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cleoplatre
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 Posté - 20 avr. 2016 : 12:51:40
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Bonjour Ă tous,
Un copropriétaire déjà mauvais payeur, compte tirer partie de son récent divorce pour stopper tous règlements de charges de copropriété.
Au cours de la dernière assemblée, ayant osé y participer, arrivé très en retard, il nous a annoncé, sans en paraître navré que, du fait de son divorce, il ne réglerait plus les charges de son appartement.
Son compte étant débiteur d'une somme déjà importante, Nous avons demandé au syndic d'entamer une procédure, les relances et mises en demeures n'étant même pas réceptionnées !
La procédure va-t-elle se trouver compliquée du fait que ce copropriétaire a acheté son lot en viager et que suite au jugement du divorce c'est son épouse qui a le droit de l'occuper ?
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 Posté - 20 avr. 2016 : 14:17:24
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Prenez les choses du bon côté
1/ Vous avez l'info du divorce, ce qui Ă©vite au syndic de ne pas savoir
2/ Vous savez que l'usage est accordée à sa femme, ce qui permet d'avoir des éléments complémentaires.
Du coup, je ne comprends pas le fait qu'ils aient acheté en viager. S'ils occupent, peu importe le viager, ils sont donc pleinement propriétaires; Sauf que c'est devenu une indivision. |
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cleoplatre
Contributeur débutant
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Posté - 20 avr. 2016 : 15:04:13
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Bien entendu lorsqu'ils ont acheté cet appartement en viager, ils ne devaient pas avoir l'intention de divorcer !
Si l'appartement est en indivision, chacun des deux propriétaires ne doit-il pas acquitter sa part des charges, ce qui nous laisserait une chance d'en récupérer une partie ?
Lors de la dernière assemblée nous n'avons pas voté des travaux importants de ravalement pour ne pas mettre la copropriété en difficultés.
En 2015 nous avons voté l'installation d'une chaudière au Gaz pour des économies d'énergie, le copropriétaire débiteur a voté ces travaux sachant qu'il ne les paierait pas ! |
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nefer
Modérateur
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Posté - 20 avr. 2016 : 15:06:42
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le syndic ne peut pas prendre en compte une information orale
soit il lui a été notifié un jugement de divorce devenu définitif( = non susceptible d'appel) et donc il a l'information concernant la dévolution du bien
soit, rien ne lui a été notifié et il doit poursuivre en recouvrement le propriétaire actuel |
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Posté - 20 avr. 2016 : 15:35:14
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cléopatre : " Nous avons demandé au syndic d'entamer une procédure, les relances et mises en demeures n'étant même pas réceptionnées !"
le syndic a tous les pouvoirs pour lancer TOUTES les procédures - sauf la vente du lot - sans accord de l'AG.
Mise en demeure, assignations, saisie des loyers, prise d'hypothèque légale, ...
Il faut savoir que le privilège immobilier va permettre de récupérer la totalité due de l'année de charges impayées et les 2 années antérieures, les 3 et 4èmes années de dettes partagées avec le prétuer de denier, ET rien pour kas années précédentes sauf si l'hypothèque légale prise sur le lot a été prise avant les autres créanciers.
C'est pour cela que le syndic doit prendre toutes les mesures très rapidement. Le CS DOIT vérifier que toutes les mesures soient prises pour récupérer les dettes.
"Un copropriétaire déjà mauvais payeur"
Mauvais payeur depuis combien de temps.
Le fait que ce copro a des problèmes de couple ne change strictement rien aux mesures prises pour récupérer les dettes !
Pour le syndic, seuls comptent les docs officiels, pas les bruits de couloirs.
Dès le jugement de divorce, il modifiera simplement ses actions, si ce couple divorcé est en indivision.
cléopatre : ne pas oublier que l'AG doit adopter la vente de ce lot ! cela fait bouger les copros très rapidement.
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 20 avr. 2016 : 19:54:07
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Exigez de votre syndic qu'il fasse correctement son travail et assume ses obligations;
Voici un Copié/collé de l'ARC
Exemples de procédures judiciaires peu coûteuses
La déclaration au greffe
Il s’agit pour le syndic (professionnel ou bénévole), tout simplement d’aller déclarer au Tribunal d’Instance, sans avocat, la dette d’un copropriétaire à l’égard du syndicat des copropriétaires.
La demande est à faire sur papier libre ou sur un imprimé cerfa n° 11764.
Toutes les étapes de cette procédure sont indiquées dans notre guide : « Savoir traiter les impayés en copropriété » chapitre 11 : www.unarc.fr/cihn.
En voici un résumé :
Les conditions principales de cette déclaration :
les dettes du copropriétaire ne doivent pas être supérieures à 4.000 euros ;
le coût est celui des timbres fiscaux : 35 euros (à la charge du syndicat) ;
cette déclaration doit être particulièrement bien complétée (lien vers la NOTICE) sous peine d’être rejetée ;
le syndic doit constituer un dossier avec les pièces et documents utiles à transmettre au copropriétaire débiteur avant la date d’audience pour respecter le principe du contradictoire.
Les avantages :
L’effet psychologique de la convocation, puis de l’audience au tribunal peut déclencher des versements spontanés et apaiser des conflits.
Pour le syndic le dossier à constituer est le même que pour une assignation « classique ».
En cas de rejet total ou partiel de la demande, le syndic a la possibilité de lancer une assignation classique.
La décision rendue est exécutoire (après avoir été signifiée) et n’est pas susceptible d’appel (seul un recours en Cassation est possible).
Les limites : si le débiteur est absent à l’audience, l’affaire peut être renvoyée, ce qui ramène à une procédure classique avec des délais tout aussi longs.
A savoir : la fin des juridictions de proximité est annoncée mais non encore effective. Pour en savoir plus à ce sujet, vous reporter à l’article suivant : www.arc-copro.com/vfri.
L’injonction de payer
Conditions principales de l’injonction de payer : cette procédure ne nécessite pas l’assistance d’un avocat non plus.
La saisine du tribunal se fait également au moyen d’un imprimé cerfa 12946.
La décision est prise, sur pièces, donc d’après les documents fournis par le créancier. Les parties (syndic et copropriétaire débiteur) ne sont pas convoquées.
Les avantages :
Pour le syndic le dossier à constituer est le même que pour une assignation «classique ».
En cas de rejet total ou partiel de la demande par le juge, le syndic a la possibilité de lancer une assignation classique.
Pour le syndic : il n’est pas nécessaire de se déplacer.
Les limites :
Les documents doivent être incontestables : procès-verbaux signés, comptes approuvés…puisque l’affaire est jugée sur pièces.
Pour respecter l’information des parties, l’huissier qui signifie le jugement doit informer le débiteur de son droit à faire opposition, dans le délai d’un mois. Après ce délai, sans réaction du débiteur, le jugement est exécutoire.
La procédure simplifiée de recouvrement par huissier
Par ailleurs, la loi MACRON a également introduit une nouvelle procédure de recouvrement simplifiée par voie d’huissier. Nous n’avons pas encore de recul sur la mise en œuvre de cette nouvelle procédure, mais vous pourrez en savoir plus grâce aux articles suivants :
« Procédure simplifiée de recouvrement des charges introduite par la loi MACRON : le décret est publié » : www.arc-copro.com/nf9u ;
« Nouveauté loi Macron : la procédure simplifiée de recouvrement des charges » : www.arc-copro.com/e6me
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GĂ©dehem
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Posté - 20 avr. 2016 : 22:44:25
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Ce qui est "extraordinaire", c'est de 'découvrir' un beau matin que tel copropriétaire doit 2000, 4000 ou 6000 € au syndicat, sans que personne ne se soit inquiété jusque là , à supposer qu'un acte de recouvrement ait été engagé;
Chacun sait que pour le budget courant, les provisions sont exigibles le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre.
Le 2 c'est un retard de paiement.
Le 15 du mois c'est la MED, acre préalable à tout.
Le 1er du mois suivant c'est le recours au juge, selon la procédure toute simple décrite plus haut, qui ne nécessite pas d'avocat, mais surtout pour le recouvrement d'une créance qui ne dépasse généralement pas les 1000 € s'agissant d'un trimestre de provision.
Sauf que bien souvent les simples retard de paiements sont passés sous silence, les impayés occultés, les CS étant aux abonnés absents pour les suivent, à supposer qu'ils se penchent sur cette question ....
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cleoplatre
Contributeur débutant
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Posté - 21 avr. 2016 : 10:16:48
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Merci Ă tous pour votre participation au sujet.
Effectivement, le Conseil syndical ne se méfie pas assez du risque des impayés.
En correspondance régulière par email avec le syndic, la Présidente pensait qu'il la tiendrait au courant des rappels qu'il avait du effectuer pour une dette d'un peu plus de 7000 € !!!
Vous avez raison, une vérification des comptes devrait être effectuée chaque trimestre par le Conseil syndical, mais savez-vous si beaucoup de copropriétaires le font !
En confiant la gestion de leur copropriété à un Syndic professionnel, les copropriétaires et leur Conseil syndical pensent pouvoir se reposer sur lui et ne devraient pas être obligés de le bouster pour qu'il entreprenne des manœuvres !
Pourtant, dans certains cas, qui les arrangent, les syndics n'hésitent pas à agir en dictateurs !
Dans notre cas, le copropriétaire en défaut comptait bien sur un laxisme des copropriétaires et du syndic pour retarder une procédure qu'il ne redoute pas, c'est un procédurier !
Ne pensez-vous pas que le syndic aurait du porter le défaut de paiement à l'ordre du jour de l'A.G. qui vient d'avoir lieu ?
Est-ce que le seul fait de ne pas faire l'objet d'un vote justifie qu'il n'y soit pas fait mention !
Si la Présidente, à la vue des comptes, n'avait pas mis en garde les copro. des travaux importants auraient été votés.
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Posté - 21 avr. 2016 : 12:36:08
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Cléopatre : attention le CS est élu pour une mission précise, la vérification des comptes du SDC, controle de la gestion du syndic, vérification que les décisions de l'AG soient bien exécutées.
Il peut se saisir de TOUS les dossiers concernant le SDC, et en particulier des débiteurs.
De plus le syndic a obligation de joindre à l'OdJ avec les docs comptables et annexes les noms et les montants des débiteurs !!! TOUS les copros sont donc au courant de la situation de ce copropriétaire.
Ce n'est pas une surprise pour le CS comme pour les copros.
Il n'y a pas besoin de porter une quelconque résolution à l'OdJ; MAIS le syndic doit informer les copros et l'AG des contentieux et actions en justice; c'est une obligation.
cleopatre :" Pourtant, dans certains cas, qui les arrangent, les syndics n'hésitent pas à agir en dictateurs !
"
La faute Ă qui ???  |
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GĂ©dehem
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9
Posté - 21 avr. 2016 : 13:25:12
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Sachant que les retards et impayés sont la première des causes de difficulté en copropriété, TOUT CS doit demander au syndic le second mois de chaque trimestre l'édition de la situation des comptes des copropriétaires.
Les copropriétaires "qui se reposent sur ..." est la seconde des plaies des copropriété.
Sachant que TOUT CS doit "assister le syndic et controler sa gestion", il n'est pas question de repos sur qui que ce soit.
Sachant qu'une provision trimestrielle représente au plus 1000 €, il est certain que la découverte d'un "trou" de 7000 € (*) montre que le CS ne fait pas son travail de contrôle, contrôle des actions du syndic pour résorber ce 'trou'.
(*) soit 7 trimestres dans cet exemple. Presque 2 années de sommeil, c'est un peu long, non ?
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cleoplatre
Contributeur débutant
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Posté - 21 avr. 2016 : 14:54:51
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Reçu cinq sur cinq ! Il faut lire entre les lignes du Contrat !
Et lorsque l'on est au C.S. accepter les fonctions d'un syndic bénévole malgré les dépenses d'un professionnel !
Cependant nous sommes dans une copropriété où aucun copropriétaire ne désire être membre du Conseil syndical, sauf trois qui ont bien voulu, conscients de leurs obligations pour la conservation de leur patrimoine.
En ce moment, concernant notre immeuble, les rôles sont inversés, le C.S. surveille les travaux et leur conformité, le syndic reste au chaud dans les comptes !
Gedehem, vous faites bien d'attirer mon attention sur le montant de la dette, la précédente A.G. faisait état d'un solde débiteur de 1000 €.
C'est pourquoi nous n'avions pas réagi pensant qu'il s'agissait du retard d'un trimestre. Des appels travaux ont du grossir la dette .
Je vais interroger le comptable.
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Posté - 21 avr. 2016 : 15:07:19
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cléopatre : Et lorsque l'on est au C.S. accepter les fonctions d'un syndic bénévole malgré les dépenses d'un professionnel !
??? expliquez vous la dessus.
le syndic non-pro gère la copro comme un pro. Il respecte la loi de la copropriété. le role du CS est identique quelque soit le syndic, pro ou non-pro.
Qu'entendez vous par "dépenses d'un professionnel" ? |
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Sunbird
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Posté - 21 avr. 2016 : 15:10:56
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ce qui est "extraordinaire", c'est de 'découvrir' un beau matin que tel copropriétaire doit 2000, 4000 ou 6000 € au syndicat, sans que personne ne se soit inquiété jusque là ...
77 KE pour un seul copropriétaire sur un budget annuel de 120 KE...
Qui dit mieux?
Je vais pas plus loin dans les détails, sauf que le CS va encore faire la course aux pouvoirs pour le faire réélire....
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cleoplatre
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Posté - 21 avr. 2016 : 15:18:38
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Philippe 388,
C'est facile à expliquer, j'ai été syndic bénévole dix sept ans, les comptes, les contrôles et la surveillance des travaux ne coûtaient rien aux copropriétaires et ils étaient entièrement satisfaits.
Maintenant que j'ai pris ma retraite et que nous avons fait appel à des syndics professionnels dont nous payons les honoraires, en qualité de présidente du Conseil syndical, j'ai autant de fonctions qu'avant et une dépense en plus ! |
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cleoplatre
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Posté - 21 avr. 2016 : 15:27:20
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Jean 13,
Je tiens à vous remercier pour le copié/collé de l'A.R.C., je l'ai imprimé pour moi
et transféré au comptable du syndic. |
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Posté - 21 avr. 2016 : 17:00:38
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cléopatre :" Maintenant que j'ai pris ma retraite et que nous avons fait appel à des syndics professionnels dont nous payons les honoraires, en qualité de présidente du Conseil syndical, j'ai autant de fonctions qu'avant et une dépense en plus !"
Vous êtes restée syndic !! le CS et son président ne gère PAS la copropriété.
Controler les comptes, la gestion des impayés, la gestion du syndic, mais ne vous substituez pas au syndic. Ce sont bien 2 mandats TRES différents dont les missions sont fixées par la loi de la copropriété.
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cleoplatre
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Posté - 21 avr. 2016 : 18:53:36
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Je ne parlais pas de ce qui est imposé par les Lois ou les règles de la copropriété, je commence à les connaître !! mais bien des obligations qui se présentent dans tous les cas d'urgence et les problèmes traités journellement sur place pour gagner du temps !
Alors si vous m'y ajoutez les comptes à contrôler tous les trimestres puisque d'après vous ce n'est pas au syndic de nous avertir des impayés qui perdurent, adieu une retraite pourtant bien gagnée !
Malheureusement, dans notre copro, personne ne brigue à un mandat du C.S. Ils accepteraient de ne pas avoir de C.S. tant ils préfèrent ne pas prendre cette responsabilité ! |
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Posté - 21 avr. 2016 : 19:06:44
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cléopatre : " puisque d'après vous ce n'est pas au syndic de nous avertir des impayés qui perdurent"
Je n'ai jamais écrit cela ! si vous vériifez les comptes tous les trimestres, c'est que le syndic vous fournit tous les docs; si il n'y a pas la liste des débiteurs, c'est au CS de le réclamer.
cléopatre : "mais bien des obligations qui se présentent dans tous les cas d'urgence et les problèmes traités journellement sur place pour gagner du temps !"
ET non ce n'est pas ma mission du CS ! et je doute que vous ayez des cas d'urgence tous les jours ! Des problèmes journaliers dans une copropriété c'est assez rare, sauf peut-être dans les grosses copros qui sont une minorité.
Le CS ne gère pas la copropriété. Il ne représente pas non plus les copros. Il ne se substitue pas au syndic ,.... appliquez cela et vous passerez une meilleure retraite. Tant pis pour les autres copros, vous n'avez pas besoin de les " border" tous les soirs. 
Combien de copropriétaires dans votre SDC.
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 22 avr. 2016 : 05:09:42
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Je pense qu il faut vérifier le règlement de copropiete .. Il peut y être précisé que les co indivisaires peuvent être indifféremment impliqués en cas de charges impayées .. divorce ou pas .. occupant ou pas ..
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 avr. 2016 : 11:27:16
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Dans ce cas le syndic est en faute de ne pas avoir engagé plus tôt le recouvrement. La gravité de la faute est d'autant plus grande qu'il a laissé passé la limite de 3000 € de charges dues (soit avec les autres demandes de dommages et intérêts et art. 700) les 4000 € du premier seuil de compétence.
Le CS est coupable de n'avoir rien vérifié.
Il faut de toute manière assigner les deux époux.
Cela est parfois opportun même quand il y a séparation de biens et que le lot n'appartient qu'à l'un des époux. En effet l'autre peut être condamné au paiement de certaines catégories de charges au titre de la contribution aux charges du ménage (eau, électricité, chauffage, etc...).
A noter qu'il est inutile d'encombrer le site avec des copier coller de l'ARC pour indiquer les procédures à utiliser.
En cas de nécessité le site Universimmo fournit les indications nécessaires.
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cleoplatre
Contributeur débutant
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Posté - 22 avr. 2016 : 11:32:05
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Bonjour Bibi, vous avez raison, pour tout problème qui se présente il faut commencer par consulter le règlement de copropriété en faisant attention que certains termes ne soient pas réputés "non écrits" parce qu'ils ne seraient pas en accord avec les nouvelles Lois.
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CHARGES RESOLUMENT IMPAYEES 
