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ina
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 Posté - 04 mai 2016 : 00:03:35
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Bonjour,
À l'ordre du jour de l'AG qui vient d'avoir lieu, le syndic qui s'est présenté (seul car un autre s'est désisté de lui même car se trouvant mal placé financièrement) n'a pas été élu ni à la majorité 25 ni à la majorité 24 n'ayant pas obtenu 1/3 des voies.
Une autre élection peut avoir lieu dans les 3 mois à la majorité 24. Peut-elle porter sur d'autres candidats, en plus de celui présent à cette AG, et à la même majorité ?
Pourquoi ? Un copropriétaire veut proposer 1 ou 2 autres candidatures de syndic à cette occasion.
Autre question concernant cette AG : sur 2 copropriétaires inscrits pour un vote -parties communes spéciales- l'un d'eux ne s'est pas présenté. Le copropriétaire présent a rejeté une résolution proposée. Est-il un opposant ? Ce qui importe pour l'envoi du PV en RAR n'est pas les CONTRE mais les opposants. Les opposants sont toujours minoritaires et donc sont ceux à qui l'envoi du PV AG est en RAR .
Merci de votre éclairage
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JB22
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1
Posté - 04 mai 2016 : 08:33:40
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Aucun syndic n' ayant été élu vous êtes à partir de cette A.G dépourvu de syndic c' est la case Administrateur judicaire, pas de deuxième A.G. possible.
Quand une deuxième A.G. est possible, l' ordre du jour peut être différent, mes toutes les dispositions de l' article 11 du décret doivent alors être respectées.
" Le copropriétaire présent a rejeté une résolution proposée. Est-il un opposant ? "
NON, il a voté dans le sens de la résolution adoptée, ici un refus. |
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ina
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 2
 Posté - 04 mai 2016 : 09:15:01
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Bonjour,
Non nous ne sommes pas dépourvus de syndic. Le contrat du syndic bénévole se termine en principe le 8 mai et peut se prolonger jusqu'au 8 août jusqu' à l'élection d'un nouveau syndic, c'est dans son contrat.
Le ou les contrats des nouveaux syndics présentés seront à voter à l'article 25, celui du syndic malchanceux également à 25 ? cela me paraîtrait normal, est-ce votre avis ?
Il y aura d'autre résolutions à la 2è AG, certaines n'ayant pu être votées à la première, comme le réajustement du budget 2016 qui tient compte de la rémunération du syndic et le budget 2017.
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nefer
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3
Posté - 04 mai 2016 : 09:56:53
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citation: Initialement posté par ina
Bonjour,
Non nous ne sommes pas dépourvus de syndic. Le contrat du syndic bénévole se termine en principe le 8 mai et peut se prolonger jusqu'au 8 août jusqu' à l'élection d'un nouveau syndic, c'est dans son contrat.
Le ou les contrats des nouveaux syndics présentés seront à voter à l'article 25, celui du syndic malchanceux également à 25 ? cela me paraîtrait normal, est-ce votre avis ?
Il y aura d'autre résolutions à la 2è AG, certaines n'ayant pu être votées à la première, comme le réajustement du budget 2016 qui tient compte de la rémunération du syndic et le budget 2017.
si le jour de l'AG appelé à statuer sur la nomination du syndic, aucun syndic n'est élu, votre copropriété est dépourvu de syndic: le mandat du syndic cesse le jour de l'AG,peu importe la durée de son mandat indiquée au prélable !
relisez l'article17 de la loi de 65:
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic. " |
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ina
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4
Posté - 04 mai 2016 : 10:13:13
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Bonjour,
Merci de l'information qui me surprend néanmoins. |
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5
Posté - 04 mai 2016 : 10:23:24
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citation: Le contrat du syndic bénévole se termine en principe le 8 mai et peut se prolonger jusqu'au 8 août jusqu' à l'élection d'un nouveau syndic, c'est dans son contrat. Comment est rédigée cette clause étrange, précisément?
Qui décide de la prolongation, sans vote des décideurs (les copropriétaires?)
Quelle est la résolution qui a désigné ce syndic et que comprend-t'elle? |
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ina
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6
Posté - 04 mai 2016 : 10:33:16
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Bonjour,
Voici un extrait du contrat de syndic voté en 2015 :
"Le présent contrat est consenti et accepté pour une durée d'un an. Il entrera en vigueur le jour de l'assemblée générale portant élection du syndic, pour se terminer lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes clos de 2016.
Lorsque les conditions de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies lors de l'assemblée générale, la durée du mandat est prolongée jusqu'à l'assemblée générale se tenant en seconde lecture, cette dernière ne pouvant avoir lieu plus de trois mois après la première, le mandat du syndic se terminant au plus tard le 8 août 2016" |
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7
Posté - 04 mai 2016 : 12:35:21
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Donc si ce syndic se représente et qu'il n'est pas élu, il est élu quand même, certes juste pour trois mis. Etonnant.
Cela contrevient en outre de manière évidente à l'extrait de l'article qu'a posté Nefer ci-dessus. |
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ina
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8
Posté - 04 mai 2016 : 13:07:26
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Ce contrat du syndic bénévole a été fait pour 1 an, signé, présenté à l 'AG de 2015 et voté en 2015 avec l'élection du syndic bénévole.
"Le présent contrat est consenti et accepté pour une durée d'un an." signature en bas du contrat : 08/05/2015.
Le syndic bénévole va reconvoquer une assemblée générale dans les 3 mois pour faire élire un nouveau syndic. Je ne comprends pas où ça pêche.
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nefer
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9
Posté - 04 mai 2016 : 13:21:08
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peu importe ce qui est écrit dans le contrat du syndic, son mandat s'arrete le jour de l'AG où st porté à l'ordre du jour la nomination du syndic |
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ina
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10
Posté - 04 mai 2016 : 13:22:06
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andre78fr
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Posté - 04 mai 2016 : 14:01:55
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Tout le monde (loin s'en faut) n'est pas d'accord avec ce que l'on peut appeler la "doctrine Universimmo" et dont ce forum et les contributeurs portent l'entière responsabilité :-) |
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DLDL
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 Posté - 04 mai 2016 : 17:52:01
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citation: Initialement posté par andre78fr
Tout le monde (loin s'en faut) n'est pas d'accord avec ce que l'on peut appeler la "doctrine Universimmo" et dont ce forum et les contributeurs portent l'entière responsabilité :-)
Bonjour,
Dans une précédente copropriété, nous avons eu le cas où le syndic professionnel a convoqué l'AGO "par surprise" (début janvier, sans consulter le CS, alors que les AGs se tenaient plutôt en avril) pour se faire réélire en évitant tout concurrent. Sa réélection a été refusée par l'AG et il a été considéré qu'il était toujours syndic jusqu'à la date précédemment votée en AG.
Cela dit, il a été très peu coopératif (pas étonnant), c'est le président du conseil syndical qui, après demande de convocation d'AG avec nouvelle proposition de contrat de syndic, puis mise en demeure, a finalement convoqué une nouvelle AG pour l'élection d'un nouveau syndic.
En lisant l'article 17 sans aucune connaissance juridique, je trouve que les 2 interprétations évoquées sont possibles:
1) le contrat se termine le jour de l'AG où l'élection du syndic est à l'ordre du jour qu'un nouveau syndic soit élu ou pas
2) faute de syndic désigné en AG dans les formes prévues par la loi, c'est le tribunal ou le maire qui peuvent agir (mais si un syndic précédemment désigné est toujours en fonction de par une décision d'AG respectant les formes légales, il est toujours syndic conformément à la décision précédente).
Je trouve que si 1) avait été l'intention, ça aurait du être formulé sans ambiguïté. Je suis bien conscient que mon avis n'a aucune valeur juridique 
Cordialement.
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Posté - 04 mai 2016 : 18:45:43
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ina :" "Le présent contrat est consenti et accepté pour une durée d'un an. Il entrera en vigueur le jour de l'assemblée générale portant élection du syndic, pour se terminer lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes clos de 2016.
Lorsque les conditions de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies lors de l'assemblée générale, la durée du mandat est prolongée jusqu'à l'assemblée générale se tenant en seconde lecture, cette dernière ne pouvant avoir lieu plus de trois mois après la première, le mandat du syndic se terminant au plus tard le 8 août 2016""
Cette clause est ILLEGALE.
le contrat doit porter une date de début et une date de fin !!!
Article 29 En savoir plus sur cet article...
Modifié par DÉCRET n°2015-342 du 26 mars 2015 - art. 1
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.
LOi de 1965 : contrat type loi ALUR de mar 2015 :
2. Durée du contrat
Le présent contrat est conclu pour une durée de (1).
Il prendra effet le et prendra fin le (2).
Il n'est pas renouvelable par tacite reconduction.
Cela concerne le syndic pro comme le non pro.
Cette AG a été convoquée afin d'élire le syndic, l'AG n'a pas élu de syndic, votre SDC est dépourvu de syndic, c'est la case tribunal et la nomination d'un syndic judiciaire.
ina : Ou est passé votre CS ? cette non élection était prévisible, le CS devait proposer un contrat de syndic concurrent, pour éviter le tribunal.
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Gédehem
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14
Posté - 04 mai 2016 : 22:24:56
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Il faut se référer aux dispositions légales qui traitent de la question, ici à l'art.46 du décret, immuable depuis 1967 et très clair (*) :
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.
(....)"
Lorsqu'une AG est convoquée pour (entre autres questions) désigner le mandataire du syndicat, celle si entraine automatiquement à la date de la réunion échéance du mandat du sortant.
Ou plus exactement, sa déchéance.
Si aucun syndic n'est désigné, le syndicat est dépourvu de syndic.
Celui-ci ne peut être alors désigné QUE par le pdt du TGI.
Il ne peut être fait application de la possibilité offerte par l'art.25-1 d'une autre AG pour la désignation du syndic.
La date échéance du mandat initialement convenu n'a pour effet que de permettre la convocation d'une AG durant la période fixée et jusqu'à cette date, personne ne pouvant avoir de certitude quant à la date de la tenue de l'AG suivante 1 an à l'avance.
Désigné un 20 mars, peut être que l'AG suivante ne pourra se tenir que le 25 mai n+1. D'où des mandats de 14 ou 16 mois.
Mais l'AG n+1 étant convoquée pour 5 avril, elle entraine à cette date échéance du mandat.
NB : il n'en est pas de même pour les CS, aucune disposition spécifique au CS n'étant prévue.
Conclusion pour Ina : son syndicat est dépourvu de syndic depuis la date de l'AG "qui vient d'avoir lieu". Plus personne n'ayant qualité pour agir au nom du syndicat, direction le TGI.
Ce qu'un CS (comme un syndic) digne de ce nom ne peut (ne devrait pas) ignorer.
Sauf si vous êtes un petit syndicat et surtout qu'il n'y a pas de litige entre copropriétaires, auquel cas il y aurait peut être une solution "de secours" ......
Ajout pour DLDL :
" ..... il a été considéré qu'il était toujours syndic jusqu'à la date précédemment votée en AG."
Hors d'un vote de l'AG (et acceptation du sortant) pour la prolongation de son mandat (en fait un nouveau mandat de quelques mois) il n'est pas possible de "considérer que ..."
Il est désigné à nouveau ou pas. S'il n'y a pas de vote, il n'y a pas de syndic.
"... c'est le président du conseil syndical qui, ..... , puis mise en demeure, a finalement convoqué une nouvelle AG pour l'élection d'un nouveau syndic."
Impossible sous l'ancien système. S'il n'y a plus de syndic, il n'y a personne à mettre en demeure. Le pdt du CS n'a alors pas qualité pour convoquer une AG.
(*) nous parlons du décret d'application de la loi. C'est à dire : "comment faire dans tel ou tel cas".
Pour l'échéance réelle du mandat du syndic, liée à la tenue de l'AG appelée à le désigner, c'est très clair et précis depuis presque 50 ans !  |
Édité par - Gédehem le 05 mai 2016 12:25:27 |
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JPM
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Posté - 05 mai 2016 : 18:00:38
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J'aimerais savoir ce qu'André 78 considère par la doctrine Universimmo.
En l'espèce il est exact que les dates exactes n'ont pas été précisées ce qui est une faute substantielle.
Un truc connu est de désigner le syndic pour quinze mois alors qu'en réalité son mandat n'excède pas 12 mois. Le renouvellement de son mandat a pour effet l'extinction de son mandat.
Il en va de même du non renouvellement accompagné de la désignation régulière d'un autre syndic.
Si l'assemblée n'a pu désigner le syndic (pas de renouvellement + pas de désignation d'un autre syndic) le syndic en place peut convoquer une nouvelle assemblée puisque son mandat court encore pendant trois mois.
Il peut d'ailleurs convoquer en vertu de l'article 25-1 si la condition est remplie (majorité art. 24) ou réellement une nouvelle assemblée devant statuer à la majorité de l'article 25.
Sur ce point je suis en désaccord avec Gedehem qui pense que la non désignation du syndic, même si la durée du mandat excède largement la date de la vaine assemblée, impose le recours à l'article 46 du décret.
Mais il est bien certain que tout cela est bien confus. Un grand nom de syndics ignorent totalement les règles élémentaires de la désignation du syndic. C'est stupéfiant.
La Cour de cassation vient de condamner encore la désignation d'un copropriétaire comme syndic provisoire en ca s de non renouvellement du syndic sans désignation d'un autre.
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Gédehem
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Posté - 05 mai 2016 : 18:56:39
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JPM le rappelle :
Le renouvellement de son mandat a pour effet l'extinction de son mandat (celui en cours. ndlr)
Il en va de même du non renouvellement (extinction du mandat du sortant. ndlr) accompagné de la désignation régulière d'un autre syndic.
L'extinction du mandat (déchéance) en cours n'est pas liée à la désignation d'un autre syndic. Elle est indivisible de la question "désignation du syndic".
Si l'AG ne renouvelle pas le mandat du sortant il y a dans tous les cas extinction du mandat en cours. Qu'un autre syndic soit désigné .... ou pas.
Si le sortant n'est pas renouvelé, le mandat en cours est éteint, l'art.25-1 ne le prolonge pas.
Personne n'étant désigné par l'AG le syndicat est sans syndic, d'où la procédure prévue par le décret, qui répond à la question : direction le TGI pour faire désigner le syndic.
Il n'y a rien là de confus.
Point sur lequel vous insistez justement :
"Un grand nombre de syndics ignorent totalement les règles élémentaires de la désignation du syndic. C'est stupéfiant."
Je vous rejoins totalement, en ajoutant que bien des membres de CS les ignorent aussi .....
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Édité par - Gédehem le 05 mai 2016 19:21:16 |
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andre78fr
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Posté - 05 mai 2016 : 20:57:04
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Gédehem
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18
Posté - 05 mai 2016 : 23:00:41
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Je relève surtout un manque de sérieux, certaines erreurs, pour ne pas dire parfois des bêtises pour certaines infos généralistes..
En particulier pour ces références ici ou là à la loi "Alur", alors que la référence en copropriété est la loi de 65, modifiée au fil du temps. (Avant hier c'était SRU, hier Macron, aujourd'hui Alur... Demain ? .)
Ou encore lorsqu'il est fait mention (légavox) "de la majorité article 25-1, " article qui n'énonce en rien une (nouvelle) règle de majorité.
Et curieusement, alors que d'autres articles du décret sont mis en avant, pour passer à la trappe l'article 46, dont il n'est fait mention nulle part.
Très accessoirement on peut relever que le syndic n'est pas un "contractuel", n'est pas un "prestataire de services", et qu'il faut revenir à sa situation de "mandataire social" sans mettre en avant en permanence son "contrat".
Ce que nous soulignons depuis longtemps avec JPM :
"L’article 28 du décret traite de « la durée des fonctions du syndic », c’est à dire de la durée du mandat social conféré par la désignation. La durée du mandat du syndic doit être fixée par la décision de désignation. Elle ne peut excéder trois années
L’article 29 porte atteinte à la cohérence du statut en précisant que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ». La durée du contrat accessoire de mandat ne peut que se confondre avec celle du mandat lui-même.
(...)
L’article D 29, dans sa nouvelle rédaction résultant du décret du 17 mai 2004, traite d’un contrat de mandat du syndic qui n’existe pas dans la loi du 10 juillet 1965. ..."
Ce qui est "amusant" s'agissant de l'application de la loi ....
Très accessoirement, on peut noter cette très curieuse "géométrie variable", dont la référence aux textes (on prend ici, on ignore là )..
Personne ne conteste que :
- le renouvellement du syndic sortant entraine extinction du mandat en cours.
- Le non renouvellement du sortant entraine aussi son extinction ..... du moins selon certains si un autre syndic est désigné.
Mais curieusement :
- lorsque le mandat du sortant n'est pas renouvelé celui en cours ne serait pas éteint ....au motif semble t-il que personne n'a été désigné !
Impossible de suivre cette position pour le moins bancale alors même que l'article 46 du décret, curieusement ignoré de tous, précise exactement le contraire, et ceci depuis 50 ans.
La question inscrite à l'ODJ d'une AG à pour effet direct d'entrainer dans tous les cas extinction du mandat en cours :
- que le sortant soit renouvelé
- que le sortant ne soit pas renouvelé, un autre syndic désigné
- que le sortant ne soit pas renouvelé .. personne n'étant désigné.
D'où la procédure prévue D.art.46, dans ce cas explicitement prévu d'un syndicat alors dépourvu de syndic, L.art.25-1 ne prévoyant pas la prolongation d'un mandat éteint par absence de décision renouvelant le sortant.
Pour le reste c'est comme d'habitude : par confort chacun fait à sa sauce..
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Édité par - Gédehem le 05 mai 2016 23:19:17 |
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Vote contrat de syndic 2ème lecture à l'article 24 
