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nuance
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 Posté - 10 mai 2016 : 08:03:48
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Bonjour,
Dans notre contrat de syndic, concernant la rémunération au forfait pour les prestations non incluses dans le forfait annuel, on a:
Etat daté compromis loi ALUR 150 euros TTC
Etablissement de l'Etat daté et opposition art 20 loi 1965 306 euros TTC
Actualisation de l'Etat daté 24 euros TTC
Quelle différence entre les 2 premières lignes et combien devrai-je payer lors de la vente de mon lot avec compromis de vente chez le notaire?
On a aussi les photocopies à 0,30 euros ttc recto verso.
la copie du règlement de copropriété à 50 euros ttc
celle du carnet d'entretien à 12 euros
Que pensez vous de ce contrat?
Merci à ceux qui pourront m'aider.
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jprp33
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 Posté - 10 mai 2016 : 16:23:27
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Posté - 10 mai 2016 : 16:44:48
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L'état daté compromis loi Alur est un document qui n'a pas d'existence légale.... le vendeur doit s'organiser pour posséder tous les documents dont une grosse partie provient de la convocation de la dernière AG.
"Article L721-2
I. - Les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété.
II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ; (normalement en votre possession depuis votre achat)
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ; (vous avez du/auriez du les conserver)
2° Les informations financières suivantes :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ; (votre décompte perso reçu lors de la dernière AG)
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ; (vous pouvez les calculer)
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à -vis des fournisseurs ; (annexe 1 de la dernière AG)
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. (en général ces sommes sont inscrites sur les appels de fonds, sinon, elles peuvent être calculées à partir de l'annexe 1 de la dernière AG, comptes 103.... en haut à droite)
Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.
Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.
Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;
3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ; (demander une copie au syndic, parfois il est embêté...)
4° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1. (si ce diagnostic existe, il a du être remis à l'occasion d'une AG-il n'est obligatoire qu'à compter du 01/01/2017...)
Par exception, les documents mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 5° ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété.
Les documents mentionnés au c du 1°, au 3°, au 4° et au 5° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.
Est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.
La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. L'acquéreur atteste de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main."
Il lui suffit de demander moyennant pépète : copie du carnet d'entretien.
L'état daté lui est obligatoire et un prix de 306 € est dans la fourchette haute, mais encore raisonnable.
L'actualisation de l'état daté, par contre n'est pas très chère surtout si entre temps des dates d'exigibilité sont passées....
l'établissement d'un état daté demande entre 1 heure et 1 heure trente de travail et engage la responsabilité financière du syndic. |
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nuance
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Posté - 10 mai 2016 : 18:06:24
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Un grand merci pour tous ces renseignements détaillés |
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jprp33
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Posté - 11 mai 2016 : 14:21:03
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Sunbird
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Posté - 11 mai 2016 : 14:28:25
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citation: Initialement posté par rambouillet
l'établissement d'un état daté demande entre 1 heure et 1 heure trente de travail et engage la responsabilité financière du syndic.
C'est plutôt 5 minutes, ou 10 minutes si on a oublié de mettre du papier dans l'imprimante et qu'on en profite pour prendre un café :-)
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Posté - 11 mai 2016 : 18:20:56
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je suis assez surpris par ce temps de 5', perso je préfère prendre mon temps pour les faire même si le logiciel que j'utilise est capable de le sortir en automatique ; il y ades minimas à vérifier car la responsabilité personnelle du syndic est engagée....
Et en plus je le laisse "mûrir" une nuit au moins.... 
Mais bravo si vous faites réellement en 5' !!!
Cela conforte ce que je dis au niveau des tarifs.
PS : Sunbird, combien prenez vous pour l'établir ?.... |
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Sunbird
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Posté - 12 mai 2016 : 09:40:16
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Je ne suis pas un syndic mais je travaille si je puis dire au quotidien en relation avec eux.
Pour les états datés les prix que je constate ils vont de 100 euros à plus de 500 euros. Il n'y a aucun lien avec la qualité de l'état et du syndic.
Dire que cela a un cout car j'engage ma responsabilité de syndic est une excuse, car dans ce cas à partir du moment qu'on est pro on engage sa responsabilité et on ne ferait rien.
Un notaire sur une vente à 100 000 euros va faire payer 2000 euros, pour la même vente un syndic va facturer en moyenne 300 euros.
En général un état daté coute plus qu'un dossier diagnostic (amiante/gaz/elec/dpe/termite/carrez).
Un état hypothécaire c'est une trentaine d'euro.
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Posté - 12 mai 2016 : 11:04:51
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citation: Dire que cela a un coût car j'engage ma responsabilité de syndic est une excuse,
Je ne veux pas dire qu'il y a coût car il y a responsabilité perso.
Je dis : il y a responsabilité perso, donc je fais très attention, donc je passe du temps à vérifier et revérifier donc j'augmente le coût du au temps passé, donc le prix. |
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Sunbird
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Posté - 12 mai 2016 : 13:00:01
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Je peux comprendre qu'on facture en étant large une heure de prestation (et je suis large), mais lorsque je vois des états datés qui atteignent 300 euros ou plus, que pour contourner la loi, les syndics qui facturaient le pré-état daté, facture un état-daté + une mise à jour, et que devant le notaire le client découvre qu'il doit 800 euros ou plus au syndic.... Il y a clairement des abus.
Les vendeurs vont négocier avec les diagnostiqueurs, les agences, et maintenant les honoraires des notaires, et le syndic facture plusieurs centaines d'euros un document qu'il génère automatiquement avec son logiciel...
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jprp33
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Posté - 13 mai 2016 : 09:16:57
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Personnellement je ne comprends pas comment l’on peut facturer une heure de prestation pour un état daté si l’on a un logiciel.
Cela signifie que l’on ne fait pas confiance à « l’informatique » et que l’on est un adepte de la méthode « à l’ancienne » chère aux ronds de cuir.
Que faites-vous donc sur le forum ?
Quant à la responsabilité personnelle, un syndic a obligation d’avoir une assurance professionnelle ; si je comprends bien vous faites des économies de prime d’assurance sur le dos des copropriétaires en vérifiant et revérifiant !
Les notaires ont des logiciels de traitement automatique des actes. |
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Posté - 13 mai 2016 : 12:35:20
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Perso je fais confiance à l'informatique, mais pas à ceux ou celles ou à moi-même qui rentrent les infos, car une erreur d'origine est toujours possible et il se trouve aussi des questions ou demandes annexes qui ne sont pas dans les logiciels... Il faut bien vérifier l'ensemble des infos.
PS : jprp33 avez vous déjà rempli un questionnaire envoyé par un notaire ? 
PS : "Que faites-vous donc sur le forum ?" la même chose que vous....  |
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jprp33
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Posté - 13 mai 2016 : 15:20:53
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Mais un copropriétaire n'a pas à supporter une erreur de frappe ou de saisie de vos collaborateurs ou de vous-même !
Si vos collaborateurs se trompent c'est que vous les avez mal formés !
Votre suivi comptable doit être à jour et exact à tout moment ; donc vous êtes tenu de me sortir un pré daté au maximum dans cinq minutes.
Quant aux notaires ils n'ont pas à imposer un questionnaire de plus un décret fixait leur tarification et précisait les actes qui devaient faire l'objet d'émoluments proportionnels ou fixes ; ce décret a été aboli et les notaires sont désormais justement catalogués comme des commerçants lambdas avec un titre rajouté au Code du commerce qui fixe leur tarification... nous attendons toujours celui qui fixera la tarification des syndics. |
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Posté - 13 mai 2016 : 16:07:41
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jprp33 : "Cela signifie que l’on ne fait pas confiance à « l’informatique » et que l’on est un adepte de la méthode « à l’ancienne » chère aux ronds de cuir."
jprp33 : faire confiance à l'informatique, c'est faire confiance à ceux qui s'en servent !!!
L'informatique ne fait jamais d'erreur, c'est assez connu .
Une bonne méthode à l'ancienne : vérifier toujours plusieurs fois ces saisies ! 
jprp33 : faites un petit tour au Japon, ou les japonais vérifient le résultat de leur calculette avec un boulier !! une méthode à l'ancienne.
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Édité par - philippe388 le 13 mai 2016 16:09:28 |
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jprp33
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Posté - 13 mai 2016 : 16:38:36
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Je n'avais pas pensé au syndic japonisant !
L'on peut aussi avancer que de manger avec des baguettes est une méthode à l'ancienne par rapport à la fourchette et au couteau.
Trêve de plaisanterie !
100 lots à 4 appels de charges par an soit 400 heures de saisies et de vérifications.
Chaque facture de travaux 100 heures de saisies et de vérifications.
Et le reste…
Combien de lots gère rambouillet ?
Et il ose prétendre qu’il lui faut une heure pour un pré daté à cause de vérifications pour un travail qu'il a déjà vérifié plusieurs fois.
Vous oubliez que c’est le conseil syndical qui contrôle les comptes et non le syndic lui-même (article 17 de la loi et article 26 du décret).
Pour contrôler le travail de ses collaborateurs je vous rappelle qu'il est seul responsable de sa gestion et qu'il ne peut pas se faire substituer (article 18 de la loi) !
Vous devez être du genre à conserver des archives papier plus des archives sur disques durs ou autres, de préférence dans deux lieux différents, en plus du disque dur interne et peut être une sauvegarde supplémentaire.
Et en Chine comment ils font ?
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jprp33
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Posté - 13 mai 2016 : 17:00:34
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J'oubliais...
En France l'on utilisait des bouliers balèzes avant de passer des chiffres romains aux décimaux ! |
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Sunbird
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Posté - 13 mai 2016 : 18:41:27
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@jprr33
pour votre lien c'est assez marrant car ce n'est pas la loi ALUR qui a créé le pré état daté mais les notaires... par le cridon.
Les syndics eux se sont engouffrés dans la brèche. |
Édité par - Sunbird le 13 mai 2016 18:43:34 |
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nefer
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Posté - 13 mai 2016 : 18:48:51
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le pré état daté n'a aucune existence légale ! |
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Posté - 13 mai 2016 : 19:20:38
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et n'a aucune utilité....
Dorénavant, les copros devraient faire attention à bien garder tous les documents qu'ils reçoivent afin 'être prêt à fournir à des tiers les documents demandés lorsqu'ils vendront.... |
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jprp33
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Posté - 17 mai 2016 : 14:23:49
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Tout à fait Sunbird : GenApi, CRIDON ; même combat = arnaquer le client, soit la déontologie du tiroir-caisse conforme au serment d'exactitude et de probité (TGI et chambre régionale ou départementale) ! |
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nuance
Contributeur actif
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Posté - 24 mai 2016 : 11:33:46
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Le certificat de l'article 20 II, facturé 24 euros par le syndic et la délivrance art 20, facturée 50 euros ne sont ils pas inclus dans les honoraires de mutation (état daté). |
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Contrat Syndic Etat daté 
