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zaroc
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 Posté - 29 avr. 2016 : 16:43:26
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Bonjour
Mon RDC dit dans le § Définitions des parties communes :
Constituent des parties communes générales celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. Elles comprennent notamment :
-…
-les ascenseurs et leurs cages, les sas, couloirs, etc
-…
mais figurent plus loin les grilles de charges spéciales ascenseur A et ascenseur B car il y a 2 bâtiments A et B
Est ce compatible?
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nefer
Modérateur
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 Posté - 29 avr. 2016 : 17:55:00
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Gédehem
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Posté - 29 avr. 2016 : 18:48:49
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Sur le principe, un ascenseur n'est pas une "partie commune".
C'est un "élément d'équipement commun", répondant au critère "utilité" de l'art.10 al. 1 pour la répartition.
Sans doute que les grilles de répartition sont conformes à ce critère.
Qu'elle est la date de votre RDC ? |
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Posté - 29 avr. 2016 : 20:04:32
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zaroc : un ascenseur est un éléments communs du SDC.
La répartition des charges ascenseurs est calculée sur un critère d'utilité; ce sont des charges spéciales. Le copro du 6ème pair plus que celui du 2ème étage.
Ces grilles de répartition peuvent être différentes par batiment. Charges spéciales par batiment. |
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zaroc
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Posté - 29 avr. 2016 : 20:28:20
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Gedehem :"C'est un "élément d'équipement commun", répondant au critère "utilité" de l'art.10 al. 1 pour la répartition.
Sans doute que les grilles de répartition sont conformes à ce critère.
Qu'elle est la date de votre RDC ?"
Mon RdC a 20 ans. Je pense qu'effectivement les grilles ascenseurs sont conformes au critère d'utilité . Ce qui me gêne, c'est un peu cette "confusion" dans mon RdC entre ascenseur = partie commune au même titre que le gros oeuvre ( sans doute pour le différencier des parties privatives? ) et ascenseur = équipement obéissant au critère d'utilité (alinéa 1 ) |
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JB22
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Posté - 29 avr. 2016 : 20:36:27
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Un ascenseur est un "élément d'équipement commun", partie commune, il n' est pas une partie privative à un copropriétaire. |
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JPM
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Posté - 29 avr. 2016 : 21:47:56
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Vous pouvez lire dans l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que les éléments d'équipement commun figurent dans la liste des parties communes.
A cet égard l'affirmation de Gedehem
citation: Sur le principe, un ascenseur n'est pas une "partie commune".
n'est pas exacte.
Il en va de même pour l'affirmation de Philippe 388 citation: La répartition des charges ascenseurs est calculée sur un critère d'utilité; ce sont des charges spéciales
Les charges spéciales sont celles afférentes à des parties communes spéciales, indivises entre certains copropriétaires seulement.
Il est vrai que certains auteurs utilisent à tort cette terminologie et qu'on l'a retrouvée dans un site officiel d'information sur la copropriété.
Sic pour M. Capoulade au n° 447 de l'édition 2012-2013 de l'ouvrage de feu * les auteurs initiaux MM Givord et Giverdon
Mais le n° 101 a pour titre Les parties communes spéciales alors que dans le texte il fait mention des parties communes particulières.
* avant l'article " feu " est invariable 
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Posté - 02 mai 2016 : 07:13:35
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Cet échange m'amène à poser une question à propos de l'installation d'un ascenseur dans une entrée d'un bâtiment qui n'en possédait pas.
Les copropriétaires demandeurs ont obtenu l'accord de l'AG pour installer cet ascenseur dans les parties communes. Les frais d'installation ont été pris en charge et répartis entre les copropriétaires.
Le syndic a fait intervenir un géomètre pour calculer les tantièmes de ce nouvel ascenseur.
Le règlement de notre copropriété prévoit des charges spéciales pour les ascenseurs installés depuis l'origine des bâtiments. Le syndic doit-il prévoir une clause particulière pour cet ascenseur spécifique à insérer dans le règlement de copropriété ? Quel doit être le contenu de cette clause ?
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zaroc
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Posté - 02 mai 2016 : 08:16:13
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A mon point de vue, la grille proposée par le géomètre (selon utilité ) doit être insérée dans le RdC et donc, modification du RdC et formalités ( vote AG si ce n'est pas déjà fait, modification par notaire, publicité au fichier immobilier) donc des frais de notaire + frais de publication au fichier immobilier + honoraires syndic.... |
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Posté - 02 mai 2016 : 09:30:52
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citation: Le règlement de notre copropriété prévoit des charges spéciales pour les ascenseurs installés depuis l'origine des bâtiments. Le syndic doit-il prévoir une clause particulière pour cet ascenseur spécifique à insérer dans le règlement de copropriété ? Quel doit être le contenu de cette clause ? Evidemment, et pour faire les choses correctement on vote par une résolution particulière la grille en question à la même majorité que celle des travaux pour l'installation de l’ascenseur , car sinon , toute modification ou création se ferait selon la loi a l'unanimité sauf quelques exceptions.
C'est un peu une faute du sydnic que de n'avoir pas prévu la grille de l’ascenseur en même temps que les travaux de l’ascenseur.
Comme l'indique zaroc, il faut prévoir la publication en avenant au RdC (on n'a pas forcément à modifier, on ajoute ici). Frais de notaire, frais de publication, un bon millier d'euros.
Je ne suis pas certain que l’intervention du géomètre soit nécessaire (sinon 500 à 1000 euros de plus).
citation: Les copropriétaires demandeurs ont obtenu l'accord de l'AG pour installer cet ascenseur dans les parties communes. Les frais d'installation ont été pris en charge et répartis entre les copropriétaires. Lesquels? Les demandeurs je suppose...
Avec quelle grille du coup? .... |
Édité par - ribouldingue le 02 mai 2016 09:32:19 |
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JB22
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Posté - 02 mai 2016 : 11:31:44
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"Je ne suis pas certain que l’intervention du géomètre soit nécessaire (sinon 500 à 1000 euros de plus)."
Qui selon vous va établir la grille de répartition des charges spéciales de cet ascenseur. Cette grille doit prévoir la répartition entre tous les lots, mais la répartition se fera entre les lots "raccordés".
A noter que le vote doit prévoir la possibilité aux autres copropriétaires de se "raccorder" ultérieurement en payant une part des frais d' installation.
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Posté - 02 mai 2016 : 18:28:55
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Les frais d'installation ont été pris en charge par les copropriétaires demandeurs. Les % de répartition ont été calculés à partir de préconisations trouvées dans le livre de Bernard Quignard.
Lorsque je compare les tantièmes sur 1000 (base géomètre) et % calculés par les copropriétaires, il y a des différences :
- 18.6 (186/1000) et 15.92 %
- 28,0 (280/1000) et 26.83 %
- 21,4 (214/1000) et 21.47 %
- 32,0 (32.0/1000) et 35.78 %
Le financement de l'ascenseur a été fait sur les premiers %.
Doit-il y avoir une régularisation calculée sur l'évaluation du géomètre qui mentionne avoir calculés les tantièmes conformément aux instructions de juin 1998 du Conseil supérieur de l'ordre des Géomètres Experts ?
Comme le dit JP 22, il faut que soit prévue la possibilité de se "raccorder" ultérieurement à cet ascenseur.
La mise à jour du Réglement de Copropriété aux frais des copropriétaires "concernés" a été votée en AG, mais il s'agit maintenant de bien préciser ce qui doit être porté dans le règlement de copropriété.
Il s'agit d'un sujet technique pour lequel nous trouvons peu (voire pas de compétences locales). Le notaire interrogé ne voyait pas l'utilité de faire une modification ou un ajout au RC.
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Posté - 02 mai 2016 : 18:33:03
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Il est absoluement essentiel de faire une publication, qui sera un avenant au réglement; SI vos voulez modifier le réglement existant, vous pouvez, mas c'est plus complexe et plsu cher (beaucoup plus de pages, et c'est dommage de faire du réglement actuel un document obsolete)
Pas de publication = Il n'y a que les copropriétaires présent a cette AG et ceux qui ont été informe (acte annexe a l'acte de vente) qui se voient imposer cette grille, les autres peuvent dire: Moi, pas connaitre, donc je refuse qu'on me l'applique. |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 02 mai 2016 : 21:02:35
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Je trouve étonnant que les propriétaires aient pu établir eux même la grille ascenseur. Le géomètre me semble plus compétent et sera responsable. Et le syndic dans tout ça? |
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JB22
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Posté - 03 mai 2016 : 00:15:10
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"Je trouve étonnant que les propriétaires aient pu établir eux même la grille ascenseur"
Cela ne me surprends pas, mais je trouve que ours à un géomètre assure une indépendance, pas de conflit d' intérêt, mais également une garantie de responsabilité.
Nous ne savons toujours pas si la grille établie concerne tous les lots du bâtiment ou les seuls copropriétaires demandeurs.
La délibération doit définir les conditions de l' indemnisation des copropriétaires ayant financer l' achat en cas de demande de participation de nouveau copropriétaires et définir les bases de leur participation aux charges d' ascenseur.
Une grille générale doit donc être établie et publiée afin qu' il ne soit pas nécessaire de faire une publication à demande d'utilisation par un copropriétaire.
Les charges étant réparties suivant les tantièmes des utilisateurs: A,B et C.
Supposons la grille suivante:
Lot 1 Copro A.........160
Lot 2 Copro B.........270
Lot 3 Copro C.........220
Lot 4.....................150
Lot 5.....................200
Total....................1000
Le coût de l' installation 120.000 € doit être répartie entre A,B;C, sur la base de
160+270+220= 650
A 160/650 = 29.540
B 270/650 = 49.850
C 220/650 = 40.610
Le lot 4 veut bénéficier de l' ascenseur, il doit payer sa part)
120..000 x 150/ 650+150 = 22.500 €
à rembourser à A,B et C
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Posté - 03 mai 2016 : 08:17:35
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Merci a JB22 pour son post complet.
Je pense que la responsabilité de la répartition est ce qui plaide le plsu pour l'intervention du géomètre, mais a ma connaissance aucune loi ni aucune jurisprudence ne l'exige.
En revanche, les recours, notamment dans les 5 ans sont possibles si des règles de pondération en fonction de l'étage en particulier, ne sont pas respectées. les logements du sixième étage doivent contribuer beaucoup plus que ceux du premier. |
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Posté - 03 mai 2016 : 08:32:35
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Merci pour ces informations.
Je constate que le géomètre n'a fait le calcul des tantièmes ascenseur que pour les seuls appartements des copropriétaires concernés actuellement par le nouvel ascenseur.
Selon vos post, il devrait y avoir une grille des tantièmes pour la totalité de l'entrée du bâtiment (utilisateurs actuels + utilisateurs potentiels). Ce qui n'a pas été fait.
Le coût d'installation de l'ascenseur est supporté actuellement par les copropriétaires concernés. Dans quel document officiel doit-on mentionner et archiver ce coût au cas où un futur utilisateur se faisait connaître dans deux ou trois ans ou plus....L'additif au règlement de copropriété ? ou autre ?
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JB22
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Posté - 03 mai 2016 : 09:19:36
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Je constate que le géomètre n'a fait le calcul des tantièmes ascenseur que pour les seuls appartements des copropriétaires concernés actuellement par le nouvel ascenseur."
C' est là une grosse lacune de la part du géomètre, qui n' a pas prévu la possibilité pour les autres copropriétaires de bénéficier de l' ascenseur .
Non seulement le coût de la réalisation n' est pas mentionné dans la résolution mais les futurs utilisateurs ne savent pas à quoi il seraient engagés en cas de demande d' utilisation et à chaque nouveau utilisateur il faudra compléter la grille de répartition et faire une publication des modifications du R.C.
Je complète mon post précédent:
Copro A..160.....29.538........-5.538............24.000
Copro B..270.....49.846........-9.346............40.500
Copro C..220.....40.616........-7.616............33.000
Totaux...650....120.000.......-22500
Copro D 150........................22.500............22.500
Totaux..800......120.000...........0...............120.000.
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JPM
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Posté - 03 mai 2016 : 10:04:10
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JB22 critique à juste titre le géomètre !
Il faut inclure dans la répartition tous les lots dont les propriétaires ont vocation à utiliser l'ascenseur. Il importe peu que dans l'immédiat ils ne participent pas à l'opération (autorisation à des minoritaires d'installer à leur frais.
Les copropriétaires non installateurs ont vocation à "racheter une quote-part de l'indivision des propriétaires de l'ascenseur " sans que ces derniers puissent s'y opposer.
L'existence d'un tableau des contributions aux frais d'installation et d'un tableau de répartition des charges facilite beaucoup l'opération.
Un syndic compétent doit être en mesure d'établir ces tableaux de tantièmes qui n'exigent aucun arpentage. Il peut bénéficier d'une rémunération à ce titre.
A noter qu'en principe le rachat d'une quote-part de l'ascenseur se fait hors la vue du syndic et du syndicat. C'est une opération entre les indivisaires en place et le nouvel acquéreur. Dans la pratique l'intervention du syndic est souhaitable.
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Posté - 03 mai 2016 : 10:31:35
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JPM
Voulez vous dire que c'est un actif partagé entre certains indivisaires, géré par le syndicat sans supplément de cout comme si ce n'était pas un actif des indivisaires mais un bien commun, et que la revente des droits qui est une vente d'un actif se fait quand meme via le syndicat?
En revanche la grille d'utilisation et de rachat est une propriété intellectuelle commune (via le RdC et/ou ses avenants)
Je persiste à penser que la compta des copropriétés en France incorporant un refus 'existence d'actif qui me semble plus politique que technique aboutit a certaines aberrations :-) |
Édité par - ribouldingue le 03 mai 2016 10:34:26 |
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JPM
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Posté - 03 mai 2016 : 11:05:14
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Cher Ribouldingue, le SAMU Copro était déjà près pour vous
Voyez donc http://www.jpm-copro.com/RachatQPamelioration.htm
Un petit coup d'élixir
Mais déjà : la propriété intellectuelle, on en parle beaucoup avec la passionnante affaire du Boléro de Ravel tombé dans le domaine public le 1er mai. Mais il pourrait y avoir un rebondissement extraordinaire pour les juristes qui en bavent à l'avance 
Rien à voir avec l'ascenseur récemment installé.
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ascenseur : partie commune? 
