| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
sikse
Nouveau Membre
12 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 29 avr. 2016 : 11:04:16
|
Bonjour Ă Tous.
J'ai besoin de vos avis de nouveau et merci de votre patience!
Notre exercice comptable est du 1 janvier au 31 décembre.
Les budgets prévisionnels sont aussi pour ces dates.
L'AG se tient en avril-mai chaque année où on les vote avec les autres résolutions. L'approbation du contrat de mandat de syndic en fait partie.Dans ce contrat il y a les honoraires du syndic.
Ma question est donc: A partir de quelle date ces nouveaux honoraires (bien sûr augmentés) doivent être appliqués, payés?
Chez nous c'est rétroactif, le syndic se fait payer à partir du 1 janvier de l'année en cours de la somme votée en avril-mai! Est-ce normal?
Je profite de l'occasion pour une 2° question pour un autre sujet:
L'audit énergétique obligatoire devrait être réalisé avant la fin d'année. Y-a-t-il des sanctions prévues si on dépasse la date butoir? En effet le syndic ne présente qu'un seul devis (ACCEO Paris)....
Merci de vos réponses
|
|
|
|
|
|
|
Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
Statut:
|
|
1
 Posté - 29 avr. 2016 : 14:20:35
|
Le contrat (de rémunération) du syndic étant accessoire à son mandat, ses honoraires ne pourront lui être dus que pour cette même période. La nouvelle désignation du syndic entraine le nouveau mandat et son nouveau contrat d'honoraires, ce qui met fin au précédent mandat et à ses rémunérations associées.
Les nouveaux honoraires ne s'appliquent donc qu'à partir du moment où l'AG décide de la désignation du syndic à nouveau. Et ceci peu importe les textes de résolution votés qui dirait que le mandat commence antérieurement ou postérieurement.
Vous pouvez donc ne pas régler ces bribes d'honoraires.
|
Édité par - Stéphane le 29 avr. 2016 15:00:45 |
|
|
|
Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 29 avr. 2016 : 15:43:01
|
Pas de sanctions à ma connaissance pour ne pas avoir réalisé l'Audit Energétique dans les délais.
Je trouverais néanmoins logique que par exemple, l'obtention de certaines aides relatives aux travaux et à leurs financements soient conditionnée par ce genre d'impératif..
Pour quoi payez-vous votre syndic ? Ne pas proposer plusieurs devis concurrentiels n'est pas sérieux...
La mise en concurrence est même rendue obligatoire pour la validité de la décision (voyez le §7.2.5 de l'annexe 1, Contrat type de syndic, du décret 67)
A la question mise à l'ordre du jour (qui pourrait être "Réalisation d'un l'Audit Energétique") , peut-être pourriez-vous suggérer à l'AG de tourner la résolution en vue du vote dans un sens tel que l'AG reconnaît l'impossibilité de choisir à ce jour faute de mise en concurrence présentée, que le syndic devra faire procéder à cet audit réglementaire avant la fin de l'année, suivant un devis choisi par le CS parmis au moins 3 propositions , que le budget associé sera limité à xxx€, ... que le syndic renonce à tout honoraire spécifique associé à la prestation,... que le CS rendra compte de ce mandat à la prochaine assemblée..
(appel aux ui-naute pour aider à peaufiner la rédaction)
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 29 avr. 2016 : 16:06:51
|
Si le montant des honoraires de gestion courante adopté par l'assemblée est conforme à la prévision figurant dans le budget prévisionnelle, il est parfaitement normal que ce montant s'applique sur la totalité de l'exercice.
La mĂŞme solution s'applique pour tous les autres contrats.
S'il y a un dépassement sensible, il faut qu'il soit approuvé par l'assemblée générale. Elle doit statuer aussi sur la rétroactivité.
|
|
|
|
|
|
Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 29 avr. 2016 : 22:30:20
|
L'AG se déroule en avril mais le mandat du syndic va du 1er janvier au 31 décembre.
Vous l'avez voté ! donc vous lui devez la somme à partir du 1er janvier |
|
|
|
|
|
Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 30 avr. 2016 : 01:19:33
|
Non
Le mandat du syndic commence à sa désignation et prend fin à la désignation à nouveau. Ces dates sont celles des AG qui décident de cela. Le contrat des rémunérations sont associées au mandat.
... quand je disais que vous pouviez vous abstenir de payer cette augmentation, cela ne vaut pas si le budget prévisionnel de l'exercice 2016 (voté en 2015) prévoyait cette augmentation. Elle est dans ce cas effectivement due au début de l'exercice, dès le 1er janvier 2016.
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 30 avr. 2016 : 10:45:44
|
Nous semblons à peu près d'accord mais mieux vaut l'écrire clairement :
Les honoraires ne sont pas déterminés pour un mandat mais pour un exercice.
Il en va de mĂŞme dans les meilleurs pour le contrat d'assurances, le contrat d'entretien de ceci ou de cela.
Tout cela permet d'ailleurs de mieux comparer les charges entre exercices.
|
|
|
|
|
|
sikse
Nouveau Membre
12 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 30 avr. 2016 : 12:06:03
|
Merci de vos commentaires Stephane/JPM/Franck !
Pour voir clair, je donne un exemple précis:
AG avril 2015 cote le budget prévis. pour 2016 en même temps que le contrat de syndic pour 15 mois, mai 2015-août2016.
Les honoraires ANNUELS votés sont X€. Logiquement on devrait les régler ( deux variantes):
1°mai 2015__mai 2016(next AG) ou août2016
2°janvier__décembre 2016
Notre syndic est subtil: les X€ votés donc en 2015 sont payés, comptabilisés du 1/1 au 31/12 2015, l'année du vote, donc rétroactif !
Il est en règle (?) car il y a une ligne à la fin du contrat: "les prix s'entendent 1 janvier 2015". Et cela depuis toujours (jus habitus) et personne ne s'en est soucié !
Est-ce que ma logique qui prévaut ou celle du syndic? |
|
|
|
Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 30 avr. 2016 : 14:45:48
|
OK JPM, mais l'exercice est du 01/01 au 31/12, comme le contrat du syndic, mais l'AG est en avril, donc mandat et exercice sont les mĂŞmes.
La différence est l'AG qui se tient obligatoirement toujours au moins deux mois et demi après la fin de l'exercice, donc ??????? |
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 30 avr. 2016 : 15:47:35
|
Je ne comprends pas votre question.
L'assemblée tenue en avril 2016 fixe les honoraires pour l'exercice calendaire 2016. Ils seront de 7650 €. Le nouveau mandat sera de quinze mois et le budget prévisionnel mentionnera 8000 € pour l'exercice 2017.
L'assemblée suivante aura lieu en avril 2017
Le mandat de quinze mois n'aura duré que douze mois.
L'assemblée tenue en avril 2017 fixera à 7800 € les honoraires pour l'exercice 2017.
Le nouveau mandat sera encore de quinze mois.
Le seul problème est qu'au sujet de ces mandats de quinze mois qui ne durent généralement que douze mois la loi précise seulement que la désignation d'un autre syndic entraîne révocation du syndic en place 
Or il n'y a de révocation que pour faute du syndic et au moyen d'une question spécifique inscrite à l'ordre du jour.
En réalité toute désignation d'un syndic entraîne l'extinction du mandat en cours (et non pas la révocation) , même si le syndic est renouvelé.
Si le syndic n'est pas renouvelé, la désignation d'un nouveau syndic entraîne l'extinction du mandat du syndic en place sans révocation.
Il faudrait placer deux lignes à un endroit approprié pour expliquer clairement le fonctionnement de ce régime particulier des durées de mandat supérieures à douze ou vingt quatre mois.
|
|
|
|
|
|
10
Posté - 30 avr. 2016 : 16:01:07
|
franck1966 : OK JPM, mais l'exercice est du 01/01 au 31/12, comme le contrat du syndic, mais l'AG est en avril, donc mandat et exercice sont les mĂŞmes.
La différence est l'AG qui se tient obligatoirement toujours au moins deux mois et demi après la fin de l'exercice, donc ???????
?????
Vous mélangez durée du mandat et honoraires du syndic votés et payés dans l'exercice comptable !!
L'AG a adopté des honos pour l'année 2015 de 5000 €; exercice comptable du 1er janvier au 31 décembre, et la même chose pour 2016
L'AG d'avril 2016 a voté un budget, et des honos pour le nouveau mandat de 5400 € pour l'année 2016.
Le syndic va donc appelé la différence sur les 3 derniers trimestres.
Il n'y a aucune rétroactivité la dedans.
Peu importe la durée du mandat à cheval sur les 2 années. Ce qui compte c'est le montant des honos approuvé par l'AG qui sont généralement sur une année civile ! 
|
|
|
|
sikse
Nouveau Membre
12 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 01 mai 2016 : 12:04:27
|
Je dois confondre des notions, des définitions...pardonnez-moi, je suis novice...
Le contrat du syndic est voté pour une période déterminée au jour près.( à la prochaine AG on recommence...) Les honos (partie du contrat)devraient donc être à cheval sur deux années (avril-avril/ mai-mai... 3+9/4+8/5+9...). En effet, si je vote des honos avec augmentations (9,5-7-13,5°/° les 3 dernières années!!) je les vote pour les 12 mois à venir (AG-AG)logiquement et non pas pour les mois passés.
L'exercice comptable (1/1 au /12) devrait donc intégrer deux valeurs (3+9/ 4+8/ 5/7...) quitte à régulariser l'année d'après au moment de l'approbation du nouveau budget? Me trompe-je ?? |
|
|
|
Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 01 mai 2016 : 19:21:42
|
|
Philippe , je suis entièrement d'accord avec vous, c'est Stéphane qui me répond, si je comprends bien, me dis qu'on ne récupère pas le premier quart d'augmentation sur les 3 autres trimestres ! alors que les syndics me facturent comme vous le dites depuis toujours |
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 01 mai 2016 : 21:20:15
|
Vous n'ĂŞtes pas novice du tout !
Vous posez une question et vous voulez qu'on vous donne réponse conforme à ce que vous pensez.
C'est non !
L'assemblée tenue le 16 avril 2016 peut fixer les honoraires du syndic pour un montant valable du 01/01 au 31/12/2016. Cela permet de comparer utilement les exercices.
Dans la plupart des cas le montant adopté entre dans le cadre du budget prévisionnel. Il n'y a donc aucune modification à apporter aux appels à moins que le mont global du budget soit modifié en plus ou en moins.
Ceci étant, l'assemblée peut tout aussi bien décider que les honoraires seront modifiés à compter du 1er juillet 2016 si le syndic est d'accord.
|
|
|
|
|
|
sikse
Nouveau Membre
12 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 02 mai 2016 : 12:13:23
|
Cher JPM,
Je ne veux pas avoir raison coûte que coûte, j'essaye de comprendre. Je m'incline donc devant votre raisonnement si c'est la coutume en matière de syndic. Ma logique reste cependant insatisfaite.
En effet, TOUTES les Résolutions, Sujets à débattre et Autres, sans exception, concernent les temps à venir, SAUF les honoraires (forfait et autres). Donc avantage au syndic au détriment des copropriétaires.
(la comparaison comptable est possible avec n'importe quel chiffre enregistré.)
Je rends donc mon épée et j'accepte l'incontournable.
Comme notre AG est demain et promet d'être houleuse, et n'étant membre du CS que depuis 1 an (donc novice...) je vous demande une précision encore:
Le Président de séance, peut-il commenter, interpeller, participer aux débats en tant que copro (et Président) ! Il me semble que Franck a déjà mentionné ce sujet en répondant oui.
Et, de toute façon, un grand merci à tous de vos réponses et de votre patience.... |
|
|
|
Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 02 mai 2016 : 13:11:33
|
Sikse : "commenter, interpeller, participer aux débats en tant que copro" Pas besoin d'être pdt de séance, tout le monde a le droit de commenter.
Le pdt conduit l'AG, fait voter, donne les résultats (et signe le PV), c'est déjà pas mal.
Mais nous sommes, encore, en RĂ©publique, vous pouvez commentez tel ou tel point de l'AG, ou bien poser des questions si vous ne comprenez pas.
Cela sera mal venu en revanche si vous êtes membre du CS (il fallait demander avant en réunion de CS pour préparer l'odj) |
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 02 mai 2016 : 14:07:58
|
citation: En effet, TOUTES les Résolutions, Sujets à débattre et Autres, sans exception, concernent les temps à venir
Cette phrase est inexacte.
L'assemblée tenue en avril 2016 peut modifier le budget prévisionnel de l'exercice 2016 notamment pour ce qui est du coût du chauffage.
Cela concernera aussi bien la période écoulée de janvier à mars que celle à venir de novembre et décembre.
Elle peut ratifier une initiative prise par le syndic en février 2016.
|
|
|
|
|
|
MIBA
Contributeur actif
France
412 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 02 mai 2016 : 14:59:50
|
Ayant moi-même été surpris que la rémunération du syndic soit calée sur le début de l'exercice comptable et non pas sur le début du contrat de syndic ( cad le jour de l'AG annuelle), j'ai interrogé le syndic qui m'a fourni la même explication que JPM.
Cela donne une impression de rétroactivité à priori défavorable à la copro, puisque par ailleurs une actualisation du forfait du syndic est prévue au premier jour de l'exercice comptable suivant.
Ce que je trouve bizarre dans cette affaire, c'est que le contrat type de syndic ne mentionne nulle part que la rémunération du syndic est calée sur l'exercice comptable.
Du moins je n'ai rien trouvé de tel, et comme on peut rien modifier dans la rédaction du contrat type, je crains que l'évidence des uns ne continue à s'opposer au bon sens des autres.... |
|
| |
|
Sujet |
|
|
honoraires du syndic 
