndical de la copropriété (mais pas présidente non plus), mais seulement depuis moins d'un an et j'avoue que je ne maîtrise pas encore tous les processus. Pour l'instant je me suis surtout concentrée sur la comptabilité de la copropriété, qui est un vrai cauchemar. Par ailleurs, je dois être la seule au Conseil Syndical à avoir lu le règlement de copropriété, mais je n'avais plus les modalités des majorités en tête lors de l'AG, sinon j'aurais moi-même exigé qu'on procède au second vote.
Pour clarifier mon premier message qui était très long, il n'y a effectivement factuellement pas eu de second vote. Donc, il me semble qu'il y a effectivement eu irrégularité, donc le syndic n'a pas été élu, donc nous n'avons pas de syndic...
Je viens de regarder ce qu'implique la désignation d'un syndic judiciaire ou d'un administrateur provisoire. Est-ce qu'il est encore possible de l'éviter? Comment? Par un petit arrangement entre amis avec le syndic je suppose? |
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Posté - 19 avr. 2016 : 19:08:09
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kossmannp : Comment? Par un petit arrangement entre amis avec le syndic je suppose?
On ne peut pas parler d'irrégularités commises par le syndic et accepter un bricolage en ce qui concerne son élection ! ce n'est pas sérieux.
La loi est claire, article 46 du décret de 1967 : si l'AG appelée à se prononcer sur l'élection du syndic, n'élit pas son syndic,c'est la direction TGI pour la nomination d'un syndic judiciaire.
Que dit le PV "bricolé" après l'AG sur cette élection du syndic ? Quels commentaires a fait le syndic sur son non renouvellement ? Il devait informer l'AG des conséquences sur la non élection du syndic; devoir de conseils oblige.
La question qui se pose aussi, est quelle est la date de fin de mandat de votre syndic sortant ?
Article 46 décret de 1967
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou, en cas de syndicat coopératif, sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
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kossmannp
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6
Posté - 19 avr. 2016 : 19:56:13
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Merci pour votre réponse, philippe338.
Contrairement à ce que laissait penser la dernière phrase de mon message précédent, je ne suis pas pour les "petits arrangements entre amis" avec notre syndic, je suis même résolument contre et s'il n'avait tenu qu'à moi nous aurions changé de syndic depuis bien longtemps compte tenu des nombreuses erreurs de gestion qui ont été commises. Malheureusement, je suis en minorité et même quasi-toute seule à penser ainsi.
Le contrat de syndic se terminait au 31/03/2016, mais il est suivi d'une clause qui prévoit que "Le contrat sera prorogé automatiquement d'une durée de trois mois en cas de nécessité de convoquer une nouvelle Assemblée générale." Ce serait exactement notre cas.
Le PV bricolé lui, dit qu'il y a eu deux votes :
HUITIEME RESOLUTION : DESIGNATION DU SYNDIC - DUREE DU MANDAT - HONORAIRES
L'Assemblée Générale désigne le Cabinet XXX. en qualité de Syndic à compter de la présente Assemblée Générale.
Ce mandat est renouvelé pour 1 an et prendra fin à la date de l'Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2016 et au plus tard le dernier jour du mois de juin 2017.
L'Assemblée approuve le contrat de syndic et fixe le montant de sa rémunération annuelle de gestion courante pour l'exercice 2016 à XXX € HT, soit au taux de la TVA (20.0%) la somme de XXX € TTC.
L’assemblée générale, enfin, donne tous pouvoirs au Président de séance pour signer au nom du syndicat le contrat de syndic joint.
A voté contre : 1 copropriétaire représentant 969 tantièmes
Ont voté pour : 6 copropriétaires représentant 3966 tantièmes
MME B. (356), M&ME D.F. (892), MLLE D.(659), M. G. (1037), M. G. (697), M&ME T. / K. (325)
Aucune abstention
Cette résolution est rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 969/10027 tantièmes.
L’Assemblée Générale :
- Constate que la résolution ne recueille pas la majorité de l’art.25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires;
- Procède, conformément à l’art.25-1, immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l’art.24.
Résultat du 2ème vote.
Ont voté pour : 6 copropriétaires représentant 3966 tantièmes
A voté contre : 1 copropriétaire représentant 969 tantièmes
MME D. (969)
Aucune abstention
Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 3966/4935 tantièmes.
Idem pour la résolution 9.
Tout le problème est qu'en réalité
_nous n'avons procédé qu'à un vote, donc en vertu de la majorité article 25, qui n'a pas été atteinte (donc la résolution n'est pas prise de manière valide)
_que la présidente de séance ne s'est certainement pas doutée que ce n'était pas réglementaire et donc n'a pas fait procéder à un second vote en vertu de l'article 25.1
_et que par là -dessus, le syndic qui assistait à tout cela et menait dans les faits les débats n'a pas "conseillé" à la présidente de séance de faire procéder à un second vote en vertu de l'article 25.1. Il s'est contenté de le rajouter de sa propre initiative dans le texte du PV mis au propre pour diffusion, toujours sans en informer personne, ni rien expliquer
_ pour finir, lorsque la présidente de séance s'est renseignée sur l'ajout du 2e vote, le syndic lui a répondu que c'était compliqué et que parfois il préférait ne pas expliquer aux copropriétaires ce genre de choses et s'en débrouiller. |
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Posté - 19 avr. 2016 : 20:28:53
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kpssmannp :"mais il est suivi d'une clause qui prévoit que "Le contrat sera prorogé automatiquement d'une durée de trois mois en cas de nécessité de convoquer une nouvelle Assemblée générale." Ce serait exactement notre cas."
Sauf que cette clause est illégale !!!! le contrat doit simplement mentionné date de début et de fin.
Le PV mentionne le deuxième vote à la passerelle 25.1, le syndic a donc été élu à cette AG. Pour le contester, vous avez 2 mois, article42 de la loi, après la réception du PV en RAR si vous futes opposant ou défaillant.
" pour finir, lorsque la présidente de séance s'est renseignée sur l'ajout du 2e vote, le syndic lui a répondu que c'était compliqué et que parfois il préférait ne pas expliquer aux copropriétaires ce genre de choses et s'en débrouiller."
Voilà ce qui arrive quand on élit un président de séance potiche sans connaissance du fonctionnement d'une AG ET d'un SDC.
Ce président est tout de même le seul responsable de ce PV. IL peut donc EXIGER du syndic qu'il respecte les votes de l'AG. C'est à dire que la passerelle 25.1 n'a jamais été proposé aux votes. Ceci est une GRAVE faure de la part du syndic ET aussi de ce président de séance qui n'a pas vérifié ET signé ce PV en fin d'AG.
Méconnaissance des copros, du CS, du président du CS, du président de séance, et des scrutateurs, dont le syndic se sert pour TOUS vous " rouler dans la farine".
Sans contestation de cette manipulation d'un PV d'AG, qui est LE document important d'un SDC, le syndic est reparti pour une année.
kossmannp : mais pour contester ce faux vote, il va falloir des arguments bétons pour le juge, c'est à dire des témoignages de nombreux copros. mais comme ceux-ci sont aveugles et sourds, .............. 
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Franck1966
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Posté - 19 avr. 2016 : 21:14:26
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Kossmannp, vous venez de faire connaissance avec Philippe388, la rigueur et la loi !
Mais il n'a pas souvent tort.
Vous n'avez que deux solutions :
- Accepter "l'arrangement" du syndic
- Case tribunal si vous refusez cet arrangement et donc de signer ce PV !
André78 a eu la meilleure solution à mon avis: insérer un message indiquant que même si le second vote était obligatoire par manque de tantièmes, il fallait le faire; et non dire que cela fait perdre du temps (après l'AG) !
Vous comprenez là le rôle très important (et donc l'erreur) du président de séance qui aurait dû faire remarquer ce manque de tantième pour un vote à l'article 25.
En connaissant mieux les rouages d'un CS (et d'une AG), vous pourrez mieux moucher le syndic l'année prochaine |
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kossmannp
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Posté - 19 avr. 2016 : 23:00:58
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Bonsoir Franck1966,
Je suis plutôt moi-même du genre rigueur et loi, et je vois que j'ai bien raison. Malheureusement, je n'ai pas encore assez de bagage pour déceler toutes les filouteries de mon syndic.
Mais même si j'avais tout le bagage nécessaire, la difficulté est que celui qui dégaine sa législation à tout bout de champ dans les relations avec le syndic, même si c'est tout à fait nécessaire, passe rapidement pour un empêcheur de tourner en rond auprès de ses propres copropriétaires et risque de ne plus être écouté...
D'ici la prochaine AG j'aurai le temps de finir mon manuel de membre de conseil syndical et j'arriverai peut-être à empêcher un peu plus de bêtises! |
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Posté - 20 avr. 2016 : 08:47:41
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franck1966 : Vous n'avez que deux solutions :
- Accepter "l'arrangement" du syndic
- Case tribunal si vous refusez cet arrangement et donc de signer ce PV !
Toujors le bricolage avec la loi !! ce n'ets pas sérieux vous êtes président de CS !
Quel arrangement ??? le mandat du syndic se terminait le 31 mars, le jour de l'AG, et le contrat contient une clause totalement illégal. Ce syndic ne pouvait même pas convoquer une autre AG le 1er avril n'ayant plus de mandat.
Ce syndic s'est autoproclamé syndic en faisant un faux vote; c'est gravissime.
Pour mettre ce syndic devant ses responsabilités, et les copros aussi, la seule solution juridiquement tenable c'est la nomination du syndic provisoire.
Je mettrai aussi une très grosse pression sur le président de séance en exigeant la modification de ce PV !! c'est trop facile de se débarrasser du bébé comme cela. On fait acte de candidature, on assume alors la responsabilité et les conséquences de sa prestation plus que nulle.
Il a signé un faux PV, document juridique le plus important en copropriété.
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Édité par - philippe388 le 20 avr. 2016 08:48:34 |
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kossmannp
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11
Posté - 21 avr. 2016 : 16:32:47
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Bonjour,
A votre avis comment la remarque sur le PV pourrait-elle être libellée au mieux? Car inutile de vous dire que la solution TGI ne retient les faveurs de personne...
Merci d'avance pour vos réponses |
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andre78fr
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Posté - 21 avr. 2016 : 16:47:12
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"Le bureau de l'Assemblée et les membres du Conseil Syndical expriment leur mécontentement et leur désapprobation sur la manière dont le syndic a traité plusieurs résolutions pendant l'assemblée, décisions qui auraient du faire l'objet d'un second vote explicite à l'article 24, conformément aux dispositions de l'article 25.1 de la loi du 10 juillet 1965. La copropriété attend de son syndic le strict et rigoureux respect de la loi et des procédures, mêmes si elles peuvent sembler complexes et prendre un peu plus de temps. Nous exigons que de telles pratiques ne se reproduisent plus à l'avenir et nous redoublerons de vigilance dans ce sens".
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Posté - 21 avr. 2016 : 17:12:54
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kossmannp : Et le président de séance ?? ou est il passé, C'est à lui seul de faire rétablir ce PV. Sa responsabilité est fortement engagée. Il faut le lui rappeler.
Pour le syndic judiciaire, c'est une obligation ! les copros n'ont pas à rejeter cette solution.
Le SDC pourra le poursuivre et récupérer tout ou partie des frais de justice et des DI.
Les frais que vous engagerez sont des frais de gestion du SDC, il vous seront remboursés par le SDC.
Si tout le monde souhaite garder ce syndic voyou !!! il n'y a plus grand chose à répondre. Vous gardez ce PV trafiqué tout simplement.
Faire une note comme andre78fr le suggère, c'est de nouveau faire plaisir au syndic et le conforter dans l'attitude moutonnière de la majorité des copros; votre syndic se fout totalement de ce genre de littérature.
On parle d'interdire la fessée !! faire les gros yeux, une petite fessée, c'est exactement la nature de ce courrier. 
Le fautif, président de séance se dégage ainsi de sa responsabilité importante dans ce dossier.
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BIBI
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Posté - 22 avr. 2016 : 05:28:35
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Comment peut on accepter un projet de pv ?
Comme précisé par Philippe 388 : le pv est rédigé ..puis vérifié.. rectifié si besoin conformément à la réalité puis signé aussitôt à la fin de l assemblée ..
Il y a un code de copro ..Comme il y a un code de la route ..
Il y a ceux qui respectent .. Ceux qui s arrangent ..
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Franck1966
Contributeur vétéran
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15
Posté - 22 avr. 2016 : 08:50:44
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Philippe : "Quel arrangement ??? le mandat du syndic se terminait le 31 mars, le jour de l'AG, et le contrat contient une clause totalement illégal. Ce syndic ne pouvait même pas convoquer une autre AG le 1er avril n'ayant plus de mandat."
Ne me faites pas dire ce que je dis pas ET ne conçois pas. Je n'ai jamais dit de s'arranger avec ce syndic, j'ai fait un constat de situation à Kossmannp avec deux choix possibles, C'EST TOUT !
Pour Kosmannp il est sûr qu'il vaut mieux passer par la case justice.
Mais si les copro ne le veulent pas (comme dit dans son dernier post), ils seront obligés de garder ce syndic au moins un an de plus et donc de valider ce PV trafiqué (pour une non deuxième lecture)... j'ai déjà vu pire avec d'autres syndics, et qui sont toujours en place 2 ou 5 ans après !!! |
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Posté - 22 avr. 2016 : 09:14:33
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franck1966 : "j'ai déjà vu pire avec d'autres syndics, et qui sont toujours en place 2 ou 5 ans après !!!"
Et alors, l'irresponsabilité des copros est en cause.
Responsable mais pas coupable ! pas vu, pas pris !! est-ce une façon de gérer pour un syndic ?
Vous oubliez que le syndic est un MANDATAIRE SOCIAL. Cela a un sens. Il gère des fonds de copropriétaires. |
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